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外構照明の復旧について

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私の部屋は1階の専有庭がある部屋なのですが、その専有庭の外側が遊歩道となっており、夜間は遊歩道の照明も少ないのでとても暗いのですが、各庭の外側の植栽内に区画の結界のように照明が設置されております。昨年、この照明が故障(球切れではない)して点灯しなくなり、専有庭の外側がかなり暗くなってしまいました。
当初は管理員に修理の依頼をしていたのですが、調査中との返答のみでしたので、理事会へ投書をしたところ、埋設配線のため、原因が解らず、これ以上の調査費や復旧するにも高額な費用がかかること、遊歩道はほとんど人通りがないことを理由に、復旧は先送りされております。
照明が切れている箇所を放置すること自体がマンション資産価値の低下につながると思われること、夜間に庭の外側とはいえ、とても暗いこと、不審者等が植栽内に侵入したとしても部屋側からは見えないことへ不安を感じていることから、その後も再三、理事会へ復旧依頼をしているのですが、議題にも取り上げてもらえません。
保存行為として、私費で復旧し、管理組合に請求することも考えているのですが、皆様の意見をお聞きしたく、投稿いたします。
宜しくお願いいたします。

みんなの回答

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本来は点くべき照明が点灯しないのですから、それを管理すべき管理組合は調査し、その結果を組合員に報告する義務があります。
ただ球切れではないとのことですので、別の回答にもありましたように、原因は器具か途中の配線の故障だと思います。

ですので、アンドロイド山田さんから管理組合に対し、照明の不具合調査と対応について、文書で回答を要求しましょう。

もし器具の故障なら交換するだけですし、埋設電線の問題であれば理事会としての対応を決めて貰い、復旧するなら配線の引き換えを、もし多額の修理費用がかかるというのであれば、別の方法を考えて貰いましょう。

器具交換しても点灯しなかったということでしょうか?

保存行為として認められるか?を理事会に確認をとって進めた方が安全です。「勝手に直した」という扱いにならないように。

アンドロイド山田さんの庭先を明るくするだけならば、アウトドア用のポータブル充電式ランタンを専用庭に置いて照らすのは自由だと思います。共用部分なので個人的に照明の造作をすると規約違反になりそうですが。

マンション全体の資産価値を守る観点ならば、次期の役員に立候補し、古い照明の調査・復旧にかかる費用と、古い照明を撤去して新しい照明を設置する費用の見積もりを取って比較し、合理的な方を議案化して総会に諮り、外構照明設備の修繕/更新を進めるのが良いと思います。

P.S.
HNの重複解消にご協力ありがとうございました。

お気持ちは察しますが、区分所有法と標準管理規約から総合的に判断すると、ご希望のようにはならないと思います。どうしても、望みを繋げたいようでしたら、総会の決議にかけるように努力してみてはいかがでしょうか?

アンドロイド山田さんが、今、私費で工事をしてしまうと間違いなくアンドロイド山田さんの自己負担になってしまうと思います。
もっと理事会と話し合った方がいいのではないでしょうか。
管理組合は共用設備の保守維持をしなければならないはずです。
そのために管理費等を徴収しているのではないでしょうか。
組合員に不具合を指摘されながら放っておくのは職務を果たしていないということになると思います。
専用庭の外側の区画結界の役目だとしたら、アンドロイド山田さんの専用使用ということではないのでは。
組合全体の問題だと思います。
その調査費や工事費用の見積もりは取ったのでしょうか。
取ったうえでの判断だというのでしたら、その見積もりを見せていただいてはいかがでしょうか。
皆さんと同じように平等に管理費等を支払っているわけですから、見せてと要求できる権利はあると思います。
見積もりを取っていないというのでしたら、取るように要求することもできるのでは。
理事会への復旧依頼は書面で出しましたか?
書面で出されたものには理由を記載して回答をするものです。
工事をしないということでしたら、代わりの対策についても質問なさってはいかがでしょうか。

1.照明とその設置されている土地はいずれも共用部分だと思いますので、これを前提とし、また、アンドロイド山田さんのマンションの管理規約が区分所有法18条2項に基づきマンション標準管理規約(単棟型)(以下「規約」という)と同様な定めをしていることを前堤として論を進めます。
2.規約21条1項は共用部分の管理を管理組合が一元的に行うことを原則としている。この目的は、「各区分所有者が、保存行為として各別に共用部分に関与することによって生じうる問題を回避することにあると解される(船橋哲「区分所有法18条1項但書の「保存行為」意義」・鎌野ほか2名編・マンション法の判例解説51頁)。同書は、「一般的基準としては、①当該行為を直ちに実施しなければ、共用部分の破損をきたし、使用に重大な支障を来すかどうか(緊急性)、②当該行為によって、直ちに共用部分の維持、適切な使用状態が確保されるか(必要性)、③当該行為に係る費用が軽微で、たとえば、その行為を行う区分所有者の共用部分に関する負担の枠内に収まる程度であるか(軽微性)等の要素が挙げられるように思われる」としている。
 区分所有法18条1項但書の定める「保存行為」については、「緊急を要するか、または比較的軽度の維持行為である」「一応の目安として、月々の管理費で賄える範囲内のものがこれに該当する」と解されている(稲本洋之助・鎌野邦樹著・コンメンタールマンション区分所有法第3版[2015年]115頁)。
 上記の学説等に鑑みると、、アンドロイド山田さんの照明の復旧工事は、上記①及び③の要件を満たすとは考えがたいから、区分所有者の保存行為として復旧工事をすることは法律上は認められないと思います。
3.区分所有者は管理組合に対し、共用部分の修繕を請求する権利は原則としてはないが、例外的に、当該共用部分の修繕が行われないことにより、区分所有者がなんらかの権利が侵害されたと認められる場合には、区分所有者は管理組合に対し当該修繕をすることを求める権利があるといえよう(東京地裁平成24年3月28日判決・判例時報2157号50頁が一般論として述べている考えであるが、修繕工事の実施を請求した区分所有者の請求については、工事の実施については管理組合に裁量権があるとして、棄却した。この判決につき、犬塚ほか3名編マンション判例ハンドブック129頁に解説がある。)。アンドロイド山田さんの指摘の事実関係では貴殿の権利が侵害されたとまではいえないように思います。ご自分の専用庭等に照明装置でも設置すれば足りるように思います。
 以上「悪魔の代弁者」の言のようになりました。

途中の埋設部分の電線の断線と思われます。
その場合、調査だけでも高額になりますので、復旧には電源盤から引き換えが必要になりますが、半端なく高価な工事費になります。
ですので、一番安価な対応は照明を撤去することです。

管理会社は何と言っているのですか。
設備の管理をするのも管理会社の仕事でしょ。
こんなことを放っておくのはおかしいですよね。
管理会社が修理しなければいけませんよと強く言ってくれればいいのに。

事件が起こってからでは遅いでしょう。
アンドロイド山田さんのところの規約が標準管理規約と同じなら、保存行為として工事をするときは、ちゃんと申請して理事長の許可を求めておいた方がいいですよ。
この理事会では緊急性があると認めるかどうかわかりませんので、規定に違反して勝手に保存行為を行ったとして、アンドロイド山田さんに費用の負担を押し付けてくるかもしれません。

理事長に夜の状態を確認していただくこともいいかもしれません。
自分の部屋のことだったらどう思うのでしょうね。

1.照明とその設置されている土地はいずれも共用部分だと思いますので、これを前提とし、また、アンドロイド山田さんのマンションの管理規約が区分所有法18条2項に基づきマンション標準管理規約(単棟型)(以下「規約」という)と同様な定めをしていることを前堤として論を進めます。
2.規約21条1項は共用部分の管理を管理組合が一元的に行うことを原則としている。この目的は、「各区分所有者が、保存行為として各別に共用部分に関与することによって生じうる問題を回避することにあると解される(船橋哲「区分所有法18条1項但書の「保存行為」意義」・鎌野ほか2名編・マンション法の判例解説51頁)。同書は、「一般的基準としては、①当該行為を直ちに実施しなければ、共用部分の破損をきたし、使用に重大な支障を来すかどうか(緊急性)、②当該行為によって、直ちに共用部分の維持、適切な使用状態が確保されるか(必要性)、③当該行為に係る費用が軽微で、たとえば、その行為を行う区分所有者の共用部分に関する負担の枠内に収まる程度であるか(軽微性)等の要素が挙げられるように思われる」としている。
 区分所有法18条1項但書の定める「保存行為」については、「緊急を要するか、または比較的軽度の維持行為である」「一応の目安として、月々の管理費で賄える範囲内のものがこれに該当する」と解されている(稲本洋之助・鎌野邦樹著・コンメンタールマンション区分所有法第3版[2015年]115頁)。
 上記の学説等に鑑みると、、アンドロイド山田さんの照明の復旧工事は、上記①及び③の要件を満たすとは考えがたいから、区分所有者の保存行為として復旧工事をすることは法律上は認められないと思います。
3.区分所有者は管理組合に対し、共用部分の修繕を請求する権利は原則としてはないが、例外的に、当該共用部分の修繕が行われないことにより、区分所有者がなんらかの権利が侵害されたと認められる場合には、区分所有者は管理組合に対し当該修繕をすることを求める権利があるといえよう(東京地裁平成24年3月28日判決・判例時報2157号50頁が一般論として述べている考えであるが、修繕工事の実施を請求した区分所有者の請求については、工事の実施については管理組合に裁量権があるとして、棄却した。この判決につき、犬塚ほか3名編マンション判例ハンドブック129頁に解説がある。)。アンドロイド山田さんの指摘の事実関係では貴殿の権利が侵害されたとまではいえないように思います。ご自分の専用庭等に照明装置でも設置すれば足りるように思います。
 以上「悪魔の代弁者」の言のようになりました。

管理会社は何と言っているのですか。
設備の管理をするのも管理会社の仕事でしょ。
こんなことを放っておくのはおかしいですよね。
管理会社が修理しなければいけませんよと強く言ってくれればいいのに。

事件が起こってからでは遅いでしょう。
アンドロイド山田さんのところの規約が標準管理規約と同じなら、保存行為として工事をするときは、ちゃんと申請して理事長の許可を求めておいた方がいいですよ。
この理事会では緊急性があると認めるかどうかわかりませんので、規定に違反して勝手に保存行為を行ったとして、アンドロイド山田さんに費用の負担を押し付けてくるかもしれません。

理事長に夜の状態を確認していただくこともいいかもしれません。
自分の部屋のことだったらどう思うのでしょうね。

本来は点くべき照明が点灯しないのですから、それを管理すべき管理組合は調査し、その結果を組合員に報告する義務があります。
ただ球切れではないとのことですので、別の回答にもありましたように、原因は器具か途中の配線の故障だと思います。

ですので、アンドロイド山田さんから管理組合に対し、照明の不具合調査と対応について、文書で回答を要求しましょう。

もし器具の故障なら交換するだけですし、埋設電線の問題であれば理事会としての対応を決めて貰い、復旧するなら配線の引き換えを、もし多額の修理費用がかかるというのであれば、別の方法を考えて貰いましょう。

途中の埋設部分の電線の断線と思われます。
その場合、調査だけでも高額になりますので、復旧には電源盤から引き換えが必要になりますが、半端なく高価な工事費になります。
ですので、一番安価な対応は照明を撤去することです。

アンドロイド山田さんが、今、私費で工事をしてしまうと間違いなくアンドロイド山田さんの自己負担になってしまうと思います。
もっと理事会と話し合った方がいいのではないでしょうか。
管理組合は共用設備の保守維持をしなければならないはずです。
そのために管理費等を徴収しているのではないでしょうか。
組合員に不具合を指摘されながら放っておくのは職務を果たしていないということになると思います。
専用庭の外側の区画結界の役目だとしたら、アンドロイド山田さんの専用使用ということではないのでは。
組合全体の問題だと思います。
その調査費や工事費用の見積もりは取ったのでしょうか。
取ったうえでの判断だというのでしたら、その見積もりを見せていただいてはいかがでしょうか。
皆さんと同じように平等に管理費等を支払っているわけですから、見せてと要求できる権利はあると思います。
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マンション全体の資産価値を守る観点ならば、次期の役員に立候補し、古い照明の調査・復旧にかかる費用と、古い照明を撤去して新しい照明を設置する費用の見積もりを取って比較し、合理的な方を議案化して総会に諮り、外構照明設備の修繕/更新を進めるのが良いと思います。

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