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排水管の更生 工法

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当方、築40年になります。
排水管の竪管がかなり劣化が進んでおり更新・更生工事を検討しておりますが
工法がたくさんあって各業者とも自社の工法が優れているとしかいいません。
実際のところどの工法が優れており、劣っているのか一長一短があると思うのですが皆さまはどうお考えでしょうか?

鋳鉄菅(雑排水・汚水共用)の劣化診断(内視鏡検査)の結果、サビ、コブで肉厚が薄くなってはいますが穴が開いている等は確認できませんでしたがD判定、早急に検討が必要と言われました。

みんなの回答

よしさん、

実際問題建て替えは不可能です。
TV番組でこれが出来た稀有なマンションの方が「奇跡」と言ってましたよ。
1部屋造るのに2,000万円かかるそうです。 この金額は高齢者にも若手にも捻出は無理です。 

よって朽ち果てないように新品への交換工事をお勧めします。

当方は、予算を確保してるので長期修繕計画上でも工事範囲は共用部全部の予定です。 
なお、修繕積立金は国交省の推奨金額より高めの設定になっております。 
過去の高齢化する前の値上げが功を奏しています。

もし、予算不足なら予算が確保出来るまで先延ばしやら、棟によって時期をずらす事を検討されてると思いますが、修繕をせざるを得ない部分だけ補修して、総取っ替えは先延ばしだって出来ます。

模範的な管理ではありませんが、資金が無いなら仕方ありません。 
模範的な修繕をするために、修繕積立金の値上げ議案を出して組合員の意志を確認するも良いと思います。 

金利が低いので借入金もある得ます。

(2/12 追加・編集)

ヨコオさん
回答ありがとうございます。
更新工事へ話を振れるかなぁ~頑張ってみます。

築40年なら、マンションの残存寿命を15〜20年と考えれば、更生工事の方が良いと思います。
注意点としては、鋳鉄管が水と接触する部分は完全にコーティング等で保護をしないとその部分から新たに漏水するので「安物買いの銭失い」になる事です。

竜巻さん
回答ありがとうございます。
そうなんです。将来的には建替も視野に入れないといけないと思うのですが区分所有者もそれなりに老朽化していてこの歳で負担は‥の意見も多く中々前進しないのが現状なんです。

親のところが築40年過ぎ、300戸近いマンションです。
3年ほど前に排水管の更新工事をしました。
各家庭の枝管も予定していたのですが、状態がよくやらずに済みました。

更生工事は寿命を延ばすだけで、結局はいずれ更新しなければならないのではないでしょうか。
(今は日進月歩で技術が進んでいるようですから、そんなことはないかもしれませんが。)
築40年というと建物寿命の半分を過ぎているかと思います。
ここらへんで更新したほうが、長い目で見たとき、結局無駄な費用をかけなくて済むということにもなりませんか?

黒猫 風ちゃんさん
回答ありがとうございます。
私も更新工事に賛成なのです。意見をまとめるのはホント大変です。

私は更生は安いと言ってもそこそこ費用はかかるので鋳鉄管であれば更新工事という答えになりますね。個人的にはマンションの中で一番難しい工事だと思っています。

クッシーさん
回答ありがとうございます。
私もその意見です。
大規模修繕となると老朽化マンションはいろいろ金がかかるので更新から更生の流れになっています。

鋳鉄菅を40年使用されているのであれば更新時期だと思います。

よしさんのマンションは大規模マンションの様ですので、排水管の更新に多額の費用がかかるとおもわれますので、専門家に入って貰って各業者の工法を比較していくのが良いと思います。

その場合、マンション内の専門家入ってもらう為に検討委員会を立ち上げるか、大規模修繕専門のエンジニアリング会社を使う等の手段があります。

ただ検討する場合に、更新コストを優先し、鋳鉄管を流用しコーティング等でお茶を濁す工法は安価ですが、後々に悔いを残すので注意された方が良いと思います。

aska50さん
回答ありがとうございます。
専門委員会を立ち上げて検討していますが、費用面から更新ではなくトルネード工法による更生工事に軸が移ってきたところに別の業者からFRP工法による提案がありました。FRP工法の方が優れているような流れになのですが直管部分しか工事しないので1階の竪管から横管への接続部は工事範囲に入っていないのが気になっています。また各階の横管も継手部分だけで共用部の横管〜専有部までは劣化したままになってしまい、これが大規模修繕なのか?と疑問に思うことも多いです。皆さんのマンションでは工事範囲はどうされているのでしょうか?

トルネード工法やFRP工法では鋳鉄管の部分を何も更生工事しない部分があるようですが、今後10年以上使うので有れば全面更新しか無いと思います。

鋳鉄菅を40年使用されているのであれば更新時期だと思います。

よしさんのマンションは大規模マンションの様ですので、排水管の更新に多額の費用がかかるとおもわれますので、専門家に入って貰って各業者の工法を比較していくのが良いと思います。

その場合、マンション内の専門家入ってもらう為に検討委員会を立ち上げるか、大規模修繕専門のエンジニアリング会社を使う等の手段があります。

ただ検討する場合に、更新コストを優先し、鋳鉄管を流用しコーティング等でお茶を濁す工法は安価ですが、後々に悔いを残すので注意された方が良いと思います。

aska50さん
回答ありがとうございます。
専門委員会を立ち上げて検討していますが、費用面から更新ではなくトルネード工法による更生工事に軸が移ってきたところに別の業者からFRP工法による提案がありました。FRP工法の方が優れているような流れになのですが直管部分しか工事しないので1階の竪管から横管への接続部は工事範囲に入っていないのが気になっています。また各階の横管も継手部分だけで共用部の横管〜専有部までは劣化したままになってしまい、これが大規模修繕なのか?と疑問に思うことも多いです。皆さんのマンションでは工事範囲はどうされているのでしょうか?

トルネード工法やFRP工法では鋳鉄管の部分を何も更生工事しない部分があるようですが、今後10年以上使うので有れば全面更新しか無いと思います。

親のところが築40年過ぎ、300戸近いマンションです。
3年ほど前に排水管の更新工事をしました。
各家庭の枝管も予定していたのですが、状態がよくやらずに済みました。

更生工事は寿命を延ばすだけで、結局はいずれ更新しなければならないのではないでしょうか。
(今は日進月歩で技術が進んでいるようですから、そんなことはないかもしれませんが。)
築40年というと建物寿命の半分を過ぎているかと思います。
ここらへんで更新したほうが、長い目で見たとき、結局無駄な費用をかけなくて済むということにもなりませんか?

黒猫 風ちゃんさん
回答ありがとうございます。
私も更新工事に賛成なのです。意見をまとめるのはホント大変です。

築40年なら、マンションの残存寿命を15〜20年と考えれば、更生工事の方が良いと思います。
注意点としては、鋳鉄管が水と接触する部分は完全にコーティング等で保護をしないとその部分から新たに漏水するので「安物買いの銭失い」になる事です。

竜巻さん
回答ありがとうございます。
そうなんです。将来的には建替も視野に入れないといけないと思うのですが区分所有者もそれなりに老朽化していてこの歳で負担は‥の意見も多く中々前進しないのが現状なんです。

私は更生は安いと言ってもそこそこ費用はかかるので鋳鉄管であれば更新工事という答えになりますね。個人的にはマンションの中で一番難しい工事だと思っています。

クッシーさん
回答ありがとうございます。
私もその意見です。
大規模修繕となると老朽化マンションはいろいろ金がかかるので更新から更生の流れになっています。

よしさん、

実際問題建て替えは不可能です。
TV番組でこれが出来た稀有なマンションの方が「奇跡」と言ってましたよ。
1部屋造るのに2,000万円かかるそうです。 この金額は高齢者にも若手にも捻出は無理です。 

よって朽ち果てないように新品への交換工事をお勧めします。

当方は、予算を確保してるので長期修繕計画上でも工事範囲は共用部全部の予定です。 
なお、修繕積立金は国交省の推奨金額より高めの設定になっております。 
過去の高齢化する前の値上げが功を奏しています。

もし、予算不足なら予算が確保出来るまで先延ばしやら、棟によって時期をずらす事を検討されてると思いますが、修繕をせざるを得ない部分だけ補修して、総取っ替えは先延ばしだって出来ます。

模範的な管理ではありませんが、資金が無いなら仕方ありません。 
模範的な修繕をするために、修繕積立金の値上げ議案を出して組合員の意志を確認するも良いと思います。 

金利が低いので借入金もある得ます。

(2/12 追加・編集)

ヨコオさん
回答ありがとうございます。
更新工事へ話を振れるかなぁ~頑張ってみます。

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