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総会に於ける「委託業務更新」議案の値上げの部分は無効ですか?

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、以前の理事会で徹底的なコストダウンを図り、管理員は昼間の8hrに、清掃業務、植栽業務も「安かろう悪かろう」の業者に変更され、マンション内が汚く荒れてしまいました。

このため、メンバーの入れ替わった新しい理事会では、マンション内の管理を元に戻すため、通常総会で「管理会社への委託業務の件」の議題の中に、管理員の業務時間見直し(8→13hr)、清掃業務・植栽業者を業者戻す提案をしました。
(尚、値上げの原資は駐車場使用料を当てるので管理費の値上げはありません。)

ところが総会では前理事長サイドより、委託業務の値上げについては「管理会社への委託業務の件」とは別の議案で提案すべきものなので、「管理会社への委託業務の件」議案は昨年と同額での提案部分しか承認出来ないとの意見が出て、提訴するとの話にまで発展し紛糾してしまいました。

以前に前理事長サイドが通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会でも「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長サイドの言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。
またそれらとは別議案として提案した「今期予算案」には値上げによるコストアップ分の数字は入っており、それは別議案として正式に承認されています。

最終的には「管理会社への委託業務の件」の議案は承認されましたが、「値上げ部分は別議案化」については今後関係者で話し合っていくとの曖昧な形で終わりました。
ただ私個人としては、紛糾しても、そのまま議決してしまえばと思いましたが、最後の最後に議長の理事長が前理事長サイドに配慮してしまい、値上げ部分については今後話し合いたいと発言してしまったものです。

その後、前理事長からは「管理会社への委託業務の件」の中の値上げ提案の有効性について臨時総会の開催を要求されており、理事会は対応に苦慮しています。

みんなの回答

正直に申し上げますと、まるで新旧理事会の派閥争いのようで嫌になりました。
私なら臨時総会を開催し、議題として説明して、賛否を問えば良いと思いました。
もし否決されたら、私なら理事長を辞任します。

KUMIさん、御回答いただきありがとうございます。

そもそも大きな疑問があります。
委託内容の変更ですから、総会開催の前に重要事項説明会が行われたはずです。
その説明会の場で、値上げは認めないという意見が出れば紛糾したのではないですか?
その場合には、議案の取り下げということで進めるものだと思います。
契約更新については協議が整うまでの暫定契約にするというのが正当な対処だと思うのです。
重要事項説明会では前理事長サイドは何も言わなかったのでしょうか。
それとも、そもそも重要事項説明会は行われなかったのでしょうか。
説明もしないで、直接議案にすることはないと思いますが。
もし重要事項説明会を開催していないのでしたら法律に反していることになりますが。

このみさん、御回答いただきありがとうございます。
管理会社に確認したところ総会前に重要事項説明会を開催し、説明したとのことです。
ただ重要事項説明会には、旧理事長サイドで出席する人がいませんようでしたので議論にならなかった様です。

福井さん やりとり気が付かなくて申し訳ございません。

不思議なのですが。
普通はというか一般的には、重要事項説明会は総会の時に、開催宣言の前に「少しお時間をいただきますが、」と言って行うことが多いです。
そのあと総会に入ります。
だから総会に出席していれば、重要事項説明会にも出席しているはずです。
総会の前にというのは別の日にということなのでしょうか?
重要事項説明会を別の日に行うのは、新規に受託するときだと思います。
福井さんも重要事項説明会に出席しなかったということのようですが、本当に開催されたのでしたら、理事会でも開催案内の資料が残っているはずです。
管理会社ではなく理事長さんに聞かれたほうが確かかもしれませんね。

ちょっとこの管理会社 怪しいなぁと感じました。
おせっかいかしら…

内容を拝見させていただきましたが、前理事長の言い分にも一理あると思います。
やはり臨時総会を開き、値上げの是非を問うべきだと思います。

東京急行さん、御回答いただきありがとうございます。
臨時総会を開催の予定です。

興味深く読ませていただきました。この議案は、管理会社が用意したのでしょうか。誰が用意したにしろ、値上げの件を論点にしたくなくて、故意に外した可能性はないですか。業務変更の是非は、値上げ分とのバランスで決めるのが常識だと思います。たとえ管理費の値上げがないとしても、今まで以上にお金が出ていくわけですから、値上げ分による負担が、それに見合うものであるかどうか、普通はトータルで考えますよね。その意味では、前理事長さんが正しいと思います。

今期予算案には、値上げによるコストアップ分の数字が入っているとのことですが、これは多分全体の数字で、どの分がいくら値上がったかが把握しにくいので、承認せざるを得なかったのでしょう。「管理会社への委託業務の件」というような漠然とした議題なので、過去の値下げの例はあまり意味があるとは思いません。私には、承認がスムースにいくよう、意図的に仕組まれた議案に思えます。

台風さん、御回答いただきありがとうございます。

承認がスムーズにいくよう意図的に仕組まれてた議案ではとのご指摘については、「管理会社への委託業務の件」との議題は、管理会社との契約更新で毎年必ず提出しています。

昨年度迄は前理事長がこの議案の中で値下げの項目を明記してきたので、今回は値下げの項目を明記したものです。
例えば、(1)清掃業務としての項目としては
現状の清掃業者〇〇は月✖️✖️万円であるが、清掃品質が悪いことから業者を変更することにした。実績がある3社を検討した結果、実績も豊富で最も安価な△△社に変更することにし月□□万円となり、月◎◎万円のアップとなります。
程度の記述は各値上げ項目には明記していましたが、前理事長サイドの了解を得ることは出来ませんでした。

ただ私個人としては、紛糾しても、そのまま議決してしまえばと思いましたが、最後の最後に議長の理事長が前理事長サイドに配慮してしまい、値上げ部分については今後話し合いたいと発言してしまったものです。

議案自体は誠実に書かれたということですが、それはあくまでも業務内容を変更するという前提のうえでのことですね。「マンションが荒れてしまったこと=業務内容に問題がある」という理事会の至った等式に問題があると思います。当マンションの大手鉄道管理会社は、人件費の高騰を理由に、清掃人の勤務時間を減らし、かつ同レベルのサービスを保持するためという理由で、値上げもしました。このように、業務内容の変更と値上げとは、必ずしも相関関係があるわけではありません。その意味では、前理事長が正しいと思います。

議案に至る前に、以前の条件で別の業者を試みる等の努力はされたのですか。一般的な車離れにより、駐車場料金というのはどちらかというと不安定な収入です。また「コストを下げると、サービスの質が落ちます」というのは、管理会社の常套文句でもあります。マンションというのは、お金をかけようと思えばいくらでもかけられます。どの程度の荒れ具合なのかはわかりませんが、状況によっては、多少のサービスの低下もやむを得ないという態度がないと、どんどん管理会社の言いなりで、お金が出ていきます。投稿の内容だけですと、紛糾してしまったのは当然かもしれません。






台風さん、再度の御回答ありがとうございます。

確かに台風さんが言われるように前理事長の言い分も正しいと思います。
臨時総会に向けて誠実に説明できるよう準備していきます。

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石山先生、再度の御回答ありがとうございます。

大変参考になりました。
今後の総会資料作成の参考にさせていただきたいます。

管理会社は何と言っているのですか?

クッシーさん御回答ありがとうございます。

前理事長と現理事会との争いで、かつ「管理会社への委託業務の件」との議案なので、総会の時も「組合員の皆様で話し合って決めて下さい。」との中立のスタンスでした。

現理事会の見直しのプロセスはどういうものだったのでしょうか?

前期からの理事で経緯を知る現理事長が中心になり、見直し案を作成し理事会に諮り、議案化していきました。

議案化するにあたってどんなことをしたのでしょうか?

議案化では、理事長が管理会社と相談して作成していました。
他の理事は理事会で説明を受けただけです。

私なら…
「管理員業務の時間を減らしましたがどう思いますか?」とか「清掃業者をかえましたが清掃状態がどう思いますか?」とか「植栽業者をかえましたが植栽の状態を見てどう思いますか?」というアンケート調査(調査内容も理事会で相談後)を関係者全員対象に実施して状況確認後値下げを実施した前理事長と話し合いし納得してもらえてから「こんな意見が多いから管理員の勤務時間を元に戻しましょう」とか「清掃業者を再度自分たちでさがしましょう」とか「植栽業者はさがすの大変だから前の業者に戻しましょう」とか再度理事会で相談して議案説明書案を作成して集会(総会ではない)を開き案を見てもらって確認・修正等おこなった後総会を開くという流れにします。
よってこの質問の私の答えは「そもそもこの議案を提出したのが間違い」ということになります。前回の委託費削減の場合も強引にすすめたからこういうことになったのかもしれませんが。

クッシーさん、検討頂き誠に有難うございます。

アンケート調査は現理事長の意向 もあり実施しておりません。
前理事長の時は値下げのアンケート(作業品質を変えず大幅値下げとの提案)でしたので、私を含め大多数が値下げに賛成でした。

それと私のマンションではモンスタークレーマーと思しき方々はいるので、理事会として住民説明会は実施したことがありませんし、住民と直接会うのは年一回の通常総会だけです。

ご質問については1つの議案で合わせて値上げの内容を含められてもも有効だと思います。
もし別議案となるのであれば、合計3〜4件の議案が必要になると思います。

楓様、御回答有難うございます。

確かに楓様が言われる通りだと思います。

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石山先生、御回答ありがとうございます。

大変参考になりました。

結局、総会時どのような議案書を作成したかによります。議案は➀議題②議決内容③参考資料によります。同じ管理委託業務更新の件という議題内容でも議決内容が、A案 従来通りの価格・業務内容で発注する。B案 業務内容(〇〇を付表1の内容(変更あり))で価格1234円で
発注するという内容であれば、同じ議題でも決議内容は異なります。大規模修繕工事実施の件等の議題の場合A案 大規模修繕工事を実施する
詳細は予算内で理事会に任せる。B案大規模修繕工事 A社にいくらで発注し、工事完了〇月末とするというような具体的に決めるケースもありです。 

石山先生、御回答ありがとうございます。

今度開催する予定の臨時総会は石山先生のB案で提案しようと思います。

それともう一つ質問ですが、
石山先生の場合、議案書は、➀議題、②議決内容、③参考資料の3種類とのことですが、当方のマンションでは、➀議題、②議決内容だけで、③参考資料は無しです。
理由は参考資料も入れますと議案書が膨大になり、かつそれを説明されたら時間がかかるからです。

石山先生のところでは③参考資料を準備する場合には、議案書とは別に配布されるのでしょうか?
また③参考資料を準備するのはどのような議案でしょうか?

当方、世間一般のマンションの定期総会での資料の準備方法が分からないことから、その部分を教えて頂けますと助かります。

宜しくお願い致します。

質問内容が変わったようなので再度回答します。
前理事長からの要求通り臨時総会を開き、値上げの是非を問えば良いだけです。

竜巻さん御回答ありがとうございます。

臨時総会は開催したいと思います。

結論から言えば、前理事長の考えが正しいと思います。総会の招集通知に議題を「管理会社への委託業務の件」とし、議案を「管理員の業務時間見直し(8→13hr)、清掃業務・植栽業者を業者戻す」としたようで、議題でも議案でも管理会社に対する委託業務費については触れていないのであるから、委託業務費の値上げを総会の決議事項することはできないと思います。委託業務費の値上げは別途その旨の議題、議案を作り総会で決議する要があると思います。管理費の値上げはないという点は、上記の問題については意味のないことです。なお、上記の意見は、区分所有者全員出席総会でないことを前提としたものです。
 

jsmendyさん御回答ありがとうございます。

jsmendyさんは、他の回答者の方とは違い、前理事長が全面的に正しいとのご意見ですが、皆様と同じ現状認識の上での回答でしょうか?

現状認識としては、以前に前理事長が通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会でも「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長の言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。
また別議案として提案した今期予算案には値上げによるコストアップ分の数字は入っており、それは別議案として正式に承認されています。

上記現状認識でも前理事長の言うことは正しいのでしょうか?

前回の「管理会社への委託業務の件」(議題)の決議は委託業務の削減のみであり、委託業務費の削減は議題ではなかったから、委託業務費の削減に係る決議は不存在です。管理会社がその不存在を理由に削減額分の支払いを請求せずに削減すること合意したから、問題とならなかったに過ぎません。管理組合や区分所有者側が委託業務費削減決議の不存在を主張する利益はありません。前回の決議はそういうことであって、業務削減の決議として有効です。今回の「管理会社への委託業務の件」(議題)及び議案では、委託業務の増加のほかに区分所有者の負担を増す業務委託費の増加が含まれているのですから、私の前回の回答のように、業務委託費に係る部分を総会で決議することはできないと思います。なお、委託業務費乗増加分は予算案に含まれており、この予算案は総会で決議されたとのことですが、招集通知の予算案の議題、特に議案の説明において、業務委託費の増加額を具体的に数字も明らかにして、委任状提出者や総会欠席者等にも理解できるような説明をしていたなら、今回の「管理会社への委託業務の件」の総会決議のうち、業務委託費に係る決議が無効又は不存在であるとして確認訴訟が提起された場合に、予算案承認の決議には業務委託費増額承認の決議も含まれと解されるとして救済する裁判所があるかも知れません。

jsmendyさん再度の御回答ありがとうございます。

非常に論理的で緻密な説明、大変参考になります。

【最終的にこの議案はそのまま承認されましたが、「値上げ部分は別議案化」については今後関係者で話し合っていくとの曖昧な形で終わりました。 】ということですから、この対処は暫定契約を承認したとのことになると思います。
値上げ部分は別途承認を取るということで、暫定期間の間は以前と同条件での契約になります。
「値上げ部分は別議案化」を条件として承認したのですから、それに従うべきでしょう。
「管理会社への委託業務の件」の有効性について臨時総会の開催を要求されるのは当然のことと思います。
暫定期間内に管理会社との交渉をまとめて、臨時総会に臨むのが正当な対処と思います。
総会の場で、一時しのぎにいい加減なことを言うことのないよう望みます。

黒猫風ちゃんさん御回答ありがとうございます。
言われる通り、総会でのその場しのぎの言い逃れが失敗でした。

管理会社は何と言っているのですか?

クッシーさん御回答ありがとうございます。

前理事長と現理事会との争いで、かつ「管理会社への委託業務の件」との議案なので、総会の時も「組合員の皆様で話し合って決めて下さい。」との中立のスタンスでした。

現理事会の見直しのプロセスはどういうものだったのでしょうか?

前期からの理事で経緯を知る現理事長が中心になり、見直し案を作成し理事会に諮り、議案化していきました。

議案化するにあたってどんなことをしたのでしょうか?

議案化では、理事長が管理会社と相談して作成していました。
他の理事は理事会で説明を受けただけです。

私なら…
「管理員業務の時間を減らしましたがどう思いますか?」とか「清掃業者をかえましたが清掃状態がどう思いますか?」とか「植栽業者をかえましたが植栽の状態を見てどう思いますか?」というアンケート調査(調査内容も理事会で相談後)を関係者全員対象に実施して状況確認後値下げを実施した前理事長と話し合いし納得してもらえてから「こんな意見が多いから管理員の勤務時間を元に戻しましょう」とか「清掃業者を再度自分たちでさがしましょう」とか「植栽業者はさがすの大変だから前の業者に戻しましょう」とか再度理事会で相談して議案説明書案を作成して集会(総会ではない)を開き案を見てもらって確認・修正等おこなった後総会を開くという流れにします。
よってこの質問の私の答えは「そもそもこの議案を提出したのが間違い」ということになります。前回の委託費削減の場合も強引にすすめたからこういうことになったのかもしれませんが。

クッシーさん、検討頂き誠に有難うございます。

アンケート調査は現理事長の意向 もあり実施しておりません。
前理事長の時は値下げのアンケート(作業品質を変えず大幅値下げとの提案)でしたので、私を含め大多数が値下げに賛成でした。

それと私のマンションではモンスタークレーマーと思しき方々はいるので、理事会として住民説明会は実施したことがありませんし、住民と直接会うのは年一回の通常総会だけです。

私の所属する管理組合でも 一旦、管理のコストと質を下げた後で、居住者からの不評により、再び管理の質を上げてコストも上げたことがありますが、当時の総会(通常総会)では別議案になっていませんでした。1つの議案でした。普通に可決されました。
ご質問の回答としては一般的には1つの議案、値上げも有効、有効なので管理委託契約の締結も可能と思います。

1つ質問なのですが、管理の質を落として管理委託費の削減を図った時は、管理委託費の減額について別の議案にしていたのでしょうか?
削減の時も1つの議案だったなら、それを理由に前理事長さんを説得は出来ませんか?

前理事長さんが求める話し合いによる合意とは、何でしょうか?
結果的に環境を荒らしてしまったとしても、前理事会は管理組合の財政を考えてコストダウンを図ったので、その労を十分にねぎらう言葉で前理事長さんの心をほぐし、傷ついた前理事会のプライドを復元するプロセスを、話し合いの中で作ってはいかがでしょうか。話し合いによる合意ができたら、最善ですね。総会の際に関係者で話し合っていくという形で終わったならその方向で進めるのが妥当と思います。

三毛猫さん御回答ありがとうございます。
管理の質を落として管理委託費の削減を図った時も同じ議案で1つでした。
それを理由に前理事長さんを説得しましたが、値下げと値上げでは住民への影響は全く違うとの言い分です。
前理事長さんの話からすると求める話し合いによる合意点は値上げの全面的な撤回だと思います。

もう1つ、確認させてください。
管理を元に戻す総会は通常総会でしたか?通常総会ですと次期予算案も含まれていたと思います。値上げされた金額で管理業務委託費を計上した予算案が組まれ、承認がされていたら問題ないと思います。

一方で、臨時総会ですと、管理を元に戻す変更と管理業務委託費の変更が1つの議案で承認されたとしても、別途「予算の変更」の議案が必要になります。
期初に行われた予算案の承認は「その金額の範囲内で、理事会で執行して下さい。」という意味ですから、予算内で執行できないような変更があった場合は、本案(管理を元に戻す議案)とは別に「予算の変更」も付帯決議するのが一般的です。
前理事長さんが「予算の変更決議が無い」事を理由として「本案の変更手続きに不備がある」と言っているのでしたら、「予算の変更」を目的とする臨時総会を招集して承認決議をするか、話し合いで合意できれば次の通常総会で決算報告の承認をする際、追認決議をするのでも良いと思います。

管理を元に戻す総会は通常総会でした。またその通常総会で、値上げによるコストアップ分の数字は入った次期予算案も審議し承認されています。

現状認識としては、以前に前理事長が通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会で「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長の言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。

福井さんのマンションでは駐車場使用料は一般会計(管理費会計)ではないのですか?
駐車場使用料の全額を修繕積立金会計にまわす規約となっているのでしょうか?

仮に管理費会計の剰余金(一般の管理に使った後の余ったお金)の一部を、予算案の中で修繕積立金会計に繰り替えることが慣例になっていたとしても、毎年の通常総会での承認決議を経て、初めて修繕積立金の一部になるわけで、自動的にならないのが一般的です。今年度まではそうだったとしても、来年度は違う事に使う可能性もあり(例:災害時の備蓄を購入)前理事長さんは誤解なさっていませんか?

修繕積立金不足を解消するために管理費会計のコストカットをした前理事会の尽力を十分に認めた上で、やはりもう少し管理の質を上げたい、そのためには必要な管理委託費を支払いたい、という話し合いをして、和解に持っていけたら良いと思うばかりです。

三毛猫さん再度の御回答ありがとうございます。

三毛猫さんが言われる通り、当方のマンションでも駐車場使用料は一般会計に入り、その駐車場使用料の全額を修繕積立金会計にまわすよう毎年の通常総会での承認を得ています。

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石山先生、御回答ありがとうございます。

大変参考になりました。

結局、総会時どのような議案書を作成したかによります。議案は➀議題②議決内容③参考資料によります。同じ管理委託業務更新の件という議題内容でも議決内容が、A案 従来通りの価格・業務内容で発注する。B案 業務内容(〇〇を付表1の内容(変更あり))で価格1234円で
発注するという内容であれば、同じ議題でも決議内容は異なります。大規模修繕工事実施の件等の議題の場合A案 大規模修繕工事を実施する
詳細は予算内で理事会に任せる。B案大規模修繕工事 A社にいくらで発注し、工事完了〇月末とするというような具体的に決めるケースもありです。 

石山先生、御回答ありがとうございます。

今度開催する予定の臨時総会は石山先生のB案で提案しようと思います。

それともう一つ質問ですが、
石山先生の場合、議案書は、➀議題、②議決内容、③参考資料の3種類とのことですが、当方のマンションでは、➀議題、②議決内容だけで、③参考資料は無しです。
理由は参考資料も入れますと議案書が膨大になり、かつそれを説明されたら時間がかかるからです。

石山先生のところでは③参考資料を準備する場合には、議案書とは別に配布されるのでしょうか?
また③参考資料を準備するのはどのような議案でしょうか?

当方、世間一般のマンションの定期総会での資料の準備方法が分からないことから、その部分を教えて頂けますと助かります。

宜しくお願い致します。

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石山先生、再度の御回答ありがとうございます。

大変参考になりました。
今後の総会資料作成の参考にさせていただきたいます。

結論から言えば、前理事長の考えが正しいと思います。総会の招集通知に議題を「管理会社への委託業務の件」とし、議案を「管理員の業務時間見直し(8→13hr)、清掃業務・植栽業者を業者戻す」としたようで、議題でも議案でも管理会社に対する委託業務費については触れていないのであるから、委託業務費の値上げを総会の決議事項することはできないと思います。委託業務費の値上げは別途その旨の議題、議案を作り総会で決議する要があると思います。管理費の値上げはないという点は、上記の問題については意味のないことです。なお、上記の意見は、区分所有者全員出席総会でないことを前提としたものです。
 

jsmendyさん御回答ありがとうございます。

jsmendyさんは、他の回答者の方とは違い、前理事長が全面的に正しいとのご意見ですが、皆様と同じ現状認識の上での回答でしょうか?

現状認識としては、以前に前理事長が通常総会で提案したコストダウン提案も別議案ではなく「管理会社への委託業務の件」の中に含まれ説明されたものでした。
現理事会はそれを踏襲し、今回の通常総会でも「管理会社への委託業務の件」の中に含めて値上げ提案をしたものです。
それに対する前理事長の言い分は、値下げはその分修繕積立金が増えるので決議事項ではないが、値上げはその分修繕積立金が減る筈なので総会決議事項との言い分です。
また別議案として提案した今期予算案には値上げによるコストアップ分の数字は入っており、それは別議案として正式に承認されています。

上記現状認識でも前理事長の言うことは正しいのでしょうか?

前回の「管理会社への委託業務の件」(議題)の決議は委託業務の削減のみであり、委託業務費の削減は議題ではなかったから、委託業務費の削減に係る決議は不存在です。管理会社がその不存在を理由に削減額分の支払いを請求せずに削減すること合意したから、問題とならなかったに過ぎません。管理組合や区分所有者側が委託業務費削減決議の不存在を主張する利益はありません。前回の決議はそういうことであって、業務削減の決議として有効です。今回の「管理会社への委託業務の件」(議題)及び議案では、委託業務の増加のほかに区分所有者の負担を増す業務委託費の増加が含まれているのですから、私の前回の回答のように、業務委託費に係る部分を総会で決議することはできないと思います。なお、委託業務費乗増加分は予算案に含まれており、この予算案は総会で決議されたとのことですが、招集通知の予算案の議題、特に議案の説明において、業務委託費の増加額を具体的に数字も明らかにして、委任状提出者や総会欠席者等にも理解できるような説明をしていたなら、今回の「管理会社への委託業務の件」の総会決議のうち、業務委託費に係る決議が無効又は不存在であるとして確認訴訟が提起された場合に、予算案承認の決議には業務委託費増額承認の決議も含まれと解されるとして救済する裁判所があるかも知れません。

jsmendyさん再度の御回答ありがとうございます。

非常に論理的で緻密な説明、大変参考になります。

そもそも大きな疑問があります。
委託内容の変更ですから、総会開催の前に重要事項説明会が行われたはずです。
その説明会の場で、値上げは認めないという意見が出れば紛糾したのではないですか?
その場合には、議案の取り下げということで進めるものだと思います。
契約更新については協議が整うまでの暫定契約にするというのが正当な対処だと思うのです。
重要事項説明会では前理事長サイドは何も言わなかったのでしょうか。
それとも、そもそも重要事項説明会は行われなかったのでしょうか。
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>議案の中での値上げの項目を、別議案化して総会で承認を得ないといけないものなのでしょうか。
→議案の中に値上げが書き込まれていれば、別議案化の必要はありません。
>値上げ部分については今後別に話し合うとの曖昧な形で可決したので
→そのように約束をしているのであれば、値上げの件は別途臨時総会で議論すべきだと思います。
>管理会社と早急に新しい委託業務契約を締結したいのですが、
→値上げの件が決まるまでは、前期の契約をそのまま継続するしか無いと思います。

本来は総会で毅然とした態度を示し、変な約束はすべきでは無かったと思います。

asaka50さん御回答ありがとうございます。
確かに変な約束をするのではなかったと後悔しています。

ご質問については1つの議案で合わせて値上げの内容を含められてもも有効だと思います。
もし別議案となるのであれば、合計3〜4件の議案が必要になると思います。

楓様、御回答有難うございます。

確かに楓様が言われる通りだと思います。

質問内容が変わったようなので再度回答します。
前理事長からの要求通り臨時総会を開き、値上げの是非を問えば良いだけです。

竜巻さん御回答ありがとうございます。

臨時総会は開催したいと思います。

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石山先生、再度の御回答ありがとうございます。

大変参考になりました。
今後の総会資料作成の参考にさせていただきたいます。

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石山先生、御回答ありがとうございます。

大変参考になりました。

結局、総会時どのような議案書を作成したかによります。議案は➀議題②議決内容③参考資料によります。同じ管理委託業務更新の件という議題内容でも議決内容が、A案 従来通りの価格・業務内容で発注する。B案 業務内容(〇〇を付表1の内容(変更あり))で価格1234円で
発注するという内容であれば、同じ議題でも決議内容は異なります。大規模修繕工事実施の件等の議題の場合A案 大規模修繕工事を実施する
詳細は予算内で理事会に任せる。B案大規模修繕工事 A社にいくらで発注し、工事完了〇月末とするというような具体的に決めるケースもありです。 

石山先生、御回答ありがとうございます。

今度開催する予定の臨時総会は石山先生のB案で提案しようと思います。

それともう一つ質問ですが、
石山先生の場合、議案書は、➀議題、②議決内容、③参考資料の3種類とのことですが、当方のマンションでは、➀議題、②議決内容だけで、③参考資料は無しです。
理由は参考資料も入れますと議案書が膨大になり、かつそれを説明されたら時間がかかるからです。

石山先生のところでは③参考資料を準備する場合には、議案書とは別に配布されるのでしょうか?
また③参考資料を準備するのはどのような議案でしょうか?

当方、世間一般のマンションの定期総会での資料の準備方法が分からないことから、その部分を教えて頂けますと助かります。

宜しくお願い致します。