←トップへ戻る

モンスター・クレーマーの方から厳しい要求があり困っています。

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

前回の総会で、居住者の外部との出入り用に「駐車場を1台分潰し通路に転用し出入口を設置する」議案が特別決議で承認されました。
内容は駐車場1台分を潰し、そこに1m幅✖️6m長さの通路と、フェンス一部を開閉ドアにし、新たなドアから市道までの約1m長さを芝生から通路に変更するものです。

工事が終わり、居住者の方々からは利便性が高くなったと好評でしたが、モンスター・クレーマー的な居住者の方からはドアから市道までの約1mを緑地から通路に用途変更する事は、総会決議には書かれていない用途変更あたるので、管理規約違反でありアスファルトから芝生に戻す様に要求がありました。(クレーマーの方は緑地が減ることに猛反対です。)

管理会社は、緑地の用途変更をしなかった管理組合と組合員との間の問題であることからノータッチとの姿勢です。もしクレーマー的な居住者の要求に従い芝生に戻すと市道との段差があり非常に使い勝手の悪いものになります。(芝生のままスロープをつけると土砂が車道に出るので駄目です)

理事会として「駐車場を1台分潰し通路に転用し出入口を設置するとの特別決議中には当然その先の緑地の通路化も入ると解釈する」と文書で回答しましたところ、クレーマーの方からは裁判所に提訴するとの文書が来ており対応に困っています。

この場合、前述の理事会の解釈に無理があり、クレーマーの方に理があるのでしょうか?
詳しい方にご教示願えれば助かります。

みんなの回答

楓さんには厳しい物言いかもしれませんが、管理組合と管理会社の責任は免れないと思います。

区分所有法17条1項の条文「共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。」とあり、緑地部分の用途変更を特別決議で議決していない事は明らかに法令違反です。

この様な法令違反状況を解消するためには、皆さんが言う通り、早急に臨時総会を開催し、追認決議(事後的に承認する決議)をする必要があると思います。
その場合でも、議案を提出した管理組合と、議案作成を支援した管理会社の善管注意義務違反は免れないことから、前期と今期の理事長、担当理事は役員報酬の全額返上を、管理会社も管理報酬の一部返還を合わせて提案する必要があると思います。

竜巻様、ありがとうございました。
早々に臨時総会を開催して追認決議したいと思います。

楓さん、

1.念のために芝生だった部分が建築基準緩和の為の公開空地(緑地)では無い事を確認しておく事をお勧めします。 

公開空地はマンションのどこか(壁や芝生)に必ず金属プレート等で掲示されています。 

もし前記に当てはまっても外部の誰でも自由に通行できる状態なら問題は無いと思います。 

2.その役立たずの管理会社は部長級以上を呼びつけてフロントの交替か? 自主的な管理辞退を迫りましょう! 

ヨコオ様、色々とアドバイスありがとうございました。

フェンスの一部を開閉ドアにするということは、その先の市道まで通路としてつなげることを前提としているのではないですか。
利便のために通路を作ったということだと思いますから、そこが通路になるのはわかっていたはずです。
このクレーマーさんは総会の時に質問しなかったのですか。
その前に住民説明会はしなかったのですか?
総会で承認を得る前に、住民説明会でしっかり説明しておくことだと思います。
それはともあれ、普通に考えれば通路として整備する部分だと思うので、それも含めて皆さんが承認したのだと思います。
クレーマーさんの思っていたフェンスでプツンということのほうが無理があると思います。
開閉ドアまでつけて、そのあとはどうして通行させるつもりだったのか、反対に聞きたいです。
理事会の回答は常識的なことだと思います。
ただ、説明が不十分だったのでしたら、それは認めた方がいいかと思います。

このみ様、ありがとうございました。
早々に臨時総会を開催して追認決議したいと思います。

その居住者は潰された1台分に駐車していた方なのですか?

クッシー様、ありがとうございました。
駐車場を潰された1台分とは違う方からクレームがきています。

ではアスファルトになった緑地に花でも植えていた居住者とか?

冷たい(無責任?)な言い方で申し訳ないのですが、提訴するというならしていただけばいいのではないかと思います。
この方に原告適格はあるのでしょうか?
法的なこともわからずに、何でもかんでも「訴えてやる!」と言うのがクレーマーらしいクレーマーさんですね。

私も法律のことはわかりませんし、変なことを言って間違っていたら大変ですが、この改良を提案した時には、当然にその先のことまで改良になることは予見できるはずです。
予見の範囲内ということになるのではないでしょうか。
理事会の回答でいいと思いますし、クレーマーさんにはちゃんと回答したのですから、理事会としては対応完了でいいと思います。
後はクレーマーさんが納得のいくようにご自分で行動していただけばいいのではないでしょうか。

管理会社 使えませんね。
こんな時こそ、管理会社のノウハウを使って解決に乗り出すものだと思います。
これで管理会社の力量もわかったということでしょうか。

美夕様、ありがとうございました。
アドバイスありがとうございます。

楓さんの管理組合ではクレーマー対応に苦労なさっているのですね。
対応の仕方は新米理事さんのご回答に賛同します。
臨時総会を開催し、追認決議(事後的に承認する決議)をするのが良いと思います。
管理組合は何事も多数決で決める組織です。クレーマーさんの主張は少数派です。
追認決議をしておけば本案の不備が補完され、仮に今後クレーマーさんに提訴された場合でも、組合側に有利な材料になると思います。
放置しますと、クレーマーさんが言うとおり規約違反にあたり、「無効を主張し得る」状態が続くので、早々に追認決議で決着をつけるのが得策だと思います。

三毛猫様、ありがとうございました。
早々に臨時総会を開催して追認決議したいと思います。

三毛猫様、ありがとうございました。
早々に臨時総会を開催して追認決議したいと思います。

【前述の理事会の解釈に無理があり、クレーマーの方に理があるのでしょうか】→理事会の解釈に問題ないと考えますが、総会議案にアスファルト舗装工事の記載または見積書の中に費用が一切無かったのでしょうか。少しでも記載があれば、強く対抗出来ると思います。または、その方が主張される用途変更だとしても、通路としての使用方法は決議されていますので、緑地からアスファルトへの変更追認を臨時総会で決議するのはどうでしょうか。この場合は、軽微変更なので、普通決議になるはずです。裁判されるより手間要らずと思います。

【管理会社は、緑地の用途変更をしなかった管理組合と組合員との間の問題であることからノータッチとの姿勢です】→信じられない管理会社ですね。総会議案を準備する時にきちんとアドバイスせず、クレーマーからの指摘には逃げるとはとんでもない管理会社と感じました。私ならフロント変更を申し入れるように理事会で話します。

楓さん、

1.念のために芝生だった部分が建築基準緩和の為の公開空地(緑地)では無い事を確認しておく事をお勧めします。 

公開空地はマンションのどこか(壁や芝生)に必ず金属プレート等で掲示されています。 

もし前記に当てはまっても外部の誰でも自由に通行できる状態なら問題は無いと思います。 

2.その役立たずの管理会社は部長級以上を呼びつけてフロントの交替か? 自主的な管理辞退を迫りましょう! 

ヨコオ様、色々とアドバイスありがとうございました。

1.クレーマーが提起する訴訟として考えられるのは、管理者・理事長(標準管理規約38条2項)を被告として、(1)前回の特別決議(以下「本件決議」という。)に係る総会の招集通知の議案には本件部分の緑地化の記載がなかった(以下「本件不記載」という。)ので、招集手続に瑕疵があることになる。したがって、本件決議の効力は本件部分には及ばず、本件部分の緑地化については総会の特別決議は存在しないことになるから、その確認(決議不存在確認訴訟)と、(2)また、本件決議不存在を理由として、「緑地」とされた本件部分を元の状態に戻せという原状回復請求訴訟が考えられます。
2.招集手続の議案に本件部分の緑地化について明記されなかったことから生じる問題は、(1)本件部分の緑地化の記載があると解する余地があるか、(2)(1)につき、緑地化の記載ありと解する余地がないとした場合でも、本件部分について決議があったといえるか、(3)決議があったとして、(ア)議案に明記されていない点が招集手続の瑕疵となるか、(イ)瑕疵となるとして決議が無効となるほど重要か、であろう。
3.中心問題は、上記3(1)の点ですが、理事及び監事ら役員が議案書の記載は本件部分を緑地化するとの趣旨を含むと考えて提案したこと、緑地化の結果に居住者が喜んでいて肯定的に捉えていること、楓さんご説明の建物、敷地、道路等の物理的状況等からすると、常識的には、理事の上記提案及び理事会の回答が妥当だと思います。常識は法律判断の上でも大事です。
4.なお、本件不記載があり、したがって招集手続に瑕疵があるとしても、「比較的軽微な瑕疵、・・例えば議題の記載方法が不十分であったとかいう場合には、決議自体を無効とすることには問題があろう」(基本法コンメンタール・マンション法66頁)との学説もあり、本件不記載があっても決議無効などとはならないとも考えられます。
5.クレーマーに原状回復を求める権利があるかどうかは別にして、クレーマーが自分にその権利があると主張して原状回復請求訴訟を提起する資格(原告適格)はあります(最高裁平成23年2月15日判決参照、裁判所のホームペイジで見れます。)。権利がないと判断されれば敗訴することになるだけです。
6.いずれにせよ、心配するほどのことはないでしょう。

jsmendy様、ありがとうございました。
アドバイスありがとうございます。

黒猫 風ちゃんのご意見に疑問があります。(1)「このクレーマーの方には個人で組合を訴える権利、つまり原告適格はないと思います。」との点です。「損失」「補償」を前提にお考えのようですので、区分所有者個人が緑地化により損害を被ったと主張して金銭賠償を求める訴訟(給付訴訟)について述べますと、その区分所有者には原告適格があります。例えば、原告が被告に対して、10万円の損害請求を求める権利があると主張してその支払を求める訴訟(給付訴訟)を提起した場合、原告適格はあります。裁判所が、審理の結果、その主張の損害賠償請求権がないとの判断に至ったときには、原告適格がない(この場合は「原告の訴えを却下する」との判決(いわゆる訴訟判決)を下すことは許されず、「原告の請求を棄却する」との判決(いわゆる本案判決)を下すことになります。この点は最高裁平成23年2月15日判決が「給付の訴えにおいては、自らがその給付を請求する権利を有すると主張する者に原告適格があるというべきである。」と述べているところです。
黒猫 風ちゃんが参考にしたと思われる最高裁平成25年(受)843号事件同27年9月18日判決も、マンションの区分所有者団体が行使できる不当利得返還請求権を区分所有者が単独で原告となって請求訴訟を提起した事件について、東京高裁も最高裁も「原告適格がない」として訴えの却下とはしておらず、請求を棄却するとしているのです。
 「原告適格がない」との誤った説がこのサイトの読者を誤りに導かないようにと思い、敢えて2度目の投稿をする次第です。
(2)「 特に法律に関することは慎重にすべきではないでしょうか。」とのご意見に従い、慎重に考えると上記のようになります。

jsmendy様、ありがとうございました。
黒猫風ちゃんの言われる「原告不適格」の話をお聞きし少し安心しておりましたが、2件の最高裁判決で「原告適格」が判例となっているのですね。

クレーマーの方からのクレームに対し「原告不適格」との内容で、理事会後に文書で出す予定でした。
クレーマーの方は元司法書士とのことなので本当に危なかったです。

何れにしても臨時総会を開催して追認決議したいと思います。

(1)司法書士のモンスターに対し「原告適格がない」との文書を出すと、前回の総会の決議無効確認訴訟を提起してくる可能性が高まるでしょう。区分所有者の提起した総会の決議無効確認訴訟については原告適格は認められてきており、否定する裁判例はありません(升田・新版マンション判例184-192頁の裁判例参照)。(2)「決議をし直す」という通知をだすと、モンスターは次のように主張するでしょう。(ア)決議をし直すと言うことは、管理組合が前回の決議に瑕疵(招集手続の議案に不記載の瑕疵)があったことを認めたことになる、(イ)瑕疵がある招集手続をした理事には善管注意義務違反がある、(ウ)理事らは再決議総会開催に係る費用につき管理組合に対する損害賠償責任がある。その損害賠償請求権の権利者は管理組合であって、区分所有者個人ではないが、モンスターは、原告となって、(a)管理組合に賠償金を支払え、(b)自分に持分の割合に応じて賠償金の一部を支払え、との責任追及訴訟を提起する可能性があります(東京地裁平成4年7月16日判決・判例タイムス815号221頁は、区分所有者が理事の善管注意義務違反を理由として(a)と(b)の支払いを求めた責任追及訴訟です(升田・新版マンション判例237頁)が、裁判所は、(a)については区分所有者が管理組合の権利を訴求する原告適格はないとして却下し、(b)については請求を棄却するとしています。モンスターの請求は成り立つ余地はないでしょうが、再決議はこのような新たな紛争、訴訟の発生の可能性があり、防御のために弁護士費用等を要します。
 (A)静観して、モンスターが訴訟を提起するのを待って、前回の決議に瑕疵がないとして争うか、(B)この場合、管理組合側が敗訴したときには、理事らの管理組合に対する善管注意義務違反が問題とされ、上記のような責任追及訴訟が提起されるおそれがあるが、上記(a)、(b)のとおりモンスター敗訴の結果となる、(c)再決議し、これによる新たな責任追及訴訟が提起されても(B)のような結果となる。なお、管理組合が弁護士に訴訟事件の委任をする場合には総会の承認決議が必要になる可能性がある(この点については、別の質問・つるりこ さんの「マンション管理士等との契約について」の私の回答をご覧ください)。

楓さんには厳しい物言いかもしれませんが、管理組合と管理会社の責任は免れないと思います。

区分所有法17条1項の条文「共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。」とあり、緑地部分の用途変更を特別決議で議決していない事は明らかに法令違反です。

この様な法令違反状況を解消するためには、皆さんが言う通り、早急に臨時総会を開催し、追認決議(事後的に承認する決議)をする必要があると思います。
その場合でも、議案を提出した管理組合と、議案作成を支援した管理会社の善管注意義務違反は免れないことから、前期と今期の理事長、担当理事は役員報酬の全額返上を、管理会社も管理報酬の一部返還を合わせて提案する必要があると思います。

竜巻様、ありがとうございました。
早々に臨時総会を開催して追認決議したいと思います。

クレーマー対策の極意!
「暖簾に腕押し」「糠に釘」
正面からガチンコ対応しないほうが賢いと思います。
国会だって「ごはん論法」がまかり通っているではないですか。
クレーマーにいら立たされるより、本当にクレーマーだと思うなら
ひらりと交わして、放っておけばいいかなと思います。
交わし方が難しいと言われたらう~~んとなるのですが…
ただ、クレーマーではなく本当に組合のことを思って意見をしてくださる方のことは大切にしましょう。
ついつい耳に痛いこと言われると逃げたくなりますが。
理事会でそこら辺を考えて対応するべきだと思います。

このみさん、ありがとうございます。

相手が本気なら「通路として使用することを禁止」の仮処分申請を先にすると思うのでそれまで様子をみたらどうですか?
このタイミングで用途変更の臨時総会を開くと自ら間違いを認めることになって余計ややこしくなる可能性があります。



というような考え方もあります(笑)

クッシー様、アドバイスありがとうございました。
ただ早急に解決したいので、臨時総会を開催して追認決議したいと思います。

理事会として「駐車場を1台分潰し通路に転用し出入口を設置するとの特別決議中には当然その先の緑地の通路化も入ると解釈する」と文書で回答しましたところ、クレーマーの方からは裁判所に提訴するとの文書が来ており対応に困っています。 →最初は「ご意見は承りましたので理事会で検討の上回答します」で逃げるべきでしたね。
用途変更の臨時総会を開くと工事決議は無効であるとの訴えも成り立ちますので(屁理屈ですが)あまりバタバタ動かないほうが得策だと思います。

回答者が質問者に寄り添った回答とは一線を画し、法律面からの切り口で冷静に検討され回答するjsmendyさんのコメントは、判例もあげて分かり易い回答で、多様性を認めていこうとする最近の時流にも合っておりますことから高く評価しています。

最終的には専門の弁護士に聞く必要があるとは思いますが、今後もjsmendyさんのような多様性のある回答を期待しています。

竜巻さん、ありがとうございます。

回答がありません。