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管理組合の代表について

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

標準管理規約の(理事長)の条項に

“管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。”

とあります。
監事が代表となるのはわかりますが、一般の理事が総会の決議もなく、また理事長という名目もなく管理組合を代表することができるのでしょうか。

みんなの回答

「総会で役員選出後理事会の互選で理事長を決めているのであればできる」と私は解釈しています。どうも理事長を理事会で解任できる判例も出たようですし。

クッシーさん ありがとうございます。
理事長の交代のことを言っているのでしたらわかるのですが、
“理事長は、代表権を有しない”、“理事長以外の理事が管理組合を代表する”
となると代表権を有しない理事長がいて、その他に理事長ではない理事が代表権を持つということのようにもとれたのです。
理事長だから組合を代表する(監事や訴訟の場合を除く)のであって、その代表権を与えられた理事は新理事長になるべきではないかと考えました。
そうするとこの文章、正確ではないような気がしたのです。
理事長以外の理事が管理組合を代表することができるのでしょうか。
私のぶつかった疑問の壁、うまく説明できませんが…

これが当てはまるかどうかはわかりませんが…
自分の専有部のリフォーム申請の承認するのにさすがに自分の名前で理事長印押すのはダメかと思って副理事長に署名してもらったことはありました。

なぁるほどぉ
ふぅむ
考えます。
再度ありがとうございます。

この条文は、理事長の利益相反行為の際に「誰が」管理組合を代表するかを定めているだけで「どのように選任するか」は、各管理組合の規約で定められている「総会決議事項」の中に「理事長と利益が相反する場合の代表の選任」が、含まれているか否かによるのではないでしょうか?
利益相反行為は外形的に判断される(実害が無くても理事長と管理組合の取引ならば基本的に該当する)ことから、理事長の自己取引で無効扱いとならないようにする便宜的な方法を定めたものと思います。

reonさんの管理組合では、規約の改正を検討中のようですので、ハッキリさせたければ規約の中の「総会決議事項」を定めた部分に当該代表の選任を含めるのも一案です。

三毛猫さん ありがとうございます。
ちょっと考えがまとまりそうになると、また混乱の渦の中に落っこちています。
「選任」の問題ではなく、理事長でない理事が管理組合を代表できるのかということに引っかかっています。
それは理事長が、区分所有法の管理者として組合を代表するということにも反するように思います。
この条文が、当該理事長を解任して、新理事長を選任するというものでしたら理解できます。
「理事長以外の理事」というと、代表権を持たない理事長が存在したまま、他の理事に代表権を持たせるとも受け取れます。
考えすぎなのでしょうか?
だいたい代表権を有しない理事長ってどういうことなのでしょう。
ということは理事長ではなくなるということなのでしょうか。
そうしたら「当該理事長以外の理事が理事長となり管理組合を代表する」とすればいいのにと思いました。

おかげで規約改正もここで止まっている状態です。
私の思考も止まりかけています。
このサイトに助けを求めましたぁ。

私が区分所有法を学んだテキストによると、理事長の利益相反取引のみピンポイントで監事や他の理事が管理組合を代表するだけで、その間も理事長は他の事について普通に理事長としての職責を続けるように書かれていたと記憶しています。(今テキストが手元にないので、記憶ですが…。)
reonさんのこの質問を読むまで、疑問にも思いませんでした。
条文からも「利益が相反する事項については」と限定的な表現を使って監事や他の理事の代表権を限定しているところから、「それ以外についてはこれまで通り理事長が代表」という意味だと思います。

先の回答にも書きましたが、売り主と買い主が同一人物の売買契約のような「自己取引」は認められませんから、このような規定が便宜的に必要なだけだと思います。

三毛猫さん
簡単に言えば担当を外れて、そのことに関する担当者を別に設けるということになるでしょうか。
その担当者は、その件に関して管理組合を代表することになるわけですね。
確かに理事長の代理権に制限を加えることはできると思いますが、たとえピンポイントとはいえ、その担当者が管理組合を代表するということについて、区分所有法との整合はどうなるのでしょう。

利益相反取引については規約で防止策もあります。
理事会において、重要な事実を開示して承認を受けなければならないとされていますから、理事長だってちゃんと承認を得ればいいことで、わざわざ別の代表を設置しなければならないとまで必要なのかと思いました。

でも、だいぶすっきりしてきて条文の意味が分かりました。
ありがとうございます。

担当は外れないけれども、その部分は出来ないという事だと思います。

テキストに利益相反の例が書かれていたのですが…マンションの敷地に隣接する土地を駐車場用に管理組合が買い取りたいが、隣接する土地の所有者が理事長というケースです。
この場合に、売主と買主が同一人物の「自己取引」となり、区分所有法的に理事長でも、売買契約は民法で定められた契約の1つですから、そちらの定めで出来ないのだと思います。出来ない場合は監事または他の理事が~という流れだと思います。

最初のご質問文ですと、選任の話をしているように読めますので、改めてこの部分だけ別の質問として投稿したら、他の方からも回答が得られて良いと思うのですが…。

何回もありがとうございます。
規約改正より、こちらのサイトのほうに力が入ってしまいました(笑)
私も疑問をまとめなおして、もう一度質問してみましょう。
ありがとうございます。

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ありがとうございました。
その言い方でしたらわかりやすいですね。
混乱が収まりました。

相反することがあって理事長を辞めても、理事には変わりなく、他のことでは理事として協力できるということにもなりますね。
その方が中途半端な立場にならなくていいかもしれません。

標準管理規約第38条の「管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。」の通りで難しい話ではありません。

理事は総会で選出されており、その理事が理事長の代わりに管理組合を代表しても何ら問題ないことは自明です。

理事長でないのに管理組合を代表できるのかということが問題なので混乱しています。
ありがとうございました。

よく考えてみると、この条文の表現がわかりづらいのだと思います。
一般理事として組合を代表することはないでしょう。
理事の役目として、不正を見つけたら、直ちに監事に報告しなければならないとされているので、組合を代表する立場ではないということになります。
監事は臨時総会を招集することができますが、一般理事にはそんなことできません。

この条文は、理事長が組合の利益と相反することがあったら、当該理事長は地位を失脚して、他の理事が、新しい理事長として組合の代表となるということではないでしょうか。

しかし、わざわざ「利益が相反する事項については、」としていますから、それ以外の事項については当該理事長も、理事長として代表権を持つということでしょうか。
とすると、その事項についてのみ代表権の停止であって、代わりにその事項については別の理事が代表するということになるのでしょうか。
代表者が2人にわかれるということ?
それは善意の第三者に対抗できるのでしょうか。

訴訟の提起の場合には、理事でなくても総会の決議で代表者を指定できるとされていますが、一般理事は総会の決議なく、理事長でもないのに代表となることができるということなのでしょうか。
理事長の解任は理事会でできるとされましたが、これは理事長の解任とも違うようにも読み取れますね。

私もますますわからなくなりました。
答えにならなくてスミマセン。

一緒に混乱させてしまいました。
こちらこそスミマセン。

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石山先生、そうなのですが。
理事は総会で承認されていても、法人格がなければ理事たちが組合を代表することはできず、管理組合を代表するために管理者として理事長を選出するでしょ。
例えば理事長が不適切なことをして、理事長として不適任だということで解任したとして、では代表はというと、また互選で理事長を選出して管理者とするわけで。
というと、理事長という肩書がなければ管理組合を代表できないのかなぁと疑問に思いました。
「利益相反取引の防止」は理事長に限らず、役員全員に対することですが、だからと言って、一般理事に管理組合を代表する権利を与えるということとは違うように思えるのです。
どうなのでしょう。
それとも法人格がなくても、それぞれの理事が管理組合を代表するのでしょうか。
そこが疑問なのです。

う~~~ん
規約改正しているときにわからなくなってしまったのです…

追記します。言葉たらずでした。
この問題は以前マンション管理士仲間で議論し前回回答の内容で考えています。
このような問題は全ての事態を想定し、YES OR NOの回答は困難であり
具体的な案件により異なりますが、規約にも明記されており、キチンと理事会決議等をふんでいれば、基本的には問題無いと考えます。
後はどのような理由で訴訟が行われるか?
個々の解釈は、最終的には裁判等で個別に判断されるものと考えます。

石山先生
もう少し質問させてください。
そうすると理事長でなくても、理事会で決議すれば管理組合を代表することができるということですか?
それは対外的に有効となるのでしょうか?
規約では、理事長は管理組合を代表するとしています。
組合の代表となるには監事は別として、「理事長」という立場が必要なのではないでしょうか。

また、この理事長は当該事項以外には代表権を持つということなのでしょうか。
この件が終了したら全面的に代表権を持つということなのでしょうか。
代表権を持たない理事長とはどういう状態のことなのでしょうか?

いっぱい質問して申し訳ございません。

皆さんの投稿を拝見していると、代表権の剥奪にまで話しがいっていますが、この規定では「管理組合と理事長との利益が相反する事項」についてのみのことと考えます。厳密に考えると色々な解釈があると思いますが、CASE BY CASEの運用が考えられるかと思います。例えば本ケースに関わらず、理事長に事故があると副理事長が・・その職務を行う(標準管理規約第39条)とあります。実際に理事長印を使用するケースも考えられます。第3者(外部)に対しては、内部事情は別として責任を持てば良く、組合内部で合意がとれていれば良いと考えます。要は処理に対して被害の発生・代表権の無効訴える人がいなければ良いのでしょうか?乱暴すぎるのでしょうか?

標準管理規約第38条の「管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。」の通りで難しい話ではありません。

理事は総会で選出されており、その理事が理事長の代わりに管理組合を代表しても何ら問題ないことは自明です。

理事長でないのに管理組合を代表できるのかということが問題なので混乱しています。
ありがとうございました。

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混乱が収まりました。

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その方が中途半端な立場にならなくていいかもしれません。

よく考えてみると、この条文の表現がわかりづらいのだと思います。
一般理事として組合を代表することはないでしょう。
理事の役目として、不正を見つけたら、直ちに監事に報告しなければならないとされているので、組合を代表する立場ではないということになります。
監事は臨時総会を招集することができますが、一般理事にはそんなことできません。

この条文は、理事長が組合の利益と相反することがあったら、当該理事長は地位を失脚して、他の理事が、新しい理事長として組合の代表となるということではないでしょうか。

しかし、わざわざ「利益が相反する事項については、」としていますから、それ以外の事項については当該理事長も、理事長として代表権を持つということでしょうか。
とすると、その事項についてのみ代表権の停止であって、代わりにその事項については別の理事が代表するということになるのでしょうか。
代表者が2人にわかれるということ?
それは善意の第三者に対抗できるのでしょうか。

訴訟の提起の場合には、理事でなくても総会の決議で代表者を指定できるとされていますが、一般理事は総会の決議なく、理事長でもないのに代表となることができるということなのでしょうか。
理事長の解任は理事会でできるとされましたが、これは理事長の解任とも違うようにも読み取れますね。

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石山先生、そうなのですが。
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というと、理事長という肩書がなければ管理組合を代表できないのかなぁと疑問に思いました。
「利益相反取引の防止」は理事長に限らず、役員全員に対することですが、だからと言って、一般理事に管理組合を代表する権利を与えるということとは違うように思えるのです。
どうなのでしょう。
それとも法人格がなくても、それぞれの理事が管理組合を代表するのでしょうか。
そこが疑問なのです。

う~~~ん
規約改正しているときにわからなくなってしまったのです…

追記します。言葉たらずでした。
この問題は以前マンション管理士仲間で議論し前回回答の内容で考えています。
このような問題は全ての事態を想定し、YES OR NOの回答は困難であり
具体的な案件により異なりますが、規約にも明記されており、キチンと理事会決議等をふんでいれば、基本的には問題無いと考えます。
後はどのような理由で訴訟が行われるか?
個々の解釈は、最終的には裁判等で個別に判断されるものと考えます。

石山先生
もう少し質問させてください。
そうすると理事長でなくても、理事会で決議すれば管理組合を代表することができるということですか?
それは対外的に有効となるのでしょうか?
規約では、理事長は管理組合を代表するとしています。
組合の代表となるには監事は別として、「理事長」という立場が必要なのではないでしょうか。

また、この理事長は当該事項以外には代表権を持つということなのでしょうか。
この件が終了したら全面的に代表権を持つということなのでしょうか。
代表権を持たない理事長とはどういう状態のことなのでしょうか?

いっぱい質問して申し訳ございません。

皆さんの投稿を拝見していると、代表権の剥奪にまで話しがいっていますが、この規定では「管理組合と理事長との利益が相反する事項」についてのみのことと考えます。厳密に考えると色々な解釈があると思いますが、CASE BY CASEの運用が考えられるかと思います。例えば本ケースに関わらず、理事長に事故があると副理事長が・・その職務を行う(標準管理規約第39条)とあります。実際に理事長印を使用するケースも考えられます。第3者(外部)に対しては、内部事情は別として責任を持てば良く、組合内部で合意がとれていれば良いと考えます。要は処理に対して被害の発生・代表権の無効訴える人がいなければ良いのでしょうか?乱暴すぎるのでしょうか?

「総会で役員選出後理事会の互選で理事長を決めているのであればできる」と私は解釈しています。どうも理事長を理事会で解任できる判例も出たようですし。

クッシーさん ありがとうございます。
理事長の交代のことを言っているのでしたらわかるのですが、
“理事長は、代表権を有しない”、“理事長以外の理事が管理組合を代表する”
となると代表権を有しない理事長がいて、その他に理事長ではない理事が代表権を持つということのようにもとれたのです。
理事長だから組合を代表する(監事や訴訟の場合を除く)のであって、その代表権を与えられた理事は新理事長になるべきではないかと考えました。
そうするとこの文章、正確ではないような気がしたのです。
理事長以外の理事が管理組合を代表することができるのでしょうか。
私のぶつかった疑問の壁、うまく説明できませんが…

これが当てはまるかどうかはわかりませんが…
自分の専有部のリフォーム申請の承認するのにさすがに自分の名前で理事長印押すのはダメかと思って副理事長に署名してもらったことはありました。

なぁるほどぉ
ふぅむ
考えます。
再度ありがとうございます。

この条文は、理事長の利益相反行為の際に「誰が」管理組合を代表するかを定めているだけで「どのように選任するか」は、各管理組合の規約で定められている「総会決議事項」の中に「理事長と利益が相反する場合の代表の選任」が、含まれているか否かによるのではないでしょうか?
利益相反行為は外形的に判断される(実害が無くても理事長と管理組合の取引ならば基本的に該当する)ことから、理事長の自己取引で無効扱いとならないようにする便宜的な方法を定めたものと思います。

reonさんの管理組合では、規約の改正を検討中のようですので、ハッキリさせたければ規約の中の「総会決議事項」を定めた部分に当該代表の選任を含めるのも一案です。

三毛猫さん ありがとうございます。
ちょっと考えがまとまりそうになると、また混乱の渦の中に落っこちています。
「選任」の問題ではなく、理事長でない理事が管理組合を代表できるのかということに引っかかっています。
それは理事長が、区分所有法の管理者として組合を代表するということにも反するように思います。
この条文が、当該理事長を解任して、新理事長を選任するというものでしたら理解できます。
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考えすぎなのでしょうか?
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ということは理事長ではなくなるということなのでしょうか。
そうしたら「当該理事長以外の理事が理事長となり管理組合を代表する」とすればいいのにと思いました。

おかげで規約改正もここで止まっている状態です。
私の思考も止まりかけています。
このサイトに助けを求めましたぁ。

私が区分所有法を学んだテキストによると、理事長の利益相反取引のみピンポイントで監事や他の理事が管理組合を代表するだけで、その間も理事長は他の事について普通に理事長としての職責を続けるように書かれていたと記憶しています。(今テキストが手元にないので、記憶ですが…。)
reonさんのこの質問を読むまで、疑問にも思いませんでした。
条文からも「利益が相反する事項については」と限定的な表現を使って監事や他の理事の代表権を限定しているところから、「それ以外についてはこれまで通り理事長が代表」という意味だと思います。

先の回答にも書きましたが、売り主と買い主が同一人物の売買契約のような「自己取引」は認められませんから、このような規定が便宜的に必要なだけだと思います。

三毛猫さん
簡単に言えば担当を外れて、そのことに関する担当者を別に設けるということになるでしょうか。
その担当者は、その件に関して管理組合を代表することになるわけですね。
確かに理事長の代理権に制限を加えることはできると思いますが、たとえピンポイントとはいえ、その担当者が管理組合を代表するということについて、区分所有法との整合はどうなるのでしょう。

利益相反取引については規約で防止策もあります。
理事会において、重要な事実を開示して承認を受けなければならないとされていますから、理事長だってちゃんと承認を得ればいいことで、わざわざ別の代表を設置しなければならないとまで必要なのかと思いました。

でも、だいぶすっきりしてきて条文の意味が分かりました。
ありがとうございます。

担当は外れないけれども、その部分は出来ないという事だと思います。

テキストに利益相反の例が書かれていたのですが…マンションの敷地に隣接する土地を駐車場用に管理組合が買い取りたいが、隣接する土地の所有者が理事長というケースです。
この場合に、売主と買主が同一人物の「自己取引」となり、区分所有法的に理事長でも、売買契約は民法で定められた契約の1つですから、そちらの定めで出来ないのだと思います。出来ない場合は監事または他の理事が~という流れだと思います。

最初のご質問文ですと、選任の話をしているように読めますので、改めてこの部分だけ別の質問として投稿したら、他の方からも回答が得られて良いと思うのですが…。

何回もありがとうございます。
規約改正より、こちらのサイトのほうに力が入ってしまいました(笑)
私も疑問をまとめなおして、もう一度質問してみましょう。
ありがとうございます。

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ありがとうございました。
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というと、理事長という肩書がなければ管理組合を代表できないのかなぁと疑問に思いました。
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どうなのでしょう。
それとも法人格がなくても、それぞれの理事が管理組合を代表するのでしょうか。
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具体的な案件により異なりますが、規約にも明記されており、キチンと理事会決議等をふんでいれば、基本的には問題無いと考えます。
後はどのような理由で訴訟が行われるか?
個々の解釈は、最終的には裁判等で個別に判断されるものと考えます。

石山先生
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そうすると理事長でなくても、理事会で決議すれば管理組合を代表することができるということですか?
それは対外的に有効となるのでしょうか?
規約では、理事長は管理組合を代表するとしています。
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また、この理事長は当該事項以外には代表権を持つということなのでしょうか。
この件が終了したら全面的に代表権を持つということなのでしょうか。
代表権を持たない理事長とはどういう状態のことなのでしょうか?

いっぱい質問して申し訳ございません。

皆さんの投稿を拝見していると、代表権の剥奪にまで話しがいっていますが、この規定では「管理組合と理事長との利益が相反する事項」についてのみのことと考えます。厳密に考えると色々な解釈があると思いますが、CASE BY CASEの運用が考えられるかと思います。例えば本ケースに関わらず、理事長に事故があると副理事長が・・その職務を行う(標準管理規約第39条)とあります。実際に理事長印を使用するケースも考えられます。第3者(外部)に対しては、内部事情は別として責任を持てば良く、組合内部で合意がとれていれば良いと考えます。要は処理に対して被害の発生・代表権の無効訴える人がいなければ良いのでしょうか?乱暴すぎるのでしょうか?