←トップへ戻る

現理事長の独断専行が目に余りますが、どうすればよいのでしょうか?

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜


皆様にはお手数をお掛け致しますが、現管理組合での理事長の独断専行が目にあまりますので相談させて下さい。
以前の理事会は理事メンバー全員による民主的な運営で、通常総会の前には必ず住民アンケートを実施し、その中で住民の希望の多いものを議案化してきました。

ところが現理事長に変わった3年前からは、アンケートを取り止めてしまい、理事長本人が思いついた費用のかかる事案(例:照明LED化、自動ドア化、受付時間大幅延長、管理費値上げ、駐輪場大幅値上げetc)を理事会で提案し、それをそのまま総会議案として提案するようになりました。
総会では住民からアンケート無しでの総会への議案提出は住民の意向を反映していないので、議案提出前にアンケートを取り住民の意向を反映するよう要求していますが、理事長は住民の代表である理事会の多数意見を議案化しているので問題なしとの立場です。
このため、通常総会では大荒れとなり、出席者は議案への反対が多数となりますが、議決権と委任状を合わせますと、議案への賛成が多数となり、理事長の意向で提案されるコストアップや値上げの議案が全て可決されている状況です。

この様な理事長の独断専行による放漫財政をやめさせるのにはどうすればよいのでしょうか?
またアンケートなしで新しいことを進めている理事会というのは一般的なのでしょうか?

みんなの回答

アンケートは大きな工事以外はめったに実施しておりません。
これが普通だと思っていたのですが、5年ごと位ならやっても良いかなって思い始めました。

何か問題があれば組合員は管理会社に要望を伝えるので、アンケートしなくても理事会にも伝わります。 

アンケートはやればやったで受忍限度内の要望まで引き出すことになり、手間が増えてお金も使います。 受忍限度かどうかは人それぞれなので対応を喜ぶ反面、こんな事にお金を使った事で不満に思う人も出てきます。

アンケートで要望が出てもほとんどの人はどっちでも良くて、反面必ず今のままでも良いので費用はかけないで欲しい、との反対意見が出るものです。 
無関心または意見無しは理事会に判断を委ねたと解釈しています。  
何も言わない人が多数なので理事会の決定に概ね賛成と判断するしかありません。 

独断と思えても総会で承認されたのならそれで良いのですよ。 
だって委任状で理事会に委ねたのですから。

少数の組合員は意見書や提案書を出してきます。 
しかし、そのほとんどがその人の「独断専行」や「勘違い」でして組合運営の障害になる場合が多い。 
理事会では専門家に相談・確認しながら検討してるので素人がネット検索で知った知識で、にわか玄人ぶっても太刀打ちできません。
 
しかし、それも分らずに思いつきで提案や反対をする迷惑な組合員はいるものでして、そのほとんどが高齢者です。

いまだにネットで調べた情報を鵜呑みにして意見してきます。

そちらは熱心な理事長さんのおかげで設備が近代化できて、値上げも出来て組合運営が上手くいってると感じたのですが、あなたがやり過ぎと感じるならブレーキをかけて下さい。 
ここで得た情報を元に理事長に立候補するも良し、単に理事会で強く意見を出して舵を切るも良しです。 

実績評価すれば、

照明LED化、   ーー当方でもやりましたが、明るくなって電気代も減って評判は良いです。 
自動ドア化、   ーー便利になったのでは?
受付時間大幅延長、ーー便利になったのでは?
管理費値上げ、
駐輪場大幅値上げ、ーーこの2つの値上げは特別決議だと思いますが、誰がやっても批判がでます。 
修繕積立金に関しても、このままでは積立金不足になるとの試算を示しても反対する人はいるものです。 スラム化させない為に必要な資金ですから皆で出し合う必要があります。

とても嫌な役割をやってくれた事に感謝すべきではありませんか?
 
資金不足に陥ってるマンションの話は近隣でも結構聞くのですが、値上げには苦労しています。
新築販売時点で低めの金額設定にしてる場合が多くて、いずれ値上げは必須となります。
高齢化が進む前に早めに値上げしておかないと、あとで後悔すると思いますよ。

以上

私のマンションでは、たまにアンケートを取ることはありますが、それで議案の提出の是非を決めることはありません。
白雲さんのマンションのように全てアンケート結果で決めていたら変な方向に行くのではありませんか?
私の知っている範囲で、ここまでアンケート結果を重視するマンションは聞いたことがありません。

白雲さんのマンションの理事長は提案力、実行力があり、マンション価値の向上に取り組んでいる方向性は非難できないと思います。
まるでトランプ大統領が強引に自分の政策を推し進め、これに与党の共和党は渋々従い、議会では民主党から袋叩きにあっているのと同じ構造の様に思います。
このままでは正常な管理組合の運営は難しいと思われますので、やはり理事会が自浄作用を働かせてて、理事長に世論調査とも言えるアンケートの再開と、アンケート結果の尊重を勧告した方が良いと思います。
因みに私のマンションでは議案化しようとするものは予めアンケートを実施し、その結果議案化されたものは議案書の中にアンケートの賛否の比率が記述されていますので、総会で揉めることは殆どありませんません。

楓さん、回答ありがとうございます。
難しいかもしれませんが、アンケートを再開するよう理事長にお願いしようと思います。

輪番制というルールを盾に、関心もやる気もない組合員を理事に引きずり出しても、理事会は欠席がち。出席しても提案や意見もなし。
理事会では議論を集約できずに何でもアンケート。
アンケートに回答する組合員の意識も低いため修繕積立金の不足額を補うための値上げなど痛みを伴う提案はうけいれられない。
管理組合を思いのままに誘導したい管理会社の思うつぼにはまった管理組合は多いですね。
税収では国家予算をとても賄えず、赤字国債を発行し続けて累積債務の増大も他人事の、どこかの国と同じポピュリズムの蔓延です。

一方白雲さんのマンションの理事長は提案力もあり、LED化工事や自動ドア化などマンションのバリューアップにも熱心で、頼もしいと思います。私利私欲で理事長を引き受けているわけではないとの心証を白雲さんもお持ちなら、理事長ご自身も、紛糾する総会での反対意見を押し切る形で採決を行うことに少なからず負い目を感じておられるのではないでしょうか。
提案ですが、多くの委任状を議長が自由に行使するのではなく、現出席者の多数意見に議長委任を行使するルールとしてはどうかと思います。理事長にも理解いただけるような気がします。
下記の事例をご参考にされてはと思います。
https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/2108/

管理(すが さとし)さん、回答ありがとうございます。
確かに従来のアンケート結果での議案化はポピュリズムかもしれませんね。
ただ管理(すが さとし)さんから頂いた事例も参考にしたいと思います。

アンケートを取って議案を決めることが民主的で、理事会の多数意見を議案化することが独断ということですか?

理事長さん 一生懸命やっているのに気の毒に思います。
アンケートなしで議案を上程する理事会は一般的だと思います。
私の知る限り「普通」のことです。

反論で申し訳ございません。

美夕さん、回答ありがとうございます。
アンケート結果で議案を決めることは一般的ではないのですね。
ただ10年以上の実績がありますことから、アンケート結果で議案を決める方式の方、が総会で説明する理事の負担が少なくなります。

私には特に理事長の独断のようには思えません。
議案の上程をするのに、すべてアンケートを取るなどのようなことをしている組合のほうが稀ではないでしょうか。
そのために理事会があり、1年間検討を重ねてくるのですから、理事会で議案の内容を考えればいいことだと思います。
もちろん皆さんの意向をうかがうことも必要な事項もあると思います。
けれどすべてではないでしょう。
理事会で理事長の意見を検討しているのですから、理事長の独断というものではなく理事会の意向になると思います。
理事長の言う「住民の代表である理事会」というのは、全く正しいことです。
皆さん全員で討論することが難しいから、代表者を決めているのではないでしょうか。
議会制民主主義というのでしたっけ?中学で習ったような記憶がありますが。
そのうえで総会という場を設けて、全員の意思決定をするのですから、それを理事長の独断というのは違うと思います。
総会が荒れたり、委任状で決まってしまうということは別問題です。

理事長があまりに独断というのでしたら、理事長を解任なさればどうですか。
理事さんたちも苦慮しているということでしたら、理事会決議で理事長に辞めていただくこともできるのではないですか。

黒猫 風ちゃんさん、回答ありがとうございます。
アンケート結果で議案を決めることは一般的ではないのですね。
今の理事会は理事長と管理会社で作る検討資料の説明を受け承認するだけです。
個人的には10年以上の実績がある、アンケート結果で管理会社が総会議案を作成してくれる方がありがたいです。

白雲さんのお話を伺って私が理事長の時にエントランスのドアを自動ドアにした時のことを思い出しました。
私が理事会に提案し、反対意見もありませんでしたので総会にかけ承認されました。アンケート調査は行いませんでした。

状況は白雲さんのところの理事長さんと同じです。これは独断専行だったのかなあ。確信はありません。
結局、私が日頃から気になっていた木製の重たいドアの問題点を解決しようという意欲から行ったもので住民の総意ではなかったかも知れません。ただ、徹底的に現状分析、比較検討はしたのです。

木製のドアは向こう側が見えないから入る人と出てくる人がよくぶつかっている。
お母様たちの押すベビーカーが挟まっている。
両手に袋をかかえた買い物帰りの人が背中でよいしょと押して入ってくる。
宅配便の人の台車が扉にぶつかっている。傷だらけになっている。
救急搬送の時、ストレッチャーがひっかかっていた。
小学校低学年のお子さんが重い扉を苦心して開けている。
木製の扉が重たいので扉をささえる軸がゆがんだり折れたりして年に1度交換している。4万円かかる。
自動ドアの電気代はそれほどかからない。月に100円もかからない。
自動ドアの故障はそれほど多くない(過去4年間故障なしです)。
停電時は自動ドアは動かなくなる。これは欠点。開けっ放しです。
木製ドアとの交換は大規模修繕に合わせて割引価格で行いました。

自分の強い問題意識で理事会に上記を訴えて提案し理事のみなさんの了解を得ました。とくに反感とかはなかったように思います。白雲さんのマンションの理事長さんが他のどの理事さんや組合員さんにも負けないくらい検討、検証を行い、理事会で他の理事の方からの突っ込みどころのない提案であれば独断専行とは言えないかもしれません。ただ、課題の取り組み状況は理事会だよりなどで組合員のみなさまに知らせておかないといけないと思います。

ポトスの葉さん、回答ありがとうございます。
ポトスの葉さんは自身で調べて議案作成迄をやっておられる様ですが、こちらの理事長は思い付いたアイデアを管理会社に話して、管理会社が検討し議案化しているもので、理事メンバーはただ承認し、総会で説明させられるだけです。
個人的には10年以上の実績がある、アンケート結果で管理会社が総会議案を作成してくれる方がありがたいです。

白雲さん、コメントありがとうございます。理事会のありかたについて考える良い機会をいただいています。
ある課題について理事会がアンケート調査の結果により総会議案とするかどうかを判断する、いわば本総会の前に「アンケート総会」を行うということですね。理事会が課題に対し徹底した検討や判断を行うのを止め、アンケートの作成に力をそそぐことになりそうですが輪番制、くじ引き制の頼りない理事会には有効に働きそうですね。

独断的な提案内容など読みますと、当マンションの大手鉄道系管理会社と全く同じす。理事長と管理会社が結託していると思われます。以下ご参考までに。

当マンションでは、すでに理事選出の決定方法から、「ご提案」と称して、契約を結んでいる大手鉄道系管理会社が関与しており、表向きは「理事のなり手がいない」と言いながら、輪番制を頑なに拒否し、その結果、理事の半数以上が同じような人たちの繰り返しです。つまり、理事選出の段階から、この管理会社は、一部の人たちで牛耳る仕組みを作っています。その入口になっているのが、ある老人が担当する「総務渉外委員」という、まるで会社組織のような専門委員会です。

役員構成は、当マンションの施工会社でもあり談合事件で有名なゼネコンの現役社員数人が、図々しくへばりついており、前回の大規模修繕工事をはじめ、彼らの豪快な発注ぶりは、管理会社との間で、なんらかのコンセンサスが存在していると思われます。上述のような役員選任方法では、理事になっても言いくるめられるだけで、時間の無駄ばかりか、気がついたらカルロス・ゴーンのように拘置所にいた、なんてことにもなりかねません。

たとえ手続き的には問題がなくても、このような独断行為は、必ずどこかで、管理規約違反等、アウトロー的なことをしています。行政機関への告発や、インターネット告発という方法もあり、エスカレートした場合には、裁判ということになるでしょう。私がこのサイトに投稿した3件が、すでに祖堅さんの著書で取り上げられています。アンケートは、適当に扱われやすく、結果を公表する義務もありませんので、私なら、内容証明など証拠の残る方法で、理事長に送りつけると思います。

台風さん、回答ありがとうございます。
台風さんのマンションは大変そうですね。
個人的には10年以上の実績がある、アンケート結果で管理会社が総会議案を作成する様に戻したいと思います。

以前の理事会にも問題があると思います。
アンケート結果を重視して議案を決めていたようですが、そのようにポピュリズムに流されるのは如何かと思います。
その場合、組合員に負担を強いる施策はアンケートでは不人気となりますことから、その様な議案は敬遠される傾向が出てしまうと思います。

とは言っても、理事長の独断専行は許されないと思いますので、組合員に訴え仲間を作り総会で解任決議をするしかないと思います。

新しい理事会はアンケート結果にだけに縛られることなく、全体最適を考えて管理組合活動を進めるべきだと思います。

asaka50さん、回答ありがとうございます。
asaka50さんが言われる通り、理事長の解任を考えていきたいと思います。

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。
組合員登録は、どなたでも無料でできます。
ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。
引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。

アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。

組合員登録は こちら から無料で行えます。

石山さん、回答ありがとうございます。
以前は実施されていたアンケートが実施されなくなったのは、アンケート結果で反対多数の案件は総会に提出されず、また賛否が拮抗している案件は総会で検討不足で再検討が必要とのことで継続審議になるからだと思います。
確かに石山さんが言われる通り、手続き的には問題ないのでやむを得ない状況とは思いますが、従来はアンケート結果により民主的に運営され、各種使用料の値下げや管理員の時間短縮などの実施で管理費を安く抑えてきたものが、現在では理事長が個人的な考えで正反対の方向に進んでいることに不安を持っています。

私には特に理事長の独断のようには思えません。
議案の上程をするのに、すべてアンケートを取るなどのようなことをしている組合のほうが稀ではないでしょうか。
そのために理事会があり、1年間検討を重ねてくるのですから、理事会で議案の内容を考えればいいことだと思います。
もちろん皆さんの意向をうかがうことも必要な事項もあると思います。
けれどすべてではないでしょう。
理事会で理事長の意見を検討しているのですから、理事長の独断というものではなく理事会の意向になると思います。
理事長の言う「住民の代表である理事会」というのは、全く正しいことです。
皆さん全員で討論することが難しいから、代表者を決めているのではないでしょうか。
議会制民主主義というのでしたっけ?中学で習ったような記憶がありますが。
そのうえで総会という場を設けて、全員の意思決定をするのですから、それを理事長の独断というのは違うと思います。
総会が荒れたり、委任状で決まってしまうということは別問題です。

理事長があまりに独断というのでしたら、理事長を解任なさればどうですか。
理事さんたちも苦慮しているということでしたら、理事会決議で理事長に辞めていただくこともできるのではないですか。

黒猫 風ちゃんさん、回答ありがとうございます。
アンケート結果で議案を決めることは一般的ではないのですね。
今の理事会は理事長と管理会社で作る検討資料の説明を受け承認するだけです。
個人的には10年以上の実績がある、アンケート結果で管理会社が総会議案を作成してくれる方がありがたいです。

アンケートを取って議案を決めることが民主的で、理事会の多数意見を議案化することが独断ということですか?

理事長さん 一生懸命やっているのに気の毒に思います。
アンケートなしで議案を上程する理事会は一般的だと思います。
私の知る限り「普通」のことです。

反論で申し訳ございません。

美夕さん、回答ありがとうございます。
アンケート結果で議案を決めることは一般的ではないのですね。
ただ10年以上の実績がありますことから、アンケート結果で議案を決める方式の方、が総会で説明する理事の負担が少なくなります。

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。
組合員登録は、どなたでも無料でできます。
ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。
引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。

アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。

組合員登録は こちら から無料で行えます。

石山さん、回答ありがとうございます。
以前は実施されていたアンケートが実施されなくなったのは、アンケート結果で反対多数の案件は総会に提出されず、また賛否が拮抗している案件は総会で検討不足で再検討が必要とのことで継続審議になるからだと思います。
確かに石山さんが言われる通り、手続き的には問題ないのでやむを得ない状況とは思いますが、従来はアンケート結果により民主的に運営され、各種使用料の値下げや管理員の時間短縮などの実施で管理費を安く抑えてきたものが、現在では理事長が個人的な考えで正反対の方向に進んでいることに不安を持っています。

現理事長の独断を、他の理事さんや監事さんはなぜ容認しているのでしょうか?
理事会で他の理事さん達が結束して反対すれば総会議案は上程できないので、不思議な印象を受けました。
私が理事長就任中には、暴走しそうになると監事さんからブレーキをかけられ、叱られたこともありました。理事長の独断はそう簡単に出来ることではありません。

白雲さんのご意見に賛同する人が多いなら、仲間うちで次期役員の立候補者をたくさん出して、理事会の多数を占めれば(又は現理事長を締め出せば)現理事長の独断をやめさせることができます。
総会が大荒れになるような状態でありながら現理事長が3年も続投できているのも不可解です。

三毛猫さん、早速の回答ありがとうございます。
理事会の理事・監事は輪番制ですが、本人が希望すれば何年でも理事や理事長を続けることが出来ます。
しかも、理事会で理事長を募っても誰一人応募せず毎年クジ引きで決めていましたところ、3年前に現理事長が応募しそれ以降理事長を続けています。
要するに理事長以外の理事はしょうがなく理事会、総会に出席するだけで理事会活動には興味がないので、理事長の提案に反対する知識のある人は誰もいない状況です。
ですので、理事の皆様も現理事長が私利私欲でなければ容認し、自身は1年の任期を乗り切って辞めようとの雰囲気です。

現理事長が私利私欲でやっているわけではないので、他の役員さん達は容認しているのですね。それでは独断と言い難いです。理由があって認めているのですから、理事会の総意となります。

白雲さんのご質問文の中に挙げられた、自動ドア化、受け付け時間延長は、コストアップになるとは思いますが、セキュリティの向上によりマンションの資産価値を上げる側面もありますね。照明のLED化は初期費用が大きいものの、消費電力を少なくし、管球の交換頻度を下げるので長い目で見たらコストダウンになります。支払ったコストに見合うか、コスト以上の安全や快適を手に入れているなら、放漫財政と言い切れるでしょうか。
規約に則った多数決で承認されているという事は、賛成者が多い事を意味します。それが無関心によるものだとしても手続き的に問題はありません。
また、総会前にアンケートを取ることは法令で義務付けられていませんが、白雲さんのマンションの規約ではどうなっていますか?

白雲さんがもっと民主的な組合運営を望んでいるなら、ご自身が役員に立候補してけん引役となり実現させるのが近道だと思います。

三毛猫さん、回答ありがとうございます。
昔からのアンケートが実施されず、理事長の個人的に関心があるだけがどんどん実行され管理費も値上げされることに不満を持つ住民も多いのですが、私達の無関心が原因ですのでしょうがないですね。

管理費や駐輪場利用料の値上げは、基本的に歓迎されないでしょう。同じビジョンを持つ組合員を白雲さんがまとめて民主的な運営へ戻すことは考えられませんか?
不満に思っていても、行動に移さないと何も変わらないと思います。

三毛猫さん、重ね重ねの回答ありがとうございます。
皆さまから多くのアドバイスをいただきましたことから、理事会でアンケートの再開を提案したいと思います。

白雲さんのお話を伺って私が理事長の時にエントランスのドアを自動ドアにした時のことを思い出しました。
私が理事会に提案し、反対意見もありませんでしたので総会にかけ承認されました。アンケート調査は行いませんでした。

状況は白雲さんのところの理事長さんと同じです。これは独断専行だったのかなあ。確信はありません。
結局、私が日頃から気になっていた木製の重たいドアの問題点を解決しようという意欲から行ったもので住民の総意ではなかったかも知れません。ただ、徹底的に現状分析、比較検討はしたのです。

木製のドアは向こう側が見えないから入る人と出てくる人がよくぶつかっている。
お母様たちの押すベビーカーが挟まっている。
両手に袋をかかえた買い物帰りの人が背中でよいしょと押して入ってくる。
宅配便の人の台車が扉にぶつかっている。傷だらけになっている。
救急搬送の時、ストレッチャーがひっかかっていた。
小学校低学年のお子さんが重い扉を苦心して開けている。
木製の扉が重たいので扉をささえる軸がゆがんだり折れたりして年に1度交換している。4万円かかる。
自動ドアの電気代はそれほどかからない。月に100円もかからない。
自動ドアの故障はそれほど多くない(過去4年間故障なしです)。
停電時は自動ドアは動かなくなる。これは欠点。開けっ放しです。
木製ドアとの交換は大規模修繕に合わせて割引価格で行いました。

自分の強い問題意識で理事会に上記を訴えて提案し理事のみなさんの了解を得ました。とくに反感とかはなかったように思います。白雲さんのマンションの理事長さんが他のどの理事さんや組合員さんにも負けないくらい検討、検証を行い、理事会で他の理事の方からの突っ込みどころのない提案であれば独断専行とは言えないかもしれません。ただ、課題の取り組み状況は理事会だよりなどで組合員のみなさまに知らせておかないといけないと思います。

ポトスの葉さん、回答ありがとうございます。
ポトスの葉さんは自身で調べて議案作成迄をやっておられる様ですが、こちらの理事長は思い付いたアイデアを管理会社に話して、管理会社が検討し議案化しているもので、理事メンバーはただ承認し、総会で説明させられるだけです。
個人的には10年以上の実績がある、アンケート結果で管理会社が総会議案を作成してくれる方がありがたいです。

白雲さん、コメントありがとうございます。理事会のありかたについて考える良い機会をいただいています。
ある課題について理事会がアンケート調査の結果により総会議案とするかどうかを判断する、いわば本総会の前に「アンケート総会」を行うということですね。理事会が課題に対し徹底した検討や判断を行うのを止め、アンケートの作成に力をそそぐことになりそうですが輪番制、くじ引き制の頼りない理事会には有効に働きそうですね。

輪番制というルールを盾に、関心もやる気もない組合員を理事に引きずり出しても、理事会は欠席がち。出席しても提案や意見もなし。
理事会では議論を集約できずに何でもアンケート。
アンケートに回答する組合員の意識も低いため修繕積立金の不足額を補うための値上げなど痛みを伴う提案はうけいれられない。
管理組合を思いのままに誘導したい管理会社の思うつぼにはまった管理組合は多いですね。
税収では国家予算をとても賄えず、赤字国債を発行し続けて累積債務の増大も他人事の、どこかの国と同じポピュリズムの蔓延です。

一方白雲さんのマンションの理事長は提案力もあり、LED化工事や自動ドア化などマンションのバリューアップにも熱心で、頼もしいと思います。私利私欲で理事長を引き受けているわけではないとの心証を白雲さんもお持ちなら、理事長ご自身も、紛糾する総会での反対意見を押し切る形で採決を行うことに少なからず負い目を感じておられるのではないでしょうか。
提案ですが、多くの委任状を議長が自由に行使するのではなく、現出席者の多数意見に議長委任を行使するルールとしてはどうかと思います。理事長にも理解いただけるような気がします。
下記の事例をご参考にされてはと思います。
https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/2108/

管理(すが さとし)さん、回答ありがとうございます。
確かに従来のアンケート結果での議案化はポピュリズムかもしれませんね。
ただ管理(すが さとし)さんから頂いた事例も参考にしたいと思います。

以前の理事会にも問題があると思います。
アンケート結果を重視して議案を決めていたようですが、そのようにポピュリズムに流されるのは如何かと思います。
その場合、組合員に負担を強いる施策はアンケートでは不人気となりますことから、その様な議案は敬遠される傾向が出てしまうと思います。

とは言っても、理事長の独断専行は許されないと思いますので、組合員に訴え仲間を作り総会で解任決議をするしかないと思います。

新しい理事会はアンケート結果にだけに縛られることなく、全体最適を考えて管理組合活動を進めるべきだと思います。

asaka50さん、回答ありがとうございます。
asaka50さんが言われる通り、理事長の解任を考えていきたいと思います。

私のマンションではアンケート調査にもとづいて総会で議案提出したら出席者の反対で継続審議になったことがあります(笑)

クッシーさん、回答ありがとうございます。
以前は実施されていたアンケートが実施されなくなったのは、アンケート結果で反対の案件は総会に提出せず、賛否が拮抗している案件は総会で検討不足とのことで継続審議になるからだと思います。
現在では、理事長が個人的に関心があるだけがアンケート無しで提案され、管理費も値上げされることに不満を持つ住民も増えていますが行動を起こす住民はいない状況です。
ただ管理組合活動への私達の無関心が原因ですのでしょうがないですね?

独断的な提案内容など読みますと、当マンションの大手鉄道系管理会社と全く同じす。理事長と管理会社が結託していると思われます。以下ご参考までに。

当マンションでは、すでに理事選出の決定方法から、「ご提案」と称して、契約を結んでいる大手鉄道系管理会社が関与しており、表向きは「理事のなり手がいない」と言いながら、輪番制を頑なに拒否し、その結果、理事の半数以上が同じような人たちの繰り返しです。つまり、理事選出の段階から、この管理会社は、一部の人たちで牛耳る仕組みを作っています。その入口になっているのが、ある老人が担当する「総務渉外委員」という、まるで会社組織のような専門委員会です。

役員構成は、当マンションの施工会社でもあり談合事件で有名なゼネコンの現役社員数人が、図々しくへばりついており、前回の大規模修繕工事をはじめ、彼らの豪快な発注ぶりは、管理会社との間で、なんらかのコンセンサスが存在していると思われます。上述のような役員選任方法では、理事になっても言いくるめられるだけで、時間の無駄ばかりか、気がついたらカルロス・ゴーンのように拘置所にいた、なんてことにもなりかねません。

たとえ手続き的には問題がなくても、このような独断行為は、必ずどこかで、管理規約違反等、アウトロー的なことをしています。行政機関への告発や、インターネット告発という方法もあり、エスカレートした場合には、裁判ということになるでしょう。私がこのサイトに投稿した3件が、すでに祖堅さんの著書で取り上げられています。アンケートは、適当に扱われやすく、結果を公表する義務もありませんので、私なら、内容証明など証拠の残る方法で、理事長に送りつけると思います。

台風さん、回答ありがとうございます。
台風さんのマンションは大変そうですね。
個人的には10年以上の実績がある、アンケート結果で管理会社が総会議案を作成する様に戻したいと思います。

アンケートは大きな工事以外はめったに実施しておりません。
これが普通だと思っていたのですが、5年ごと位ならやっても良いかなって思い始めました。

何か問題があれば組合員は管理会社に要望を伝えるので、アンケートしなくても理事会にも伝わります。 

アンケートはやればやったで受忍限度内の要望まで引き出すことになり、手間が増えてお金も使います。 受忍限度かどうかは人それぞれなので対応を喜ぶ反面、こんな事にお金を使った事で不満に思う人も出てきます。

アンケートで要望が出てもほとんどの人はどっちでも良くて、反面必ず今のままでも良いので費用はかけないで欲しい、との反対意見が出るものです。 
無関心または意見無しは理事会に判断を委ねたと解釈しています。  
何も言わない人が多数なので理事会の決定に概ね賛成と判断するしかありません。 

独断と思えても総会で承認されたのならそれで良いのですよ。 
だって委任状で理事会に委ねたのですから。

少数の組合員は意見書や提案書を出してきます。 
しかし、そのほとんどがその人の「独断専行」や「勘違い」でして組合運営の障害になる場合が多い。 
理事会では専門家に相談・確認しながら検討してるので素人がネット検索で知った知識で、にわか玄人ぶっても太刀打ちできません。
 
しかし、それも分らずに思いつきで提案や反対をする迷惑な組合員はいるものでして、そのほとんどが高齢者です。

いまだにネットで調べた情報を鵜呑みにして意見してきます。

そちらは熱心な理事長さんのおかげで設備が近代化できて、値上げも出来て組合運営が上手くいってると感じたのですが、あなたがやり過ぎと感じるならブレーキをかけて下さい。 
ここで得た情報を元に理事長に立候補するも良し、単に理事会で強く意見を出して舵を切るも良しです。 

実績評価すれば、

照明LED化、   ーー当方でもやりましたが、明るくなって電気代も減って評判は良いです。 
自動ドア化、   ーー便利になったのでは?
受付時間大幅延長、ーー便利になったのでは?
管理費値上げ、
駐輪場大幅値上げ、ーーこの2つの値上げは特別決議だと思いますが、誰がやっても批判がでます。 
修繕積立金に関しても、このままでは積立金不足になるとの試算を示しても反対する人はいるものです。 スラム化させない為に必要な資金ですから皆で出し合う必要があります。

とても嫌な役割をやってくれた事に感謝すべきではありませんか?
 
資金不足に陥ってるマンションの話は近隣でも結構聞くのですが、値上げには苦労しています。
新築販売時点で低めの金額設定にしてる場合が多くて、いずれ値上げは必須となります。
高齢化が進む前に早めに値上げしておかないと、あとで後悔すると思いますよ。

以上

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。
組合員登録は、どなたでも無料でできます。
ヘッダーにある「新規組合登録」ボタンからご登録ください。
引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。

アドバイザーの回答を見るためには、組合員登録をしてください。

組合員登録は こちら から無料で行えます。

石山さん、回答ありがとうございます。
以前は実施されていたアンケートが実施されなくなったのは、アンケート結果で反対多数の案件は総会に提出されず、また賛否が拮抗している案件は総会で検討不足で再検討が必要とのことで継続審議になるからだと思います。
確かに石山さんが言われる通り、手続き的には問題ないのでやむを得ない状況とは思いますが、従来はアンケート結果により民主的に運営され、各種使用料の値下げや管理員の時間短縮などの実施で管理費を安く抑えてきたものが、現在では理事長が個人的な考えで正反対の方向に進んでいることに不安を持っています。