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大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております。

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

築14年目のマンションで大規模修繕工事を実施中ですが、ある住民より厳しいクレームが来ており理事会として対応に苦慮しております。
具体的なクレームの内容は以下の2つクレームがあり、管理組合としては直ぐに回答しております。
(1)玄関ポーチの一部レンガに傷がありレンガ2枚を交換しましたが、色が違うのでレンガ全数の交換を要求されています。
→事前に工事業者より全く同色のレンガは無いので、極力似たレンガという事で3種類のレンガを試作し理事会メンバーの判断でほぼ同色のレンガを選定しているので業者の全数交換は全数交換は拒否。
(2)玄関ポーチの工事の際に工事業者によりドアーが傷つけられたので業者が修理したが、よく見ると補修されたが傷の跡が分かる事から、住民自身で新品と交換するのでその費用は全額管理組合で負担して欲しい。
→玄関ドアーは共用部で管理組合ものですので、住民によるドアーの交換は承認出来ない。

上記の様な住民の要求に対し回答し、その後理事会として住民とも会い話し合いましたが、話し合いが決裂したところ、住民の代理人である弁護士名で、管理組合の代表者である理事長を提訴するとの文書を受領しました。
理事長は裁判の被告にはなりたく無いので、住民側の要求を飲み、レンガの全数交換とドアーの新品交換したいと提案しましたが、一部の理事が強硬に反対しており、理事会として対応に苦慮しております。
私自身は管理組合としては大した金額では無いので理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事のクレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作るとの意見も分かります。

この様な場合は、理事会としてどの様に対応すればよいのでしょう?
ご意見を宜しくお願い致します。

みんなの回答

1.クレームの区分所有者(以下「X」と表示)の弁護士が、玄関ポーチ及び玄関ドア(以下「本件玄関ポーチ・ドア」という。)にXが専用使用権を有するとの主張について:
(ア)「専用使用権とは建物の共用部分または敷地を特定の区分所有者または第三者が排他的に使用する権利である(建物の共用部分では屋上、ベランダ、バルコニー、敷地では駐車場、庭に設定されることが多い)。専用使用権は、その性質上排他的権利であるが物権ではなく債権的権利であり、建物の共用部分または敷地の所有者と特定の区分所有者または特定の第三者との合意によって設定される.専用使用権の設定方法、その内容、対価、存続期間、譲渡性、解約条件等については区分所有者の規約(または規約としての効力を有する規則等)によって定めることが多い」(稲本・鎌野著・コンメンタールマンション区分所有法第3版[2015年]86頁)。 KUMIさんのマンションの管理規約がマンション標準管理規約(単棟型)(平成28年3月改訂版)(以下「規約」という。)と同様な規定をおいているとの前提で論を進めると、規約14条1項は「区分所有者は、別表第4に揭げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス・・について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。」とし、別表第4は「各住戸に付属する玄関扉、窓枠、窓ガラス」について専用使用権を有する者を当該専有部分の区分所有者としている。
(イ) 本件玄関ポーチ・ドアがマンションの住民全部が出入りする玄関のものであれば、Xは専用使用権を有するとはいえない。Xの弁護士はXの区分所有住戸の玄関と勘違いしているのではないかを確認する要があります。
(ウ) Xが本件玄関ポーチ・ドアに専用使用権を有するとしても、その権利は上記のとおり使用権に過ぎず、物そのものである本件玄関ポーチ・ドアについての権利・物権ではないから、Xが勝手に管理組合(総会又は理事会)の承認なく、物理的変更をする権利はないと思われる.専有部部の修繕等について規約17条と対比しても照らしても明らかといえよう。
(エ) 下記の2.以下は、本件玄関ポーチ・ドアがXの専用使用権の対象でないことを前提とするものである。
2.大規模修繕工事は集会の決議に基づくものと思いますが、その集会で玄関ポーチのレンガ全部の交換が決議されたことはなく、理事会の判断で2枚の色違いレンガで交換したとの事実経過の理解のもとで論を進めます。
 東京地裁平成24年3月28日判決・判例時報2157号50頁は、修繕工事に関する理事の裁量権を認めています。理事会は、集会決議により、大規模工事を執行することになるが、すべてにおて執行が義務付けられるものではなく、執行する権限が付与されたものというべきであるとし、理事会が工事を執行するに当たっては一定の裁量が認められる、としています(この判決については賛成する学説として升田純・新版マンション判例170の263-5頁、犬塚浩ほか3名編マンション判例ハンドブック129-133頁)。2枚の色違いレンガで交換との理事会の判断は裁量権を逸脱したものとはいえないと思います。かえって全部交換すれば、無駄な出捐として管理組合に損害を加えたとして責任が問題視されるかも知れません。
3.問題の玄関ドアを交換するかどうかも、ご説明の損傷状況からすると、共用部分の管理責任を負う理事会又は管理組合の裁量の範囲内のことと思います。ドアの交換も無駄な出捐となるのではないでしょうか。
 個々の区分所有者は管理組合に対し共用部分の取替を請求する権利は、区分所有法でも、標準管理規約(KUMIさんのマンションの管理規約は知りませんが)でも認められていないから、Xが共用部分である玄関ドアを「新品と交換する」ことは、自らの力で権利を実現するいわゆる自力救済に該当しない(加藤雅信・事務管理・不当利得・不法行為331頁)、また、共用部分の管理権限を有する管理組合が交換に反対の意思をXに表明していることを考えると、Xのドアの交換は不法行為となることは明らかです。交換工事を始めたなら、管理組合が裁判所に差止めの仮処分を申請して差止めることは可能です。
 区分所有者が新品と交換するのを管理組合が黙認している間に、交換が終了してしまった場合、当該区分所有者は管理組合に対し、不当利得返還請求をしてくる可能性があるでしょう。管理組合がどのくらいの利得を得たことになるか(新たなドアの価格および設置費用が管理組合・全区分所有者の利得額とはならないと思う)によって、返還額が定まることになりますが、その額の算定は諸事情を考慮したうえでのことだから、現時点では難しい。
4.理事長が訴訟をおそれているようですが、理事長になんらかの責任が生じたとしても責任追及のための訴訟を提起できる資格(原告適格)は個々の区分所有者には認められていません。区分所有者全員が原告となる必要があるとされています(神戸地方裁判所平成7年10月4日判決・判例時報1569号89頁.升田前掲241-2頁)。
5.弁護士が理事長を被告として訴訟を提起すると言っているとのことですが、責任を負うような結果にはならないと思います。Xと弁護士とよく話し合ったらよいと思いますし、話がまとまらなかった場合には、裁判所に調停の申立をすることなども一案でしょう。

jsmendyさん、ご返答有難うございます。
大変緻密な法律的説明して頂き大変参考になりました。

ただ私の説明が悪いために一部事実認識が違うところがあります。
それは本件玄関ポーチ・ドアは住民全員が出入りするものでは無く、区分所有者住戸ものであります事から、相手弁護士は専用使用権ありと主張している事です。

も上の様な事実認定でも結論は変わらないのでしょうか?

1.本件玄関ポーチはマンションの廊下部分で共用部分と考えられるので(この点はこれでよいでしょうか)、本件玄関ポーチについては前回の回答に付加・訂正する必要はないと思います。
2.本件玄関ドア・玄関扉については若干補足をする必要であると思います。
 「玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。」(マンション標準管理規約(単棟型)17条2項1号)と規定されています(KUMIさんのマンションの管理規約も同じと思います。)。この規定から各戸の玄関扉は共用部分で区分所有者全員の共有ということであり(Xに対する管理組合の回答は正しい。)、だからこそ各戸の区分所有者がその区分所有住戸の玄関扉に専用使用権が認められているのです。
 私が付加する必要ありと考える点は、規約21条が、各戸に付属する玄関扉の「保存行為(区分所有法18条1項ただし書の「保存行為」をいう。)のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。」と定めていることです。区分所有法18条1項ただし書の「保存行為」について、稲本・鎌野著・コンメンタールマンション区分所有法114-5頁は、「保存行為とは共用部分を維持する行為(共用部分の滅失、・毀損を防止して現状の維持を図る行為)であるが、18条1項ただし書でいう保存行為は、集会の決議を要せずに各区分所有者が単独でなし得る行為であることから、そのうち、緊急を要するか,または比較的軽度の維持行為であると解されている」と説いています。
 以上のとおり、Xの住戸の玄関扉の取替は保存行為とはいえないから、Xが自分で行うべき責任はなく、また、勝手に行うことなどはできないと考えます。
3.他に前回の回答に付加・訂正する必要を認めません。

管理会社は何をしているのでしょうか?
管理会社から助言はないのですか?
規約はどうなっているのでしょう。
弁護士には弁護士で対応した方が良いと思います。
こんなことが続くと雰囲気は悪いし、関係は悪化するし、疲弊してしまいますよね。
お住まいの地域に「マンション管理相談」はありませんか?
自治体が無料で開催しているマンション管理相談やマンション管理弁護士相談、弁護士相談を利用してみるのも手だと思います。
まだ、大規模修繕工事中とのことなので、今後、どんな不具合が発生するか分かりませんし
その方の修繕費を管理組合が負担したことで、別の組合員さんから疑問が呈されることも考えられますので
組合員の承諾無く、要求を鵜呑みするのは危険だと思います。
その方も組合員で大規模修繕工事の発注主なんですけどね。

さぶろうさん、ご返答有難うございます。
管理会社は理事会の対応で問題無いのではと言いますが、全く頼りにならない管理会社です。

当方は法律には詳しくありませんが、両方とも専用使用権のある共用部でありますことから、代理人の弁護士は『原告的確』と判断し提訴することは可能と考え、文書を出したものと思われます。

ただ提訴することは可能ですが、住民の方が勝訴出来る可能性は低いと思われますので、裁判になってもよいのではと思います。

住民の我儘をそのまま受け入れていたら、公平性の観点から大きな問題だと思います。

asaka50さん、ご返答有難うございます。
毅然とした態度で臨むべきだとは思いますが、理事長の負担が大きくなるので、強く主張出来ません。

(2)は業者の責任なので管理組合は関係ないのでは?

クッシーさん、ご返答有難うございます。
共用部との判断で、管理組合から部分補修で指示した経緯があるので、住民の矛先が管理組合に向いてしまいました。

住民さんに相談なく補修の指示を出したということですか?

両方とも共用部分のことですので、この方が提訴することはできないのではないですか。
代理人の弁護士はどのような理由で提訴すると言ってきたのですか。
私だったら受けて立っちゃいますが。
理事長が被告になりたくないというのでしたら、理事会で理事長を変えてしまえばいいではないですか。
強硬派の中から選んではどうでしょう。

こんなわがまま通していたら、他の方に不公平になってしまうのではないでしょうか。
ドアって結構高いですよ。
その分を弁護士費用に使った方が納得できるかも。

海さん、ご返答有難うございます。
代理人からは専用使用権のある部分なので提訴できるとの見解です。

専用使用権があると言っても、このクレーマーさんの要求は、組合が行わなければならない「管理」以上、必要以上の単なるわがままではないでしょうか。
組合として、常識的に考えられる程度の管理は遂行できていると思われますが。
弁護士さんの無料相談などありますから、弁護士には弁護士で対抗して見られたらいかがですか。

クレーマー住民の要求を飲むことはあり得ないと思います。
クレーマーの代理人弁護士からの文書などにビビらないで、理事会も管理組合の費用で弁護士を頼み、弁護士同士で話し合わせ、決裂した場合は裁判で決着させれば良いだけの話だと思います。

竜巻さん、ご返答有難うございます。
毅然とした態度で臨むべきだとは思いますが、理事長の負担が大きくなるので、強く主張出来ません。

1.クレームの区分所有者(以下「X」と表示)の弁護士が、玄関ポーチ及び玄関ドア(以下「本件玄関ポーチ・ドア」という。)にXが専用使用権を有するとの主張について:
(ア)「専用使用権とは建物の共用部分または敷地を特定の区分所有者または第三者が排他的に使用する権利である(建物の共用部分では屋上、ベランダ、バルコニー、敷地では駐車場、庭に設定されることが多い)。専用使用権は、その性質上排他的権利であるが物権ではなく債権的権利であり、建物の共用部分または敷地の所有者と特定の区分所有者または特定の第三者との合意によって設定される.専用使用権の設定方法、その内容、対価、存続期間、譲渡性、解約条件等については区分所有者の規約(または規約としての効力を有する規則等)によって定めることが多い」(稲本・鎌野著・コンメンタールマンション区分所有法第3版[2015年]86頁)。 KUMIさんのマンションの管理規約がマンション標準管理規約(単棟型)(平成28年3月改訂版)(以下「規約」という。)と同様な規定をおいているとの前提で論を進めると、規約14条1項は「区分所有者は、別表第4に揭げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス・・について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。」とし、別表第4は「各住戸に付属する玄関扉、窓枠、窓ガラス」について専用使用権を有する者を当該専有部分の区分所有者としている。
(イ) 本件玄関ポーチ・ドアがマンションの住民全部が出入りする玄関のものであれば、Xは専用使用権を有するとはいえない。Xの弁護士はXの区分所有住戸の玄関と勘違いしているのではないかを確認する要があります。
(ウ) Xが本件玄関ポーチ・ドアに専用使用権を有するとしても、その権利は上記のとおり使用権に過ぎず、物そのものである本件玄関ポーチ・ドアについての権利・物権ではないから、Xが勝手に管理組合(総会又は理事会)の承認なく、物理的変更をする権利はないと思われる.専有部部の修繕等について規約17条と対比しても照らしても明らかといえよう。
(エ) 下記の2.以下は、本件玄関ポーチ・ドアがXの専用使用権の対象でないことを前提とするものである。
2.大規模修繕工事は集会の決議に基づくものと思いますが、その集会で玄関ポーチのレンガ全部の交換が決議されたことはなく、理事会の判断で2枚の色違いレンガで交換したとの事実経過の理解のもとで論を進めます。
 東京地裁平成24年3月28日判決・判例時報2157号50頁は、修繕工事に関する理事の裁量権を認めています。理事会は、集会決議により、大規模工事を執行することになるが、すべてにおて執行が義務付けられるものではなく、執行する権限が付与されたものというべきであるとし、理事会が工事を執行するに当たっては一定の裁量が認められる、としています(この判決については賛成する学説として升田純・新版マンション判例170の263-5頁、犬塚浩ほか3名編マンション判例ハンドブック129-133頁)。2枚の色違いレンガで交換との理事会の判断は裁量権を逸脱したものとはいえないと思います。かえって全部交換すれば、無駄な出捐として管理組合に損害を加えたとして責任が問題視されるかも知れません。
3.問題の玄関ドアを交換するかどうかも、ご説明の損傷状況からすると、共用部分の管理責任を負う理事会又は管理組合の裁量の範囲内のことと思います。ドアの交換も無駄な出捐となるのではないでしょうか。
 個々の区分所有者は管理組合に対し共用部分の取替を請求する権利は、区分所有法でも、標準管理規約(KUMIさんのマンションの管理規約は知りませんが)でも認められていないから、Xが共用部分である玄関ドアを「新品と交換する」ことは、自らの力で権利を実現するいわゆる自力救済に該当しない(加藤雅信・事務管理・不当利得・不法行為331頁)、また、共用部分の管理権限を有する管理組合が交換に反対の意思をXに表明していることを考えると、Xのドアの交換は不法行為となることは明らかです。交換工事を始めたなら、管理組合が裁判所に差止めの仮処分を申請して差止めることは可能です。
 区分所有者が新品と交換するのを管理組合が黙認している間に、交換が終了してしまった場合、当該区分所有者は管理組合に対し、不当利得返還請求をしてくる可能性があるでしょう。管理組合がどのくらいの利得を得たことになるか(新たなドアの価格および設置費用が管理組合・全区分所有者の利得額とはならないと思う)によって、返還額が定まることになりますが、その額の算定は諸事情を考慮したうえでのことだから、現時点では難しい。
4.理事長が訴訟をおそれているようですが、理事長になんらかの責任が生じたとしても責任追及のための訴訟を提起できる資格(原告適格)は個々の区分所有者には認められていません。区分所有者全員が原告となる必要があるとされています(神戸地方裁判所平成7年10月4日判決・判例時報1569号89頁.升田前掲241-2頁)。
5.弁護士が理事長を被告として訴訟を提起すると言っているとのことですが、責任を負うような結果にはならないと思います。Xと弁護士とよく話し合ったらよいと思いますし、話がまとまらなかった場合には、裁判所に調停の申立をすることなども一案でしょう。

jsmendyさん、ご返答有難うございます。
大変緻密な法律的説明して頂き大変参考になりました。

ただ私の説明が悪いために一部事実認識が違うところがあります。
それは本件玄関ポーチ・ドアは住民全員が出入りするものでは無く、区分所有者住戸ものであります事から、相手弁護士は専用使用権ありと主張している事です。

も上の様な事実認定でも結論は変わらないのでしょうか?

1.本件玄関ポーチはマンションの廊下部分で共用部分と考えられるので(この点はこれでよいでしょうか)、本件玄関ポーチについては前回の回答に付加・訂正する必要はないと思います。
2.本件玄関ドア・玄関扉については若干補足をする必要であると思います。
 「玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。」(マンション標準管理規約(単棟型)17条2項1号)と規定されています(KUMIさんのマンションの管理規約も同じと思います。)。この規定から各戸の玄関扉は共用部分で区分所有者全員の共有ということであり(Xに対する管理組合の回答は正しい。)、だからこそ各戸の区分所有者がその区分所有住戸の玄関扉に専用使用権が認められているのです。
 私が付加する必要ありと考える点は、規約21条が、各戸に付属する玄関扉の「保存行為(区分所有法18条1項ただし書の「保存行為」をいう。)のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。」と定めていることです。区分所有法18条1項ただし書の「保存行為」について、稲本・鎌野著・コンメンタールマンション区分所有法114-5頁は、「保存行為とは共用部分を維持する行為(共用部分の滅失、・毀損を防止して現状の維持を図る行為)であるが、18条1項ただし書でいう保存行為は、集会の決議を要せずに各区分所有者が単独でなし得る行為であることから、そのうち、緊急を要するか,または比較的軽度の維持行為であると解されている」と説いています。
 以上のとおり、Xの住戸の玄関扉の取替は保存行為とはいえないから、Xが自分で行うべき責任はなく、また、勝手に行うことなどはできないと考えます。
3.他に前回の回答に付加・訂正する必要を認めません。

両方とも共用部分のことですので、この方が提訴することはできないのではないですか。
代理人の弁護士はどのような理由で提訴すると言ってきたのですか。
私だったら受けて立っちゃいますが。
理事長が被告になりたくないというのでしたら、理事会で理事長を変えてしまえばいいではないですか。
強硬派の中から選んではどうでしょう。

こんなわがまま通していたら、他の方に不公平になってしまうのではないでしょうか。
ドアって結構高いですよ。
その分を弁護士費用に使った方が納得できるかも。

海さん、ご返答有難うございます。
代理人からは専用使用権のある部分なので提訴できるとの見解です。

専用使用権があると言っても、このクレーマーさんの要求は、組合が行わなければならない「管理」以上、必要以上の単なるわがままではないでしょうか。
組合として、常識的に考えられる程度の管理は遂行できていると思われますが。
弁護士さんの無料相談などありますから、弁護士には弁護士で対抗して見られたらいかがですか。

クレーマー住民の要求を飲むことはあり得ないと思います。
クレーマーの代理人弁護士からの文書などにビビらないで、理事会も管理組合の費用で弁護士を頼み、弁護士同士で話し合わせ、決裂した場合は裁判で決着させれば良いだけの話だと思います。

竜巻さん、ご返答有難うございます。
毅然とした態度で臨むべきだとは思いますが、理事長の負担が大きくなるので、強く主張出来ません。

当方は法律には詳しくありませんが、両方とも専用使用権のある共用部でありますことから、代理人の弁護士は『原告的確』と判断し提訴することは可能と考え、文書を出したものと思われます。

ただ提訴することは可能ですが、住民の方が勝訴出来る可能性は低いと思われますので、裁判になってもよいのではと思います。

住民の我儘をそのまま受け入れていたら、公平性の観点から大きな問題だと思います。

asaka50さん、ご返答有難うございます。
毅然とした態度で臨むべきだとは思いますが、理事長の負担が大きくなるので、強く主張出来ません。

管理会社は何をしているのでしょうか?
管理会社から助言はないのですか?
規約はどうなっているのでしょう。
弁護士には弁護士で対応した方が良いと思います。
こんなことが続くと雰囲気は悪いし、関係は悪化するし、疲弊してしまいますよね。
お住まいの地域に「マンション管理相談」はありませんか?
自治体が無料で開催しているマンション管理相談やマンション管理弁護士相談、弁護士相談を利用してみるのも手だと思います。
まだ、大規模修繕工事中とのことなので、今後、どんな不具合が発生するか分かりませんし
その方の修繕費を管理組合が負担したことで、別の組合員さんから疑問が呈されることも考えられますので
組合員の承諾無く、要求を鵜呑みするのは危険だと思います。
その方も組合員で大規模修繕工事の発注主なんですけどね。

さぶろうさん、ご返答有難うございます。
管理会社は理事会の対応で問題無いのではと言いますが、全く頼りにならない管理会社です。

(2)は業者の責任なので管理組合は関係ないのでは?

クッシーさん、ご返答有難うございます。
共用部との判断で、管理組合から部分補修で指示した経緯があるので、住民の矛先が管理組合に向いてしまいました。

住民さんに相談なく補修の指示を出したということですか?

回答がありません。