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コンサルは雇うべきか?

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

マンション住民が管理組合について素人ばかりなので、管理会社の言いなりです。第三者のコンサルタントをお願いしたいのですが、探してみると月5~6万円と思ったより高額で戸惑っています。月5~6万円もの費用を費やしてまでコンサルにお願いするメリットはあるのでしょうか?また、もっと安くお願いする方法はないでしょうか? 具体的に教えて頂けると助かります。

みんなの回答

思ったより高額と感じたということは今はコンサルは必要ないということではないですかね。

お返事ありがとうございます。
コンサル料は高額とは思いますが、今のままでは管理会社のいいなりで、
結果的に様々な費用が高くなっていると思います。

要は理事長になった方がどういう考え方かによると思います。あと区分所有者がいかに時代の流れに乗っていけるかも重要かもしれません。

そうですね。組合運営に関心が薄い住民が大半で、さまざまな工事に相見積もりすら取らない点などが気になっています。お返事ありがとうございました。

私も小規模の部類なのでコンサル利用には迷っています。
利用するとすれば以下のような限定的なものになります。(その分安くなります)

・中小規模向けの限定的なサービス。
 例えば、見積りチェック(+競争見積り取得)・建物点検などハード中心。
・主に電話・ネット対応。+総会支援。
(サービス内容は調整できると思います。中小向けのサービスを扱っていないコンサルはあるかもしれません。)
あるい管理コスト適正化などの単発の依頼になると思います。

管理会社に相見積りをとらせてもほとんど効果はありません。(リベートのため)
tonerikoさんが競争見積りを取られてはいかがでしょうか?
規模や内容にもよりますが、安くなるはずです。
その見積り結果により管理会社の提示額が割高であることを明示できれば、コンサル採用の根拠も示せると思います。
ハード中心のサポートにすれば、効果(費用の削減額、見積取得の手間など)を評価しやすいと思います。

なお、少数派かもしれませんが、20戸程度のマンションで活用されているところがあります。(標準的なサポートと思われます。)
以下のブログの方です。
https://ameblo.jp/eggplant-14

お返事ありがとうございます。
私たち自身で相見積もりを取るにはどのようにやったらいいのか、
ご存じなら教えていただけませんか?
恥ずかしいのですが、素人なので、そのレベルから分からなくて困っています。
よろしくお願いいたします。

私も素人で知識と経験がまだまだ少ないです。
以下のような手順で行っています。

1.管理会社から見積書を入手します。
2.明細の金額欄を塗りつぶします。(訂正:合計欄も)
※あるいは塗りつぶした見積書をくれるかもしれません。
3.ネットなどで業者を探して塗りつぶした見積書を使ってメールで見積依頼します。
※交流会で出会った熱心な管理組合の人などから業者を教えてもらうこともあります。
※業者の会社案内、実績、請負業者賠償責任保険への加入、工事・製品保証なども確認します。
※案件によりますが、できるだけ地元の業者を選択します。(移動距離のコスト、アフターなどのため)
4.現場を見てもらいます。
※対応は自分たちで行います。管理員は受付以外は対応してくれないと思います。
※小さな案件の場合は、写真を撮ってメールだけで対応できる場合もあります。
※工事が今必要かどうか、もっと安くする方法がないかなど質問してもいいかもしれません。
5.メールで見積書を受け取ります。
※案件の規模が大きくなれば見積数を増やしています。
※個人的ですが、業者とのメールのやりとりや対応したときの印象も含めて評価します。
※必要な場合は、理事会に呼んでプレゼンしてもらうこともあります。

※上記の説明は中規模程度の案件までです。
 大規模改修工事や給排水管改修工事など大きな案件の場合は、別になります。

相見積もりについては、別の質問としてこの掲示板で投稿されてはいかがでしょうか?
他にも私の知らないこと、抜け、注意点などがあると思います。
過去の質問にもないようです。
今でなくても疑問点や問題が発生したときにでも。

ガラパゴスさん、ありがとうございます。
私が理事会役員になったら、相見積もりをとるようにします。
ただし、十数年に一回しか役員が回ってこないので、それ以外の期間は管理会社の言いなりなのが疑問なのです。

理事でなくても相見積もりが取れると思います。

現在、私は理事ではありません。
理事会から見積書を請求して、自分で見積を取って提案しています。

総会で決定された修繕工事などに相見積もりを提案しています。
(総会に出席して相見積もりが必要なことを発言します。自分で取るために請求します。)
あるいは、定期的な清掃・点検などの支出項目を削減するために見積を提案しています。
(こちらは作業内容を確認します。)

なお、来期は自分の番ではありませんが、事理に立候補して内定しています。
管理規約で輪番制が決まっていなければ、理事に立候補してなれると思います。
私のところでは、昔は立候補(推薦?)などで決めていましたが、15年程前に理事会の決定だけで輪番制に変わりました。
管理規約化していません。
管理規約を確認してみてください。

他にも理事でなくてもやれることはあります。
私はやりませんでしたが、仲間を集めて理事会に要望することもできます。
(一人では弱いので)

他の方が言及されているNPO法人などに相談されても、いくつかの対策を提案してくれると思います。

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
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石山様、ご回答ありがとうございました。
コンサルのメリットは分かるのですが、費用がネックになって前に進まない状況です。
費用を上回るもっと具体的なメリットを示さないと、「専門知識がある」というだけでは住民の皆さんが納得してくれず、困っているところです。住民は「高すぎて、費用対効果が悪い」という判断なのです。丁寧なご回答、感謝いたします。

メリットの説明は、難しいのですが、このサイトによくある様に、法律の解釈、規約の解釈等様々な意見が出されます。ここで内部分裂し総会が紛糾する。すぐに解決できることが半年以上かかる様々です。それに対してコストをどう捉えるかが問題かと。裁判等になれば。弁護士費用などですぐ百万単位です。それより精神的苦痛、組合員同士のいがみ合い等多くの問題が発生してきます。大規模修繕工事の様に億単位の出費のほんのわずかなコストかと考えます。自分がマンション管理士だからかもしれませんが。小生が資格にチャレンジしてみたのもそのような環境だったかもしれません。

皆さんの回答を読んだ上で。
まず、素人集団を強調しますが、それはみなさん同じじゃないでしょうか?私も畑違いの仕事をしていて、工事のことなどわかりません。しかし、ネットで調べればマンションの工事をやってくれる地元の業者はたくさんでてきます。今期も、修繕委員会で見積もりをとり、結局、管理会社が800万だった工事が600万で済みました。やはり少しでも前に出て興味や関心をもって勉強してみるとか業者に問い合わせてみるとか、してみるといいのではないでしょうか?

また、「必要のない工事をさせられた」とありますが、それも、ひとつひとつこのサイト等で「築○年でこの工事は早いでしょうか」と聞いたり、調べられることはあると思います。

コンサルをいれるいれないの前に、もっと自分たちでやれることがあるのではないかと思いました。

ちなみにうちは築22年、62戸のマンションです。先日、修繕履歴一覧表を管理会社につくってもらったら、20年間の工事すべてを管理会社に発注していることがわかり、あ然としているところです。「これからは絶対にこんなことはさせない!」と決意しているところです。

しうまい様、ありがとうございました。
確かに、自分たちでやれることはもっとあると思います。
ただ、住民の多数がマンション管理に興味が無く、自分たちでやれることをやっていないのが実情です。
理事を追及すると、住民間に軋轢を生むので、歯がゆい思いがしているところなのです。

うちの管理組合も私以外はそんなものですよ。誰かが前に出て始めないと変わらないですね。「出る杭は打たれる」で私もずいぶん厄介者扱いされてますが(笑)

このサイトが役に立ちます。
マンション修繕入札サイト ~公平・透明なしくみで未来につなぐ~
https://kouji-jsm.jp/

無料でいろんな相談にのってくれますよ。うちも今回無料で建物調査診断をやってもらいます。

tonerikoさんのコメントにある「不具合もないのに交換」「相見積もりを取らない」など、あきらかな手抜きですね、当マンションと全く同じです。マンション標準管理委託契約書には「第5条 乙管理者は善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする」とありますから、手抜きによって被った損害の大きさ(≒ぼったくりの度合い)によっては、背任罪にも相当するのではないかと思います。コンサルの具体的な効果を予測するのは難しいので、「現在の管理会社がいかに悪質か」をこれでもかと説明するほうがてっとり早いかもしれません。

欧米の管理業者規制法には、 管理業者が守るべき倫理規定と利益相反禁止規定が入っており、公的な審査や監視機関が存在するにもかかわらず、日本の法律にはありません。したがって、日本で第三者的な見地を求める手段のひとつとして、コンサルを雇うべきだと説得するしかないと思います。日本の管理会社の手口や本音、欧米との比較など、日本のマンション管理の根本的な問題は、以下のサイトでお読みになれます。

http://www.mansion.mlcgi.com/reno_c3.htm

コストについてですが、当マンションの大手鉄道系管理会社の委託業務費明細から逆算すると、管理会社は「相当な」マージンを取っているいると思われます。コンサルを雇っても費用効果はあるのではないかと個人的には思います。また管理会社の委託業務内容には、組合運営業務などマンション管理士の業務とダブっている部分があります。いっそのこと、その部分を信頼できるマンション管理士に移して管理契約から外してしまう、という方法もあるのでは。もちろん管理会社は抵抗するでしょうけれど、管理会社はゴマンとありますので。

台風さん、ご丁寧な回答を本当にありがとうございます。とても参考になりました。
「管理会社の委託業務内容には、組合運営業務などマンション管理士の業務とダブっている部分があります。いっそのこと、その部分を信頼できるマンション管理士に移して管理契約から外してしまう、という方法もある」という部分を検討してみたいと思います。
本当にありがとうございました。

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さっそくのお返事ありがとうございます。
「今まで気づかずに高額な支払いをしていたのを止められる場合もある」とのことですが、具体的にどんなケースが考えられるのか、教えていただけないでしょうか? 私のマンションでは立体駐車場やエレベーターについて、不具合もないのに「交換時期」と言われて修理費等を支出しています。管理会社は何度言っても相見積もりをとりませんので、不信感が募っています。こんな時こそコンサルをお願いしたいのですが、ほかの住民に月額数万円もの費用をかけるメリットを指摘したいのです。

実際に私がしたケースですが、管理会社が大きな工事の見積もりを出して施工寸前だったのですが、ちょうどそのころ私が顧問に入り、おかしいと思いましたので他社に相見積りをかけました。
もちろん管理会社も自分のところで手配し、3社の相見積りを提出していて、3社とも同じような金額だったので、皆さんはそんなものだろうと思われていたようです。
私にしてみればあまりに高額に思えましたし、他のマンションでも同じような工事もしていましたのでおかしいと思ったのです。
結果1千万以上の差が出ました。
(これは大規模修繕ではありません。単体の工事です。)
管理会社に問い詰めても、仕様が違うなどの言い訳をしていましたが、私は管理会社の仕様に合わせて見積もり依頼をしていました。
ぎりぎりで損失を食い止めることができました。
1千万以上というと、私の料金の10数年以上の金額です。

こんなことばかりでなく、日々管理会社が出してくる工事や修繕の見積もりに、皆さんが言いなりに支払っているかもしれません。
工事が必要だと言われたら、素人だからわからないし、そういうことなのだろうと思われていませんか。
長計に工事の時期となっているからやらなければいけないと言われて、そうなのだ思っていませんか。
大きな工事は組合も相見積もりを取りたいけれど、どうやってとるのと思われていませんか。
そもそも見積もりは管理会社が取ってくるものだと思っていませんか。

今迄当然だと思っていた、またこれからの無駄な支出を食い止めるだけでも、コンサル料が浮くくらいかもしれません。
一つのことで不審に思って相談するのでしたら、スポットや無料相談で済むと思いますが、日々の問題は顧問でないとわからないのではないでしょうか。

皆さんにおかしいことをおかしいと思う力があればいいのですが、何がわからないか、わからないこと自体がわからないという状態なのではないでしょうか。
そういうことも、少しずつではあると思いますが、皆さんが関心を持ち、力をつけるをサポートするのもコンサルの使命だと思っています。
これは工事の費用を節約するのとは違う財産のなるのではないでしょうか。
これは形にならない、目には見えない利益だと思います。
そんなことにお金を払うのはもったいないと思われたら、コンサルは雇わないほうがいいでしょう。
費用対効果を考えるのでしたら、ぜひそのことも考えていただきたいと思います。
委託費見直しや管理会社変更などは、スポットで済んでも、日常的な問題にはやはりドクターとして顧問がいいのではないかと思います。
(手前みそと思わないでくださいね)

祖堅さま、ご丁寧な回答ありがとうございました。
「日々管理会社が出してくる工事や修繕の見積もりに、皆さんが言いなりに支払っている」
まさに、その通りなのです。素人集団なので、一般的にいくらくらいするものなのかや、どうやって相見積もりをとればいいのかすら分かりません。それで私はコンサルにお願いしようと提案しているのですが、料金を聞いて、他の住民がドン引きしている状況です。「料金を上回るメリットがあるはず」 と説得しても理解してもらえず、途方に暮れているところです。

多分皆さんが本当に危機感を感じていないのではないでしょうか。
「やばいよなぁ、どうする?」ぐらいで、それを解決するのにお金をかけるのはどうかなと言うところでしょうか。
本当に大変な事態だと思っていればおのずと助けを求めるはずです。
現状では無理にコンサルを入れたとしても、コンサルも気の毒だと思います。
皆さんが危機を理解できないのに、その危機を回避するような仕事をしても、なんのこっちゃということになりかねません。

もう少し時間をかけて、今の危機を皆さんで理解できるような状態にしてからのほうがいいのではないでしょうか。

【もっと安くお願いする方法はないでしょうか?】→tonerikoさんのマンションの所在地によりますが、各地にマンション管理士会が有ります。全都道府県までは無いようですが、ほとんどのところには有ります。『マンション管理士会』等でネット検索してみてください。各地のマンション管理士会によって、電話や面談で無料相談をしているようです。また、行政でも分譲マンションの管理に関する相談を(マンション管理士が)受けているところも有ります。当然無料です。

お返事ありがとうございます。私自身はコンサルにお願いしたいのです。
ただ、ほかの住民の方は、コンサル費用に眉をひそめます。
彼らが納得するような材料がほしいのです。

tonerikoさん
コンサルタントをお願いする前提を読み落としていました。失礼いたしました。

マンション管理士さんとの直接契約や民間企業のコンサルを利用する他、マンション管理をサポートするNPO法人の会員となり、所属する専門家の指導を受ける方法も有りますが、検討なさいましたか?

具体例:東京都 NPO法人〇〇センター(名前は伏せています)
正会員 20戸~100戸の管理組合の場合
年会費 500円×戸数 
入会金 10,000円(初年度のみ)

所属するマンション管理士さんに理事会や総会へ出張してもらう場合は、別途、交通費や、規定の回数を超えると日当が発生する場合もあったと記憶しています。
6年ほど前、管理見直しの際に入会を検討しましたが、管理組合としてはこちらとの契約はしていません。(別の民間のコンサルと管理見直しだけスポット契約したため。)

一方で、私個人でこちらの会員になっています。
個人準会員
年会費 5,000円
入会金 5,000円(初年度のみ)

「みんなの管理組合」サイトが開設される以前は、管理組合にまつわる問題はこちらのNPO法人〇〇センターに相談していました。管理会社から提出される見積りに対して疑問が沸いた時など、具体的な見積書を見て貰い、「この見積り高いですか?」と訊くなどの利用法をしています。

ご参考まで。

お返事ありがとうございます。
知りませんでした。とても参考になりました。
調べてみたいと思います。感謝いたします。

顧問でコンサルにお願いすることはお勧めしません。

大規模マンションでも、そのメリットがハッキリと目に見えることは無く、実際にメリットが実感出来ないことが多いので、コンサルをお願いするケースは稀であります。

さらに、貴方様のマンションは40〜50戸程度の小規模マンションとお見受けしますが、その場合一戸当たり月千円以上の負担となりますこと、さらには管理組合を牛耳っている?管理会社も色々と理由を付け反対するでありますことから、コンサル採用の案件が総会で承認される可能性は無いと思います。

お返事ありがとうございます。
総会で提案しても、管理会社が否定的な意見(費用が高い等)を述べるだけに終わっています。

~50戸と言っても正確に何戸のマンションですか?
それにより金額も違うと思います。
50戸なら妥当な金額ではないでしょうか。
30戸未満だったら高いかなぁ。

コンサルにお願いするメリットって目で見えるものでもないし、品物でもないので形や量などで分かるものでもないと思います。
雇う側が納得できるかできないかで答えが出るものなのではないでしょうか。
他人がメリットがありますよなんてことも言えませんし。
コンサル側からしてみたら、ものすご~くいい仕事をしているのに、組合側がそれさえわからずに理解できないところもあると思うこともあるでしょう。

管理会社の言いなりになっているという抽象的なことではなく、それだからどのような損失が出ているかというようなことを把握していないと、いいコンサルが入っても組合にとってはメリットさえわからず、豚に真珠ということになるかもしれませんよ。
変な言い方で申し訳ございません。

コンサルが組合を建て直すということの価値は、目先の金額では測れないと思います。
長い目で見たら、コンサルの費用以上の利益を組合が受けることになることもあると思います。

ただ管理会社を食い止めるために、その代用としてコンサルを入れようと思うのでしたら進歩はないでしょう。
コンサルは、組合を建て直し、成長させるのも仕事だと思います。
費用対効果は数字では表せないのではないでしょうか。

長文のお返事ありがとうございます。
私のマンションでは立体駐車場やエレベーターについて、不具合もないのに「交換時期」と言われて修理費等を支出しています。管理会社は何度言っても相見積もりをとりませんので、不信感が募っています。こんな時こそコンサルをお願いしたいのですが、月額数万円の費用にほかの住民が難色を示しています。ほかの住民を説得するための「コンサルのメリット」つまり「費用対効果」が知りたいのです。

当方のマンションでは管理会社が頼りなく、このため理事会で「皆が安心できる管理をする為、管理に詳しい外部のマンション管理士を顧問に雇おう。」との考えから第三者のコンサルを探してきました。

数人のマンション管理士さんと会いましたが、実際に話をしてみると、優秀な方そうでない方とピンキリですが、優秀な方は顧問契約に年間100万円以上を希望されているのでコストパーフォマンスの点で躊躇しています。

ですので、tonerikoさんも月5~6万円の価値があるかどうかのお試し期間として2〜3ヶ月スポットで契約してみて、その価値があれば総会決議で顧問契約をすれば良いのではないでしょうか?

お返事ありがとうございます。とても参考になりました。
スポットで契約できるのですね。知りませんでした。
スポット契約について調べてみます。本当にありがとうございました。

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さっそくのお返事ありがとうございます。
「今まで気づかずに高額な支払いをしていたのを止められる場合もある」とのことですが、具体的にどんなケースが考えられるのか、教えていただけないでしょうか? 私のマンションでは立体駐車場やエレベーターについて、不具合もないのに「交換時期」と言われて修理費等を支出しています。管理会社は何度言っても相見積もりをとりませんので、不信感が募っています。こんな時こそコンサルをお願いしたいのですが、ほかの住民に月額数万円もの費用をかけるメリットを指摘したいのです。

実際に私がしたケースですが、管理会社が大きな工事の見積もりを出して施工寸前だったのですが、ちょうどそのころ私が顧問に入り、おかしいと思いましたので他社に相見積りをかけました。
もちろん管理会社も自分のところで手配し、3社の相見積りを提出していて、3社とも同じような金額だったので、皆さんはそんなものだろうと思われていたようです。
私にしてみればあまりに高額に思えましたし、他のマンションでも同じような工事もしていましたのでおかしいと思ったのです。
結果1千万以上の差が出ました。
(これは大規模修繕ではありません。単体の工事です。)
管理会社に問い詰めても、仕様が違うなどの言い訳をしていましたが、私は管理会社の仕様に合わせて見積もり依頼をしていました。
ぎりぎりで損失を食い止めることができました。
1千万以上というと、私の料金の10数年以上の金額です。

こんなことばかりでなく、日々管理会社が出してくる工事や修繕の見積もりに、皆さんが言いなりに支払っているかもしれません。
工事が必要だと言われたら、素人だからわからないし、そういうことなのだろうと思われていませんか。
長計に工事の時期となっているからやらなければいけないと言われて、そうなのだ思っていませんか。
大きな工事は組合も相見積もりを取りたいけれど、どうやってとるのと思われていませんか。
そもそも見積もりは管理会社が取ってくるものだと思っていませんか。

今迄当然だと思っていた、またこれからの無駄な支出を食い止めるだけでも、コンサル料が浮くくらいかもしれません。
一つのことで不審に思って相談するのでしたら、スポットや無料相談で済むと思いますが、日々の問題は顧問でないとわからないのではないでしょうか。

皆さんにおかしいことをおかしいと思う力があればいいのですが、何がわからないか、わからないこと自体がわからないという状態なのではないでしょうか。
そういうことも、少しずつではあると思いますが、皆さんが関心を持ち、力をつけるをサポートするのもコンサルの使命だと思っています。
これは工事の費用を節約するのとは違う財産のなるのではないでしょうか。
これは形にならない、目には見えない利益だと思います。
そんなことにお金を払うのはもったいないと思われたら、コンサルは雇わないほうがいいでしょう。
費用対効果を考えるのでしたら、ぜひそのことも考えていただきたいと思います。
委託費見直しや管理会社変更などは、スポットで済んでも、日常的な問題にはやはりドクターとして顧問がいいのではないかと思います。
(手前みそと思わないでくださいね)

祖堅さま、ご丁寧な回答ありがとうございました。
「日々管理会社が出してくる工事や修繕の見積もりに、皆さんが言いなりに支払っている」
まさに、その通りなのです。素人集団なので、一般的にいくらくらいするものなのかや、どうやって相見積もりをとればいいのかすら分かりません。それで私はコンサルにお願いしようと提案しているのですが、料金を聞いて、他の住民がドン引きしている状況です。「料金を上回るメリットがあるはず」 と説得しても理解してもらえず、途方に暮れているところです。

多分皆さんが本当に危機感を感じていないのではないでしょうか。
「やばいよなぁ、どうする?」ぐらいで、それを解決するのにお金をかけるのはどうかなと言うところでしょうか。
本当に大変な事態だと思っていればおのずと助けを求めるはずです。
現状では無理にコンサルを入れたとしても、コンサルも気の毒だと思います。
皆さんが危機を理解できないのに、その危機を回避するような仕事をしても、なんのこっちゃということになりかねません。

もう少し時間をかけて、今の危機を皆さんで理解できるような状態にしてからのほうがいいのではないでしょうか。

~50戸と言っても正確に何戸のマンションですか?
それにより金額も違うと思います。
50戸なら妥当な金額ではないでしょうか。
30戸未満だったら高いかなぁ。

コンサルにお願いするメリットって目で見えるものでもないし、品物でもないので形や量などで分かるものでもないと思います。
雇う側が納得できるかできないかで答えが出るものなのではないでしょうか。
他人がメリットがありますよなんてことも言えませんし。
コンサル側からしてみたら、ものすご~くいい仕事をしているのに、組合側がそれさえわからずに理解できないところもあると思うこともあるでしょう。

管理会社の言いなりになっているという抽象的なことではなく、それだからどのような損失が出ているかというようなことを把握していないと、いいコンサルが入っても組合にとってはメリットさえわからず、豚に真珠ということになるかもしれませんよ。
変な言い方で申し訳ございません。

コンサルが組合を建て直すということの価値は、目先の金額では測れないと思います。
長い目で見たら、コンサルの費用以上の利益を組合が受けることになることもあると思います。

ただ管理会社を食い止めるために、その代用としてコンサルを入れようと思うのでしたら進歩はないでしょう。
コンサルは、組合を建て直し、成長させるのも仕事だと思います。
費用対効果は数字では表せないのではないでしょうか。

長文のお返事ありがとうございます。
私のマンションでは立体駐車場やエレベーターについて、不具合もないのに「交換時期」と言われて修理費等を支出しています。管理会社は何度言っても相見積もりをとりませんので、不信感が募っています。こんな時こそコンサルをお願いしたいのですが、月額数万円の費用にほかの住民が難色を示しています。ほかの住民を説得するための「コンサルのメリット」つまり「費用対効果」が知りたいのです。

顧問でコンサルにお願いすることはお勧めしません。

大規模マンションでも、そのメリットがハッキリと目に見えることは無く、実際にメリットが実感出来ないことが多いので、コンサルをお願いするケースは稀であります。

さらに、貴方様のマンションは40〜50戸程度の小規模マンションとお見受けしますが、その場合一戸当たり月千円以上の負担となりますこと、さらには管理組合を牛耳っている?管理会社も色々と理由を付け反対するでありますことから、コンサル採用の案件が総会で承認される可能性は無いと思います。

お返事ありがとうございます。
総会で提案しても、管理会社が否定的な意見(費用が高い等)を述べるだけに終わっています。

マンション管理士さんとの直接契約や民間企業のコンサルを利用する他、マンション管理をサポートするNPO法人の会員となり、所属する専門家の指導を受ける方法も有りますが、検討なさいましたか?

具体例:東京都 NPO法人〇〇センター(名前は伏せています)
正会員 20戸~100戸の管理組合の場合
年会費 500円×戸数 
入会金 10,000円(初年度のみ)

所属するマンション管理士さんに理事会や総会へ出張してもらう場合は、別途、交通費や、規定の回数を超えると日当が発生する場合もあったと記憶しています。
6年ほど前、管理見直しの際に入会を検討しましたが、管理組合としてはこちらとの契約はしていません。(別の民間のコンサルと管理見直しだけスポット契約したため。)

一方で、私個人でこちらの会員になっています。
個人準会員
年会費 5,000円
入会金 5,000円(初年度のみ)

「みんなの管理組合」サイトが開設される以前は、管理組合にまつわる問題はこちらのNPO法人〇〇センターに相談していました。管理会社から提出される見積りに対して疑問が沸いた時など、具体的な見積書を見て貰い、「この見積り高いですか?」と訊くなどの利用法をしています。

ご参考まで。

お返事ありがとうございます。
知りませんでした。とても参考になりました。
調べてみたいと思います。感謝いたします。

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
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石山様、ご回答ありがとうございました。
コンサルのメリットは分かるのですが、費用がネックになって前に進まない状況です。
費用を上回るもっと具体的なメリットを示さないと、「専門知識がある」というだけでは住民の皆さんが納得してくれず、困っているところです。住民は「高すぎて、費用対効果が悪い」という判断なのです。丁寧なご回答、感謝いたします。

メリットの説明は、難しいのですが、このサイトによくある様に、法律の解釈、規約の解釈等様々な意見が出されます。ここで内部分裂し総会が紛糾する。すぐに解決できることが半年以上かかる様々です。それに対してコストをどう捉えるかが問題かと。裁判等になれば。弁護士費用などですぐ百万単位です。それより精神的苦痛、組合員同士のいがみ合い等多くの問題が発生してきます。大規模修繕工事の様に億単位の出費のほんのわずかなコストかと考えます。自分がマンション管理士だからかもしれませんが。小生が資格にチャレンジしてみたのもそのような環境だったかもしれません。

皆さんの回答を読んだ上で。
まず、素人集団を強調しますが、それはみなさん同じじゃないでしょうか?私も畑違いの仕事をしていて、工事のことなどわかりません。しかし、ネットで調べればマンションの工事をやってくれる地元の業者はたくさんでてきます。今期も、修繕委員会で見積もりをとり、結局、管理会社が800万だった工事が600万で済みました。やはり少しでも前に出て興味や関心をもって勉強してみるとか業者に問い合わせてみるとか、してみるといいのではないでしょうか?

また、「必要のない工事をさせられた」とありますが、それも、ひとつひとつこのサイト等で「築○年でこの工事は早いでしょうか」と聞いたり、調べられることはあると思います。

コンサルをいれるいれないの前に、もっと自分たちでやれることがあるのではないかと思いました。

ちなみにうちは築22年、62戸のマンションです。先日、修繕履歴一覧表を管理会社につくってもらったら、20年間の工事すべてを管理会社に発注していることがわかり、あ然としているところです。「これからは絶対にこんなことはさせない!」と決意しているところです。

しうまい様、ありがとうございました。
確かに、自分たちでやれることはもっとあると思います。
ただ、住民の多数がマンション管理に興味が無く、自分たちでやれることをやっていないのが実情です。
理事を追及すると、住民間に軋轢を生むので、歯がゆい思いがしているところなのです。

うちの管理組合も私以外はそんなものですよ。誰かが前に出て始めないと変わらないですね。「出る杭は打たれる」で私もずいぶん厄介者扱いされてますが(笑)

このサイトが役に立ちます。
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無料でいろんな相談にのってくれますよ。うちも今回無料で建物調査診断をやってもらいます。

tonerikoさんのコメントにある「不具合もないのに交換」「相見積もりを取らない」など、あきらかな手抜きですね、当マンションと全く同じです。マンション標準管理委託契約書には「第5条 乙管理者は善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする」とありますから、手抜きによって被った損害の大きさ(≒ぼったくりの度合い)によっては、背任罪にも相当するのではないかと思います。コンサルの具体的な効果を予測するのは難しいので、「現在の管理会社がいかに悪質か」をこれでもかと説明するほうがてっとり早いかもしれません。

欧米の管理業者規制法には、 管理業者が守るべき倫理規定と利益相反禁止規定が入っており、公的な審査や監視機関が存在するにもかかわらず、日本の法律にはありません。したがって、日本で第三者的な見地を求める手段のひとつとして、コンサルを雇うべきだと説得するしかないと思います。日本の管理会社の手口や本音、欧米との比較など、日本のマンション管理の根本的な問題は、以下のサイトでお読みになれます。

http://www.mansion.mlcgi.com/reno_c3.htm

コストについてですが、当マンションの大手鉄道系管理会社の委託業務費明細から逆算すると、管理会社は「相当な」マージンを取っているいると思われます。コンサルを雇っても費用効果はあるのではないかと個人的には思います。また管理会社の委託業務内容には、組合運営業務などマンション管理士の業務とダブっている部分があります。いっそのこと、その部分を信頼できるマンション管理士に移して管理契約から外してしまう、という方法もあるのでは。もちろん管理会社は抵抗するでしょうけれど、管理会社はゴマンとありますので。

台風さん、ご丁寧な回答を本当にありがとうございます。とても参考になりました。
「管理会社の委託業務内容には、組合運営業務などマンション管理士の業務とダブっている部分があります。いっそのこと、その部分を信頼できるマンション管理士に移して管理契約から外してしまう、という方法もある」という部分を検討してみたいと思います。
本当にありがとうございました。

私も小規模の部類なのでコンサル利用には迷っています。
利用するとすれば以下のような限定的なものになります。(その分安くなります)

・中小規模向けの限定的なサービス。
 例えば、見積りチェック(+競争見積り取得)・建物点検などハード中心。
・主に電話・ネット対応。+総会支援。
(サービス内容は調整できると思います。中小向けのサービスを扱っていないコンサルはあるかもしれません。)
あるい管理コスト適正化などの単発の依頼になると思います。

管理会社に相見積りをとらせてもほとんど効果はありません。(リベートのため)
tonerikoさんが競争見積りを取られてはいかがでしょうか?
規模や内容にもよりますが、安くなるはずです。
その見積り結果により管理会社の提示額が割高であることを明示できれば、コンサル採用の根拠も示せると思います。
ハード中心のサポートにすれば、効果(費用の削減額、見積取得の手間など)を評価しやすいと思います。

なお、少数派かもしれませんが、20戸程度のマンションで活用されているところがあります。(標準的なサポートと思われます。)
以下のブログの方です。
https://ameblo.jp/eggplant-14

お返事ありがとうございます。
私たち自身で相見積もりを取るにはどのようにやったらいいのか、
ご存じなら教えていただけませんか?
恥ずかしいのですが、素人なので、そのレベルから分からなくて困っています。
よろしくお願いいたします。

私も素人で知識と経験がまだまだ少ないです。
以下のような手順で行っています。

1.管理会社から見積書を入手します。
2.明細の金額欄を塗りつぶします。(訂正:合計欄も)
※あるいは塗りつぶした見積書をくれるかもしれません。
3.ネットなどで業者を探して塗りつぶした見積書を使ってメールで見積依頼します。
※交流会で出会った熱心な管理組合の人などから業者を教えてもらうこともあります。
※業者の会社案内、実績、請負業者賠償責任保険への加入、工事・製品保証なども確認します。
※案件によりますが、できるだけ地元の業者を選択します。(移動距離のコスト、アフターなどのため)
4.現場を見てもらいます。
※対応は自分たちで行います。管理員は受付以外は対応してくれないと思います。
※小さな案件の場合は、写真を撮ってメールだけで対応できる場合もあります。
※工事が今必要かどうか、もっと安くする方法がないかなど質問してもいいかもしれません。
5.メールで見積書を受け取ります。
※案件の規模が大きくなれば見積数を増やしています。
※個人的ですが、業者とのメールのやりとりや対応したときの印象も含めて評価します。
※必要な場合は、理事会に呼んでプレゼンしてもらうこともあります。

※上記の説明は中規模程度の案件までです。
 大規模改修工事や給排水管改修工事など大きな案件の場合は、別になります。

相見積もりについては、別の質問としてこの掲示板で投稿されてはいかがでしょうか?
他にも私の知らないこと、抜け、注意点などがあると思います。
過去の質問にもないようです。
今でなくても疑問点や問題が発生したときにでも。

ガラパゴスさん、ありがとうございます。
私が理事会役員になったら、相見積もりをとるようにします。
ただし、十数年に一回しか役員が回ってこないので、それ以外の期間は管理会社の言いなりなのが疑問なのです。

理事でなくても相見積もりが取れると思います。

現在、私は理事ではありません。
理事会から見積書を請求して、自分で見積を取って提案しています。

総会で決定された修繕工事などに相見積もりを提案しています。
(総会に出席して相見積もりが必要なことを発言します。自分で取るために請求します。)
あるいは、定期的な清掃・点検などの支出項目を削減するために見積を提案しています。
(こちらは作業内容を確認します。)

なお、来期は自分の番ではありませんが、事理に立候補して内定しています。
管理規約で輪番制が決まっていなければ、理事に立候補してなれると思います。
私のところでは、昔は立候補(推薦?)などで決めていましたが、15年程前に理事会の決定だけで輪番制に変わりました。
管理規約化していません。
管理規約を確認してみてください。

他にも理事でなくてもやれることはあります。
私はやりませんでしたが、仲間を集めて理事会に要望することもできます。
(一人では弱いので)

他の方が言及されているNPO法人などに相談されても、いくつかの対策を提案してくれると思います。

【もっと安くお願いする方法はないでしょうか?】→tonerikoさんのマンションの所在地によりますが、各地にマンション管理士会が有ります。全都道府県までは無いようですが、ほとんどのところには有ります。『マンション管理士会』等でネット検索してみてください。各地のマンション管理士会によって、電話や面談で無料相談をしているようです。また、行政でも分譲マンションの管理に関する相談を(マンション管理士が)受けているところも有ります。当然無料です。

お返事ありがとうございます。私自身はコンサルにお願いしたいのです。
ただ、ほかの住民の方は、コンサル費用に眉をひそめます。
彼らが納得するような材料がほしいのです。

tonerikoさん
コンサルタントをお願いする前提を読み落としていました。失礼いたしました。

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石山様、ご回答ありがとうございました。
コンサルのメリットは分かるのですが、費用がネックになって前に進まない状況です。
費用を上回るもっと具体的なメリットを示さないと、「専門知識がある」というだけでは住民の皆さんが納得してくれず、困っているところです。住民は「高すぎて、費用対効果が悪い」という判断なのです。丁寧なご回答、感謝いたします。

メリットの説明は、難しいのですが、このサイトによくある様に、法律の解釈、規約の解釈等様々な意見が出されます。ここで内部分裂し総会が紛糾する。すぐに解決できることが半年以上かかる様々です。それに対してコストをどう捉えるかが問題かと。裁判等になれば。弁護士費用などですぐ百万単位です。それより精神的苦痛、組合員同士のいがみ合い等多くの問題が発生してきます。大規模修繕工事の様に億単位の出費のほんのわずかなコストかと考えます。自分がマンション管理士だからかもしれませんが。小生が資格にチャレンジしてみたのもそのような環境だったかもしれません。

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さっそくのお返事ありがとうございます。
「今まで気づかずに高額な支払いをしていたのを止められる場合もある」とのことですが、具体的にどんなケースが考えられるのか、教えていただけないでしょうか? 私のマンションでは立体駐車場やエレベーターについて、不具合もないのに「交換時期」と言われて修理費等を支出しています。管理会社は何度言っても相見積もりをとりませんので、不信感が募っています。こんな時こそコンサルをお願いしたいのですが、ほかの住民に月額数万円もの費用をかけるメリットを指摘したいのです。

実際に私がしたケースですが、管理会社が大きな工事の見積もりを出して施工寸前だったのですが、ちょうどそのころ私が顧問に入り、おかしいと思いましたので他社に相見積りをかけました。
もちろん管理会社も自分のところで手配し、3社の相見積りを提出していて、3社とも同じような金額だったので、皆さんはそんなものだろうと思われていたようです。
私にしてみればあまりに高額に思えましたし、他のマンションでも同じような工事もしていましたのでおかしいと思ったのです。
結果1千万以上の差が出ました。
(これは大規模修繕ではありません。単体の工事です。)
管理会社に問い詰めても、仕様が違うなどの言い訳をしていましたが、私は管理会社の仕様に合わせて見積もり依頼をしていました。
ぎりぎりで損失を食い止めることができました。
1千万以上というと、私の料金の10数年以上の金額です。

こんなことばかりでなく、日々管理会社が出してくる工事や修繕の見積もりに、皆さんが言いなりに支払っているかもしれません。
工事が必要だと言われたら、素人だからわからないし、そういうことなのだろうと思われていませんか。
長計に工事の時期となっているからやらなければいけないと言われて、そうなのだ思っていませんか。
大きな工事は組合も相見積もりを取りたいけれど、どうやってとるのと思われていませんか。
そもそも見積もりは管理会社が取ってくるものだと思っていませんか。

今迄当然だと思っていた、またこれからの無駄な支出を食い止めるだけでも、コンサル料が浮くくらいかもしれません。
一つのことで不審に思って相談するのでしたら、スポットや無料相談で済むと思いますが、日々の問題は顧問でないとわからないのではないでしょうか。

皆さんにおかしいことをおかしいと思う力があればいいのですが、何がわからないか、わからないこと自体がわからないという状態なのではないでしょうか。
そういうことも、少しずつではあると思いますが、皆さんが関心を持ち、力をつけるをサポートするのもコンサルの使命だと思っています。
これは工事の費用を節約するのとは違う財産のなるのではないでしょうか。
これは形にならない、目には見えない利益だと思います。
そんなことにお金を払うのはもったいないと思われたら、コンサルは雇わないほうがいいでしょう。
費用対効果を考えるのでしたら、ぜひそのことも考えていただきたいと思います。
委託費見直しや管理会社変更などは、スポットで済んでも、日常的な問題にはやはりドクターとして顧問がいいのではないかと思います。
(手前みそと思わないでくださいね)

祖堅さま、ご丁寧な回答ありがとうございました。
「日々管理会社が出してくる工事や修繕の見積もりに、皆さんが言いなりに支払っている」
まさに、その通りなのです。素人集団なので、一般的にいくらくらいするものなのかや、どうやって相見積もりをとればいいのかすら分かりません。それで私はコンサルにお願いしようと提案しているのですが、料金を聞いて、他の住民がドン引きしている状況です。「料金を上回るメリットがあるはず」 と説得しても理解してもらえず、途方に暮れているところです。

多分皆さんが本当に危機感を感じていないのではないでしょうか。
「やばいよなぁ、どうする?」ぐらいで、それを解決するのにお金をかけるのはどうかなと言うところでしょうか。
本当に大変な事態だと思っていればおのずと助けを求めるはずです。
現状では無理にコンサルを入れたとしても、コンサルも気の毒だと思います。
皆さんが危機を理解できないのに、その危機を回避するような仕事をしても、なんのこっちゃということになりかねません。

もう少し時間をかけて、今の危機を皆さんで理解できるような状態にしてからのほうがいいのではないでしょうか。