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トランクルーム利用料の4倍値上げは不当かつ不法行為だと思いますが?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し100室のトランクルームがあり、入居当初より20年近く月額1000円で貸し出していました。
ところが昨年の総会で、近隣の商用の相場が月額4000円であり、トランクルームを待っている居住者が多数いるとの理由で、月額2000円に値上げされました。

さらに今年の総会でも同様の理由で、昨年値上げされた月額2000円から、さらに倍の月額4000円に再値上げするとの議案が提出される予定になっています。

1組合員として以下の疑問から値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか?
◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか?
◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか?
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが?

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか?

みんなの回答

提訴すれば竜巻さんが勝訴できると思いますので、泣き寝入りせず頑張りましょう。

トランクルーム値上げ提案者の話は、入居時に抽選にあたった人が、ずーと使っているのが不満ですし、廻りの相場くらい払ってんならまだしも、1000円なんて安すぎますとの主張ですよね。
まあ自分で近隣のトランクルームを借りて4千円位払ってる人がいるので、人が得してるように見えて癪にさわるのでしょう。
しかし入居時に、抽選にはずれたらあきらめるのが普通の考えではないでしょうか? 
それに納得してみなさん入居したんじゃないんですか?
まあ住んでるうちに、そんな自分勝手な事を言い始める住人はよく居ます。 しかし理事会がそれに同調してはまずいのではありませんか?
使用料が上がっても数は足らないままでは不満や不便が解消されると思いますか?

マンション外で4千円位払ってる人がいるので、人が得してるように見えて癪にさわっている人の気が晴れるだけです。 
まずトランクルームの絶対数が不足しているわけですから、これをなんとかする事を考えないと、何も解決しないと思います。

誰だって値上げされるのは嫌なことだと思います。
しかし値上げせざるを得ない理由があるのなら、マンション全体のことを考えて従うのも仕方ないことでしょう。
正当な理由があるのに、嫌だから不当で法的に問題があると対抗はできないのではないですか。
竜巻さんの質問には、どういう理由で値上げが提案されるのか書いてないので判断できません。
それに専用使用権と書かれていますが、トランクルーム使用権付住戸なのか、契約で使用しているのかもわかりません。
とにかく20年近く4分の1の方々だけが安い価格で便利な生活をしてきたのですから、今後は不公平にならない方法を考えることも必要なのではないですか。

最高裁の平成10年10月30日の判決のことと思います。同判決は、区分所有法第31条1項後段の「特別の影響を及ぼす」か否かの判断で、管理組合は規約又は集会決議で専用使用権者の承諾を得ることなく使用料の増額ができるとし、その増額の程度が社会通念上相当な額を超えるときには「特別な影響」を及ぼすとしています。

さらに最高裁は「専用使用権を消滅させることは、不利益であり、その受忍すべき限度を超えているので本人の承諾がないと無効である。」との判断で、専用使用権を認めたものでありますことから、このケースでも専用使用権が認められ、月額2000円から4000円への値上げは「額の程度が社会通念上相当な額を超えるとき」に相当すると思われます。

ですので、提訴すれば竜巻さんが勝訴できると思いますので、泣き寝入りせず頑張りましょう。

貴殿のあげる判例は、最高裁の平成10年10月30日の判決のことと思います。同判決は、管理組合は規約又は集会決議で専用使用権者の承諾を得ることなく使用料の増額ができるが、その増額の程度が社会通念上相当な額を超えるときには「特別な影響」を及ぼすとした。区分所有法31条1項2より、特別な影響を受ける者の承諾を受ける必要が生じます。しかし、問題は、トランクルームの使用権が専用使用権といえるかですが、それが肯定されたとして、貴殿の説明の値上げ程度を社会通念上相当な額を超えるといえるかですが、相当な額を超えているとは考えるのは無理でしょう。妙案はありません。

不当かつ不法行為だと思われるのでしたら、総会で反対されれば良いと思いますが、一部の方が20年近くもトランクルームを独占するのはどうかと思います。

当方のマンションでは、竜巻さんのトランクルームの様に一部の方しか使えない共用施設については、公平性を重視し周辺相場に合わせる事にしています。
当方のマンションの基準から考えると、マンション内にあるという利便性を考えれば4000円は妥当な料金と思います。

もし4000円が高いというのであれば、竜巻さんがマンション外の安いトランクルームを借りれば良いだけだと思います。

共用部使用料は、近隣価格を参考に設定するのだと思います。
標準管理規約15条のコメントにもそう書かれています。
あとは、みなさんで決めていくことだと思います。

竜巻さん、回答に先立ち質問して確認したい事があります。

1.最初入居時にトランクルームはどんな選出基準で割り当てたのですか?

2.近隣では販売時に特定の部屋だけに付属しており、解約や使用権の移転が出来ないマンションがあります。(使わなくても料金を払うしかありません)

3.利用者の入れ替えは可能ですか?

4.月額料金は管理規約?、使用細則どちらで決めてますか?

金額のことでしたら、法律で決められているわけではないし、管理組合も必要があって提案することでしょうから、皆さんで決めればいいだけのことでしょう。
規約を変えるわけでもないですから、簡単なのではないですか。
ここで「おかしいだろ!」と怒っている時間があるのなら、理事会にぶつけたほうがいいと思います。
不服であるでしょうけれど、不法じゃないと思います。

私のマンションも昨年9月に長期修繕費とトランクルーム費の値上げを提案されました。
トランクルーム費は月額1000円から1500円で年間6千円の値上げですから、値上げ幅はかなりなものでしたが、来年以降は値上げしないとの条件付きで了解しました。
従って竜巻さんも条件闘争で頑張ったら如何ですか?

トランクルームを待っている住民が多数いる中、4分の1の住民だけで20年近くも独占してきたということの方がおかしいのではと思います。

多分、役員の方は「値上げするのだったら使わない」という住民が出て来て、ほかの住民にも使用する権利が回ってくると考え、値上げを総会で提案したいのだと思います。

それでも貴方が、不当だの、不法だのとの声を上げるのであれば、多くの住民の皆さんからは貴方がクレーマーではとの疑いを持たれるのでは無いですか?

金額のことでしたら、法律で決められているわけではないし、管理組合も必要があって提案することでしょうから、皆さんで決めればいいだけのことでしょう。
規約を変えるわけでもないですから、簡単なのではないですか。
ここで「おかしいだろ!」と怒っている時間があるのなら、理事会にぶつけたほうがいいと思います。
不服であるでしょうけれど、不法じゃないと思います。

不当かつ不法行為だと思われるのでしたら、反対なさればいいのではないでしょうか。
マンション内のことですので、どう決めようと皆さんが決めることで、法的にどうのこうのということとは違うと思います。
大体4分の1の方だけで20年近くも独占してきたということもおかしいのではないですか。
こんなに値上げするのだったら使わないということで、ほかの方にも使用する権利が回ってくるかもしれません。
「使用権者の了解無く値上げする」と言われていますが、無断で値上げをしようというのではなく、総会に諮るということなら何も問題ではないでしょう。
この値上げが不当だというのでしたら、使用していない方もおかしいという声を上げるのではないですか。
委任状云々は、皆さんの責任だと思います。
それだけ管理組合運営に関心がないということでしょう。
委任状が多いことから総会で可決されてしまうということと、正当な手続きとを比べるのもおかしいと思います。
不当であり法的にも問題だと思われるのでしたら、皆さんに意見を聞いて仲間を増やしてはいかがでしょうか。



トランクルームを待っている住民が多数いる中、4分の1の住民だけで20年近くも独占してきたということの方がおかしいのではと思います。

多分、役員の方は「値上げするのだったら使わない」という住民が出て来て、ほかの住民にも使用する権利が回ってくると考え、値上げを総会で提案したいのだと思います。

それでも貴方が、不当だの、不法だのとの声を上げるのであれば、多くの住民の皆さんからは貴方がクレーマーではとの疑いを持たれるのでは無いですか?

不当かつ不法行為だと思われるのでしたら、総会で反対されれば良いと思いますが、一部の方が20年近くもトランクルームを独占するのはどうかと思います。

当方のマンションでは、竜巻さんのトランクルームの様に一部の方しか使えない共用施設については、公平性を重視し周辺相場に合わせる事にしています。
当方のマンションの基準から考えると、マンション内にあるという利便性を考えれば4000円は妥当な料金と思います。

もし4000円が高いというのであれば、竜巻さんがマンション外の安いトランクルームを借りれば良いだけだと思います。

貴殿のあげる判例は、最高裁の平成10年10月30日の判決のことと思います。同判決は、管理組合は規約又は集会決議で専用使用権者の承諾を得ることなく使用料の増額ができるが、その増額の程度が社会通念上相当な額を超えるときには「特別な影響」を及ぼすとした。区分所有法31条1項2より、特別な影響を受ける者の承諾を受ける必要が生じます。しかし、問題は、トランクルームの使用権が専用使用権といえるかですが、それが肯定されたとして、貴殿の説明の値上げ程度を社会通念上相当な額を超えるといえるかですが、相当な額を超えているとは考えるのは無理でしょう。妙案はありません。

誰だって値上げされるのは嫌なことだと思います。
しかし値上げせざるを得ない理由があるのなら、マンション全体のことを考えて従うのも仕方ないことでしょう。
正当な理由があるのに、嫌だから不当で法的に問題があると対抗はできないのではないですか。
竜巻さんの質問には、どういう理由で値上げが提案されるのか書いてないので判断できません。
それに専用使用権と書かれていますが、トランクルーム使用権付住戸なのか、契約で使用しているのかもわかりません。
とにかく20年近く4分の1の方々だけが安い価格で便利な生活をしてきたのですから、今後は不公平にならない方法を考えることも必要なのではないですか。

共用部使用料は、近隣価格を参考に設定するのだと思います。
標準管理規約15条のコメントにもそう書かれています。
あとは、みなさんで決めていくことだと思います。

私のマンションも昨年9月に長期修繕費とトランクルーム費の値上げを提案されました。
トランクルーム費は月額1000円から1500円で年間6千円の値上げですから、値上げ幅はかなりなものでしたが、来年以降は値上げしないとの条件付きで了解しました。
従って竜巻さんも条件闘争で頑張ったら如何ですか?

意に沿わない回答となり恐縮ですが、違法ではないと思います。

竜巻さんのマンションではトランクルームを利用する権利が「専用使用権」だと規約で定められているのでしょうか?
トランクルームなど全戸に行き渡るだけの数がなく、設置場所から使用する住戸が特定されず(例:専用庭内に設置されていない)、希望者の申し込みに対し管理組合が貸し出すようなものは、「専用」ではないと思います。
過去に、駐輪ラックの下段と上段の利便性が異なる事による不公平を是正する方法をマンション管理士さんに相談したところ、駐輪ラックの使用権は「専用使用権ではない」との回答をもらったことがあります。
トランクルームや、駐車場も同じで、利用料の改定はとくに現在の利用者の承諾は必要がないと思われます。利用料が「使用細則」で定められていた場合は、「使用細則の変更」となりますので総会の普通決議で変更が可能です。管理規約で定められていた場合は「規約の変更」となり特別決議が必要です。

管理組合は民主的な組織です。普通決議なら半数を超える人が反対すれば変更は出来ませんから、阻止したければ反対票を集めてはいかがでしょうか?

竜巻さん、回答に先立ち質問して確認したい事があります。

1.最初入居時にトランクルームはどんな選出基準で割り当てたのですか?

2.近隣では販売時に特定の部屋だけに付属しており、解約や使用権の移転が出来ないマンションがあります。(使わなくても料金を払うしかありません)

3.利用者の入れ替えは可能ですか?

4.月額料金は管理規約?、使用細則どちらで決めてますか?

回答がありません。