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総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか?

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

抽選で今年度の理事会役員役員に決まり、生まれて初めて昨年の総会に出席しました。
総会では住民として出席しましたが、説明する理事の方は、専門知識の豊富な住民の方からの質問に対し、しばしば回答に窮していました。
理事の方が回答に窮し議案を作ったフロント担当者にコメントを求めると、「質問者のご指摘は最もだと思います。」と混乱に拍車をかけ、議案が保留になるものが続出してしまい予定を2時間以上オーバーして終了しました。

総会後に引継ぎを兼ね、旧役員と管理会社に話を聞くと、このマンションはモンスター・クレーマーの方が多いので提出する議題には注意ください。」とのことでした。
このため新理事会も素人集団であることから、専門家の知識を得るためマンション管理士の方にアドバイスをお願いしたところ、以下のようなアドバイスを頂きました。
(1) 標準管理規約とかけ離れている規約、細則については見直した方が良い。
(2)老朽化して更新が必要な設備(機械式駐車場の更新、自動車用シャッター更新その他)があるので更新を提案した方がよい。
(3)割高な清掃業者、植栽業者の業者の見直し提案した方がよい。
(4)厳しい質問が予想される議題については、議案作成者が説明した方が質問にも適切に回答できる。
上記アドバイスから、(1)はマンション管理士さんが、(2)(3)も厳しい質問が予想されるので管理会社にお願いしようと考えました。

上記提案を管理会社フロント担当者に伝えたところ、以下の理由で従来方式の総会運営を要求されました。
①マンション管理士を雇うこと自体が総会決議事項であることから、今期の総会での管理規約関係の総会資料の作成・説明することは出来ない。
②区画所有法で総会での議案説明は理事に限定されているので、マンション管理士や管理会社が総会で議案説明をする事は出来ない。
との回答を頂きました。

「管理規約の見直し議案提出」に限定してもマンション管理士と契約する事は総会決議事項となるのでしょうか?
また総会議案の説明、質問回答は理事会役員に限定されているのでしょうか?

皆様、よろしくお願いいたします。 

みんなの回答

以前にも書いたように、総会で管理会社のフロントが議案説明することは法令違反では無いとは思いますが、私の知っている範囲では聞いたことはありません。
また、管理委託契約の中に、総会支援業務として「総会議事にかかわる助言」があるので管理会社が説明するのも当然と拡大解釈される方もいますが、あくまでも「助言」ですので「議案説明」は管理委託業務の範囲外と解釈すべきです。
現に今住んでいるマンションの管理会社(電鉄系の大手管理会社)の担当フロントに聞きましたところ、管理会社が議案説明をすることはレアケースで、ごく一部の理事会が機能不全に陥っている中小マンションで管理組合でやむ得ずやっているだけと聞きました。
何にしても、さくらさんのような大規模マンションでは管理会社で総会の議案説明をするケースは殆どないと考えた方が良いと思います。
もっと管理会社を信用してあげましょう。

竜巻さんご回答ありがとうございます。
皆様色々なご意見があるようですので考えてみたいと思います。

このフロントおかしいですよね。
それとも管理会社がこういう方針なのでしょうか。
何のために総会に出てきているのでしょうか。
区分所有法で総会での議案説明は理事に限定されているというのでしたらフロントは来なくていいわけです。
フロントがコメントを求められて「質問者のご指摘は最もだと思います。」ということもできないということになりませんか。
「私はお答えする立場ではございません。」と言わなければいけないと思います。

法律と言う言葉を出せば、皆さんが何も言えなくなると思われているかもしれません。
規約さえ読んでいないだろうと高をくくって、会計担当者の義務だなんだと言っていると思います。
対抗するには、皆さんがもっと知識を得ることが必要だと思います。
理事さんになられたら最低でも規約は読んでおくべきではないでしょうか。

海さんご回答ありがとうございます。
今度規約を読んで内容を理解するようにしたいと思います。

フロント抜きで他の理事さんと合意してからですが、予備費があると思うのでスポットで理事会に来てもらいフロントの言動のチェックやアドバイスをお願いしてはいかがでしょうか?

これなら総会決議は不要だと思います。
総会には管理士を継続的に雇う議案と予算の承認を出して、その必要性はきっと管理士さんが作っくれますよ。

マンション管理士が同席しただけでフロントの態度が変わりそうな気がします。

ヨコオさんご回答ありがとうございます。
ただ管理会社からの紹介で来ていただいたマンション管理士先生なので難しいかもしれません。

管理会社紹介ですか! 遠慮(癒着)してなければいいのですが? 

それでも管理士に依頼する議決をしておけば、別の方を雇えますよね。 
弁護士対応が必要な場合の予備費(通常は使わない)も計上しておけば万全です。
当方は警察沙汰すれすれの事件があった時に管理会社が役に立たなかった経験があり、組合費用で弁護士さんへ依頼すれば良かった思いました。

どっちももちろん組合との直接契約であるべきです。
 
あなたは今期限りで理事を辞めるのであっても、正常化につながる実績を残せたことになります。
モンスタークレーマーも法律をしっかり知っている第三者の管理士さんからの意見を聞けば納得が期待できます。

管理士さんへの報酬は組合が払ってるものとして、ある程度まともな運営に向かってることを期待したいですね。

ヨコオさんアドバイスありがとうございます。
今度の総会では管理士に依頼する議決をして、別の方を雇えるようにしたいと思います。

また弁護士対応が必要な場合の予備費(通常は使わない)も計上したいと思います。
警察沙汰の事件があった場合には、組合費用で弁護士さんへ依頼するのですね!

確かにモンスタークレーマーも法律に詳しい管理士さんからの意見を聞けば少しは静かにして頂けるのではと思います。

色々とありがとうございます。

理事会や総会の主体はあくまで管理組合にあり、フロントマンはそのお手伝いをするだけの立ち位置にあるのですが、管理組合の中には知識・経験ともに乏しい人も少なくないため、適宜アドバイスを行って円滑な運営をサポートする中で理事会、総会での議案説明は行われる事があります。

ただ、今のマンション管理士さんは管理会社に配慮して、自身の信念で意見していないような気もしますので、今とは別のマンション管理士にも聞いた方が良いと思います。
マンション管理士さんの中には第三者の立場で無料相談を受けて頂ける管理士さんもいます。

福井さんご回答ありがとうございます。
マンション管理士先生の無料相談も考えてみたいと思います。

ヨコオさんアドバイスありがとうございます。
今度の総会では管理士に依頼する議決をして、別の方を雇えるようにしたいと思います。

また弁護士対応が必要な場合の予備費(通常は使わない)も計上したいと思います。
警察沙汰の事件があった場合には、組合費用で弁護士さんへ依頼するのですね!

確かにモンスタークレーマーも法律に詳しい管理士さんからの意見を聞けば少しは静かにして頂けるのではと思います。

色々とありがとうございます。

先ずはマンション管理士先生に相談されてはいかがでしょうか

白雲さんご回答ありがとうございます。
皆様のご意見をマンション管理士先生に聞いてみたいと思います。

収支報告や予算案の説明はどうしているのですか。
それも理事長が説明しているのですか。
普通は、基幹事務を請け負っている管理会社がするものなのですが。
それも議案ですよね。
管理会社の言い分では、それも理事長がすべき事であって管理会社が説明することはできないということになりますよね。
「区分所有法で総会での議案説明は理事に限定されている」ということですが、区分所有法のどこに規定されているか聞いてみてはいかがですか。
そんなものありません。
さくらさんもそう言われたら、区分所有法ぐらい見てもよかったですね。
ネットで簡単に見られますよ。

議案の説明は理事会役員に限定されているなんてことはないですよ。
業者さんを呼んで説明していただくこともあります。
皆さんに正確な状況を理解していただくため、一番理解している方に説明をお願いするのは何も問題のないことです。
皆さんが何も知らないからと、このフロントは甘く見ているように思います。
自分の保身が一番のようですね。

cocoaさんご回答ありがとうございます。
収支報告と予算案は管理会社で作ったものを会計担当理事から説明しています。
管理会社からは、区分所有法で会計担当理事を選任し、会計担当理事から収支報告と予算案は報告する義務があると言われています。

驚きです。
どこまででたらめを言うのでしょうか、このフロント。
「区分所有法で会計担当理事を選任し、会計担当理事から収支報告と予算案は報告する義務がある」なんてどこに書いてあるのでしょうか。
私も知りたいので教えてほしいです。
区分所有法で決められているのは、管理者(理事長。法人の場合は理事及び監事)を置くことです。
会計担当理事なんて規定はありません。
規約には会計担当理事を設けることになっているかもしれませんが、収支報告と予算案は報告する義務を負うなんてことは書いてないはずです。
言われるまま、納得しないで「どこに書いてあるのですか」と聞いてみてはいかがですか。
他人事ながら腹が立ちました。
こんな管理会社、私だったらすぐ変えますけれど。

cocoaさんアドバイス頂きありがとうございます。

皆様から色々なアドバイスを頂き混乱している部分もありますことから、再度疑問点を整理し質問させて頂ければと思いますので宜しくお願いいたします。

尚、区分所有法の件を管理会社のフロントさんに確認しました。
会計担当理事の件は区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の35条に、会計担当理事の選任が決められているとのことでした。
そして会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だとのことでした。
フロントさんが担当している10軒以上のマンションでは全てで会計担当理事もしくは理事長が報告していますと言われました。

マンション管理士さんにも確認しましたが、 管理会社は総会の準備、運営の裏方に徹し、フロントさんが議案を説明することは稀なケースだとの事でした。

さくらさん
このコーナーでもいろいろな方がいろいろなアドバイスをしているので混乱なさっていることでしょう。
私もゆっくり回答しようと思います。

フロントが「区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の35条に、会計担当理事の選任が決められている」と言ったという部分についてですが、標準管理規約はあくまでモデルケースにすぎません。
標準管理規約は法律ではなく、このモデルケースを参考にして、それぞれのマンションで自分のところに合う規約を定めてくださいというものです。
もちろん規約は法律に反することは定められません。

区分所有法には会計理事を置かなければいけないという規定などありません。
標準管理規約では会計担当理事を置いていますが、置かなくてもいいものです。
また、会計担当を置いていても、組合全体の収支を担当するのはあまりにも負担が大きく、専門知識のない方に組合の財産管理をさせるのは不適切とのことで置いていないところもあります。
置いたとしても、管理組合運営費などの小口の会計をお願いしているところもあります。

「会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だ」というのでしたら、管理会社が基幹事務を受託している意味がないではありませんか。
マンションの会計に責任を持つのは、その業務を受託した管理会社で、管理組合はその業務が正当に行われているかを監査するものです。
会計の知識のない輪番でなってしまった理事さんに、何億という財産の責任を持てるのでしょうか。

何のために管理会社に高い委託費を払っているのでしょう。

私の周りのマンションのすべてが、議案について管理会社が説明をしてくれています。
説明すべきだということではなく、説明も慣れていますし、他のマンションのこともよくわかっている管理会社ですから、素人の理事さんたちが説明するよりわかりやすいのではないでしょうか。
いままで理事会役員にしか説明はできないなんて話は聞いたことがありませんでした。
ほんとに驚いています。

もちろん議案の責任については理事会が負うものだと思います。

説明については、管理会社以外にも、マンション管理士、保険会社、工事会社等も説明していただいて当然のことと思いますし、現にそうしているところがほとんどです。

お知り合いのところや他のマンションにも聞いて見られてはいかがですか。

一般的には管理会社が議案書案を作成し、それを理事会で議案書に纏めて総会で説明するものだと認識しています。
規約改正については、特別決議でありますことからマンション管理士に依頼することを総会で承認取る必要があるのではと思っていました。
従って管理会社が言う通り慎重に対応した方が良い内容ではと思います。

楓さんご回答ありがとうございます。
慎重に対応した方がよいですね。

管理会社が言う通りだと思います。
規約改正したいということでマンション管理士と契約するのであれば、先ずは総会で承認を得てから、次のステップとしてマンション管理士と契約すべきだと思います。
また総会で管理会社のフロントが議案説明することは法令違反では無いとは思いますが、従来やられていなかったのなら止めた方が良いと思います。
さくらさんのマンションはクレーマーが多いとの事なので「マンション管理士との契約」、「フロントからの説明」の何も、クレーマーからは猛攻撃を受けると思います。
要は触らぬ神に祟り無しです!

竜巻さんご回答ありがとうございます。
たしかに「触らぬ神に祟りなし」が良いのかもしれませんね。

その契約したマンション管理士は何と言っているのですか?

クッシーさんご回答ありがとうございます。
マンション管理士の方に相談したところ、管理会社がそのような見解なら、先ずは総会で自身と契約するとの議案を提出していただきました、承認後に改めてスポット契約をした方が良いとのご意見です。
管理会社のいう事は尊重した方が良いとの見解だと思います。

さくらさんのところでは、管理会社とのかかわりがどのようになっているのかわかりませんが、普通のところと違うように感じます。
管理会社が「総会に提出する議題には注意ください」と言うのはどういうことなのでしょう。
一般的には1年間理事会で議論してきたことをまとめて、管理会社が議案書案を作成し、それを理事会で最終検討して議案書を作るものだと認識しています。
理事会が強いところでは、理事会判断だけで議案を決めて、管理会社は作成、配布だけするというところもありますが、それは理事会が本当にしっかりしているところだと思います。
さくらさんのところでは、ご自分でも素人集団であると言われていますし、管理会社のとぼけた言い訳にも対抗できないようですね。
フロントを変えていただいて、もっと理事会のサポートができる方にしていただいてはいかがでしょうか。
今の方は面倒なことが嫌で逃げているだけのように思います。
議案について質問があったときは、理事長がわからなければ、管理会社がサポートして説明してくださるのが普通だと思います。
規約改正については、規約改正したいということ、このマンション管理士に依頼したいということを総会で承認取っておいた方がいいとは思いますが、必ずしもそうしなければいけないということでもないです。
規約改正案を出すのは理事会であり、その改正案を作成するために、理事会がマンション管理士に依頼するということもあります。
しかし、規約改正は特別決議になりますから、無用な抵抗をされないように、順を追って、一つ一つ総会で承認を得ておく方が無難だと思いますが。

このみさんご回答ありがとうございます。
昨年の総会でもフロント担当者の方は質問者に配慮した回答をされたので、前理事長が管理会社に交代を要請しましたが、管理会社からは拒否されてしまいました。

本当に主体がわかっていないようですね。
管理会社がフロントの交代を拒否したからできないなんていうことはおかしいと思います。
管理組合が、このフロントは嫌だと言っているのですから、管理会社に拒否する権限はないです。
それをそのまま受け入れているさくらさんのところは、管理会社に管理されているということではないでしょうか。
しかも、管理会社は面倒なことは組合にお仕着せているようですね。
困ってばかりいないで、自分たちがおかしなことを続けてきていて、いいように利用されているだけだと気づいてください。
そして、世間並の管理ができるよう勉強していただきたいと願います。
さくらさんは、今変だと思われたのですから、これから第1歩を踏み出したのだと思います。
頑張ってください。

このみさんアドバイス頂きありがとうございます。
皆様から色々なアドバイスを頂き混乱している部分もありますことから、再度疑問点を整理し質問させて頂ければと思いますので宜しくお願いいたします。

さくらさんのところでは、管理会社とのかかわりがどのようになっているのかわかりませんが、普通のところと違うように感じます。
管理会社が「総会に提出する議題には注意ください」と言うのはどういうことなのでしょう。
一般的には1年間理事会で議論してきたことをまとめて、管理会社が議案書案を作成し、それを理事会で最終検討して議案書を作るものだと認識しています。
理事会が強いところでは、理事会判断だけで議案を決めて、管理会社は作成、配布だけするというところもありますが、それは理事会が本当にしっかりしているところだと思います。
さくらさんのところでは、ご自分でも素人集団であると言われていますし、管理会社のとぼけた言い訳にも対抗できないようですね。
フロントを変えていただいて、もっと理事会のサポートができる方にしていただいてはいかがでしょうか。
今の方は面倒なことが嫌で逃げているだけのように思います。
議案について質問があったときは、理事長がわからなければ、管理会社がサポートして説明してくださるのが普通だと思います。
規約改正については、規約改正したいということ、このマンション管理士に依頼したいということを総会で承認取っておいた方がいいとは思いますが、必ずしもそうしなければいけないということでもないです。
規約改正案を出すのは理事会であり、その改正案を作成するために、理事会がマンション管理士に依頼するということもあります。
しかし、規約改正は特別決議になりますから、無用な抵抗をされないように、順を追って、一つ一つ総会で承認を得ておく方が無難だと思いますが。

このみさんご回答ありがとうございます。
昨年の総会でもフロント担当者の方は質問者に配慮した回答をされたので、前理事長が管理会社に交代を要請しましたが、管理会社からは拒否されてしまいました。

本当に主体がわかっていないようですね。
管理会社がフロントの交代を拒否したからできないなんていうことはおかしいと思います。
管理組合が、このフロントは嫌だと言っているのですから、管理会社に拒否する権限はないです。
それをそのまま受け入れているさくらさんのところは、管理会社に管理されているということではないでしょうか。
しかも、管理会社は面倒なことは組合にお仕着せているようですね。
困ってばかりいないで、自分たちがおかしなことを続けてきていて、いいように利用されているだけだと気づいてください。
そして、世間並の管理ができるよう勉強していただきたいと願います。
さくらさんは、今変だと思われたのですから、これから第1歩を踏み出したのだと思います。
頑張ってください。

このみさんアドバイス頂きありがとうございます。
皆様から色々なアドバイスを頂き混乱している部分もありますことから、再度疑問点を整理し質問させて頂ければと思いますので宜しくお願いいたします。

モンスター・クレーマーは結構どこにでもいますよ。
管理会社フロントもうんざりしているのではないでしょうか。
自分は関わらずに、できるだけ絡まれないようにしているのだと思います。

「区画所有法(区分所有法のこと?)で総会での議案説明は理事に限定されている」なんてありません。
皆さんが何も知らないと思って責任逃れしているのでしょう。
多くのところが、議案について管理会社に説明をお願いしています。
管理委託契約の中にも、総会支援業務として「総会議事にかかわる助言」が入っていると思います。
こんなことでだまされるのは、さくらさんはじめ皆さんが契約書さえ読んでいないからなのではないでしょうか。
いいきっかけにしてくださいね。

規約見直しはどの程度のことでしょうか。
1,2条の改正や追加でしたら、理事会判断でマンション管理士に依頼して、総会で説明をしていただくことは何も問題ではないと思います。
大幅な見直しや改正の場合には、まず総会で規約改正をするかどうかを決議しておいた方がスムーズにいくのではないでしょうか。
そこまでしなくても理事会で規約改正をしたいということでマンション管理士に依頼することもあります。
契約の費用は組合運営費や予備費からの支出とすれば、総会で決議しなくてもいいことです。
ただし、いきなり総会に議案を出すのではなく、住民説明会をして皆さんに周知と理解を求めてから総会に上程すべきです。
規約改正は、区分所有者総数及び議決権総数の4分の3以上の賛成が必要というハードルの高いものですが、そればかりでなく、組合員の最高ルールとなるものです。
皆さんの理解が必要です。
この場合も、議案の提案者は理事会ですから理事会がどういうことで規約を改正する必要があったかを説明し、詳しい内容や質疑応答はマンション管理士に対応していただくことになります。

総会議案の説明、質問回答は理事会が行うとされているというのは、あくまで形式的なことであって、そうしなければいけないということではありませんし、「では、管理会社から説明していただきます。」と言って振ってもいいことです。



美夕さんご回答ありがとうございます。
大変参考になりました。
ただマンション管理士が理事代わりに議案説明するのはまずいのでしょうか?

管理会社からどのような説明を受けているのですか?
マンション管理士が規約改正について説明するのは当然すぎるくらい当然のことでしょう。
理事長がすべてをカバーはできるわけはありません。
専門家のマンション管理士が、理事長の紹介により、皆さんの疑問に答えることは問題ではありません。
どうして理事だけが説明権限を持ち、理事だけにしか説明できないなんてことを正当だと考えられるのでしょうか?
管理会社に洗脳されているのかもしれませんね。
そんなことはないですよ。
詳しく説明できる方が説明すればいいことです。
要は皆さんに議案の趣旨、目的、効果を理解していただくことが本来の目的です。
そのための説明は誰がしようと構わないでしょう。

さくらさん
強くなりましょう!

美夕さんアドバイス頂きありがとうございます。
皆様から色々なアドバイスを頂き混乱している部分もありますことから、再度疑問点を整理して質問させて頂ければと思いますので宜しくお願いいたします。

収支報告や予算案の説明はどうしているのですか。
それも理事長が説明しているのですか。
普通は、基幹事務を請け負っている管理会社がするものなのですが。
それも議案ですよね。
管理会社の言い分では、それも理事長がすべき事であって管理会社が説明することはできないということになりますよね。
「区分所有法で総会での議案説明は理事に限定されている」ということですが、区分所有法のどこに規定されているか聞いてみてはいかがですか。
そんなものありません。
さくらさんもそう言われたら、区分所有法ぐらい見てもよかったですね。
ネットで簡単に見られますよ。

議案の説明は理事会役員に限定されているなんてことはないですよ。
業者さんを呼んで説明していただくこともあります。
皆さんに正確な状況を理解していただくため、一番理解している方に説明をお願いするのは何も問題のないことです。
皆さんが何も知らないからと、このフロントは甘く見ているように思います。
自分の保身が一番のようですね。

cocoaさんご回答ありがとうございます。
収支報告と予算案は管理会社で作ったものを会計担当理事から説明しています。
管理会社からは、区分所有法で会計担当理事を選任し、会計担当理事から収支報告と予算案は報告する義務があると言われています。

驚きです。
どこまででたらめを言うのでしょうか、このフロント。
「区分所有法で会計担当理事を選任し、会計担当理事から収支報告と予算案は報告する義務がある」なんてどこに書いてあるのでしょうか。
私も知りたいので教えてほしいです。
区分所有法で決められているのは、管理者(理事長。法人の場合は理事及び監事)を置くことです。
会計担当理事なんて規定はありません。
規約には会計担当理事を設けることになっているかもしれませんが、収支報告と予算案は報告する義務を負うなんてことは書いてないはずです。
言われるまま、納得しないで「どこに書いてあるのですか」と聞いてみてはいかがですか。
他人事ながら腹が立ちました。
こんな管理会社、私だったらすぐ変えますけれど。

cocoaさんアドバイス頂きありがとうございます。

皆様から色々なアドバイスを頂き混乱している部分もありますことから、再度疑問点を整理し質問させて頂ければと思いますので宜しくお願いいたします。

尚、区分所有法の件を管理会社のフロントさんに確認しました。
会計担当理事の件は区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の35条に、会計担当理事の選任が決められているとのことでした。
そして会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だとのことでした。
フロントさんが担当している10軒以上のマンションでは全てで会計担当理事もしくは理事長が報告していますと言われました。

マンション管理士さんにも確認しましたが、 管理会社は総会の準備、運営の裏方に徹し、フロントさんが議案を説明することは稀なケースだとの事でした。

さくらさん
このコーナーでもいろいろな方がいろいろなアドバイスをしているので混乱なさっていることでしょう。
私もゆっくり回答しようと思います。

フロントが「区分所有法に基づいて作成されている「標準管理規約」の35条に、会計担当理事の選任が決められている」と言ったという部分についてですが、標準管理規約はあくまでモデルケースにすぎません。
標準管理規約は法律ではなく、このモデルケースを参考にして、それぞれのマンションで自分のところに合う規約を定めてくださいというものです。
もちろん規約は法律に反することは定められません。

区分所有法には会計理事を置かなければいけないという規定などありません。
標準管理規約では会計担当理事を置いていますが、置かなくてもいいものです。
また、会計担当を置いていても、組合全体の収支を担当するのはあまりにも負担が大きく、専門知識のない方に組合の財産管理をさせるのは不適切とのことで置いていないところもあります。
置いたとしても、管理組合運営費などの小口の会計をお願いしているところもあります。

「会計担当理事がマンションの会計に責任を持ち、総会で責任を持って収支報告と予算案は報告するのが一般的だ」というのでしたら、管理会社が基幹事務を受託している意味がないではありませんか。
マンションの会計に責任を持つのは、その業務を受託した管理会社で、管理組合はその業務が正当に行われているかを監査するものです。
会計の知識のない輪番でなってしまった理事さんに、何億という財産の責任を持てるのでしょうか。

何のために管理会社に高い委託費を払っているのでしょう。

私の周りのマンションのすべてが、議案について管理会社が説明をしてくれています。
説明すべきだということではなく、説明も慣れていますし、他のマンションのこともよくわかっている管理会社ですから、素人の理事さんたちが説明するよりわかりやすいのではないでしょうか。
いままで理事会役員にしか説明はできないなんて話は聞いたことがありませんでした。
ほんとに驚いています。

もちろん議案の責任については理事会が負うものだと思います。

説明については、管理会社以外にも、マンション管理士、保険会社、工事会社等も説明していただいて当然のことと思いますし、現にそうしているところがほとんどです。

お知り合いのところや他のマンションにも聞いて見られてはいかがですか。

このフロントおかしいですよね。
それとも管理会社がこういう方針なのでしょうか。
何のために総会に出てきているのでしょうか。
区分所有法で総会での議案説明は理事に限定されているというのでしたらフロントは来なくていいわけです。
フロントがコメントを求められて「質問者のご指摘は最もだと思います。」ということもできないということになりませんか。
「私はお答えする立場ではございません。」と言わなければいけないと思います。

法律と言う言葉を出せば、皆さんが何も言えなくなると思われているかもしれません。
規約さえ読んでいないだろうと高をくくって、会計担当者の義務だなんだと言っていると思います。
対抗するには、皆さんがもっと知識を得ることが必要だと思います。
理事さんになられたら最低でも規約は読んでおくべきではないでしょうか。

海さんご回答ありがとうございます。
今度規約を読んで内容を理解するようにしたいと思います。

当方のマンションでは、マンション管理士さんとスポットで契約して議案書迄作成していただきましたので、理事会の決議だけでよいと思います。
また当マンションでは総会議案の説明、質問回答に普通にフロントが 対応していることがあります。

管理会社のフロントの事なかれ主義が問題なのだと思います。

asaka50さんご回答ありがとうございます。
フロント担当者の言われている事は正しくないのですね。
大変参考になりました。

フロント抜きで他の理事さんと合意してからですが、予備費があると思うのでスポットで理事会に来てもらいフロントの言動のチェックやアドバイスをお願いしてはいかがでしょうか?

これなら総会決議は不要だと思います。
総会には管理士を継続的に雇う議案と予算の承認を出して、その必要性はきっと管理士さんが作っくれますよ。

マンション管理士が同席しただけでフロントの態度が変わりそうな気がします。

ヨコオさんご回答ありがとうございます。
ただ管理会社からの紹介で来ていただいたマンション管理士先生なので難しいかもしれません。

管理会社紹介ですか! 遠慮(癒着)してなければいいのですが? 

それでも管理士に依頼する議決をしておけば、別の方を雇えますよね。 
弁護士対応が必要な場合の予備費(通常は使わない)も計上しておけば万全です。
当方は警察沙汰すれすれの事件があった時に管理会社が役に立たなかった経験があり、組合費用で弁護士さんへ依頼すれば良かった思いました。

どっちももちろん組合との直接契約であるべきです。
 
あなたは今期限りで理事を辞めるのであっても、正常化につながる実績を残せたことになります。
モンスタークレーマーも法律をしっかり知っている第三者の管理士さんからの意見を聞けば納得が期待できます。

管理士さんへの報酬は組合が払ってるものとして、ある程度まともな運営に向かってることを期待したいですね。

ヨコオさんアドバイスありがとうございます。
今度の総会では管理士に依頼する議決をして、別の方を雇えるようにしたいと思います。

また弁護士対応が必要な場合の予備費(通常は使わない)も計上したいと思います。
警察沙汰の事件があった場合には、組合費用で弁護士さんへ依頼するのですね!

確かにモンスタークレーマーも法律に詳しい管理士さんからの意見を聞けば少しは静かにして頂けるのではと思います。

色々とありがとうございます。

その契約したマンション管理士は何と言っているのですか?

クッシーさんご回答ありがとうございます。
マンション管理士の方に相談したところ、管理会社がそのような見解なら、先ずは総会で自身と契約するとの議案を提出していただきました、承認後に改めてスポット契約をした方が良いとのご意見です。
管理会社のいう事は尊重した方が良いとの見解だと思います。

理事会や総会の主体はあくまで管理組合にあり、フロントマンはそのお手伝いをするだけの立ち位置にあるのですが、管理組合の中には知識・経験ともに乏しい人も少なくないため、適宜アドバイスを行って円滑な運営をサポートする中で理事会、総会での議案説明は行われる事があります。

ただ、今のマンション管理士さんは管理会社に配慮して、自身の信念で意見していないような気もしますので、今とは別のマンション管理士にも聞いた方が良いと思います。
マンション管理士さんの中には第三者の立場で無料相談を受けて頂ける管理士さんもいます。

福井さんご回答ありがとうございます。
マンション管理士先生の無料相談も考えてみたいと思います。

ヨコオさんアドバイスありがとうございます。
今度の総会では管理士に依頼する議決をして、別の方を雇えるようにしたいと思います。

また弁護士対応が必要な場合の予備費(通常は使わない)も計上したいと思います。
警察沙汰の事件があった場合には、組合費用で弁護士さんへ依頼するのですね!

確かにモンスタークレーマーも法律に詳しい管理士さんからの意見を聞けば少しは静かにして頂けるのではと思います。

色々とありがとうございます。

管理会社が言う通りだと思います。
規約改正したいということでマンション管理士と契約するのであれば、先ずは総会で承認を得てから、次のステップとしてマンション管理士と契約すべきだと思います。
また総会で管理会社のフロントが議案説明することは法令違反では無いとは思いますが、従来やられていなかったのなら止めた方が良いと思います。
さくらさんのマンションはクレーマーが多いとの事なので「マンション管理士との契約」、「フロントからの説明」の何も、クレーマーからは猛攻撃を受けると思います。
要は触らぬ神に祟り無しです!

竜巻さんご回答ありがとうございます。
たしかに「触らぬ神に祟りなし」が良いのかもしれませんね。

以前にも書いたように、総会で管理会社のフロントが議案説明することは法令違反では無いとは思いますが、私の知っている範囲では聞いたことはありません。
また、管理委託契約の中に、総会支援業務として「総会議事にかかわる助言」があるので管理会社が説明するのも当然と拡大解釈される方もいますが、あくまでも「助言」ですので「議案説明」は管理委託業務の範囲外と解釈すべきです。
現に今住んでいるマンションの管理会社(電鉄系の大手管理会社)の担当フロントに聞きましたところ、管理会社が議案説明をすることはレアケースで、ごく一部の理事会が機能不全に陥っている中小マンションで管理組合でやむ得ずやっているだけと聞きました。
何にしても、さくらさんのような大規模マンションでは管理会社で総会の議案説明をするケースは殆どないと考えた方が良いと思います。
もっと管理会社を信用してあげましょう。

竜巻さんご回答ありがとうございます。
皆様色々なご意見があるようですので考えてみたいと思います。

回答がありません。