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長期修繕計画の見直し案について

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築6年 約100戸のマンションです。管理会社から長期修繕計画が理事会に出され入居時計画より工事費3億7千万円増加しています。
当マンションは委託管理費見直しを行っており委託管理費差額30年分と駐車場等使用料等35年分合わせて大体3億6千万円位になります。要するに財政に合わせて工事予算を上げたのではないかと疑いたくなります。まだ、建物調査もしていない段階でこの値上げ額はおかしいと管理組合は考えていますが、管理会社から出されたものをそのまま組合員にまず通知してから見直しを依頼すべきか、そのままでは組合員が混乱するのである程度交渉してから総会でお知らせし決議するべきか、どういう対応が良いのでしょうか?

みんなの回答

セカンドオピニオンを取ることは、現代の常識です。建物チェックもしていないのに、大幅な値上げなど、組合員にかえって不審感を与えると思います。セカンドオピニオンを依頼中、という前提で進めるのが良いと思います。以下は私の個人的な体験談ですので、ご参考になれば。

Asaka50さんのコメントのような被害を、私も大手鉄道系管理会社から受けました。当マンションは、公共事業的な建て替えプロジェクトなので、比較的安価で購入することができました。購入時は、管理費も積立金もリーズナブルで、身体障害者が清掃をしていたようなマンションです。手持ちの現金で即購入できるような販売金額(中古)でしたが、コストカットのためか、強度はともかく、非分譲サイドも含め建物全体の作りが雑です。キャッシュフローの問題を理由に一旦断りましたが、不動産屋がローンの手はずまで整えてきて、不審感さえ抱いたのを覚えています。

さらに購入してから数年後、管理費も修繕積立金も突然大幅に値上げしてきました。その後の大規模修繕工事の際に行われたことは、傷ひとつついてない各住戸扉全部にキンキラのシートを貼ったり、玄関前に墓石のような侵入防止の石を設置したり(今は安っぽいプラスチックのプランターがずらり)、禿げても汚れてもいない自転車置場の壁を塗り替えたりと、外見をアップグレードする「お化粧」ごときの工事に長期修繕計画表に計上されていた7000万円の予算ほぼ全額を使われました。果たして必要なのか疑問な工事が満載で、まるで「詐欺」にあったような気分でした。受注したのが、現理事長や修繕係の勤めるゼネコンの子会社ならばなおさらです。

今後、災害や大地震が予想されており、マンション建物がどんなダメージを受けるか、たとえ保険に入っていたとしても、未知な部分がたくさんあります。必ずしも必要のないお化粧ごときに大金を使われ、万が一修復資金が足りなくなったら、この管理会社はどう言い訳をするのでしょうか。

この大手鉄道系管理会社は、賃貸、不動産売買、リフォーム事業と、多くの分野のグループ企業を持っていますので、当マンションも含め、管理物件を利用して、自社グループに「利益誘導」することが目的であることは言うまでもありません。その証拠に、管理規約では共用部分に私物を置いてはいけないことになっているのに、この管理会社は平然と自社グループの宣伝物を積み上げており、その露骨さは「人のふんどしで相撲を取る」そのものです。

建物チェックもしてない段階の、長期修繕とは、管理会社にとって都合の良い「売上目標」以外の何ものでもないと思ったほうがよいと思います。まずきちんとした建物チェックを、管理会社と「利害関係のない」建築士等に依頼される旨を、組合員に伝えることで信頼が増すと思います。

まともな大会社に知らぬ間にお金を多く取られる事がよくある話だなんてビックリしました。うちの大手建築会社が変なのかと。大変勉強になりました。利害関係の無いところに依頼を検討します。ありがとうございます

一部屋あたりいくらとか、平米あたりいくら、とかいうのは、あくまでも積立の目安です。個々の建物のグレードなどに応じて使い方を決めるのは、あくまでも組合員です。、必要の無いことでお金をかけようと思えば、いくらでもかけられます。当マンションを反面教師として、どうぞ主体性を持って臨んでください。

無駄の無い修繕を専門家と組合員と話し合って行こうと思います。詳しいアドバイスありがとうございます^_^

最近は人件費が上がり、部屋当り100万円から120万かるのが実態ですので、積立金は足りない可能性があります。

国土交通省の推奨金額200円/㎡以上に値上げするなら真っ先にやるべき事は値上げです。 
その根拠には第3者による客観的な長期修繕計画が必要です。
有料でもしっかりした長期修繕計画を示し、早く値上げの提案をし、長期修繕の資金を準備した方が良いと思います。

ありがとうございます。
長期修繕計画の依頼も考え、実態をまず計算してみようと思います。

第1回目の大規模修繕は築13~16年後が平均ですから、まだ10年近くも先の話なので今は放置でかまいませんよ。 築10年過ぎたら建物調査と、長期修繕計画にもとずき考えれば良いと思います。

それまでは国交省の実態調査を参考に相場をスタディーする事が大事です。
例えば、部屋当り100万円前後かかるのが実態ですが、積立金は足りますか?
㎡あたり推奨金額以上徴収してますか?  最低でも200円/㎡以上かな~?

不足する可能性があるなら真っ先にやるべき事は値上げです。 
その根拠は建物診断に基づく長計ですが、長計を考えるにはには少し早いかも知れませんね。 

概要を把握するために、実地調査無しの長計を作ってもらってはいかがでしょうか? 使用されている、建材、部材からラフな数字を出してもらうのです。

「国土交通省の実態調査 大規模修繕」 で検索して下さい。 
http://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf 

委託管理費を安くしたけれど皆さんから徴収する分は安くしていないので差額30年分と駐車場等使用料等35年分合わせて大体3億6千万円位の余剰金が出る予定ですので値上げはまだ必要無いと思いますが、国交相の実態調査を参考にまず計算してみたいと思います。大変参考になりました。ありがとうございます

そんなに余剰金が出るなら設備のアップグレードに使う事をお勧めします。
最近流行の近代的設備や外装やエントランスを高級感がある仕様にリモデルするとか、夢がある使い方が出来て資産価値の向上になります。(でもずっと先ですね)

いずれ漏れ出す専用部の配管交換も積立金でできますよ。(全戸交換なら議決が通りやすい) 

これに振り回される必要はないと思いますが、入居時とどの項目がいくら増えているかの確認をするところから始めたらどうですか?

ありがとうございます。
まず確認から始めたいと思います

当方のマンションも同様の長期修繕計画の修正版が管理会社から提出されました。

入居時の長期修繕計画の金額が安く見積りされているのは、マンション販売会社が売りやすい様に、入居時の修繕積立金、管理費を安く見せているので、安い毎月の修繕積立金に合わせ当初の長期修繕計画の金額を安くしているのです。

本件については、正確な長期修繕計画を出すことが必要と思われますので、建築関係に詳しいマンション管理士か長期修繕専門のエンジニアリング会社に依頼し、有料で建物診断と、その結果に基づく正確な長期修繕計画を作って貰うのが良いと思います。

その正確な長期修繕計画に基づき、15年後位に予定されている第1回の大規模修繕に向け、現在、安く設定されている修繕積立金の値上げを早いうちに検討する必要があるように思います。
(国交省の修繕積立金の目安は、月額200円/㎡程度です。)

何れにしても、販売会社は売るために修繕積立金を低くしていますから、そのまま行ったら修繕積立金では足りず、借り入れや一時金徴収が必要になります。
くれぐれも管理会社(販売会社の系列)には気を付けてください。

ある程度当初案から上がるとは予想していましたが築6年でこんなに上げてくるとは思いませんでした。委託管理費を低くし、徴収額はそのままにしてある差額分30年分と駐車場等使用料等35年分合わせて大体3億6千万円位が余剰金になる予定ですので修繕積立金をすぐ値上げする必要は無いと思いますが、管理会社以外に長期修繕計画を作って貰うことを検討したいと思います。
大変参考になりました、ありがとうございます。

レー様

そうような経緯ですか。
要は長期修繕金の剰余が3.6億位になるので、管理会社がそれに合わせ長期修繕工事費を増額した訳ですね。
将来の大規模修繕工事では、その額で管理会社の系列で工事をやり儲けようと考えている訳ですね。

当方のマンションでは上記の様な管理会社の魂胆が見えていましたことから、マンション大規模l修繕を専門とするコンサルと契約し、下記の様な現地調査、工事業者公募、比較検討を行い、納得いく価格で契約し無事に工事が終わりました。

下記を参考に優良なコンサルにコンサル費を払い、現時点の長期修繕計画を作って貰うのもアリだと思いますのでご検討下さい。

ーーーーーーーーーーーーーー
当方は元々建築系でしたので、数年前に当方のマンションの大規模修繕理事を担当したので、アドバイスさせていただきます。

「いまやん」さんが大規模修繕の工事をコンサル主導で公募したのはよいのですが、そのコンサルを選定する際にコストを優先し過ぎて本来コンサルにやらせるべき仕事が省かれているように思われます。

一般的にはコンサルが設計資料を作成する前に、現地調査としてサンプリングで、タイルの接着力調査、タイル打鍵テストでの浮き%調査、コンクリートの劣化調査、通路のコンクリート防水等の現地調査を行います。
その結果に基づき、交換タイル枚数等の設計に必要とする資料を作り、各施工業者にその数字を示し、同じ見積もり条件で相見積もりを取るのが一般的です。

当方の大規模修繕ではコンサルに350万円のコンサル料を払いましたが、その内の100万円以上が現地調査費用(コンクリート調査だけでも数箇所でコンクリートを抜き、被り量、強度、アルカリ度等を調査)でしたが、「いまやん」さんのマンションではコンサルの現地調査費用を省いているように思います。

現地調査を省き、タイル交換数量等は各自施工会社に拾わせ、その数量以上のコストがかかっても施工会社負担とするということは、重大な欠陥工事を許す事になります。
具体的には受注したい施工会社は、タイル交換枚数やコンクリート補修箇所をワザと最小限に見積もり、実際の工事では見積もり枚数を超えるタイル等は交換せずに済ませる事にしてしまいますと、後々大地震等で大量にタイルが剥離したり、コンクリート片が落下する等の事故が予想されます。

多分コンサルは「責任を持って工事管理するので問題なし」と言い張ると思いますが、現地調査のしないコンサルはNHKのクロ現で放送された多額のバックマージンを取る悪徳コンサルの可能性が高いと思います。

今から上記手抜き工事を防止するので有れば、管理組合の方で統一した条件、例えばタイル交換は全体の15%(少し多めですが)と指定し見積もりを依頼し、実際の交換枚数との差額は予め決めた単価で精算するのが良いと思います。

もし「いまやん」さんのコンサルがクロ現で出て来たような悪徳コンサルの場合は、実際のタイル交換数をも誤魔化す可能性があるので、十分な注意が必要です。

また上記のような精算のため大規模修繕工事の精算のために10%程度の予備費は確保する必要がありますし、通常はコンサルから予備費の確保をアドバイスしてくる筈です。

何れにしてもコンサル費用そのものは大規模修繕費の1〜2%程度ですので、コンサル費用をケチって悪徳コンサルにだまされてはいけません。
安いコンサルは利益確保のため実施業者からバックマージンを取り、しかも実施業者にバックマージンを捻出させるため工事管理で手抜き工事を見て見ないふりをするのです。

今からでもコンサルを変えるか、追加で新たな真っ当なコンサル(国交相の大規模修繕委員会への参加会社etc)を加えた方が良いと思います。

管理会社さんが出してくれた長期修繕計画は無料だったのでしょうか。
正確な長期修繕計画を出すのでしたら、建物診断をして有料になると思います。
無料で出してくれるものは、国交省の標準長期修繕計画に合わせたものですから、管理会社さんがぼったくろうというものではないと思います。
それより3億7千万も当初より高くなる予定でしたら、修繕積立金が足りなくなるのではないですか。
早いうちに値上げをして準備しておくほうがいいですよ。
販売会社は売るために修繕積立金を低くしていますから、そのまま行ったら修繕積立金が足りなくなって借り入れや一時金徴収なんてことにもなりかねません。
気を付けてくださいね。

管理会社は無料で長期修繕計画案を出していますが国交相の長期修繕計画より3億7千万円高く出しているので問題です。

長計(長期修繕計画)はあくまで目安です。
この時期にこのような工事の必要が発生し、いくらぐらいかかる見込みというものです。
その計画通りに、その金額で行わなければいけないというものではありません。
なぜ長計が必要かというと、修繕積立金のことが問題だからです。
今後何年間にわたって、修繕積立金はいくらぐらい必要か、足りなくならないよう計画を参考に積み立てておこうということのためです。
新築時には、修繕積立金を低く設定して売りやすくしているところが多いです。
そのため長計も低く抑えたものになっていたのではないでしょうか。
今回出されたほうが現実に近いかもしれません。
第1回の大規模もまだ先ですし、どのみち5年ごとに見直しが推奨されていますから、この値上げ(?)額が妥当かどうかじっくり検証してはいかがですか。
それより値上がり後でも修繕積立金が間に合っているかどうかのほうが重要ですよ。
間に合っていないのでしたら、まだ築年数も浅いところですから、今から少しずつ修繕積立金の値上げをしておいたほうが安心です。
それと、機械式駐車場でしたら、使用料は管理費にすべて入れないほうがいいと思います。
機械式駐車場の修繕費として修繕積立金に入れておかないと、後々大変なことになりますよ。
いきなり修繕積立金に回すと、管理費会計が足りなくなるというところがずいぶんあります。
そんなことも解決しなければいけない問題です。

ありがとうございます、機械式駐車場も含めてじっくり検討してみたいと思います

当方のマンションも同様の長期修繕計画の修正版が管理会社から提出されました。

入居時の長期修繕計画の金額が安く見積りされているのは、マンション販売会社が売りやすい様に、入居時の修繕積立金、管理費を安く見せているので、安い毎月の修繕積立金に合わせ当初の長期修繕計画の金額を安くしているのです。

本件については、正確な長期修繕計画を出すことが必要と思われますので、建築関係に詳しいマンション管理士か長期修繕専門のエンジニアリング会社に依頼し、有料で建物診断と、その結果に基づく正確な長期修繕計画を作って貰うのが良いと思います。

その正確な長期修繕計画に基づき、15年後位に予定されている第1回の大規模修繕に向け、現在、安く設定されている修繕積立金の値上げを早いうちに検討する必要があるように思います。
(国交省の修繕積立金の目安は、月額200円/㎡程度です。)

何れにしても、販売会社は売るために修繕積立金を低くしていますから、そのまま行ったら修繕積立金では足りず、借り入れや一時金徴収が必要になります。
くれぐれも管理会社(販売会社の系列)には気を付けてください。

ある程度当初案から上がるとは予想していましたが築6年でこんなに上げてくるとは思いませんでした。委託管理費を低くし、徴収額はそのままにしてある差額分30年分と駐車場等使用料等35年分合わせて大体3億6千万円位が余剰金になる予定ですので修繕積立金をすぐ値上げする必要は無いと思いますが、管理会社以外に長期修繕計画を作って貰うことを検討したいと思います。
大変参考になりました、ありがとうございます。

レー様

そうような経緯ですか。
要は長期修繕金の剰余が3.6億位になるので、管理会社がそれに合わせ長期修繕工事費を増額した訳ですね。
将来の大規模修繕工事では、その額で管理会社の系列で工事をやり儲けようと考えている訳ですね。

当方のマンションでは上記の様な管理会社の魂胆が見えていましたことから、マンション大規模l修繕を専門とするコンサルと契約し、下記の様な現地調査、工事業者公募、比較検討を行い、納得いく価格で契約し無事に工事が終わりました。

下記を参考に優良なコンサルにコンサル費を払い、現時点の長期修繕計画を作って貰うのもアリだと思いますのでご検討下さい。

ーーーーーーーーーーーーーー
当方は元々建築系でしたので、数年前に当方のマンションの大規模修繕理事を担当したので、アドバイスさせていただきます。

「いまやん」さんが大規模修繕の工事をコンサル主導で公募したのはよいのですが、そのコンサルを選定する際にコストを優先し過ぎて本来コンサルにやらせるべき仕事が省かれているように思われます。

一般的にはコンサルが設計資料を作成する前に、現地調査としてサンプリングで、タイルの接着力調査、タイル打鍵テストでの浮き%調査、コンクリートの劣化調査、通路のコンクリート防水等の現地調査を行います。
その結果に基づき、交換タイル枚数等の設計に必要とする資料を作り、各施工業者にその数字を示し、同じ見積もり条件で相見積もりを取るのが一般的です。

当方の大規模修繕ではコンサルに350万円のコンサル料を払いましたが、その内の100万円以上が現地調査費用(コンクリート調査だけでも数箇所でコンクリートを抜き、被り量、強度、アルカリ度等を調査)でしたが、「いまやん」さんのマンションではコンサルの現地調査費用を省いているように思います。

現地調査を省き、タイル交換数量等は各自施工会社に拾わせ、その数量以上のコストがかかっても施工会社負担とするということは、重大な欠陥工事を許す事になります。
具体的には受注したい施工会社は、タイル交換枚数やコンクリート補修箇所をワザと最小限に見積もり、実際の工事では見積もり枚数を超えるタイル等は交換せずに済ませる事にしてしまいますと、後々大地震等で大量にタイルが剥離したり、コンクリート片が落下する等の事故が予想されます。

多分コンサルは「責任を持って工事管理するので問題なし」と言い張ると思いますが、現地調査のしないコンサルはNHKのクロ現で放送された多額のバックマージンを取る悪徳コンサルの可能性が高いと思います。

今から上記手抜き工事を防止するので有れば、管理組合の方で統一した条件、例えばタイル交換は全体の15%(少し多めですが)と指定し見積もりを依頼し、実際の交換枚数との差額は予め決めた単価で精算するのが良いと思います。

もし「いまやん」さんのコンサルがクロ現で出て来たような悪徳コンサルの場合は、実際のタイル交換数をも誤魔化す可能性があるので、十分な注意が必要です。

また上記のような精算のため大規模修繕工事の精算のために10%程度の予備費は確保する必要がありますし、通常はコンサルから予備費の確保をアドバイスしてくる筈です。

何れにしてもコンサル費用そのものは大規模修繕費の1〜2%程度ですので、コンサル費用をケチって悪徳コンサルにだまされてはいけません。
安いコンサルは利益確保のため実施業者からバックマージンを取り、しかも実施業者にバックマージンを捻出させるため工事管理で手抜き工事を見て見ないふりをするのです。

今からでもコンサルを変えるか、追加で新たな真っ当なコンサル(国交相の大規模修繕委員会への参加会社etc)を加えた方が良いと思います。

管理会社さんが出してくれた長期修繕計画は無料だったのでしょうか。
正確な長期修繕計画を出すのでしたら、建物診断をして有料になると思います。
無料で出してくれるものは、国交省の標準長期修繕計画に合わせたものですから、管理会社さんがぼったくろうというものではないと思います。
それより3億7千万も当初より高くなる予定でしたら、修繕積立金が足りなくなるのではないですか。
早いうちに値上げをして準備しておくほうがいいですよ。
販売会社は売るために修繕積立金を低くしていますから、そのまま行ったら修繕積立金が足りなくなって借り入れや一時金徴収なんてことにもなりかねません。
気を付けてくださいね。

管理会社は無料で長期修繕計画案を出していますが国交相の長期修繕計画より3億7千万円高く出しているので問題です。

長計(長期修繕計画)はあくまで目安です。
この時期にこのような工事の必要が発生し、いくらぐらいかかる見込みというものです。
その計画通りに、その金額で行わなければいけないというものではありません。
なぜ長計が必要かというと、修繕積立金のことが問題だからです。
今後何年間にわたって、修繕積立金はいくらぐらい必要か、足りなくならないよう計画を参考に積み立てておこうということのためです。
新築時には、修繕積立金を低く設定して売りやすくしているところが多いです。
そのため長計も低く抑えたものになっていたのではないでしょうか。
今回出されたほうが現実に近いかもしれません。
第1回の大規模もまだ先ですし、どのみち5年ごとに見直しが推奨されていますから、この値上げ(?)額が妥当かどうかじっくり検証してはいかがですか。
それより値上がり後でも修繕積立金が間に合っているかどうかのほうが重要ですよ。
間に合っていないのでしたら、まだ築年数も浅いところですから、今から少しずつ修繕積立金の値上げをしておいたほうが安心です。
それと、機械式駐車場でしたら、使用料は管理費にすべて入れないほうがいいと思います。
機械式駐車場の修繕費として修繕積立金に入れておかないと、後々大変なことになりますよ。
いきなり修繕積立金に回すと、管理費会計が足りなくなるというところがずいぶんあります。
そんなことも解決しなければいけない問題です。

ありがとうございます、機械式駐車場も含めてじっくり検討してみたいと思います

最近は人件費が上がり、部屋当り100万円から120万かるのが実態ですので、積立金は足りない可能性があります。

国土交通省の推奨金額200円/㎡以上に値上げするなら真っ先にやるべき事は値上げです。 
その根拠には第3者による客観的な長期修繕計画が必要です。
有料でもしっかりした長期修繕計画を示し、早く値上げの提案をし、長期修繕の資金を準備した方が良いと思います。

ありがとうございます。
長期修繕計画の依頼も考え、実態をまず計算してみようと思います。

セカンドオピニオンを取ることは、現代の常識です。建物チェックもしていないのに、大幅な値上げなど、組合員にかえって不審感を与えると思います。セカンドオピニオンを依頼中、という前提で進めるのが良いと思います。以下は私の個人的な体験談ですので、ご参考になれば。

Asaka50さんのコメントのような被害を、私も大手鉄道系管理会社から受けました。当マンションは、公共事業的な建て替えプロジェクトなので、比較的安価で購入することができました。購入時は、管理費も積立金もリーズナブルで、身体障害者が清掃をしていたようなマンションです。手持ちの現金で即購入できるような販売金額(中古)でしたが、コストカットのためか、強度はともかく、非分譲サイドも含め建物全体の作りが雑です。キャッシュフローの問題を理由に一旦断りましたが、不動産屋がローンの手はずまで整えてきて、不審感さえ抱いたのを覚えています。

さらに購入してから数年後、管理費も修繕積立金も突然大幅に値上げしてきました。その後の大規模修繕工事の際に行われたことは、傷ひとつついてない各住戸扉全部にキンキラのシートを貼ったり、玄関前に墓石のような侵入防止の石を設置したり(今は安っぽいプラスチックのプランターがずらり)、禿げても汚れてもいない自転車置場の壁を塗り替えたりと、外見をアップグレードする「お化粧」ごときの工事に長期修繕計画表に計上されていた7000万円の予算ほぼ全額を使われました。果たして必要なのか疑問な工事が満載で、まるで「詐欺」にあったような気分でした。受注したのが、現理事長や修繕係の勤めるゼネコンの子会社ならばなおさらです。

今後、災害や大地震が予想されており、マンション建物がどんなダメージを受けるか、たとえ保険に入っていたとしても、未知な部分がたくさんあります。必ずしも必要のないお化粧ごときに大金を使われ、万が一修復資金が足りなくなったら、この管理会社はどう言い訳をするのでしょうか。

この大手鉄道系管理会社は、賃貸、不動産売買、リフォーム事業と、多くの分野のグループ企業を持っていますので、当マンションも含め、管理物件を利用して、自社グループに「利益誘導」することが目的であることは言うまでもありません。その証拠に、管理規約では共用部分に私物を置いてはいけないことになっているのに、この管理会社は平然と自社グループの宣伝物を積み上げており、その露骨さは「人のふんどしで相撲を取る」そのものです。

建物チェックもしてない段階の、長期修繕とは、管理会社にとって都合の良い「売上目標」以外の何ものでもないと思ったほうがよいと思います。まずきちんとした建物チェックを、管理会社と「利害関係のない」建築士等に依頼される旨を、組合員に伝えることで信頼が増すと思います。

まともな大会社に知らぬ間にお金を多く取られる事がよくある話だなんてビックリしました。うちの大手建築会社が変なのかと。大変勉強になりました。利害関係の無いところに依頼を検討します。ありがとうございます

一部屋あたりいくらとか、平米あたりいくら、とかいうのは、あくまでも積立の目安です。個々の建物のグレードなどに応じて使い方を決めるのは、あくまでも組合員です。、必要の無いことでお金をかけようと思えば、いくらでもかけられます。当マンションを反面教師として、どうぞ主体性を持って臨んでください。

無駄の無い修繕を専門家と組合員と話し合って行こうと思います。詳しいアドバイスありがとうございます^_^

これに振り回される必要はないと思いますが、入居時とどの項目がいくら増えているかの確認をするところから始めたらどうですか?

ありがとうございます。
まず確認から始めたいと思います

第1回目の大規模修繕は築13~16年後が平均ですから、まだ10年近くも先の話なので今は放置でかまいませんよ。 築10年過ぎたら建物調査と、長期修繕計画にもとずき考えれば良いと思います。

それまでは国交省の実態調査を参考に相場をスタディーする事が大事です。
例えば、部屋当り100万円前後かかるのが実態ですが、積立金は足りますか?
㎡あたり推奨金額以上徴収してますか?  最低でも200円/㎡以上かな~?

不足する可能性があるなら真っ先にやるべき事は値上げです。 
その根拠は建物診断に基づく長計ですが、長計を考えるにはには少し早いかも知れませんね。 

概要を把握するために、実地調査無しの長計を作ってもらってはいかがでしょうか? 使用されている、建材、部材からラフな数字を出してもらうのです。

「国土交通省の実態調査 大規模修繕」 で検索して下さい。 
http://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf 

委託管理費を安くしたけれど皆さんから徴収する分は安くしていないので差額30年分と駐車場等使用料等35年分合わせて大体3億6千万円位の余剰金が出る予定ですので値上げはまだ必要無いと思いますが、国交相の実態調査を参考にまず計算してみたいと思います。大変参考になりました。ありがとうございます

そんなに余剰金が出るなら設備のアップグレードに使う事をお勧めします。
最近流行の近代的設備や外装やエントランスを高級感がある仕様にリモデルするとか、夢がある使い方が出来て資産価値の向上になります。(でもずっと先ですね)

いずれ漏れ出す専用部の配管交換も積立金でできますよ。(全戸交換なら議決が通りやすい) 

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