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機械式駐車場のハイルーフ化更新工事は特別決議でしょうか?

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当マンションは約150台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は不人気で稼働率は50%以下です。
中下段が不人気な大きな理由は、最近増えているハイルーフ車が高さ的に入らないこともであり、組合員からは機械式駐車場のハイルーフ化(3→2段にして高さ確保)の要望が出ています。

理事会としてこのハイルーフ化(3→2段)を検討し、一部(約40台分)をハイルーフ化する提案を取り纏めたところ、管理会社より「特別決議」となるので総会での可決は難しいとのアドバイスがありました。

ただ、駐車場の機能がかわるものでは無く、機械式駐車場の稼働率を上げ、修繕費も削減出来るもので、最近のマンション駐車場稼働率低下の良い対応策だと思いますが、やはり特別決議との大きな壁はあるのでしょうか?

みんなの回答

区分所有法17条1項では
「共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。」
とあり、
機械式駐車場ハイルーフ化が上記条文の「効用の著しい変更」に該当するしないで特別決議か否かが判断出来ると思います。

多分、管理会社は上記の判断がつかないことから、保守的に特別決議としたものと思いますが、住民の一部しか使っていない駐車場のハイルーフ化で、3/4の特別決議で可決するのは難しいと思います。

本件については、判例等があれば、それで決まりだとは思いますが、多分このような事で提訴する暇なクレーマーはいないと思います。

asaka50さん、ご返答有難うございました。

改修によるマンションの再生手法に関する マニュアル - 国土交通省
http://m-saisei.info/horei/enkatsuka/manual/kaisyu.pdf
127P~129Pをご覧ください。
特別多数決議が必要とされるのは以下の二つで、具体例が示されています。
①「共用部分の形状の著しい変更」(法第 17 条①)共用部分の外観、構造等を著しく変更する行為
②「共用部分の効用の著しい変更」(法第 17 条①)とは、共用部分の機能や用途を著しく変更する行為
今回の機械駐車場の改良は、外観や構造を著しく変更する行為でしょうか。
たぶん外観はほとんど変わらないと思います。構造も鉄骨造であり変更はないですね。
それでは機能や用途を著しく変更する行為でしょうか。
駐車場の空き台数相当を減じ、需要のあるハイルーフ車を駐められるように改良する工事です。
駐車場としての用途の変更はありませんね。機能は現在利用されていないパレットを減じ、減じた部分のパレットの車高を高める改良ですから、組合員の駐車場に求める要望に今と同等またはそれ以上にこたえる機能を保持していることから、著しい変更といえるでしょうか。未利用のパレットを今後保持することは無駄に点検料や塗装・部品交換などの保全費を負担し続けることにつながりますので、是正が望まれます。
今回はマンションの実情に沿った改良であり、駐車場としての機能や用途を著しく変更するとは言えないと私は思います。
ただ、著しいというのはマンションの個々の価値観の問題です。著しいかどうかは他者がとやかく言えることではありませんから、組合員全員で判断すればいいでしょう。
そのため、先ず今回の改良工事がKUMIさんのマンションにとって著しい機能や用途の変更となるか否かを普通決議で決しましょう。
その結果をもって、特別多数決議とするか普通決議とするかを選択すればいいと思います。
「これを普通決議として強行したのは、著しい変更だから無効だ。」といった意見に反論できる手順を踏むのです。

管理(すがさとし)さん、ご返答有難うございました。
最初に普通決議か特別決議かを総会で判断するとのことですが、法令の条文を判断しなくてはならないものを、マンションの総会で勝手に決めてしまうことは法的に有効なのでしょうか?

管理会社に聞いても、法律家に聞いても、万が一にも責任(区分所有者から、著しい変更だと決議の無効を訴えられ、裁判所がこの主張を受理して訴訟となること)を回避したいがために、教科書的な間違いの起こらないアドバイスをしたがるのが常だと思います。テレビの弁護士のコメントも「場合によっては〇〇法に違反するおそれがあります。」等と素人には煮え切らないですね。私の回答した手順は、これを不服とした組合員が、「管理組合を訴えたい。」と法律家に相談した場合に、「ここまでの手順を踏んでいる管理組合を訴えるのは、勝訴の見込みが低い。」とアドバイスせざるを得ないと唸らせる内容です。強引に訴訟となったばあいでも管理組合にとっては正当性の強力な主張材料となります。
法律はこれ以上は皆さんで判断してくださいということまでは踏み込んでいません。法務省に尋ねても国土交通省に尋ねても回答は得られません。国民が判断すべきことですし、それを不満の国民は裁判で争う権利があるからです。しかしながら、訴訟の場では国民が一定の合意手段(管理組合の事項であれば総会)で合意したことは相当レベルで尊重されます。当事者の合意を覆し、元の三段式の駐車場に戻せという判決は考えにくいですね。
本件を慎重に扱いすぎることで、管理組合の損失は大きいと私は思います。組合の利益を守るための知恵を出し合って解決されてはと思います。

管理(すがさとし)さん、再度のご返答有難うございました。
管理(すがさとし)さんの言われるように「ハイルーフ化は普通決議か特別決議か」を普通決議で総会で判断するとのことですが、ハイルーフ化に賛成の住民が半数以上の場合には可決されますので、結果的には普通決議でハイルーフ化を決議したのと同じではありませんか?
クレーマーから上記のような追求を受けた場合にはどの様に回答すればよいのでしょうか?

単に普通決議で決した場合、著しい変更か否かの議論は管理組合としては行っていないことになります。
理事会が総会議案を上程する場合に理事会の責任において著しい変更でないと判断したに過ぎません。
組合員から「これは著しい変更ではないか」との疑念が上がり、「著しい変更に該当するか否かの判定を総会で行うべきだ。」と、総会開催請求が5分の1の組合員の要請に基づきなされる恐れがあります。万一著しい変更と総会で判定された場合には、先の総会決議が自動的に無効となります。このような手戻りを避けるための手順とご理解ください。私は、著しい変更かどうかは、その変更の程度を個別事案ごとに検討して、組合員の総意で判定するものと考えます。今回のように、駐車場の設置場所、設置面積、構造、などが同じ場合であっても、マンションの予算規模に対する当該変更工事費の割合、総駐車台数に対する増減する駐車台数の割合、総組合員数に対する駐車場が利用できなくなる組合員の割合、総住戸数に対する駐車台数の変化の割合等を総合的に考慮すべきで一律には判断できません。
1000戸のマンションで500台の駐車場を490台に減じるのと、50戸のマンションで25台の駐車場を15台に減じるのでは、同じ10台減でも、それぞれの管理組合員が著しい変更と考えるかどうかの判断は異なると思います。
このようなことを一律に法律で決めることは何年待っても到底できないでしょうから、当然総会で判断せざるを得ないと考えます。普通決議で著しい変更ではないと判定することは、組合員の総意が著しい変更でないと判定した事であり、理事会が勝手に判定した場合とはおのずと重みが違います。
反対者が先に述べた総会の直接請求をしようにも、一事不再理の原則から退けることが出来ます。
それでもなお反対者が訴訟によっても覆したいとの思いに至らないように、理事会の独断専行と指弾されるような隙は見せるべきではありません。仮に赤信号だと指弾されても、みんなで青信号だと判断して渡ったのであれば、なにも怖くないと思います。

私のところも一部ハイルーフ化しましたが普通決議で行いました。
効用も形状も「著しい」変更ということではないと判断して区分所有法に従いました。
機械式駐車場を撤去して平置きにするということでしたら特別決議だと思います。
しかし機械式駐車場から機械式駐車場へ、たんに入替するだけと考えたからです。
区分所有法は、形状または効用の変更が「著しい」か否かがポイントということと解釈しました。

cocoaさん、ご返答有難うございました。
特別決議とのご指摘もあり迷っています。

結論から言うと、機械式駐車場のハイルーフ化(3→2段)は「特別決議」で決議すべき議案です。

区分所有法17条1項の条文「共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。」となっており、機械式駐車場のハイルーフ化は上記条文の「効用の著しい変更」に該当します。
具体的には、国土交通省作成「改修によるマンションの再生手法に関する マニュアル」において、効用の著しい変更の例として「既存の附属施設の建替え、増築、大規模な改造等。」が例示されており、機械式駐車場のハイルーフ化(3段→2段)は「既存の附属施設の建替え、大規模な改造等」に該当することから、私が知っている範囲では全てのマンションで特別決議として決議されています。

竜巻さん、ご返答有難うございました。
普通決議でもよいとのご指摘もあり迷っています。

管理会社はどのような理由で特別決議というのですか?
機械式駐車場を機械式駐車場として改良するだけですから普通決議だと思います。
大規模修繕だって用途変更がなければ普通決議でできます。
更新工事は用途変更でないので普通決議でいいと考えます。

海さん、ご返答有難うございました。
皆様からは、特別決議とのご指摘もあり迷っています。

管理会社はどのような理由で特別決議というのですか?
機械式駐車場を機械式駐車場として改良するだけですから普通決議だと思います。
大規模修繕だって用途変更がなければ普通決議でできます。
更新工事は用途変更でないので普通決議でいいと考えます。

海さん、ご返答有難うございました。
皆様からは、特別決議とのご指摘もあり迷っています。

結論から言うと、機械式駐車場のハイルーフ化(3→2段)は「特別決議」で決議すべき議案です。

区分所有法17条1項の条文「共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。」となっており、機械式駐車場のハイルーフ化は上記条文の「効用の著しい変更」に該当します。
具体的には、国土交通省作成「改修によるマンションの再生手法に関する マニュアル」において、効用の著しい変更の例として「既存の附属施設の建替え、増築、大規模な改造等。」が例示されており、機械式駐車場のハイルーフ化(3段→2段)は「既存の附属施設の建替え、大規模な改造等」に該当することから、私が知っている範囲では全てのマンションで特別決議として決議されています。

竜巻さん、ご返答有難うございました。
普通決議でもよいとのご指摘もあり迷っています。

それより「特別決議になるから総会での可決は難しい」ことの方が問題では?
※機械式駐車場のハイルーフ化更新工事が普通決議か特別決議かどうかは正直「どっちでもよい」が答えです。理由は私のマンションは通常総会時は特別決議できるように票集めしているので。

クッシーさん、ご返答有難うございました。
特別決議の票集めをする気力のある理事の方は誰もいません。

特別決議の票集めをする気力のある理事の方は誰もいません。→普通決議もできないようになればいやでも気力を振り絞らないといけませんけども…

kawasakiさんのご意見に賛同します。
「誰のためのマンション管理なのか?管理規約なのか?」を考えますと、規約の定めにガンジガラメになって、駐車場の稼働率を上げることができず、組合員を貧しくするのは、本末転倒な気がします。

管理組合は自治組織ですので、十分な説明と理解を求めるプロセスを経て変更することの方が、決議要件をどうするかより大切に思えます。
管理(すが さとし)さんのご回答にある2つの議案にする方法は賢い打開策と思います。

三毛猫さん、ご返答有難うございました。
管理(すがさとし)さんの、最初に普通決議か特別決議かを総会で判断するとのことですが、法令の条文を弁護士等が判断しなくてはならないものを、マンションの総会で勝手に決めてしまうことは法的に有効なのでしょうか?

管理組合は自治組織です。弁護士を始めとする外部の方たちや、管理会社のためにマンション管理をしているのではないと思います。
その方たちが責任を取って下さるのならその方に全てを委ねたら良いと思います。
区分所有者の皆さんは稼働率の低い設備の維持にかかる費用を今後もずっと負担し続ける立場にあります。
曖昧な表現の法律の文言に翻弄されることと、自分達の共有資産を遊休化させないことのどちらを優先させるか?は管理組合の皆さんが決める事ではないでしょうか。
お金持ちの組合なら「無駄な維持費を払い続ける方が楽で良い」という判断がされるかもしれませんね。

三毛猫さん、再度のご返答有難うございました。
管理(すがさとし)さんの言われるように「ハイルーフ化は普通決議か特別決議か」を普通決議で総会で判断するとのことですが、ハイルーフ化に賛成の住民が半数以上の場合には可決されますので、結果的には普通決議でハイルーフ化を決議したのと同じではありませんか?
クレーマーから上記のような追求を受けた場合にはどの様に回答すればよいのでしょうか?

私がKUMIさんの立場でしたら、クレーマーさんに対し、ハイルーフ化を特別決議とする根拠は何か?形状の著しい変更といえるか?効用の著しい変更といえるか?皆が納得できるように説明して下さいと、「クレーム返し」すると思います。

その回答をきいた上で私でしたら次のように逆襲します。
普通決議でハイルーフ化をして問題なく稼働率を上げた管理組合も実在し、「著しい変更」の解釈は管理組合により異なり、定まっていない現状で敢えてハードルを上げる目的は何ですか?ハイルーフ車が駐車できない事が中・下段の稼働率の低さの一因となっているので理事会はその打開策を提案しているわけですが、ハイルーフ化以外に稼働率を上げるアイデアがあるなら出して下さい。稼働率が上がらなければ、借りる人の無い区画のための維持管理費が垂れ流されるわけですが貴方はそれを良しとするのですか?その負担は管理組合全員で負担することになりますがそれを望まない人を説得して貰えますか?
理事会の提案が良くないと思うなら、貴方が来期の理事になり、駐車場の稼働率が上がらない問題を解決してください。あなたならきっと解決できますよ。と。

ダメもとで特別決議仕様で議案提出してみるのもありだと思いますが。案外票が集まるかもしれませんし。理事会としても「自分たちに利益になるいいことだと思って議案提出しましたが票が集まらなかったので無理でした」と言えるので。

あともう一つ付け加えると(笑)
そもそも普通決議や特別決議の違いがわからない、聞いたことないという区分所有者は結構います。わたしも総会や理事会で何回か質問されたことがあります。そういう方に少しでも考えてもらう意味でも一回ダメもとで特別決議仕様で議案提出してみるのもありだと思います。
※重ねて申し上げておきますが、私はこの件に関しては「どちらでもよい」という意見なので宜しくお願い致します。

クッシーさん、再度のご返答有難うございます。
大変参考になります。

回答がありません。