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エレベーターのリニューアルについて

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当マンションが委託契約を結んでいる大手鉄道系管理会社は、高額工事の際、見積書や説明も全く無く、漠然と「市場最高額」を予算として総会で提示してきます。インターホンの際は3000万円でしたが、今回のエレベーター1基のリニューアルは1750万円です。これだけの金額を組合員に提示しておきながら、いまだに見積書の依頼に応じていないので、皆さんだったら、どのようなリニューアル方法を取るか、この数字の妥当性も含め、エレベーターに詳しい方や、ご経験のある方がいらしたらお聞きしたいと思います。以下は施工会社による仕上書の情報です。

<背景情報>
・築約25年、2LDKが主流のごく普通のはこものマンション
・現在は、油圧式、60m/分、定員9名、600kgのM社製エレベーターが2基
・メンテナンスも同社系列
・1基は地下から6階まで、2基めは1階から8階まで
・エレベーター機械室が地下にあり、周辺に特殊な構造物はない
・使用頻度の高い、地下のゴミ置き場に直結している1基のみのリニューアル
・稼働時に雑音が聞こえるので、リニューアル自体に異存はないが

1750万円というのは、何から何まですべて取り替えた場合のフルリニューアルの金額のようですので、同時期に設置した1基はそのままで、あと1基は全部取替え、という状況はあり得るのか。ロープ式に取り替える可能性や、どのようなリニューアル方法がよいか、一般論でけっこうですので、以上の情報からセカンドオピニオン的にお聞きできたら幸いです。

みんなの回答

エレベーターのリニューアルに限らず大規模修繕工事全般に言えることですが、管理会社へ依頼すると高額になるのは当然です。
またメーカー系のエレベーター保守会社でリニューアルすれば、それも高額になります。

台風さん、

すでに詳しい方たちからの回答が出ていますので、経験情報を投稿します。

1.25年目位で国内メーカーのエレベーターの更新工事を行いました。 きっかけは知りませんが全体交換は高額過ぎたので、その時の理事会は部分更新を選択しました。 

2.更新は制御回路のみで機械部分はそのままです。 地震管制などその時点で標準的(最新?)な機能が追加されました。 
 
3.全面リニューアルの三分の一程度の費用だったと思います。

4.この工事を行っても「既存不適格」の項目は残りました。
何が既存不適格だったかはもう記憶にありませんが、この意味は最新の規則では不適格であるけど、建設時は合法だったのでそのまま合法が継続するです。

5.全面リニューアルすると、そうはいかないのでより高額になる可能性があります。

6.TVなどで海外の古い建物を見ると100年以上前のエレベーターがまだ使われているので、保守サービスが可能で合法なのでしょうね。(手動で扉を閉めるレトロ感いっぱいの昔風の物ものです)
6-1.メーカーに永久的な保守サービスを求めることは無理がありますが、商業ビルを見ていれば相当に長い年数が保守可能なはずと思います。

「独占禁止法」上の違法となるケース
(専門家ではありませんが仕事を通じて知ったことです。 最新の知見は官公庁又は法律家に確認してください。 エレベーターの規格とは別です) 

7.メーカーは独立系の保守会社(サードパーティー)への部品販売を拒否できない。
8.メーカーは独立系の保守会社(サードパーティー)への部品価格を合理性が無い高額にはできない。(適切な部品在庫費用等は上乗せできる)
9.メーカーは独立系の保守会社(サードパーティー)への部品販売において異常に長い納期にしてはならない。(配送費用も合理的な範囲であるべき)
10.もちろん価格協定は違法ですがどれも証明がしにくいし、日本は談合天国です。

独禁法はどの業界にも適用され独占的に有利な状況を利用して市場を独占する行為を行ってはならなくて、日本の独禁法は海外事業にも適用されます。(エレベーターは自然に独占的になりますね)

米国も同じですが司法省は大企業にも厳しいので、日本以上に自由競争となります。  

ヨコオさん、貴重な経験談、ありがとうございました。築25年でも、全面リニューアルの3分の1で済んだのですね。まわりを見ても、すべてのマンションが築25年〜30年で完全リニューアルしているとはとても思えません。部品情報も助かりました。独立系にシフトしても、保守面で不利なことは基本的に何もないと理解しました。当マンションの管理会社は、なんだかんだと理由をつけて、マンションのグレードに関係なく、高価な最新機種を売り込みたがる傾向にありますので、要注意です。ありがとうございました。

むしろ理事達が不動産会社の紐付きであることの方が、障害になりそうな感じがしています。

独立系のマンション管理会社がセールスに来た時に紹介されたのが、添付URLの独立系のエレベーター保守会社です。 ここの実際の評判は分かりませんが、料金だけは確実にメリットがあります。 独立系の顧客はすべて他社から勝ち取ってるので、そちらの管理会社のような組合を甘く見た対応はしないでしょう。 

独立系管理会社は管理費は同価格であるけど、それ以上の価値があるサービスを提供できると申していました。 理事会への助言やモンスタークレーマーへの適切な対応もですが、修繕費用の方が桁違いに高額ですからここで違いが出れば価値が可視化できます。 

なお、独立系の保守会社は元のメーカー系や販売店が機器を開発し、努力して販売・導入した設備を横取りするずるい連中には違いありません。 その分低価格や高価値になって当たり前です。

しかしながら、合法であり自由経済なので貴組合が良いとこ取りするのもまた自由です。 

https://www.jes24.co.jp/

築25年でリニューアルは早いですね。こういうサイトもありますよ。
エレベーターリニューアル・メンテナンス費用の一括無料見積り|エレベーター見積りお助け.com
http://www.elevator-otasuke.com/index.html

エレベーターリニューアル改修工事について|エレベーター見積りお助け.com
http://www.elevator-otasuke.com/rinewaru.html

しうまいさん、情報ありがとうございました。便利なサイトがあるのですね。特に「サイトを立ち上げた理由」を読んで、エレベーターのリニューアルに関し、多くの方が同じような不審感をお持ちなことがよくわかりました。個人で受け付けてくれるかはわかりませんが、一度トライしてみようと思います。ありがとうございました。

油圧式エレベーターは大手メーカー各社から保守サービスを打ち切る通告がなされ、同時に一斉にリニューアルを提案しているようです。油圧にリニューアルはできないと思いますから、機械室レスのエレベーターにリニューアルする提案ではないでしょうか。機種変更のないリニューアルで制御部分だけのリユーアルならば500万円くらいで独立系なら提案すると思います。油圧からの変更ならその何割か高めといったところだと思います。
ご参考になるサイトのURLを示します。
https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/411/

管理(すが さとし)さん、
リンクさっそく拝見しました。まさにこういうことが知りたかったので、たいへん助かりました。油圧式は廃れつつあるとネットで読みましたが、性能的な事情とは別に、業界の裏事情を知っておくと、判断の参考になります。当マンションのエレベーターは△菱社製、理事長や修繕委員が建築関係(ゼネコン)なので、なおさらです。ありがとうございました。

エレベーターのリニューアルに限らず大規模修繕工事全般に言えることですが、管理会社へ依頼すると高額になるのは当然のことと言えます。
またメーカー系のエレベーター保守会社でリニューアルすれば、それも高額になる一因です。
つまり競争原理が働かないので、管理会社もエレベーター保守会社も安くする必要がなく、お互いにいわゆる美味しい物件だと言えます。
もしコストを下げたいのであれば、管理会社任せにせずに管理組合として複数社から相見積を取ること(他のメーカー系は不文律で見積には応じませんので、独立系になります)、管理会社へも高ければ他社へ替える可能性もあるとプレッシャーを与えることです。
また管理組合として独自に動くことに不安がある場合は、コンサルタントの協力をもらう手もあります(費用はかかりますがコスト削減分よりは安く済むと思います)
ちなみに独立系エレベーター保守会社は、このような事例に慣れていることが多いので、気軽に相談に乗ってくれると思います。

ZAKUさん、コメントありがとうございました。エレベーター業界の事情よくわかりました。当マンションでは、建築業界勤務の理事長及び役員と、管理会社が馴れ合いですので、コストを下げたいのかさえも疑問です。現在の2基のエレベーターと保守会社は同じメーカー系ですから、1基のみのリニューアルとなれば、また同じメーカーになる可能性があります。見積書の閲覧は、区分所有者として法律で認められていますので、まずは管理会社が提示してくる見積書を見て、必要ならば独立系にその妥当性を聞いてみようと思います。ありがとうございました。

前に住んでいたマンションは台風と同じ電鉄系管理会社で30年目位でエレベーターの全撤去新設リニューアルを実施しました。
更新したエレベーターの細かな仕様はよくわかりませんが、古いエレベーターを撤去してすべて部品を新品にするからです。
すべて新しいものにすれば、その分費用は割高になります。予算とのバランスを考えた上で、全撤去新設リニューアルを検討してください。

エレベーターのリニューアルと言っても、全撤去新設以外の方法もあるようですので、竜巻さんのマンションではそうされたということですね。予算というのは、ある程度方針など決めてから計上するのが常識なので、全撤去新設ならば、なぜそう議案に明記しないのか不思議です。とりあえず最高額を予算取りしておく、という考え方なら、マンションの予算づくりとして健全とは思えません。ゼネコンの現役社員が理事長や修繕委員をしているので、公共事業と勘違いしているのかもしれません。

前に住んでいたマンションは台風と同じ電鉄系管理会社で30年目位でエレベーターの全撤去新設リニューアルを実施しました。
更新したエレベーターの細かな仕様はよくわかりませんが、古いエレベーターを撤去してすべて部品を新品にするからです。
すべて新しいものにすれば、その分費用は割高になります。予算とのバランスを考えた上で、全撤去新設リニューアルを検討してください。

エレベーターのリニューアルと言っても、全撤去新設以外の方法もあるようですので、竜巻さんのマンションではそうされたということですね。予算というのは、ある程度方針など決めてから計上するのが常識なので、全撤去新設ならば、なぜそう議案に明記しないのか不思議です。とりあえず最高額を予算取りしておく、という考え方なら、マンションの予算づくりとして健全とは思えません。ゼネコンの現役社員が理事長や修繕委員をしているので、公共事業と勘違いしているのかもしれません。

築25年でリニューアルは早いですね。こういうサイトもありますよ。
エレベーターリニューアル・メンテナンス費用の一括無料見積り|エレベーター見積りお助け.com
http://www.elevator-otasuke.com/index.html

エレベーターリニューアル改修工事について|エレベーター見積りお助け.com
http://www.elevator-otasuke.com/rinewaru.html

しうまいさん、情報ありがとうございました。便利なサイトがあるのですね。特に「サイトを立ち上げた理由」を読んで、エレベーターのリニューアルに関し、多くの方が同じような不審感をお持ちなことがよくわかりました。個人で受け付けてくれるかはわかりませんが、一度トライしてみようと思います。ありがとうございました。

エレベーターのリニューアルに限らず大規模修繕工事全般に言えることですが、管理会社へ依頼すると高額になるのは当然のことと言えます。
またメーカー系のエレベーター保守会社でリニューアルすれば、それも高額になる一因です。
つまり競争原理が働かないので、管理会社もエレベーター保守会社も安くする必要がなく、お互いにいわゆる美味しい物件だと言えます。
もしコストを下げたいのであれば、管理会社任せにせずに管理組合として複数社から相見積を取ること(他のメーカー系は不文律で見積には応じませんので、独立系になります)、管理会社へも高ければ他社へ替える可能性もあるとプレッシャーを与えることです。
また管理組合として独自に動くことに不安がある場合は、コンサルタントの協力をもらう手もあります(費用はかかりますがコスト削減分よりは安く済むと思います)
ちなみに独立系エレベーター保守会社は、このような事例に慣れていることが多いので、気軽に相談に乗ってくれると思います。

ZAKUさん、コメントありがとうございました。エレベーター業界の事情よくわかりました。当マンションでは、建築業界勤務の理事長及び役員と、管理会社が馴れ合いですので、コストを下げたいのかさえも疑問です。現在の2基のエレベーターと保守会社は同じメーカー系ですから、1基のみのリニューアルとなれば、また同じメーカーになる可能性があります。見積書の閲覧は、区分所有者として法律で認められていますので、まずは管理会社が提示してくる見積書を見て、必要ならば独立系にその妥当性を聞いてみようと思います。ありがとうございました。

油圧式エレベーターは大手メーカー各社から保守サービスを打ち切る通告がなされ、同時に一斉にリニューアルを提案しているようです。油圧にリニューアルはできないと思いますから、機械室レスのエレベーターにリニューアルする提案ではないでしょうか。機種変更のないリニューアルで制御部分だけのリユーアルならば500万円くらいで独立系なら提案すると思います。油圧からの変更ならその何割か高めといったところだと思います。
ご参考になるサイトのURLを示します。
https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/411/

管理(すが さとし)さん、
リンクさっそく拝見しました。まさにこういうことが知りたかったので、たいへん助かりました。油圧式は廃れつつあるとネットで読みましたが、性能的な事情とは別に、業界の裏事情を知っておくと、判断の参考になります。当マンションのエレベーターは△菱社製、理事長や修繕委員が建築関係(ゼネコン)なので、なおさらです。ありがとうございました。

台風さん、

すでに詳しい方たちからの回答が出ていますので、経験情報を投稿します。

1.25年目位で国内メーカーのエレベーターの更新工事を行いました。 きっかけは知りませんが全体交換は高額過ぎたので、その時の理事会は部分更新を選択しました。 

2.更新は制御回路のみで機械部分はそのままです。 地震管制などその時点で標準的(最新?)な機能が追加されました。 
 
3.全面リニューアルの三分の一程度の費用だったと思います。

4.この工事を行っても「既存不適格」の項目は残りました。
何が既存不適格だったかはもう記憶にありませんが、この意味は最新の規則では不適格であるけど、建設時は合法だったのでそのまま合法が継続するです。

5.全面リニューアルすると、そうはいかないのでより高額になる可能性があります。

6.TVなどで海外の古い建物を見ると100年以上前のエレベーターがまだ使われているので、保守サービスが可能で合法なのでしょうね。(手動で扉を閉めるレトロ感いっぱいの昔風の物ものです)
6-1.メーカーに永久的な保守サービスを求めることは無理がありますが、商業ビルを見ていれば相当に長い年数が保守可能なはずと思います。

「独占禁止法」上の違法となるケース
(専門家ではありませんが仕事を通じて知ったことです。 最新の知見は官公庁又は法律家に確認してください。 エレベーターの規格とは別です) 

7.メーカーは独立系の保守会社(サードパーティー)への部品販売を拒否できない。
8.メーカーは独立系の保守会社(サードパーティー)への部品価格を合理性が無い高額にはできない。(適切な部品在庫費用等は上乗せできる)
9.メーカーは独立系の保守会社(サードパーティー)への部品販売において異常に長い納期にしてはならない。(配送費用も合理的な範囲であるべき)
10.もちろん価格協定は違法ですがどれも証明がしにくいし、日本は談合天国です。

独禁法はどの業界にも適用され独占的に有利な状況を利用して市場を独占する行為を行ってはならなくて、日本の独禁法は海外事業にも適用されます。(エレベーターは自然に独占的になりますね)

米国も同じですが司法省は大企業にも厳しいので、日本以上に自由競争となります。  

ヨコオさん、貴重な経験談、ありがとうございました。築25年でも、全面リニューアルの3分の1で済んだのですね。まわりを見ても、すべてのマンションが築25年〜30年で完全リニューアルしているとはとても思えません。部品情報も助かりました。独立系にシフトしても、保守面で不利なことは基本的に何もないと理解しました。当マンションの管理会社は、なんだかんだと理由をつけて、マンションのグレードに関係なく、高価な最新機種を売り込みたがる傾向にありますので、要注意です。ありがとうございました。

むしろ理事達が不動産会社の紐付きであることの方が、障害になりそうな感じがしています。

独立系のマンション管理会社がセールスに来た時に紹介されたのが、添付URLの独立系のエレベーター保守会社です。 ここの実際の評判は分かりませんが、料金だけは確実にメリットがあります。 独立系の顧客はすべて他社から勝ち取ってるので、そちらの管理会社のような組合を甘く見た対応はしないでしょう。 

独立系管理会社は管理費は同価格であるけど、それ以上の価値があるサービスを提供できると申していました。 理事会への助言やモンスタークレーマーへの適切な対応もですが、修繕費用の方が桁違いに高額ですからここで違いが出れば価値が可視化できます。 

なお、独立系の保守会社は元のメーカー系や販売店が機器を開発し、努力して販売・導入した設備を横取りするずるい連中には違いありません。 その分低価格や高価値になって当たり前です。

しかしながら、合法であり自由経済なので貴組合が良いとこ取りするのもまた自由です。 

https://www.jes24.co.jp/

エレベーターのリニューアルに限らず大規模修繕工事全般に言えることですが、管理会社へ依頼すると高額になるのは当然です。
またメーカー系のエレベーター保守会社でリニューアルすれば、それも高額になります。

回答がありません。