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トランクルーム利用料の4倍値上げは不当かつ不法行為だと思いますが?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し100室のトランクルームがあり、入居当初より20年近く月額1000円で貸し出していました。
ところが昨年の総会で、近隣の商用の相場が月額4000円であり、トランクルームを待っている居住者が多数いるとの理由で、月額2000円に値上げされました。

さらに今年の総会でも同様の理由で、昨年値上げされた月額2000円から、さらに倍の月額4000円に再値上げするとの議案が提出される予定になっています。

1組合員として以下の疑問から値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか?
◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか?
◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか?
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが?

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか?

みんなの回答

意に沿わない回答となり恐縮ですが、違法ではないと思います。

竜巻さんのマンションではトランクルームを利用する権利が「専用使用権」だと規約で定められているのでしょうか?
トランクルームなど全戸に行き渡るだけの数がなく、設置場所から使用する住戸が特定されず(例:専用庭内に設置されていない)、希望者の申し込みに対し管理組合が貸し出すようなものは、「専用」ではないと思います。
過去に、駐輪ラックの下段と上段の利便性が異なる事による不公平を是正する方法をマンション管理士さんに相談したところ、駐輪ラックの使用権は「専用使用権ではない」との回答をもらったことがあります。
トランクルームや、駐車場も同じで、利用料の改定はとくに現在の利用者の承諾は必要がないと思われます。利用料が「使用細則」で定められていた場合は、「使用細則の変更」となりますので総会の普通決議で変更が可能です。管理規約で定められていた場合は「規約の変更」となり特別決議が必要です。

管理組合は民主的な組織です。普通決議なら半数を超える人が反対すれば変更は出来ませんから、阻止したければ反対票を集めてはいかがでしょうか?

お返事ありがとうございます。

竜巻さん こんにちは

ご存知だと思いますが、まず区分所有法の関連条項を
記載させていただきます。
(規約の設定、変更及び廃止)
第31条  
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の
各四分の三以上の多数による集会の決議によってする。
この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の
区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、
その承諾を得なければならない。
前条第2項に規定する事項についての区分所有者全員の
規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用
すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の
四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、
することができない。

ある弁護士さんの見解
管理規約の変更により不利益を課される者がいる場合、
その者の承諾を法31条1項後段で要求したのは、
多数派の恣意的な決議から不利益を受ける少数者を
守ることにあると思われます。
管理規約等で予め法31条1項後段に反する規約を置いても、
または、管理規約の運用が法31条1項後段に反する場合
その規約・運用は無効となるものと思われます。

竜巻さんは、昨年の総会での値上げは認めているとの解釈で
よろしいのですね。
しかし、また今年の総会で2000円→4000円に値上げをする
議案に対して、反対しているとのことですね。

近隣のマンションは、1000円 商用施設は2000円~4000円とのこと
管理組合理事会は、商用施設の最大値を提案し議案とした。
管理費に余裕がなくとれるところから取ろうとの安易な
やり方がですね。
(ひとりごと: 管理費支出の節減は理事が動けばできるのに)

私の住んでいるマンションでも、理事会がバルコニーや
ルーフバルコニーに対して有料化する動きがありましたが、
広いバルコニーを持たれている区分所有者さんに反対され、
議案として上程するのをあきらめた経緯があります。
現状400戸に対し、100戸分のトランクルーム使用者が
おられるということは、そこ方全員が反対すれば区分所有者さんの
1/4にあたります。
よって、上記区分所有法31条に違反しているとのことで値上げを
上程しても、違反となることを話されるか、1/4の反対をもって
否決すればよいと考えます。

お返事ありがとうございます。

不当かつ不法行為だと思われるのでしたら、反対なさればいいのではないでしょうか。
マンション内のことですので、どう決めようと皆さんが決めることで、法的にどうのこうのということとは違うと思います。
大体4分の1の方だけで20年近くも独占してきたということもおかしいのではないですか。
こんなに値上げするのだったら使わないということで、ほかの方にも使用する権利が回ってくるかもしれません。
「使用権者の了解無く値上げする」と言われていますが、無断で値上げをしようというのではなく、総会に諮るということなら何も問題ではないでしょう。
この値上げが不当だというのでしたら、使用していない方もおかしいという声を上げるのではないですか。
委任状云々は、皆さんの責任だと思います。
それだけ管理組合運営に関心がないということでしょう。
委任状が多いことから総会で可決されてしまうということと、正当な手続きとを比べるのもおかしいと思います。
不当であり法的にも問題だと思われるのでしたら、皆さんに意見を聞いて仲間を増やしてはいかがでしょうか。



お返事ありがとうございます。

◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか? →周囲の複数のマンションが月4000円ならOKということですか?
◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか?
→修繕積立金も値上げできないということになりますから違法とは言えないと思いますが。
◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか?
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。) →裁判はやってみないとわかりません。
◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが? →相場内なら問題ないかと思いますが。

妙案は裁判を起こすか理事長になって総会で値下げの承認を得るか引っ越すか、だと思います。

お返事ありがとうございます。

◆周囲の複数のマンションのトランクルームの相場は全て月額1000円であり、それを近隣の商用トランクルームの相場と比較するのは常識に反するのではないでしょうか? →周囲の複数のマンションが月4000円ならOKということですか?
◆トランクルームの入居時に月額1000円との前提で入居しており既得権でありますことから一方的な値上げは違法ではないでしょうか?
→修繕積立金も値上げできないということになりますから違法とは言えないと思いますが。
◆共用部ではありますが、20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは違法ではありませんか?
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。) →裁判はやってみないとわかりません。
◆近隣の商用のトランクルームの相場は月額2000円〜4000円であり、その高い方を世間相場として4000円に値上げするのは不当だと思いますが? →相場内なら問題ないかと思いますが。

妙案は裁判を起こすか理事長になって総会で値下げの承認を得るか引っ越すか、だと思います。

お返事ありがとうございます。

竜巻さん こんにちは

ご存知だと思いますが、まず区分所有法の関連条項を
記載させていただきます。
(規約の設定、変更及び廃止)
第31条  
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の
各四分の三以上の多数による集会の決議によってする。
この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の
区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、
その承諾を得なければならない。
前条第2項に規定する事項についての区分所有者全員の
規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用
すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の
四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、
することができない。

ある弁護士さんの見解
管理規約の変更により不利益を課される者がいる場合、
その者の承諾を法31条1項後段で要求したのは、
多数派の恣意的な決議から不利益を受ける少数者を
守ることにあると思われます。
管理規約等で予め法31条1項後段に反する規約を置いても、
または、管理規約の運用が法31条1項後段に反する場合
その規約・運用は無効となるものと思われます。

竜巻さんは、昨年の総会での値上げは認めているとの解釈で
よろしいのですね。
しかし、また今年の総会で2000円→4000円に値上げをする
議案に対して、反対しているとのことですね。

近隣のマンションは、1000円 商用施設は2000円~4000円とのこと
管理組合理事会は、商用施設の最大値を提案し議案とした。
管理費に余裕がなくとれるところから取ろうとの安易な
やり方がですね。
(ひとりごと: 管理費支出の節減は理事が動けばできるのに)

私の住んでいるマンションでも、理事会がバルコニーや
ルーフバルコニーに対して有料化する動きがありましたが、
広いバルコニーを持たれている区分所有者さんに反対され、
議案として上程するのをあきらめた経緯があります。
現状400戸に対し、100戸分のトランクルーム使用者が
おられるということは、そこ方全員が反対すれば区分所有者さんの
1/4にあたります。
よって、上記区分所有法31条に違反しているとのことで値上げを
上程しても、違反となることを話されるか、1/4の反対をもって
否決すればよいと考えます。

お返事ありがとうございます。

最高裁の平成10年10月30日の判決のことと思います。同判決は、区分所有法第31条1項後段の「特別の影響を及ぼす」か否かの判断で、管理組合は規約又は集会決議で専用使用権者の承諾を得ることなく使用料の増額ができるとし、その増額の程度が社会通念上相当な額を超えるときには「特別な影響」を及ぼすとしています。

さらに最高裁は「専用使用権を消滅させることは、不利益であり、その受忍すべき限度を超えているので本人の承諾がないと無効である。」との判断で、専用使用権を認めたものでありますことから、このケースでも専用使用権が認められ、月額2000円から4000円への値上げは「額の程度が社会通念上相当な額を超えるとき」に相当すると思われます。

ですので、提訴すれば竜巻さんが勝訴できると思いますので、泣き寝入りせず頑張りましょう。

お返事ありがとうございます。

提訴すれば竜巻さんが勝訴できると思いますので、泣き寝入りせず頑張りましょう。

トランクルーム値上げ提案者の話は、入居時に抽選にあたった人が、ずーと使っているのが不満ですし、廻りの相場くらい払ってんならまだしも、1000円なんて安すぎますとの主張ですよね。
まあ自分で近隣のトランクルームを借りて4千円位払ってる人がいるので、人が得してるように見えて癪にさわるのでしょう。
しかし入居時に、抽選にはずれたらあきらめるのが普通の考えではないでしょうか? 
それに納得してみなさん入居したんじゃないんですか?
まあ住んでるうちに、そんな自分勝手な事を言い始める住人はよく居ます。 しかし理事会がそれに同調してはまずいのではありませんか?
使用料が上がっても数は足らないままでは不満や不便が解消されると思いますか?

マンション外で4千円位払ってる人がいるので、人が得してるように見えて癪にさわっている人の気が晴れるだけです。 
まずトランクルームの絶対数が不足しているわけですから、これをなんとかする事を考えないと、何も解決しないと思います。

お返事ありがとうございます。

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