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駐車場のアスファルトをインターロッキングに変更するのは特別決議では?

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

築14年 約350戸のマンションです
管理規約は昔の規約のままで、特別決議事項には「敷地および共有部分の変更(改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く。)と書かれています。

総会で「駐車場事業計画(案)」として、駐車場のアスファルト舗装をより高級感のあるインターロッキング舗装に変更する事を普通決議で提案されてしまいました。
敷地内共有部分をアスファルトから全く仕様の違うインターロッキングブロックに変更し工事費用が3千万円と高額でありかつ修繕積立金が不足していることから、特別決議であるのではとの質問に対し納得いく説明が無いまま、普通決議で僅差で可決されました。

総会後に、組合員が管理会社に確認したところ、インターロッキングへの変更は現状の管理規約では特別決議との認識を理事会に伝えたが、理事会より最新の区分所有法で普通決議と判断したとのことでした。

教えていただきたいことは次の2点です
①当マンションの管理規約からすると、この決議は特別決議の案件だと思いますが、最新の区分所有法では普通決議となるのでしょうか?
②仮に区分所有法で普通決議と判断されるとしても、3千万円の金額から当マンションの管理規約では特別決議と判断出来ることから総会での普通決議は無効と思われますが、今後組合員としてはどの様に対応すれば良いのでしょうか?

みんなの回答

1.(1)理事会のいう最新の区分所有法というのは、同法17条1項についての2002(平成14)年改正法(以下「2002年改正法」という。)のことと思われる。それ以前は、同1項の括弧書きの部分(学説上「軽微変更」といわれている部分で,過半数決議)が「改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないもの」と規定されていたのを、2002年改正法は「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く」と改正した(これが現規定である)。この改正の目的は、「大規模修繕等について一般に多額の費用を要することからこれまでは軽微変更とはされていなかった点を立法上改めることとし、軽微変更から費用面の要件を取り除くことによって、大規模修繕等を法律上は軽微変更に含ませることとした
(稲本・鎌野・コンメンタールマンション区分所有法第3版[2015年]101-108頁)。
(2) 「駐車場のアスファルト舗装をより高級感のあるインターロッキングへの変更」(以下「本件工事」という。)が「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」か軽微変更かについて;その判断基準は、変更を加える箇所および範囲、変更の態様および規模等を勘案して判断されるとしている(立法担当者の説、同書109頁)。
 本件工事は同じ場所・範囲であり、使用態様および規模も異ならない等を考慮すると、軽微変更の範疇といえると思われます。
(3) 以上のとおり、区分所有法の解釈としては、本件工事について軽微変更に当たるとして、過半数決議で可とした理事会の判断は正しいと思います。
2.asaka50さんのマンション管理規約の軽微変更についての規定は、2002年改正法前の区分所有法にしたがった標準管理規約の規定を採用したものと思われます。この古い規定と2002年改正法の関係が問題となります。この点について、立法担当者は、管理規約が古い規定のままである場合でも、改正法施行後は普通決議で大規模修繕を実施できるとしている(稲本・鎌野前掲103-4頁)。これに対し、同書は反対し、多額の費用を要する大規模修繕工事について特別決議と同工事を普通決議でできるようにする規約の改正を同時にすることを提案している(同書104頁)。
 最終的には、裁判所の判断するところとなる。
2.本件工事費用3000万円については修繕積立金が不足しているとのことですが、理事会は管理規約61条2項に基づき請求することにしているのであろう。
3.本件決議を争う方法としては、管理組合を被告として、上記の稲本・鎌野説に基づき、本件決議は特別決議事項であるところ、普通決議で成立したとして扱ったことは手続上の瑕疵があるとして、決議無効確認訴訟を提起することが考えられる。区分所有者は一人でも総会の決議無効確認訴訟を提起する資格(原告適格)はある(東京地裁昭和62年4月10日判決・判例時報1266号49頁,この判決の評釈に鎌野ほか2名編マンション法の判例解説104-5頁がある)。

jsmendyさん、適切な回答をありがとうございます。
区分所有法17条1項「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」の「著しい」についての具体的な判断基準が記されている「改修によるマンションの再生手法に関する マニュアル」でも不明確です。
国土交通省に於かれましては「特別決議」か否かのより具体的な判断基準を示して貰えればと考えています。

仮に現状のアスファルトを経年劣化で修繕するとした場合、アスファルト舗装とインターロッキングはどちらが安いのですか?

アスファルト舗装なら半額以下の1千万円程度との事です。

ではインターロッキングへの変更はどういう理由なのでしょうか?

なんのために「アスファルト」から「インターロッキング」に変更するのですか?
asaka50さんの文面では、どう考えても「保存行為」ではないように思いますが。
工事業者も総会議案に含まれていますか?
管理会社の言う通り、特別決議だと思います。
監事さんに相談してみてはいかがですか?

さぶろうさんが言われる通り特別決議で決するのがよいのかも知れません。
ただ区分所有法17条1項「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」の「著しい」についての具体的な判断基準が記されている「改修によるマンションの再生手法に関する マニュアル」でも不明確です。
国土交通省に於かれましては「特別決議」か否かのより具体的な判断基準を示して貰えればと考えています。

例えば、マンションのロビーに絵画を飾ろうとするとき
人物画にするのか、風景画にするのかくらいは組合員に聞いておいた方がよいそうです。
アスファルトからインターロッキングにするということは、素材だけでなく、見た目も大きく変わると思います。
管理会社の言う「変更」だと思います。
例えば、アスファルトにするとしても
補修なのかオーバーレイなのか、更新なのか、なぜそうなのかくらいの説明は必要だと思います。

区分所有法では、共用部分の変更に関しては、特別決議で決することはを原則とするなど何処にも規定されておりません。
「原則は特別決議」と言うのは不勉強な管理会社のフロントが言う常套句ですので信用してはいけません。

むしろ通常は普通決議で決するもので、特別決議を必要とする議案は、区分所有法により次の8種類に限定されております。
1.管理規約の設定・変更・廃止(同法第31条)
2.管理組合法人の成立(同法第47条)
3.共用部分等の著しい変更(同法第17条・第21条)
4.大規模滅失における建物の復旧(同法第61条第5項)
5.建物の建替え(同法第62条)
6.専有部分の使用禁止の請求(同法第58条)
7.区分所有権の競売の請求(同法第59条)
8.占有者に対する引渡し請求(同法第60条)
今回の事案は上記1.〜8.に該当しない事は明白ですので、間違いなく普通決議です。

それと現規約に記述されていると言う「著しく多額の費用」というのは2004年以前の原始区分所有法の文言で、これを理由に大規模修繕が進まない事例が多発したことから国交省が特別決議の要件から外した経緯があります。
マンションの規約より法令が優先することは明白ですので、原始区分所有法で特別決議を定義している管理規約よりは、現区分所有法が優先されます。

竜巻さんが言われる通り普通決議で決することが一般的だと思います。
区分所有法17条1項「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」の「著しい」についての具体的な判断基準が記されている「改修によるマンションの再生手法に関する マニュアル」でも不明確です。
国土交通省に於かれましては「特別決議」か否かのより具体的な判断基準を示して貰えればと考えています。

区分所有法では、共用部分の変更に関しては、特別決議で決することを原則としています。(標準管理規約コメント第47条関係より)
形状や効用の著しい変化を伴わないものは、普通決議としていますが、普通決議でなければならないとしているわけではありません。
普通決議としたのは、機動的な実施を可能とするためであって、原則は特別決議なのですから。(それ故、「その形状または効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第25条第2項の基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く」としているのです。)
まして、現行の規約が「改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く」となっているのでしたら、それに従うべきだと思います。
普通決議でいいとされている事項であっても、慎重を期して特別決議で決するほうがいいこともあります。
規約でもそのように規定されているのでしたら、特別決議でなければいけないということではありませんが、特別決議にすべきだったでしょう。
それが嫌なら、規約の改正をしてから決議すべきだったのではないでしょうか。
「著しく多額の費用」というのが抽象過ぎて、要件からは外されたのですが、実際に管理組合にとって多額の負担なのでしたら、慎重を期して特別決議にしたほうが問題にはならなかったと思います。
規約の特別決議とされているものに“その他総会において本項の方法により決議することとした事項”が入っていると思います。
普通決議でいいものでも、慎重にしたほうがいいものは特別決議で決することができます。

普通決議で僅差で可決されたとなると、今後も問題が尾を引くようなことになりそうですね。

普通決議が無効かどうかはわかりませんが、どうしても納得がいかない方々がいるのでしたら、5分の1の組合員、議決権を集めて、その方たちで総会のやり直しを請求してみてはいかがでしょうか。
また、早急にやらずに資金がたまってからやるということもできるのではないでしょうか。

大きなマンションのようですが3千万はでかいですよね。
緊急性がないと思うのですが、もっと資金を貯めてからやることだってできるのではないかと思います。

未夕さんが言われる通り特別決議で決することを原則としていると思います。
区分所有法17条1項「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」の「著しい」についての具体的な判断基準が記されている「改修によるマンションの再生手法に関する マニュアル」でも不明確です。
国土交通省に於かれましては「特別決議」か否かのより具体的な判断基準を示して貰えればと考えています。

1.(1)理事会のいう最新の区分所有法というのは、同法17条1項についての2002(平成14)年改正法(以下「2002年改正法」という。)のことと思われる。それ以前は、同1項の括弧書きの部分(学説上「軽微変更」といわれている部分で,過半数決議)が「改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないもの」と規定されていたのを、2002年改正法は「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く」と改正した(これが現規定である)。この改正の目的は、「大規模修繕等について一般に多額の費用を要することからこれまでは軽微変更とはされていなかった点を立法上改めることとし、軽微変更から費用面の要件を取り除くことによって、大規模修繕等を法律上は軽微変更に含ませることとした
(稲本・鎌野・コンメンタールマンション区分所有法第3版[2015年]101-108頁)。
(2) 「駐車場のアスファルト舗装をより高級感のあるインターロッキングへの変更」(以下「本件工事」という。)が「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」か軽微変更かについて;その判断基準は、変更を加える箇所および範囲、変更の態様および規模等を勘案して判断されるとしている(立法担当者の説、同書109頁)。
 本件工事は同じ場所・範囲であり、使用態様および規模も異ならない等を考慮すると、軽微変更の範疇といえると思われます。
(3) 以上のとおり、区分所有法の解釈としては、本件工事について軽微変更に当たるとして、過半数決議で可とした理事会の判断は正しいと思います。
2.asaka50さんのマンション管理規約の軽微変更についての規定は、2002年改正法前の区分所有法にしたがった標準管理規約の規定を採用したものと思われます。この古い規定と2002年改正法の関係が問題となります。この点について、立法担当者は、管理規約が古い規定のままである場合でも、改正法施行後は普通決議で大規模修繕を実施できるとしている(稲本・鎌野前掲103-4頁)。これに対し、同書は反対し、多額の費用を要する大規模修繕工事について特別決議と同工事を普通決議でできるようにする規約の改正を同時にすることを提案している(同書104頁)。
 最終的には、裁判所の判断するところとなる。
2.本件工事費用3000万円については修繕積立金が不足しているとのことですが、理事会は管理規約61条2項に基づき請求することにしているのであろう。
3.本件決議を争う方法としては、管理組合を被告として、上記の稲本・鎌野説に基づき、本件決議は特別決議事項であるところ、普通決議で成立したとして扱ったことは手続上の瑕疵があるとして、決議無効確認訴訟を提起することが考えられる。区分所有者は一人でも総会の決議無効確認訴訟を提起する資格(原告適格)はある(東京地裁昭和62年4月10日判決・判例時報1266号49頁,この判決の評釈に鎌野ほか2名編マンション法の判例解説104-5頁がある)。

jsmendyさん、適切な回答をありがとうございます。
区分所有法17条1項「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」の「著しい」についての具体的な判断基準が記されている「改修によるマンションの再生手法に関する マニュアル」でも不明確です。
国土交通省に於かれましては「特別決議」か否かのより具体的な判断基準を示して貰えればと考えています。

区分所有法では、共用部分の変更に関しては、特別決議で決することはを原則とするなど何処にも規定されておりません。
「原則は特別決議」と言うのは不勉強な管理会社のフロントが言う常套句ですので信用してはいけません。

むしろ通常は普通決議で決するもので、特別決議を必要とする議案は、区分所有法により次の8種類に限定されております。
1.管理規約の設定・変更・廃止(同法第31条)
2.管理組合法人の成立(同法第47条)
3.共用部分等の著しい変更(同法第17条・第21条)
4.大規模滅失における建物の復旧(同法第61条第5項)
5.建物の建替え(同法第62条)
6.専有部分の使用禁止の請求(同法第58条)
7.区分所有権の競売の請求(同法第59条)
8.占有者に対する引渡し請求(同法第60条)
今回の事案は上記1.〜8.に該当しない事は明白ですので、間違いなく普通決議です。

それと現規約に記述されていると言う「著しく多額の費用」というのは2004年以前の原始区分所有法の文言で、これを理由に大規模修繕が進まない事例が多発したことから国交省が特別決議の要件から外した経緯があります。
マンションの規約より法令が優先することは明白ですので、原始区分所有法で特別決議を定義している管理規約よりは、現区分所有法が優先されます。

竜巻さんが言われる通り普通決議で決することが一般的だと思います。
区分所有法17条1項「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」の「著しい」についての具体的な判断基準が記されている「改修によるマンションの再生手法に関する マニュアル」でも不明確です。
国土交通省に於かれましては「特別決議」か否かのより具体的な判断基準を示して貰えればと考えています。

区分所有法では、共用部分の変更に関しては、特別決議で決することを原則としています。(標準管理規約コメント第47条関係より)
形状や効用の著しい変化を伴わないものは、普通決議としていますが、普通決議でなければならないとしているわけではありません。
普通決議としたのは、機動的な実施を可能とするためであって、原則は特別決議なのですから。(それ故、「その形状または効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第25条第2項の基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く」としているのです。)
まして、現行の規約が「改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く」となっているのでしたら、それに従うべきだと思います。
普通決議でいいとされている事項であっても、慎重を期して特別決議で決するほうがいいこともあります。
規約でもそのように規定されているのでしたら、特別決議でなければいけないということではありませんが、特別決議にすべきだったでしょう。
それが嫌なら、規約の改正をしてから決議すべきだったのではないでしょうか。
「著しく多額の費用」というのが抽象過ぎて、要件からは外されたのですが、実際に管理組合にとって多額の負担なのでしたら、慎重を期して特別決議にしたほうが問題にはならなかったと思います。
規約の特別決議とされているものに“その他総会において本項の方法により決議することとした事項”が入っていると思います。
普通決議でいいものでも、慎重にしたほうがいいものは特別決議で決することができます。

普通決議で僅差で可決されたとなると、今後も問題が尾を引くようなことになりそうですね。

普通決議が無効かどうかはわかりませんが、どうしても納得がいかない方々がいるのでしたら、5分の1の組合員、議決権を集めて、その方たちで総会のやり直しを請求してみてはいかがでしょうか。
また、早急にやらずに資金がたまってからやるということもできるのではないでしょうか。

大きなマンションのようですが3千万はでかいですよね。
緊急性がないと思うのですが、もっと資金を貯めてからやることだってできるのではないかと思います。

未夕さんが言われる通り特別決議で決することを原則としていると思います。
区分所有法17条1項「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」の「著しい」についての具体的な判断基準が記されている「改修によるマンションの再生手法に関する マニュアル」でも不明確です。
国土交通省に於かれましては「特別決議」か否かのより具体的な判断基準を示して貰えればと考えています。

なんのために「アスファルト」から「インターロッキング」に変更するのですか?
asaka50さんの文面では、どう考えても「保存行為」ではないように思いますが。
工事業者も総会議案に含まれていますか?
管理会社の言う通り、特別決議だと思います。
監事さんに相談してみてはいかがですか?

さぶろうさんが言われる通り特別決議で決するのがよいのかも知れません。
ただ区分所有法17条1項「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」の「著しい」についての具体的な判断基準が記されている「改修によるマンションの再生手法に関する マニュアル」でも不明確です。
国土交通省に於かれましては「特別決議」か否かのより具体的な判断基準を示して貰えればと考えています。

例えば、マンションのロビーに絵画を飾ろうとするとき
人物画にするのか、風景画にするのかくらいは組合員に聞いておいた方がよいそうです。
アスファルトからインターロッキングにするということは、素材だけでなく、見た目も大きく変わると思います。
管理会社の言う「変更」だと思います。
例えば、アスファルトにするとしても
補修なのかオーバーレイなのか、更新なのか、なぜそうなのかくらいの説明は必要だと思います。

仮に現状のアスファルトを経年劣化で修繕するとした場合、アスファルト舗装とインターロッキングはどちらが安いのですか?

アスファルト舗装なら半額以下の1千万円程度との事です。

ではインターロッキングへの変更はどういう理由なのでしょうか?

回答がありません。