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機械式駐車場の2倍の値上げは不当かつ不法行為だと思いますが?

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、400戸に対し約200台の機械式駐車場があり、使用料は上段が月額2万円、中段が1万2千円、下段が8千円で、入居当初より20年近くこの料金で、下段が特に不人気で半分しか使われていない状況です。
(上段は人気があり、の待ちが出ている状況です。)

ところが今度の総会で、近い将来の機械式駐車場の更新のためとの訳の分からない理由で、ただでさえ不人気の中下段を狙い撃ちした大幅値上げするとの議案が提出される予定です。
(中段が1万2千円→1万7千円、下段が8千円→1万4千円)

私が使っている下段は、倍近い値上げで信じ難い暴挙です。
近隣のマンションは私の住んでいるマンションとほぼ同じ使用料となっておりますことから、理事会に使用料の据置を要求していますが無視され回答がありません。

1組合員として以下の疑問から、値上げの提案は不当であり法的にも問題ではないかと思いますが皆様のご意見は如何でしょうか?
◆周囲の複数のマンションの駐車場使用料の相場も、下段は8千円程度であり、私のマンションだけが値上げするのは常識に反するのではないでしょうか?
◆入居時に下段月額8千円との前提で入居しており、販売会社からは周辺相場であるので値上げはないと言われており、契約違反だと思います
◆20年近く専用使用権を持って使用してきたものを一方的に値上げするのは既得権の侵害であり、値上げは違法ではないでしょうか?
(専用使用権のある共用部を使用権者の了解無く値上げするのは違法との判例もあると聞いたことがあります。)
◆近隣のマンションの機械式駐車場下段の相場は月額8千円〜1万円であり、それを1万4千円に一方的に値上げするのは不当かつ不法だと思いますが?

以上の様な疑問がありますが、総会に提案された場合には委任状が多いことから総会で可決されてしまいます。
この提案が法律的に問題がある等の理由で阻止出来ればと考えておりますが、何か妙案はありますでしょうか?

みんなの回答

200台中空きスペースがどれだけあるのですか?

私の質問を頭から否定するような意見ばかりの中、目にウロコのとても素晴らしいご提案に大変感謝しております。

私のマンションの駐車場の使用状況は
上段 65台中、65台全部使用(待ち数台)
中段 65台中、約9割使用中(数台は上段待ち)
下段 65台中、約6割使用中

近隣の平置き駐車場の料金が2.2万円〜2.5万円でもほぼ満杯状況なので、上段でもかなり割安であり、外部に貸し出した場合は大人気だと思われます。
皆さまから提案頂いたオークション方式を外部の車使用者も入れ実施する事で全区画を契約者で埋め、駐車場収入の総額が最大となるよう管理組合に提案したいと思います。
もし管理組合が拒否する場合は、私自身が理事会に入り理事長として実現に向け頑張ります。

トランクルームの値上げと比べてたしかに不公平感はありますね。お金を集める目的ならば普通は人気のある上段を値上げするのが先だとは思います。

投稿者の質問を頭から否定するような意見ばかりの中、
管理(すが さとし)さんアイデアは目にウロコでとても素晴らしいと思いました。

私は最近まで会社勤めをしていましたが、事業所の機械式駐車場に多くの空きがありましたことから、近隣住民に世間相場で貸し出したところ、セキュリティ面でも安心なことから直ぐ満車となり、近隣住民からも好評を博しております。

竜巻さんの管理組合も可能な限り全区画を契約者で埋め、かつ駐車場収入の総額が最大となるようにしたいのだと思います。
ですので居住者だけでなく近隣住民にも開放した、場所別のオークションの採用を検討されたらと思います。
具体的には、先ず人気のある上段については、現在価格(2万円)から空きが出るまで価格を上げていきます。
次に中段希望者を募集し、希望者が多い場合は空きが出るまで価格を切り上げ、逆に人気が無い場合は満車になるまで切り下げるのです。下段希望者も同様に価格を切り下げていくものですが、年間の修繕費を賄うという意味では下限は3千円程度と思います。

このようなオークション方式を採用すれば、管理組合は収入が増え、近隣住民にはセキュリティの高い駐車場を提供でき、竜巻さんは今より安く下段駐車場を使うことが出来ると思いますので、是非検討されてはいかがでしょうか?

私の質問を頭から否定するような意見ばかりの中、目にウロコのとても素晴らしいご提案に大変感謝しております。

私のマンションの駐車場の使用状況は
上段 65台中、65台全部使用(待ち数台)
中段 65台中、約9割使用中(数台は上段待ち)
下段 65台中、約6割使用中

近隣の平置き駐車場の料金が2.2万円〜2.5万円でもほぼ満杯状況なので、上段でもかなり割安であり、外部に貸し出した場合は大人気だと思われます。
皆さまから提案頂いたオークション方式を外部の車使用者も入れ実施する事で全区画を契約者で埋め、駐車場収入の総額が最大となるよう管理組合に提案したいと思います。
もし管理組合が拒否する場合は、私自身が理事会に入り理事長として実現に向け頑張ります。

駐車料金の改定目的は、可能な限り全区画を契約者で埋め、かつ駐車場収入の総額が最大となることだと思います。中でも大切なことは全部の区画が埋まることがより重要ということです。空きの区画の機械式駐車場の保守料や電気代をみんなで負担する等滑稽千番です。冒頭の趣旨を満足する改定であれば当然是認すべきですが、空きのある下段を更に値上げしてこれが満足できるとは思いません。私なら場所別のオークションを提案します。下段希望者で下段が満車になるまで価格を高値から徐々に切り下げるのです。下段区画数=下段希望者となった価格がハンマープライス。中段も上段もこれで決めてゆけば冒頭の命題は満足できると思います。総会議案可決を阻止するためには合理的な反対理由又はより良い対案を主張できなくてはいけません。前者は他の回答者の回答を見ても明らかですので望み薄。それならばオークションを提案しましょう。

私の質問を頭から否定するような意見ばかりの中、目にウロコのとても素晴らしいご提案に大変感謝しております。

私のマンションの駐車場の使用状況は
上段 65台中、65台全部使用(待ち数台)
中段 65台中、約9割使用中(数台は上段待ち)
下段 65台中、約6割使用中

近隣の平置き駐車場の料金が2.2万円〜2.5万円でもほぼ満杯状況なので、上段でもかなり割安であり、外部に貸し出した場合は大人気だと思われます。
皆さまから提案頂いたオークション方式を外部の車使用者も入れ実施する事で全区画を契約者で埋め、駐車場収入の総額が最大となるよう管理組合に提案したいと思います。
もし管理組合が拒否する場合は、私自身が理事会に入り理事長として実現に向け頑張ります。

もし竜巻さんが不当であり法的にも問題だと思われるのであれば、管理組合に対し反対されればいいだけのことではないでしょうか。
さらに法的に問題があると判断されるなら提訴すれば良いと思います。
ただ当方が見る限り、法的に問題がある事案ではありませんので、マンション内で解決すべき問題だと思います。

お返事ありがとうございます。

新人理事長ですが、機械式駐車場の更新の費用として不足する費用を賄うためでしたら正当な理由と思います。
もし値上げに反対であれば、先ずは理事に立候補し次に理事長になれば、駐車場使用料の値下げは可能だと思いますが?

お返事ありがとうございます。

すでに不当でも不法でもなく法的な問題は無いとの回答が出そろっておりますので、あなた自身が納得できる説明を総会に先立ち理事会に求めてはいかがでしょうか? 
総会前に説明会をやってもらうのも良い方法だと思います・・?!

例えば、「質問は」

1.駐車場の更新とは具体的に何をするのか? 全部か?一部作り替えるのか?
2.いつ頃幾ら必要な資金が貯まるのか?
3.今まで通り修繕を続けて使い続けられない理由があるのか?

「提案としては」

4.駐車場に空きがあるなら、むしろ値下げすべきではないか?
5.人気がある上段だけ値上げして、下の空きを埋める努力をしてはいかがか?
6.空きがあるなら外部にも貸し出して、資金を稼いではどうか?

7.駐車場収入は駐車場維持のためだけに使用する規約になってますか? 
8.実は修繕積立金にも転用できて、こちらの資金を貯めたいのが本音なら本末転倒ですが?
9.国交省も機械式は費用が掛かることで高めにガイドしていますが、高齢化が進むと空きが増えてきます。 資金不足になったら値上げか、逆に値下げして空きを埋めたり外部貸し出しなども検討課題になります。(アイデアレベルですが) 
10.個人的にはマンション全体の資金計画が気になりましたので、駐車場の修繕を含めた長期修繕計画を確認して下さい。 理事会が乗せられてる可能性が無くは無いので確認しましょう。 

11.納得できないままなら値上げされた後にでも、あなたが理事長になって見直して値下提案も可能です。 値下げは通りやすい提案です。 

お返事ありがとうございます。

トランクルームの時の質問と同じです。
組合で決めればいいことです。
あなたが気に食わないだけでしょう。
不当かつ不法行為だと思われるのでしたら、反対なさればいいのではないでしょうか。
マンション内のことですので、どう決めようと皆さんが決めることで、法的にどうのこうのということとは違うと思います。
不服だとお感じでしょうが不法だとは言えないのではないでしょうか。

お返事ありがとうございます。

竜巻さんのご質問の中に、不法と言える部分があるとしたら、販売会社が「値上げは無い」と言った、という部分だけと思います。
気の毒ですが、竜巻さんは販売会社に騙されたのだと思います。販売会社を相手取って損害賠償請求をするなら、弁護士さんへのご相談が適当だと思います。

当方でも時々、管理規約に基づくルールについて「販売会社は良いと言った。」という方がいらっしゃいますが、「苦情は販売会社さんに言ってください。」とお答えしています。
管理組合は何事も多数決で決める自治組織です。駐車場料金が近隣と比べて高かったとしても多数決で決まったことなら違法ではありません。阻止したければ反対票を掻き集めるしかないと思います。

尚、ご質問の冒頭の「下段は不人気で半分しか使われていない、上段は人気があり待ちがでている」という表現から、希望者が区画を選択できるようなので、竜巻さんのマンションの駐車場使用権は、専用使用権ではなく、単なる使用権だと思います。

お返事ありがとうございます。

竜巻さん、
【近い将来の機械式駐車場の更新のためとの訳の分からない理由】→更新の費用として適正額が積み立てられていなければ、一応理由は理解出来ます。他に、不足する費用を賄うために出来る事が有れば、理事会に申し入れたり役員になり組合員に提案していく事も考えられます。
【近隣のマンションは私の住んでいるマンションとほぼ同じ使用料となっております】→使用料以外の修繕積み立て金額や管理状況等もほぼ同じなのでしょうか。
【入居時に下段月額8千円との前提で入居しており、販売会社からは周辺相場であるので値上げはないと言われており、契約違反】→入居時の契約は管理組合との契約では無いと考えます。販売会社との契約書には、どのように記載されていますか。
【20年近く専用使用権を持って使用してきた】→竜巻さんのマンションの規約等が不明ですが、私のマンションでは駐車場を使用する際は管理組合と契約書を取り交わしています。専用使用権とはなっていません。
【何か妙案はありますでしょうか】弁護士へご相談する事しか思いつきません。

お返事ありがとうございます。

トランクルームの時の質問と同じです。
組合で決めればいいことです。
あなたが気に食わないだけでしょう。
不当かつ不法行為だと思われるのでしたら、反対なさればいいのではないでしょうか。
マンション内のことですので、どう決めようと皆さんが決めることで、法的にどうのこうのということとは違うと思います。
不服だとお感じでしょうが不法だとは言えないのではないでしょうか。

お返事ありがとうございます。

竜巻さん、
【近い将来の機械式駐車場の更新のためとの訳の分からない理由】→更新の費用として適正額が積み立てられていなければ、一応理由は理解出来ます。他に、不足する費用を賄うために出来る事が有れば、理事会に申し入れたり役員になり組合員に提案していく事も考えられます。
【近隣のマンションは私の住んでいるマンションとほぼ同じ使用料となっております】→使用料以外の修繕積み立て金額や管理状況等もほぼ同じなのでしょうか。
【入居時に下段月額8千円との前提で入居しており、販売会社からは周辺相場であるので値上げはないと言われており、契約違反】→入居時の契約は管理組合との契約では無いと考えます。販売会社との契約書には、どのように記載されていますか。
【20年近く専用使用権を持って使用してきた】→竜巻さんのマンションの規約等が不明ですが、私のマンションでは駐車場を使用する際は管理組合と契約書を取り交わしています。専用使用権とはなっていません。
【何か妙案はありますでしょうか】弁護士へご相談する事しか思いつきません。

お返事ありがとうございます。

竜巻さんのご質問の中に、不法と言える部分があるとしたら、販売会社が「値上げは無い」と言った、という部分だけと思います。
気の毒ですが、竜巻さんは販売会社に騙されたのだと思います。販売会社を相手取って損害賠償請求をするなら、弁護士さんへのご相談が適当だと思います。

当方でも時々、管理規約に基づくルールについて「販売会社は良いと言った。」という方がいらっしゃいますが、「苦情は販売会社さんに言ってください。」とお答えしています。
管理組合は何事も多数決で決める自治組織です。駐車場料金が近隣と比べて高かったとしても多数決で決まったことなら違法ではありません。阻止したければ反対票を掻き集めるしかないと思います。

尚、ご質問の冒頭の「下段は不人気で半分しか使われていない、上段は人気があり待ちがでている」という表現から、希望者が区画を選択できるようなので、竜巻さんのマンションの駐車場使用権は、専用使用権ではなく、単なる使用権だと思います。

お返事ありがとうございます。

すでに不当でも不法でもなく法的な問題は無いとの回答が出そろっておりますので、あなた自身が納得できる説明を総会に先立ち理事会に求めてはいかがでしょうか? 
総会前に説明会をやってもらうのも良い方法だと思います・・?!

例えば、「質問は」

1.駐車場の更新とは具体的に何をするのか? 全部か?一部作り替えるのか?
2.いつ頃幾ら必要な資金が貯まるのか?
3.今まで通り修繕を続けて使い続けられない理由があるのか?

「提案としては」

4.駐車場に空きがあるなら、むしろ値下げすべきではないか?
5.人気がある上段だけ値上げして、下の空きを埋める努力をしてはいかがか?
6.空きがあるなら外部にも貸し出して、資金を稼いではどうか?

7.駐車場収入は駐車場維持のためだけに使用する規約になってますか? 
8.実は修繕積立金にも転用できて、こちらの資金を貯めたいのが本音なら本末転倒ですが?
9.国交省も機械式は費用が掛かることで高めにガイドしていますが、高齢化が進むと空きが増えてきます。 資金不足になったら値上げか、逆に値下げして空きを埋めたり外部貸し出しなども検討課題になります。(アイデアレベルですが) 
10.個人的にはマンション全体の資金計画が気になりましたので、駐車場の修繕を含めた長期修繕計画を確認して下さい。 理事会が乗せられてる可能性が無くは無いので確認しましょう。 

11.納得できないままなら値上げされた後にでも、あなたが理事長になって見直して値下提案も可能です。 値下げは通りやすい提案です。 

お返事ありがとうございます。

駐車料金の改定目的は、可能な限り全区画を契約者で埋め、かつ駐車場収入の総額が最大となることだと思います。中でも大切なことは全部の区画が埋まることがより重要ということです。空きの区画の機械式駐車場の保守料や電気代をみんなで負担する等滑稽千番です。冒頭の趣旨を満足する改定であれば当然是認すべきですが、空きのある下段を更に値上げしてこれが満足できるとは思いません。私なら場所別のオークションを提案します。下段希望者で下段が満車になるまで価格を高値から徐々に切り下げるのです。下段区画数=下段希望者となった価格がハンマープライス。中段も上段もこれで決めてゆけば冒頭の命題は満足できると思います。総会議案可決を阻止するためには合理的な反対理由又はより良い対案を主張できなくてはいけません。前者は他の回答者の回答を見ても明らかですので望み薄。それならばオークションを提案しましょう。

私の質問を頭から否定するような意見ばかりの中、目にウロコのとても素晴らしいご提案に大変感謝しております。

私のマンションの駐車場の使用状況は
上段 65台中、65台全部使用(待ち数台)
中段 65台中、約9割使用中(数台は上段待ち)
下段 65台中、約6割使用中

近隣の平置き駐車場の料金が2.2万円〜2.5万円でもほぼ満杯状況なので、上段でもかなり割安であり、外部に貸し出した場合は大人気だと思われます。
皆さまから提案頂いたオークション方式を外部の車使用者も入れ実施する事で全区画を契約者で埋め、駐車場収入の総額が最大となるよう管理組合に提案したいと思います。
もし管理組合が拒否する場合は、私自身が理事会に入り理事長として実現に向け頑張ります。

新人理事長ですが、機械式駐車場の更新の費用として不足する費用を賄うためでしたら正当な理由と思います。
もし値上げに反対であれば、先ずは理事に立候補し次に理事長になれば、駐車場使用料の値下げは可能だと思いますが?

お返事ありがとうございます。

200台中空きスペースがどれだけあるのですか?

私の質問を頭から否定するような意見ばかりの中、目にウロコのとても素晴らしいご提案に大変感謝しております。

私のマンションの駐車場の使用状況は
上段 65台中、65台全部使用(待ち数台)
中段 65台中、約9割使用中(数台は上段待ち)
下段 65台中、約6割使用中

近隣の平置き駐車場の料金が2.2万円〜2.5万円でもほぼ満杯状況なので、上段でもかなり割安であり、外部に貸し出した場合は大人気だと思われます。
皆さまから提案頂いたオークション方式を外部の車使用者も入れ実施する事で全区画を契約者で埋め、駐車場収入の総額が最大となるよう管理組合に提案したいと思います。
もし管理組合が拒否する場合は、私自身が理事会に入り理事長として実現に向け頑張ります。

トランクルームの値上げと比べてたしかに不公平感はありますね。お金を集める目的ならば普通は人気のある上段を値上げするのが先だとは思います。

もし竜巻さんが不当であり法的にも問題だと思われるのであれば、管理組合に対し反対されればいいだけのことではないでしょうか。
さらに法的に問題があると判断されるなら提訴すれば良いと思います。
ただ当方が見る限り、法的に問題がある事案ではありませんので、マンション内で解決すべき問題だと思います。

お返事ありがとうございます。

投稿者の質問を頭から否定するような意見ばかりの中、
管理(すが さとし)さんアイデアは目にウロコでとても素晴らしいと思いました。

私は最近まで会社勤めをしていましたが、事業所の機械式駐車場に多くの空きがありましたことから、近隣住民に世間相場で貸し出したところ、セキュリティ面でも安心なことから直ぐ満車となり、近隣住民からも好評を博しております。

竜巻さんの管理組合も可能な限り全区画を契約者で埋め、かつ駐車場収入の総額が最大となるようにしたいのだと思います。
ですので居住者だけでなく近隣住民にも開放した、場所別のオークションの採用を検討されたらと思います。
具体的には、先ず人気のある上段については、現在価格(2万円)から空きが出るまで価格を上げていきます。
次に中段希望者を募集し、希望者が多い場合は空きが出るまで価格を切り上げ、逆に人気が無い場合は満車になるまで切り下げるのです。下段希望者も同様に価格を切り下げていくものですが、年間の修繕費を賄うという意味では下限は3千円程度と思います。

このようなオークション方式を採用すれば、管理組合は収入が増え、近隣住民にはセキュリティの高い駐車場を提供でき、竜巻さんは今より安く下段駐車場を使うことが出来ると思いますので、是非検討されてはいかがでしょうか?

私の質問を頭から否定するような意見ばかりの中、目にウロコのとても素晴らしいご提案に大変感謝しております。

私のマンションの駐車場の使用状況は
上段 65台中、65台全部使用(待ち数台)
中段 65台中、約9割使用中(数台は上段待ち)
下段 65台中、約6割使用中

近隣の平置き駐車場の料金が2.2万円〜2.5万円でもほぼ満杯状況なので、上段でもかなり割安であり、外部に貸し出した場合は大人気だと思われます。
皆さまから提案頂いたオークション方式を外部の車使用者も入れ実施する事で全区画を契約者で埋め、駐車場収入の総額が最大となるよう管理組合に提案したいと思います。
もし管理組合が拒否する場合は、私自身が理事会に入り理事長として実現に向け頑張ります。

回答がありません。