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アフターサービスの債務債権

大規模修繕工事

建物の瑕疵

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築5年目のマンション管理組合の専門委員を務めています。
Ⅰ、Ⅱ期のアフターサービス点検のうち、屋上、外壁、バルコニー等の建物共用部の一部が点検不履行だったことをⅣ期に事業主が認めたため、Ⅴ期(昨年)になり以下の内容の確認書案を管理組合から事業主に提出しました。
・管理組合は外部専門家に、点検、補修工事案作成及び工事監理を有償で委託する
・この委託費は事業主が負担する
・補修工事後の1年後に管理組が点検し不具合が見つかった場合は事業主が再度補修する

この案に対して、1年後の再補修は受け入れられないと事業主が拒否してきましたので、管理組合から、1年後の再補修工事は確認書から省くことを事業主に伝えましたが、その後、事業主は以下の内容の新たな確認書修正案を出してきました。
・合意事項:外部専門家の指示に従い補修工事を事業主負担で実施する。
      外部専門家への委託費を事業主が負担する。
・補修工事:期間(略)。工事後に工事完了確認書を管理組合が事業主に提出する。
・確認事項:本確認書締結時において、本件事象等に関し本確認書に記載する他は互いに何ら債務債権がないことを確認する。
・開示・漏洩の禁止:(守秘義務については先般の質問でお聞きしましたので、略)

昨年11月の臨時総会で外部専門家委託議案が承認されたので、事業主が委託費用を負担する点は承認されそうと考えて専門家に委託して、現在、点検実施中です。
しかし、確認書のうち「何ら債権債務が無いことを確認する」との条項があるため、たとえば1年後に管理組合が自主点検をした結果、再び屋上雨漏りなどの不具合が見つかった場合に、アフターサービス期間中であっても、事業主に無償補修工事を請求できないのか、その点がよくわかりません。
確認書修正案の締結はまだですが、その前にご質問させていただくことにしました。
ご教示いただきますようよろしくお願いします。

みんなの回答

確認書の中で「何ら債権債務が無いことを確認する」との条項があるとの事ですが、その解釈については管理会社に確認されたのでしょうか?

1.補修工事の1年後の再補修(以下「本件再補修」という。)については、本件合意前の交渉過程においては、事業主側は本件再補修をしない旨主張し、管理組合側は本件再補修を確認書から省く旨を事業主側に伝えた結果、本件合意事項には本件再補修は含まれていない。この経緯に鑑みると、確認事項の「他に債務債権のないことを確認する」は、事業主は本件再補修義務はなく、管理組合は本件再補修を求める権利がないことを確認することであると解される。
2.しかし、事業主は本件合意に基づき補修期間内にその費用負担のもとに補修工事をする義務を負っているのであるから、補修期間内に工事を完成しなかった場合や、工事は完成(最終工程の終了)したが工事に瑕疵(工事の内容が予め定めた性質と異なること)があり、事業主にその責任がある場合には、管理組合は事業主に対し、①損害賠償の請求、②本件合意の解除ができることになる。そして、解除した場合には、「他に債務債権のないことを確認する」との合意も効力を失うから、事業主は建物に瑕疵が残っていれば、その補修請求もしくは損害賠償請求をすることが可能となる。最も厄介なのは、事業主が補修工事中に地震で工事が中断したり、工事した部分が損傷したた場合などに、事業主に補修工事義務が残るかなど難しい問題が生じるが、どう解決するかであろう。

Jsmendy様、ありがとうございます。
当方の懸念は、今回の合意案を受け入れて、事業主の負担で補修されて設計事務所が工事完了報告書を出した後でも、アフターサービスの期間中に管理組合が自主点検して不具合の再発あるいは別の不具合個所が発見された場合は、事業主には何度でも再補修工事の義務があるのか、という点です。
ご教示いただいた解釈は以下のように理解しました。

今回の補修工事後に同じ瑕疵が確認されたり、新たな不具合個所が見つかった場合には、事業主の工事に問題があるとして本件合意を解除したうえで補修工事を再び請求することができる。
管理組合としては、現確認書案はこのまま受け入れ、今回の補修工事を事業主負担で実施してもらい、その後の自主点検をアフターサービス期間内に何度かしっかり行う。

ありがとうございました。

ご返答有難うございました。補修工事後でも瑕疵があるなどして、管理組合と事業主との間で紛争が生じた場合には、国土交通省の建設工事紛争審査会(東京は「中央建設工事紛争審査会」、地方にも「各都道府県建設工事紛争審査会」に仲裁又は調停の申立をするとよいと思います。国交省のホームページで詳細に手続、審査委員の構成などを見ることができます。あるいは裁判所に調停の申立をするのもよいでしょう。こちらも裁判官と建築関係の専門家が調停委員となっています。

確認書のうち「何ら債権債務が無いことを確認する」との条項があるため、たとえば1年後に管理組合が自主点検をした結果、再び屋上雨漏りなどの不具合が見つかった場合に、アフターサービス期間中であっても、事業主に無償補修工事を請求できないのか、管理会社に確認したのですか?

本条項の対象範囲を確認する必要があると思っています。ありがとうございます。

文書でやりとりしたほうがいいと思います。

契約の文面の一部を見ただけでは判断が付きませんので、管理会社にお願いし管理会社の法務部もしくは顧問弁護士さんに確認してもらった方が良いと思います。

ご教示いただきましてありがとうございます。

案文を読む限り「本事象に限り」とあるので、竣工時に契約で約束されたアフターサービスはそのまま保証されると思います。

それよりも事業者との契約前に「点検の為の専門家」に依頼していますが、事業者の承認は得ているのですか?

その点は事業主と合意しています。ありがとうございます。

契約の文面の一部を見ただけでは判断が付きませんので、管理会社にお願いし管理会社の法務部もしくは顧問弁護士さんに確認してもらった方が良いと思います。

ご教示いただきましてありがとうございます。

案文を読む限り「本事象に限り」とあるので、竣工時に契約で約束されたアフターサービスはそのまま保証されると思います。

それよりも事業者との契約前に「点検の為の専門家」に依頼していますが、事業者の承認は得ているのですか?

その点は事業主と合意しています。ありがとうございます。

1.補修工事の1年後の再補修(以下「本件再補修」という。)については、本件合意前の交渉過程においては、事業主側は本件再補修をしない旨主張し、管理組合側は本件再補修を確認書から省く旨を事業主側に伝えた結果、本件合意事項には本件再補修は含まれていない。この経緯に鑑みると、確認事項の「他に債務債権のないことを確認する」は、事業主は本件再補修義務はなく、管理組合は本件再補修を求める権利がないことを確認することであると解される。
2.しかし、事業主は本件合意に基づき補修期間内にその費用負担のもとに補修工事をする義務を負っているのであるから、補修期間内に工事を完成しなかった場合や、工事は完成(最終工程の終了)したが工事に瑕疵(工事の内容が予め定めた性質と異なること)があり、事業主にその責任がある場合には、管理組合は事業主に対し、①損害賠償の請求、②本件合意の解除ができることになる。そして、解除した場合には、「他に債務債権のないことを確認する」との合意も効力を失うから、事業主は建物に瑕疵が残っていれば、その補修請求もしくは損害賠償請求をすることが可能となる。最も厄介なのは、事業主が補修工事中に地震で工事が中断したり、工事した部分が損傷したた場合などに、事業主に補修工事義務が残るかなど難しい問題が生じるが、どう解決するかであろう。

Jsmendy様、ありがとうございます。
当方の懸念は、今回の合意案を受け入れて、事業主の負担で補修されて設計事務所が工事完了報告書を出した後でも、アフターサービスの期間中に管理組合が自主点検して不具合の再発あるいは別の不具合個所が発見された場合は、事業主には何度でも再補修工事の義務があるのか、という点です。
ご教示いただいた解釈は以下のように理解しました。

今回の補修工事後に同じ瑕疵が確認されたり、新たな不具合個所が見つかった場合には、事業主の工事に問題があるとして本件合意を解除したうえで補修工事を再び請求することができる。
管理組合としては、現確認書案はこのまま受け入れ、今回の補修工事を事業主負担で実施してもらい、その後の自主点検をアフターサービス期間内に何度かしっかり行う。

ありがとうございました。

ご返答有難うございました。補修工事後でも瑕疵があるなどして、管理組合と事業主との間で紛争が生じた場合には、国土交通省の建設工事紛争審査会(東京は「中央建設工事紛争審査会」、地方にも「各都道府県建設工事紛争審査会」に仲裁又は調停の申立をするとよいと思います。国交省のホームページで詳細に手続、審査委員の構成などを見ることができます。あるいは裁判所に調停の申立をするのもよいでしょう。こちらも裁判官と建築関係の専門家が調停委員となっています。

確認書のうち「何ら債権債務が無いことを確認する」との条項があるため、たとえば1年後に管理組合が自主点検をした結果、再び屋上雨漏りなどの不具合が見つかった場合に、アフターサービス期間中であっても、事業主に無償補修工事を請求できないのか、管理会社に確認したのですか?

本条項の対象範囲を確認する必要があると思っています。ありがとうございます。

文書でやりとりしたほうがいいと思います。

確認書の中で「何ら債権債務が無いことを確認する」との条項があるとの事ですが、その解釈については管理会社に確認されたのでしょうか?

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