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理事は組合を代表できるか

大規模修繕工事

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先の質問のpart2です。
皆様から回答いただき、「管理組合と理事長との利益が相反…」との条文の趣旨は分かったのですが、しかし、理事長でない理事が管理組合を代表することはできるのかという疑問は残ってしまいました。
区分所有法では、管理者は職務に関し区分所有者を代理するとしています。
規約では、区分所有法の管理者である理事長は、管理組合を代表し、業務の統括をするとしています。

理事長は職務の一部を他の理事に委任することができます。
委任を受けた理事は、委任の内容の範囲においてのみ権限を持ちます。

この理事は組合を代表するのではなく、理事長を代理するということになりませんか。
また、利益相反の場合、理事長はその事項に関し、区分所有者を代理することはできないということならわかります。

管理組合の代表は理事長であり、一人と定められています。
代表権まで他の理事にゆだねることはできるのでしょうか。

法人格のない理事には代表権がないので、そのため代表として理事長を置くのではないでしょうか。
区分所有法第51条では、利益相反の場合には監事が管理組合を代表するとはっきり規定されています。
公正公平な立場の監事だからこそ、理事長(理事会全体も含む)の利益相反に対抗して組合の代表になれるのだと思います。

理事が管理組合を代表できるということはどのようなことで正当とされるのでしょうか。

長々申し訳ございません。

みんなの回答

1.reonさんは、区分所有法26条2項の「管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する」の「代理」の文言に拘っておられるようですが、この条項の「代理」は「代表」の意味であることは、同条の立法経過から明らかです。この点について、稲本洋之助・鎌野邦樹著・コンメンタールマンション区分所有法第3版[2015年]156頁は次のように立法経過に基づいて説明しています。
 「区分所有者の団体が社団型団体(権利能力なき社団)であるか組合型団体あるかは当該団体の実質に即して決められる(3条の注釈(4)1参照)が、区分所有者の団体が社団型団体(権利能力なき社団)である合にも、判例は、権利能力なき社団の代表者が社団の名義において取得した権利・義務は、社団そのものに帰属するのではなく、構成員全員に帰属するとしている(最判昭和32・11・14民集11-12-1943、最判昭和48・10・9民集27-9-1129)。本条2項は、このような理解に基づいて、「管理者は、・・・区分所有者を代理する」と規定した(法務省・マンション法161頁参照)」。
 同書は、上記記載に続け、「団体名の表示」について、「管理者は、区分所有者を代理するが、代理行為をするに当たって本人たる区分所有者全員の氏名を相手方に示す必要はない。管理組合等の名を示して,区分所有者のためにすること(民法99条参照)を示せば足りる。」としている。
 また、同書30頁は区分所有法3条の「管理者」につき、「管理者は本条の団体の代表機関であると共に執行機関でもある」とし、代表機関と解している。
2.代理と代表の法律用語は、代理は自然人に、代表は法人の機関に使われる場合が多いが、厳密に使い分けられているものではない(有斐閣・法律学小辞典第5版「代表」865-6頁参照)。区分所有法が成立したのは昭和37年4月4日であり、上記最判はそれ以前であるから、立法者はこの判例に従わざるをえなかったものである。区分所有法49条が管理組合法人の理事について、51条が監事について法人の機関の例と同様に「代表」の語を使用しているものである。

区分所有法→管理者=区分所有者の代理人
理事長→管理者
民法→復代理人(理事)は代理人(理事長)の代理人ではなく、本人(区分所有者)の代理人
本人→区分所有者

利益相反事項で理事長が代表権を有さずに理事会の場で他の理事にその件に関して代表権を与えても、代表権を与えられた理事は理事長の代理人ではなく、区分所有者の代理人ですから、問題ないと思います。また、その理事会に監事が同席して異議を述べなければ、尚、良いと思います。

猫好き区分所有者さん ありがとうございます。

三毛猫さんとのやり取りをお読みくだされば、私の疑問点がお分かりになられるかもしれません。
もう一度整理してみます。

規約では理事長を区分所有法の管理者としています。
管理者は職務に関して区分所有者を代理しますが、代表とするものではありません。
その区分所有者の代理としての職務を行う理事長が、他の理事に、職務の一部を委任することができるとは、委任された理事(つまり猫好き区分所有者さんの言う“復代理人”)は、その職務に関して代理人と同じを代理権を持つことになるということでしょう。
これは“代理権”であって、“代表権”ではありません。

職務に関して区分所有者を代理することと、管理組合を代表するということは違うのではないでしょうか。

変な例えですが、スポーツなどで日本代表と言いますが、日本代理とは言わないでしょう。

管理組合法人の場合には、理事各自が管理組合法人を代表することになり、その中で代表理事を定めたときには、代表として登記しなければなりません。(もちろん他の理事も理事として登記しますが)
規約で、理事長を代表者としているのは、管理組合法人の代表理事と同じ代表権を持つことを意味していると思います。

これに対抗して代表権を持つことができるのは、区分所有法でしっかりと定められている監事だけなのではないかと思ったのです。

また、管理組合法人の場合でも、代表理事を登記しなければなりませんから、利益相反の事項についてだけピンポイントに、代表する理事を登記できるのかという疑問もあります。
共同代表として登記した場合には、先の代表とすべて同じ代表権を持つことにもなるのではないかと。

やはりここでも理事長に代わって管理組合を代表できるのは、監事ではないかと思いました。
それで一般理事が代表権を持てるのかと疑問に思った次第です。

長々スミマセン。


管理組合法人で代表理事を登記すると、他の理事は代表権を有しません。当然、監事がその場合は代表します。

共同代表で登記されている場合は、連名でなければ契約できません。共同代表の内、一人が利益相反の場合は、連名での契約ができなくなるので、やはり、監事が代表します。

平理事だけの場合は、一人が利益相反となる場合は、他の理事、もしくは、監事が代表します。
管理組合法人で理事と監事は置かなければなりませんが、代表理事は任意です。
以上が区分所有法上の管理組合法人ですよね?

一方、標準管理規約がモデルとしているのは、管理組合法人ではなく、「権利能力なき社団」としての非法人の管理組合です。そうすると、先にご説明させて頂いた通りですが。



本当に申し訳ございません。
どうにもスッキリしないのです。

管理者は、あくまで区分所有者を代理するのであって、持っているのは代理権です。
区分所有法をご確認していただければ、代理権となっていると思います。
代理権と代表権は違うのではないかと思うのです。

代表権について明確にされているのは、理事長と監事のみではないでしょうか。
いきなり理事長以外の理事が管理組合を代表するとされても(趣旨は十分に理解しているつもりです)
ナンジャ コレ???となってしまったのです。

そもそも“代理権”の場合には、理事長の意思で委任できる場合もあると思いますが、“代表権”の場合には、理事長の意思ではなく、代表権を持っての業務が不可能等の場合ではないでしょうか。

それでしたら(理事)の条に、例えば【理事は、第38条第6項により、理事長に、利益相反の事項がある場合には、その事項について理事長に代わり管理組合を代表する】などというような項目を入れて、理事の代表権についても規定しておかないと、片手落ちになるのではないでしょうか。

そして、標準管理規約において、理事長を置くと定め、理事長は管理組合を代表するとしています。
代表理事を任意に置くとしているのではなく、理事長を置くと明確に定めています。
その理事長が代表権を持つとしています。

故に、代表権を持つのは理事長のみであり、それに対抗できるのは区分所有法で定められた監事のみではないかと疑問を持ちました。

それとも単に、私が「代理権」=「代表権」ということを理解できないだけなのでしょうか。

何回もお付き合いありがとうございました。

reonさんの疑問に対し、正確な回答ができるのは、この条項を標準管理規約に含めることを決めた国土交通省の担当者だけなのではないか?と思います。

言葉尻を取るようで恐縮ですが、利益相反行為の際に管理組合を代表する理事が「理事長の代理」ならその意味は無いと思います。
代理権限内の代理人の行為は本人のために行われるのですから、結局、理事長による「自己契約」の範疇から抜け出せないからです。
管理組合内だけの話でしたらそれで文句を言う人が居なければOKですが、土地売買、それに伴う登記申請など、外部の人やお役所が絡む場合には契約の相手方はやはり「理事長の代理人」では困り、「管理組合の代表」の必要があると思います。

今回のご質問は、理事会という同じ穴の、他の理事と言うムジナが、総会の決議も経ず管理組合の代表となって行われる理事長の利益相反取引を規定したこの条項は「骨抜き」なのではないか?という問題提起となったと思います。
国土交通省へ問い質してはいかがでしょうか?

本当に文章が下手で、皆さんにはご負担をおかけいたします。

>理事長は職務の一部を他の理事に委任することができます。
>委任を受けた理事は、委任の内容の範囲においてのみ権限を持ちます。
>この理事は組合を代表するのではなく、理事長を代理するということになりませんか。

ということは、先の質問のときに、「理事長から委任を受けた理事が職務を代理することができるから大丈夫」ということをご回答いただいたのですが、それは代表権を与えたのではなく、単なる代理ではないかということの意味です。

>利益相反の場合、理事長はその事項に関し、区分所有者を代理することはできないということならわかります。

ということは、管理者が職務に関して区分所有者を代理するので、その管理者の職務として理事長は区分所有者を代表できないという規定ならわかるという意味です。

利益相反する事項に関して理事長が代表権を持ち続けるのではということの質問ではないです。
利益相反の場合には、監事が代表権を持つことになるのは区分所有法ではっきり決められています。

監事ならわかりますが、なぜ一般の理事が代表権を持てるのかという疑問なのです。
ムジナとしての資格なのでしょうか(笑)

管理組合法人では理事がそれぞれに代表権を持ちますが、代表理事を定めたときには登記が必要です。
そうすると、その代表理事が利益相反になるとき、その事項に限って別の代表理事を登記しなければならないということでしょうか。
そんなことできるのでしょうか。

やはり法律で決められているように、理事長に対抗して代表権を持てるとするのは監事だけでいいと思うのです。

ずいぶん前になりますが、適正化法の改正を受けて、通帳と印鑑の同時保持が禁止になりました。
その時にカードを持って引き出している管理会社があって、国土交通省(正確には地方整備局)におかしいのではないかと質問したことがありました。
「そんなこと言うのなら、あなたが法律作ればいいではないですか!」とめんどくさそうに言われました。
(当時はカードの対する規制がありませんでした。
でも いつの間にかカード等も禁止に入っていました。
私の質問 取り上げてくれたのかしら。)
お役所ってねぇ…

それより皆さんのお知恵をいただいて、自分で考えてみた方がいいかと思いました。

みんなの管理組合で、管理規約に特化した部会ができたら面白いかもしれません。
国交省よりすごっくいいものができたりして。

正直申しましてreonさんのご質問の趣旨がわかるまで時間を要しました。確かに監事が適任です。監事だけで良い、と言うご意見もアリだと思います。

以下は私見です。(何の根拠もありません。)
「監事」は法人化されていない管理組合で必須の役職ではないので、監事が存在しない場合もあろうかと理事長の利益相反取引の相手方を務める事が出来る人員の幅を広げるくらいのつもりで国土交通省のお役人さんは理事も含めたのではないか?と思います。
標準管理規約では監事の存在が前提としてありますから今回の様な ハテナ??を招いたのかも…。

ホントに長々 辛抱強くお付き合いくださってありがとうございました。
いろいろ遠回りをしましたが、便宜上のこととか必要性ではなく、理事が管理組合を代表することができるということの正当性はどうなのかということが疑問でした。
ありがとうございました。

私のマンションは法人化していますが法人化前は規約にそういう条文はなかったのでいらないのではないですかね?

そうなのです。
この文言って法人格があるところではいいように思います。
それでもよく考えると代表理事の登記の問題も出てきてしまうと思います。

標準管理規約の改正でこうなったのですが、監事で十分なような気がします。
改正前の文言使います。
ありがとうございました。

私のマンションは法人化していますが法人化前は規約にそういう条文はなかったのでいらないのではないですかね?

そうなのです。
この文言って法人格があるところではいいように思います。
それでもよく考えると代表理事の登記の問題も出てきてしまうと思います。

標準管理規約の改正でこうなったのですが、監事で十分なような気がします。
改正前の文言使います。
ありがとうございました。

reonさんの疑問に対し、正確な回答ができるのは、この条項を標準管理規約に含めることを決めた国土交通省の担当者だけなのではないか?と思います。

言葉尻を取るようで恐縮ですが、利益相反行為の際に管理組合を代表する理事が「理事長の代理」ならその意味は無いと思います。
代理権限内の代理人の行為は本人のために行われるのですから、結局、理事長による「自己契約」の範疇から抜け出せないからです。
管理組合内だけの話でしたらそれで文句を言う人が居なければOKですが、土地売買、それに伴う登記申請など、外部の人やお役所が絡む場合には契約の相手方はやはり「理事長の代理人」では困り、「管理組合の代表」の必要があると思います。

今回のご質問は、理事会という同じ穴の、他の理事と言うムジナが、総会の決議も経ず管理組合の代表となって行われる理事長の利益相反取引を規定したこの条項は「骨抜き」なのではないか?という問題提起となったと思います。
国土交通省へ問い質してはいかがでしょうか?

本当に文章が下手で、皆さんにはご負担をおかけいたします。

>理事長は職務の一部を他の理事に委任することができます。
>委任を受けた理事は、委任の内容の範囲においてのみ権限を持ちます。
>この理事は組合を代表するのではなく、理事長を代理するということになりませんか。

ということは、先の質問のときに、「理事長から委任を受けた理事が職務を代理することができるから大丈夫」ということをご回答いただいたのですが、それは代表権を与えたのではなく、単なる代理ではないかということの意味です。

>利益相反の場合、理事長はその事項に関し、区分所有者を代理することはできないということならわかります。

ということは、管理者が職務に関して区分所有者を代理するので、その管理者の職務として理事長は区分所有者を代表できないという規定ならわかるという意味です。

利益相反する事項に関して理事長が代表権を持ち続けるのではということの質問ではないです。
利益相反の場合には、監事が代表権を持つことになるのは区分所有法ではっきり決められています。

監事ならわかりますが、なぜ一般の理事が代表権を持てるのかという疑問なのです。
ムジナとしての資格なのでしょうか(笑)

管理組合法人では理事がそれぞれに代表権を持ちますが、代表理事を定めたときには登記が必要です。
そうすると、その代表理事が利益相反になるとき、その事項に限って別の代表理事を登記しなければならないということでしょうか。
そんなことできるのでしょうか。

やはり法律で決められているように、理事長に対抗して代表権を持てるとするのは監事だけでいいと思うのです。

ずいぶん前になりますが、適正化法の改正を受けて、通帳と印鑑の同時保持が禁止になりました。
その時にカードを持って引き出している管理会社があって、国土交通省(正確には地方整備局)におかしいのではないかと質問したことがありました。
「そんなこと言うのなら、あなたが法律作ればいいではないですか!」とめんどくさそうに言われました。
(当時はカードの対する規制がありませんでした。
でも いつの間にかカード等も禁止に入っていました。
私の質問 取り上げてくれたのかしら。)
お役所ってねぇ…

それより皆さんのお知恵をいただいて、自分で考えてみた方がいいかと思いました。

みんなの管理組合で、管理規約に特化した部会ができたら面白いかもしれません。
国交省よりすごっくいいものができたりして。

正直申しましてreonさんのご質問の趣旨がわかるまで時間を要しました。確かに監事が適任です。監事だけで良い、と言うご意見もアリだと思います。

以下は私見です。(何の根拠もありません。)
「監事」は法人化されていない管理組合で必須の役職ではないので、監事が存在しない場合もあろうかと理事長の利益相反取引の相手方を務める事が出来る人員の幅を広げるくらいのつもりで国土交通省のお役人さんは理事も含めたのではないか?と思います。
標準管理規約では監事の存在が前提としてありますから今回の様な ハテナ??を招いたのかも…。

ホントに長々 辛抱強くお付き合いくださってありがとうございました。
いろいろ遠回りをしましたが、便宜上のこととか必要性ではなく、理事が管理組合を代表することができるということの正当性はどうなのかということが疑問でした。
ありがとうございました。

区分所有法→管理者=区分所有者の代理人
理事長→管理者
民法→復代理人(理事)は代理人(理事長)の代理人ではなく、本人(区分所有者)の代理人
本人→区分所有者

利益相反事項で理事長が代表権を有さずに理事会の場で他の理事にその件に関して代表権を与えても、代表権を与えられた理事は理事長の代理人ではなく、区分所有者の代理人ですから、問題ないと思います。また、その理事会に監事が同席して異議を述べなければ、尚、良いと思います。

猫好き区分所有者さん ありがとうございます。

三毛猫さんとのやり取りをお読みくだされば、私の疑問点がお分かりになられるかもしれません。
もう一度整理してみます。

規約では理事長を区分所有法の管理者としています。
管理者は職務に関して区分所有者を代理しますが、代表とするものではありません。
その区分所有者の代理としての職務を行う理事長が、他の理事に、職務の一部を委任することができるとは、委任された理事(つまり猫好き区分所有者さんの言う“復代理人”)は、その職務に関して代理人と同じを代理権を持つことになるということでしょう。
これは“代理権”であって、“代表権”ではありません。

職務に関して区分所有者を代理することと、管理組合を代表するということは違うのではないでしょうか。

変な例えですが、スポーツなどで日本代表と言いますが、日本代理とは言わないでしょう。

管理組合法人の場合には、理事各自が管理組合法人を代表することになり、その中で代表理事を定めたときには、代表として登記しなければなりません。(もちろん他の理事も理事として登記しますが)
規約で、理事長を代表者としているのは、管理組合法人の代表理事と同じ代表権を持つことを意味していると思います。

これに対抗して代表権を持つことができるのは、区分所有法でしっかりと定められている監事だけなのではないかと思ったのです。

また、管理組合法人の場合でも、代表理事を登記しなければなりませんから、利益相反の事項についてだけピンポイントに、代表する理事を登記できるのかという疑問もあります。
共同代表として登記した場合には、先の代表とすべて同じ代表権を持つことにもなるのではないかと。

やはりここでも理事長に代わって管理組合を代表できるのは、監事ではないかと思いました。
それで一般理事が代表権を持てるのかと疑問に思った次第です。

長々スミマセン。


管理組合法人で代表理事を登記すると、他の理事は代表権を有しません。当然、監事がその場合は代表します。

共同代表で登記されている場合は、連名でなければ契約できません。共同代表の内、一人が利益相反の場合は、連名での契約ができなくなるので、やはり、監事が代表します。

平理事だけの場合は、一人が利益相反となる場合は、他の理事、もしくは、監事が代表します。
管理組合法人で理事と監事は置かなければなりませんが、代表理事は任意です。
以上が区分所有法上の管理組合法人ですよね?

一方、標準管理規約がモデルとしているのは、管理組合法人ではなく、「権利能力なき社団」としての非法人の管理組合です。そうすると、先にご説明させて頂いた通りですが。



本当に申し訳ございません。
どうにもスッキリしないのです。

管理者は、あくまで区分所有者を代理するのであって、持っているのは代理権です。
区分所有法をご確認していただければ、代理権となっていると思います。
代理権と代表権は違うのではないかと思うのです。

代表権について明確にされているのは、理事長と監事のみではないでしょうか。
いきなり理事長以外の理事が管理組合を代表するとされても(趣旨は十分に理解しているつもりです)
ナンジャ コレ???となってしまったのです。

そもそも“代理権”の場合には、理事長の意思で委任できる場合もあると思いますが、“代表権”の場合には、理事長の意思ではなく、代表権を持っての業務が不可能等の場合ではないでしょうか。

それでしたら(理事)の条に、例えば【理事は、第38条第6項により、理事長に、利益相反の事項がある場合には、その事項について理事長に代わり管理組合を代表する】などというような項目を入れて、理事の代表権についても規定しておかないと、片手落ちになるのではないでしょうか。

そして、標準管理規約において、理事長を置くと定め、理事長は管理組合を代表するとしています。
代表理事を任意に置くとしているのではなく、理事長を置くと明確に定めています。
その理事長が代表権を持つとしています。

故に、代表権を持つのは理事長のみであり、それに対抗できるのは区分所有法で定められた監事のみではないかと疑問を持ちました。

それとも単に、私が「代理権」=「代表権」ということを理解できないだけなのでしょうか。

何回もお付き合いありがとうございました。

1.reonさんは、区分所有法26条2項の「管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する」の「代理」の文言に拘っておられるようですが、この条項の「代理」は「代表」の意味であることは、同条の立法経過から明らかです。この点について、稲本洋之助・鎌野邦樹著・コンメンタールマンション区分所有法第3版[2015年]156頁は次のように立法経過に基づいて説明しています。
 「区分所有者の団体が社団型団体(権利能力なき社団)であるか組合型団体あるかは当該団体の実質に即して決められる(3条の注釈(4)1参照)が、区分所有者の団体が社団型団体(権利能力なき社団)である合にも、判例は、権利能力なき社団の代表者が社団の名義において取得した権利・義務は、社団そのものに帰属するのではなく、構成員全員に帰属するとしている(最判昭和32・11・14民集11-12-1943、最判昭和48・10・9民集27-9-1129)。本条2項は、このような理解に基づいて、「管理者は、・・・区分所有者を代理する」と規定した(法務省・マンション法161頁参照)」。
 同書は、上記記載に続け、「団体名の表示」について、「管理者は、区分所有者を代理するが、代理行為をするに当たって本人たる区分所有者全員の氏名を相手方に示す必要はない。管理組合等の名を示して,区分所有者のためにすること(民法99条参照)を示せば足りる。」としている。
 また、同書30頁は区分所有法3条の「管理者」につき、「管理者は本条の団体の代表機関であると共に執行機関でもある」とし、代表機関と解している。
2.代理と代表の法律用語は、代理は自然人に、代表は法人の機関に使われる場合が多いが、厳密に使い分けられているものではない(有斐閣・法律学小辞典第5版「代表」865-6頁参照)。区分所有法が成立したのは昭和37年4月4日であり、上記最判はそれ以前であるから、立法者はこの判例に従わざるをえなかったものである。区分所有法49条が管理組合法人の理事について、51条が監事について法人の機関の例と同様に「代表」の語を使用しているものである。

回答がありません。