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守秘義務の範囲

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築浅いマンション住民です。
事業主が入居直後のアフターサービス点検(建物共用部)を実施していなかったことを4年目の理事会で認めたので、管理組合が専門家に委託して共用部をもれなく再点検し、不具合個所を事業主が承認した内容については事業主の負担で補修工事してもらうことになりました。
そこで、再点検を外部専門家に委託する費用を事業主が負担すること、事業主が無償補修することを双方で交わす確認書(覚書)に記載する案を事業主が提案してきましたが、それには「本確認書に記載する事項について、正当な理由がない限り、第三者に対し開示又は漏洩してはならないものとする」とありました。
確認書を交わした後に、管理組合が参考意見を弁護士などの外部に聞く場合や、たとえば1年後に今回の補修工事が手抜きと分かった場合に成り行きによっては管理組合が外部のマスコミ等にこの経緯や事実を通報した場合は、この守秘義務に違反することになりますか?
なお、守秘義務対象者の範囲や、違反した場合の罰則等は書いてありません。
この条項が有効なのかもわかりません。
参考ご意見をご教示いただきたく、よろしくお願いします。

みんなの回答

(1)管理組合と事業主との間の確認書で約された内容は、(ア)事業主の補修工事等の義務及びその費用負担義務と、(イ)管理組合の確認書の事項の秘密保持義務ということと解されます。
(2)弁護士は、職務上知り得た秘密を保持する義務がある(弁護士法23条)から、管理組合が弁護士に確認書に記載されている事項等を説明し、その意見を徴することについては、上記(イ)の秘密保持義務に反しないし、また、弁護士に相談することは「正当な理由」があるから、この点からも秘密保持義務に反しないと思います。弁護士以外の専門職・建築士等についての相談も正当な理由があるから、秘密保持義務には反しないと思われます。念のために相談相手方には、管理組合が秘密保持義務を負っていることを伝えて、相談したことその内容を秘密にするよう相談前に約束してもらうのがよいでしょう。(3)補修工事が手抜きで終わった場合はどうなるか。この場合、(a)管理組合が事業主に、確認書どおりの補修を再度求める方法と、(b)確認書の上記(ア)の義務を事業主が履行しなかったことを理由に解除するとの方法があります。(a)の場合には、秘密保持義務はそのまま残りますから、管理組合がマスコミに事業主の手抜きなどを漏らすと秘密保持義務違反となります。この義務違反があるとして、事業主にいかなる損害が生じるかですが、事業主の名誉毀損=社会的評価の低下くらいの主張でしょう。しかし、それも事業主の自業自得といえるから、損害は問題とするに足りないと思われます。しかし、争いはしない方がよいので、マスコミにリークする必要性など検討するのがよいと思います。
(b)の場合には、(ア)の事業主の義務がその債務不履行を理由として解除された結果、(イ)の管理組合の秘密保持義務も消滅します。(ア)の義務が主たる義務であり、(イ)の義務は付随義務ですから、主たる義務と運命を共にするものです(親亀がこければ背中に乗っている子亀もこける、というものです)。
(c) 事業主が(ア)の義務を完全に履行した場合に、管理組合が事業主の当初の不良工事をマスコミにリークした場合、管理組合の(イ)の秘密保持義務違反となり、損害賠償責任を問われる可能性があるでしょう。

分かりやすいご説明をありがとうございます。
事業主との確認書では不具合個所を補修する義務がありますから、当方から解除することはないと思います。
(3)補修工事が手抜きと分かり、再工事を要請しても言うことを聞かない場合は、確認書が履行されないことになります。
マスコミへの手抜き工事内容のリークは違反となるが、外部の弁護士への相談なら守秘するだろうから違反しないということですね。
手抜き工事の再補修の要請を事業主が受け入れる方法が、マスコミ利用以外にないのか、これが問題ですね。
裁判は時間がかかりますから、行政への通告など他にいいお知恵があればいいのですが。

私の意見を正確にご理解いただいていない懸念がありますので、追記します。
 確認書に基づく契約を管理組合側が解除できるのは、事業主が確認書に基づく補修工事等・費用負担義務を約束の期限内に完全に履行しなかった場合に、完全な履行をするよう催告し、なお履行されなかった場合です(民法541条)。
手抜き工事の再補修を事業主に受け入れさせる方法がマスコミ利用以外にないのかといわれますが、私はマスコミ利用は感心しません。裁判所を利用するのがよいと思います。裁判所といえば訴訟を思い浮かべ、訴訟といえば時間がかかる、弁護士費用等金がかかるなどを考える人が多いですが、建物の工事の瑕疵問題などは調停を利用するとよいと思います。調停委員には裁判官のほか建築士などの専門委員もいますし、費用も安く、手軽な制度です。行政庁としては、国土交通省の建設工事紛争審査会が建設工事に瑕疵がある紛争についての調停を扱っています。そこには法律家も建築士などの専門家が委員となっています(私はかって委員を務めた。)。国土交通省のホームペイジで「建設業 不動産産業」の個所を選べば分かります。

jsmendy様
 再度のご回答をいただきまして、ありがとうございます。
解除の件は、勘違いしていたようで、ご丁寧にご教示いただきましてありがとうございます。
マスコミ以外の方法のアドバイスも大変参考になります。理事会で相談してみます。

法律的に、南2丁目さんが懸念している事項については効力はないと思います。

その条項を入れたのは自社の工事ミスの件が拡散するのを恐れ、一応の歯止めとして入れただけだと思います。

もし補修工事で問題が出た場合は正当な理由ですので、正当な理由がない限りとされていますことから、公表することは全く問題がないことになるのではないでしょうか。

どういうことか直接聞いてみたらいいのではないですかね?
やりとりは文書ですることをおすすめします。

この確認書の内容とは、「再点検を外部専門家に委託する費用を事業主が負担すること、事業主が無償補修すること」なのではないですか。
工事の内容や、その完成度についてではないと思いますから、南2丁目さんが懸念している事項については効力はないと思います。
それに、正当な理由がない限りとされていますから、正当な理由があればこの限りではないということになるのではないでしょうか。
条項自体は有効だと思います。
むやみやたらに自社の失敗を振れ回されたくはないでしょうから。

皆様からアドバイスをいただきましてありがとうございます。
参考にさせていただきます。

この確認書の内容とは、「再点検を外部専門家に委託する費用を事業主が負担すること、事業主が無償補修すること」なのではないですか。
工事の内容や、その完成度についてではないと思いますから、南2丁目さんが懸念している事項については効力はないと思います。
それに、正当な理由がない限りとされていますから、正当な理由があればこの限りではないということになるのではないでしょうか。
条項自体は有効だと思います。
むやみやたらに自社の失敗を振れ回されたくはないでしょうから。

皆様からアドバイスをいただきましてありがとうございます。
参考にさせていただきます。

法律的に、南2丁目さんが懸念している事項については効力はないと思います。

その条項を入れたのは自社の工事ミスの件が拡散するのを恐れ、一応の歯止めとして入れただけだと思います。

もし補修工事で問題が出た場合は正当な理由ですので、正当な理由がない限りとされていますことから、公表することは全く問題がないことになるのではないでしょうか。

どういうことか直接聞いてみたらいいのではないですかね?
やりとりは文書ですることをおすすめします。

(1)管理組合と事業主との間の確認書で約された内容は、(ア)事業主の補修工事等の義務及びその費用負担義務と、(イ)管理組合の確認書の事項の秘密保持義務ということと解されます。
(2)弁護士は、職務上知り得た秘密を保持する義務がある(弁護士法23条)から、管理組合が弁護士に確認書に記載されている事項等を説明し、その意見を徴することについては、上記(イ)の秘密保持義務に反しないし、また、弁護士に相談することは「正当な理由」があるから、この点からも秘密保持義務に反しないと思います。弁護士以外の専門職・建築士等についての相談も正当な理由があるから、秘密保持義務には反しないと思われます。念のために相談相手方には、管理組合が秘密保持義務を負っていることを伝えて、相談したことその内容を秘密にするよう相談前に約束してもらうのがよいでしょう。(3)補修工事が手抜きで終わった場合はどうなるか。この場合、(a)管理組合が事業主に、確認書どおりの補修を再度求める方法と、(b)確認書の上記(ア)の義務を事業主が履行しなかったことを理由に解除するとの方法があります。(a)の場合には、秘密保持義務はそのまま残りますから、管理組合がマスコミに事業主の手抜きなどを漏らすと秘密保持義務違反となります。この義務違反があるとして、事業主にいかなる損害が生じるかですが、事業主の名誉毀損=社会的評価の低下くらいの主張でしょう。しかし、それも事業主の自業自得といえるから、損害は問題とするに足りないと思われます。しかし、争いはしない方がよいので、マスコミにリークする必要性など検討するのがよいと思います。
(b)の場合には、(ア)の事業主の義務がその債務不履行を理由として解除された結果、(イ)の管理組合の秘密保持義務も消滅します。(ア)の義務が主たる義務であり、(イ)の義務は付随義務ですから、主たる義務と運命を共にするものです(親亀がこければ背中に乗っている子亀もこける、というものです)。
(c) 事業主が(ア)の義務を完全に履行した場合に、管理組合が事業主の当初の不良工事をマスコミにリークした場合、管理組合の(イ)の秘密保持義務違反となり、損害賠償責任を問われる可能性があるでしょう。

分かりやすいご説明をありがとうございます。
事業主との確認書では不具合個所を補修する義務がありますから、当方から解除することはないと思います。
(3)補修工事が手抜きと分かり、再工事を要請しても言うことを聞かない場合は、確認書が履行されないことになります。
マスコミへの手抜き工事内容のリークは違反となるが、外部の弁護士への相談なら守秘するだろうから違反しないということですね。
手抜き工事の再補修の要請を事業主が受け入れる方法が、マスコミ利用以外にないのか、これが問題ですね。
裁判は時間がかかりますから、行政への通告など他にいいお知恵があればいいのですが。

私の意見を正確にご理解いただいていない懸念がありますので、追記します。
 確認書に基づく契約を管理組合側が解除できるのは、事業主が確認書に基づく補修工事等・費用負担義務を約束の期限内に完全に履行しなかった場合に、完全な履行をするよう催告し、なお履行されなかった場合です(民法541条)。
手抜き工事の再補修を事業主に受け入れさせる方法がマスコミ利用以外にないのかといわれますが、私はマスコミ利用は感心しません。裁判所を利用するのがよいと思います。裁判所といえば訴訟を思い浮かべ、訴訟といえば時間がかかる、弁護士費用等金がかかるなどを考える人が多いですが、建物の工事の瑕疵問題などは調停を利用するとよいと思います。調停委員には裁判官のほか建築士などの専門委員もいますし、費用も安く、手軽な制度です。行政庁としては、国土交通省の建設工事紛争審査会が建設工事に瑕疵がある紛争についての調停を扱っています。そこには法律家も建築士などの専門家が委員となっています(私はかって委員を務めた。)。国土交通省のホームペイジで「建設業 不動産産業」の個所を選べば分かります。

jsmendy様
 再度のご回答をいただきまして、ありがとうございます。
解除の件は、勘違いしていたようで、ご丁寧にご教示いただきましてありがとうございます。
マスコミ以外の方法のアドバイスも大変参考になります。理事会で相談してみます。

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