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大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件での追加質問

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

以前に質問させて頂いた「大規模修繕工事で玄関を傷つけたことでクレーム文書を受領した件」で、皆様のご意見もあり改めて住民と話し合いをさせていただきました。

住民の言い分は「大規模修繕工事で玄関ポーチのドアーが傷つけられたので新品ドアに交換を要求したが、管理組合の指示で補修で済まされたので、管理組合の不当な対応に対し、損害賠償と慰謝料として20〜30万円を要求する」との事です。
もし要求を拒否する場合は、管理組合に対し民事訴訟を提起すると言われました。

上記の住民の要求に対し、理事長以下多くの理事は元々は工事業者の責任なので工事業者に指示し慰謝料を払わせようとの意見ですが、一部の理事は筋が通らないので応訴すべきとの意見です。

私自身は管理組合としては理事長の意見でもよいとは思いますが、反対される理事の「クレーマーの要求を飲むのは悪い前例を作る」との意見も分かります。

この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか?

みんなの回答

1.損害賠償請求権が発生するためには、被害者と主張する者に「損害」が生じていることが必要です。クレーム住民の主張する「損害賠償と慰謝料」(20〜30万円)の「損害」はなにか、本件玄関ポーチ・ドアについてはクレーム住民は専用使用権があるに過ぎないから、通常の使用に支障がなく、また、クレーム住民の区分所有建物の市場価格の下落を来すほどの建物の瑕疵が残ったとも言えないから、損害が生じたとの主張は無理でしょう。また、慰謝料は精神的苦痛を被ったことを慰謝するためのものですが、新品ドアでないことによって精神的苦痛を被ったという主張も成り立たないと思います。クレーム住民が「俺が新品ドアでないので苦痛だ」などと主張しても、そのまま裁判所は認めないと思います。クレーム住民が損害賠償請求訴訟を提起してきても,管理組合が敗訴する可能性は少ないと思います。
2.損害賠償請求訴訟が提起された場合、応訴せざるをえないが、どう対処するか。
 (1) 弁護士を選任して対応を委任するか。この場合には、管理規約34条の規定があっても、弁護士名と報酬額を具体的に示す議事・議案にかかる臨時総会を開催して、その承認を得る必要があります。報酬額は30万円を上回る可能性があり、また、総会招集費用を加えると,30万円をはるかに超えることになる。費用対便益cost-benrfitの観点からは、弁護士に委任しないで、訴訟外で和解することも一案ともいえます。
 (2) 損害賠償請求訴訟が提起(訴額が140万円以下の事件ですから、簡易裁判所の管轄事件です。)された場合、応訴せざるをえませんが、その場合でも、弁護士に委任せずに、管理規約38条1項本文に基づき、理事長が管理組合を代表して、訴状の原告(クレーム住民)主張の事実関係についての認否(認める事実と認めない事実を明らかにする)を明らかにしたうえ、事件の経緯を具体的に説明し,なかんずく,原告にはその主張の損害発生の余地がないことを主張する「答弁書」を提出することでよいとおもいます。答弁書は一定の書式がありますので、司法書士に頼んだらよいでしょう。費用は管理費の範囲内で収まるでしょうから、総会の決議は不要と思います。
 訴状が管理組合に送達されると共に、第1回の口頭弁論期日が指定されますが、理事長が指定された期日に裁判所に出頭すればよいですが、いやなら出頭しないでも、第1回の弁論期日に限ってですが、提出した答弁書は陳述したものと扱われます(民事訴訟法158条)。第1回の弁論期日で、弁論を終結して、判決言渡期日の指定があれば、管理組合の勝訴まちがいないと言うことです。終結せずに,弁論の続行期日が指定された場合になって始めて、弁護士を選任して対応することを考えてもよいのではないかと思います。そして、そのことを裁判所にも伝えて、総会招集手続などがあるとして、期日を先にしてくれるよう上申すれば、裁判所は聞き入れると思います。なお、裁判所は和解の勧告をする公算が大と思いますが、その場合には断らずに和解に応じ話し合い、条件が合えば応諾するとよいと思います。この場合には、弁護士選任の必要はありません。

皆さまが言われる通り、クレーマー住民の要求に従い、慰謝料を払う必要はありません。
クレーマー住民が弁護士を雇い提訴してくるのであれば、理事会も弁護士を雇い管い裁判で決着させましょう。

TUMIさん、ご返答有難うございます。
裁判でもやむを得ないと思っています

本件は専用使用権のある共用部と考え、住民の方は提訴する可能迄も含めて考えている状況だと思われます。
住民の方が提訴することは可能ですが、勝訴出来る可能性は低いと思われますので、裁判になってもやむを得ないと思います。

ただ、住民の方の要求をそのまま受け入れてしまったなら公平性の観点から大きな問題だと思いますことから、今後も住民の方が納得されるまで根気強く話し合いを重ねた方が良いのではと思います。

asaka50さん、ご返答有難うございます。
話し合いを続けますが、裁判でもやむを得ないと思っています

玄関ドアは共用部分ですから、確かにこの方には損害賠償を請求する権利はないでしょう。

ただこの方の行動を見ると、ある日業者のミスにより、自分が大事に使っていたドアーに大きな傷が入り、精神的に大きなショックを受けている事が想像できます。

ですので傷付けた業者に指示してドアーを新品と交換し、さらに管理組合として迷惑料名目で数万円程度を払う優しさを示せば、全てが円満に解決すると思います。

福井さん、ご返答有難うございます。
少額の迷惑料の支払いも含めて話し合いをしました。
しかし最終的には裁判でもやむを得ないと思っています

私が理事ならもうここで意見を聞くのは止めて、「弁護士ドットコム」で質問します。 
https://www.bengo4.com/

法的な見解を専門家から聞いて安心し、クレーマーが何を言ってきても平常心で対応出来る気持ちになれるようにします。 

訴えると言ってるクレーマーに対しては理事会には法律の専門家が必要ですよね! 

本当に訴えられても代理人(弁護士)が替わりに裁判やってくれるので、理事の負担は実際はたいして無いと思います。 ・・・内容から推測しました。 
気持ちの負担だけですし、任期が終わればもう関係なくなります。

このSNSで知ったのですが外部の人をその裁判用に管理者に選任して、裁判を担当してもらう事で理事長の負担も最小に出来るそうです。 この管理者を弁護士にすれば良いとか・・・?

まだ訴えられてないのに何度ここで質問しても、ここは意識が高い(正論派とも言える?)参加者が多いSNSですから、「クレーマーの要求をはねのけて、訴えさせれば良いだけ」との回答が繰り返されるだけです。
 
もしもそのクレーマーの要求を聞いたら、もっと面倒なクレームをだし続けるきっかけを、あなたの期の理事会が作った事になります。

クレーマーが年寄りなら、老いて精神的に異常な状態になってしまっている人物は多いですよ。
このクレーム内容からして正常では無いので、まともに対応すべき人物でしょうか? 
のらりくらりと諦めるまで、ほっときましょうよ! 

モンスタークレーマーに対しては連れ合いや子供など影響力がある親族に相談はしましたか?
親族だとかなり遠慮無くこのクレーマーを批判するでしょう。
 

ヨコオさん、ご返答有難うございます。
少額の迷惑料の支払いも含めて話し合いをしましたが、夫婦揃って強硬です。
最終的には裁判でもやむを得ないと思っています

それはお気の毒です。
当方にも夫婦揃っておかしくなってしまった高齢者がおりますが、時間が解決すると思ってやり過ごしています。 

重ねて共用部の傷で区分所有者に「迷惑料の支払」というのは、あり得ないと思います。

このドアは壊されたのではなく傷がつけられただけで、しかもよく見るとわからないほどまでに補修されてのですよね。
玄関ドアは共用部分ですから、管理組合としてすべき対応はしているのではないですか。
損害賠償を請求する権利はこの方にはないでしょう。
前回の質問の時には、専用使用権があるからと弁護士が言ったとのことですが、この方の財産ではないです。
理事長も被告になるのが嫌なようですね。

訴えたとしても、通るかどうか怪しいです。
訴状が来てから動いても遅くはないのではないですか。
応訴するとなると、こちら側も弁護士に依頼しなければなりませんから弁護士費用も掛かります。
請求が20~30万とのことですから、弁護士費用もそんなにはかからないでしょう。

裁判の中で、管理組合としてはこの補修で十分と判断していると主張すればいいのではないですか。
万が一、相手側の主張が通ってしまったら、管理組合が工事業者に請求することになります。
組合としては、いずれにしろ負担することはないでしょう。

面倒だからと言って、そのまま受け入れてしまうのはやはり「悪しき前例」を作ってしまうのではないですか。
お金は理事会のものではなく、組合員全員のもので、組合員全員の利益のために使うものだと思います。

このみさん、ご返答有難うございます。
確かに悪しき前例を作っては駄目だと思います。

事前に該当の住民と話し合いをせずに管理組合が補修の指示をしたということですか?

クッシーさん、ご返答有難うございます。
私の管理組合は基本的には管理会社経由で該当の住民からの申し入れを受け、理事会で審議し回答しています。
ただ質問にも書かせていただいた通り、補修する前には理事長が該当の住民と会い直接説明されましたが、住民は納得されませんでした。

どういう説明をしたのですか?

相手は夫婦揃って出て来て特に奥様が強硬とのことでした。
最初に理事長から工事業者の不始末をお詫びし、傷付けた跡が分からない様に修理すると話しました。
ところが相手の奥さんより延々と迷惑を受けた内容を聞かされ、その精神的苦痛に対する慰謝料と迷惑料として50万円程度要求したいとの話があり、理事長は理事会で検討するが難しいと回答したとの事です。
その後の理事長からの報告を受け理事会として「補修で対応しますが慰謝料は払えない」と文書で回答し、補修工事を実施しました。

該当の住民は区分所有者ですか?また以前から理事会等とトラブルがあったのでしょうか?

【この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか?】→当然、応訴です。場合によっては、(組合活動を妨害する行為で損害を被ったとして)反訴する事も考えます。
管理会社のサポートはどうなっていますか。私なら、管理会社の弁護士さんと早急に打ち合わせをします。または、市区町村や弁護士会の無料相談に行って、対応策を考えます。
一応、管理規約も確認しておいた方が良いと考えます。私のマンションの管理規約には共用部分や専用使用権に玄関扉が明記されています。

新米理事さん、ご返答有難うございます。
最悪は裁判でもやむを得ないですね。

私が貴マンションの理事長でしたら、応訴すると思います。
玄関ポーチのドアーは一般的に共用部分で、その所有権は管理組合にあると思います。
共用部分でなければ大規模修繕の対象に含まれませんから、大規模修繕の際に傷ついたという事は対象だったと考えられ、従って区分所有者の専有部分ではないと推測できます。新品に替えるか補修で対応するかを判断するのは所有者の管理組合で、所有者ではない区分所有者に損害は発生していないし、何を慰謝するのかもわかりません。
仮に裁判官から判決の形で支払い命令が出されたなら、それが支払う理由となりますが、それ以前ですと支払う理由がありません。
また、クレーマー以外の組合員(むしろ多数派でしょう)から「特定の組合員の我儘をきいて工事業者に金銭を支払わせる理事長は不当」と批判を受ける可能性もあると思います。
工事業者に支払わせれば管理組合に損害は無いかも知れませんが、自己の良心に従って正しいと思う道へ進んだ方が賢明と思います。

三毛猫さん、ご返答有難うございます。
裁判でもやむを得ないとの覚悟が必要ですね。

損害賠償と慰謝料を要求している住民は簡単に言えばクレーマーです。
クレーマー住民の要求を飲むことはあり得ないと思います。
クレーマー住民が弁護士を使い提訴するのであれば、理事会も管理組合の費用で弁護士を使い応訴し、裁判で決着させれば良いだけの話です。

竜巻さん、ご返答有難うございます。
最悪は裁判でもやむを得ないですね。

このドアは壊されたのではなく傷がつけられただけで、しかもよく見るとわからないほどまでに補修されてのですよね。
玄関ドアは共用部分ですから、管理組合としてすべき対応はしているのではないですか。
損害賠償を請求する権利はこの方にはないでしょう。
前回の質問の時には、専用使用権があるからと弁護士が言ったとのことですが、この方の財産ではないです。
理事長も被告になるのが嫌なようですね。

訴えたとしても、通るかどうか怪しいです。
訴状が来てから動いても遅くはないのではないですか。
応訴するとなると、こちら側も弁護士に依頼しなければなりませんから弁護士費用も掛かります。
請求が20~30万とのことですから、弁護士費用もそんなにはかからないでしょう。

裁判の中で、管理組合としてはこの補修で十分と判断していると主張すればいいのではないですか。
万が一、相手側の主張が通ってしまったら、管理組合が工事業者に請求することになります。
組合としては、いずれにしろ負担することはないでしょう。

面倒だからと言って、そのまま受け入れてしまうのはやはり「悪しき前例」を作ってしまうのではないですか。
お金は理事会のものではなく、組合員全員のもので、組合員全員の利益のために使うものだと思います。

このみさん、ご返答有難うございます。
確かに悪しき前例を作っては駄目だと思います。

【この様な場合、皆様はどの様に対応されるでしょうか?】→当然、応訴です。場合によっては、(組合活動を妨害する行為で損害を被ったとして)反訴する事も考えます。
管理会社のサポートはどうなっていますか。私なら、管理会社の弁護士さんと早急に打ち合わせをします。または、市区町村や弁護士会の無料相談に行って、対応策を考えます。
一応、管理規約も確認しておいた方が良いと考えます。私のマンションの管理規約には共用部分や専用使用権に玄関扉が明記されています。

新米理事さん、ご返答有難うございます。
最悪は裁判でもやむを得ないですね。

私が貴マンションの理事長でしたら、応訴すると思います。
玄関ポーチのドアーは一般的に共用部分で、その所有権は管理組合にあると思います。
共用部分でなければ大規模修繕の対象に含まれませんから、大規模修繕の際に傷ついたという事は対象だったと考えられ、従って区分所有者の専有部分ではないと推測できます。新品に替えるか補修で対応するかを判断するのは所有者の管理組合で、所有者ではない区分所有者に損害は発生していないし、何を慰謝するのかもわかりません。
仮に裁判官から判決の形で支払い命令が出されたなら、それが支払う理由となりますが、それ以前ですと支払う理由がありません。
また、クレーマー以外の組合員(むしろ多数派でしょう)から「特定の組合員の我儘をきいて工事業者に金銭を支払わせる理事長は不当」と批判を受ける可能性もあると思います。
工事業者に支払わせれば管理組合に損害は無いかも知れませんが、自己の良心に従って正しいと思う道へ進んだ方が賢明と思います。

三毛猫さん、ご返答有難うございます。
裁判でもやむを得ないとの覚悟が必要ですね。

損害賠償と慰謝料を要求している住民は簡単に言えばクレーマーです。
クレーマー住民の要求を飲むことはあり得ないと思います。
クレーマー住民が弁護士を使い提訴するのであれば、理事会も管理組合の費用で弁護士を使い応訴し、裁判で決着させれば良いだけの話です。

竜巻さん、ご返答有難うございます。
最悪は裁判でもやむを得ないですね。

事前に該当の住民と話し合いをせずに管理組合が補修の指示をしたということですか?

クッシーさん、ご返答有難うございます。
私の管理組合は基本的には管理会社経由で該当の住民からの申し入れを受け、理事会で審議し回答しています。
ただ質問にも書かせていただいた通り、補修する前には理事長が該当の住民と会い直接説明されましたが、住民は納得されませんでした。

どういう説明をしたのですか?

相手は夫婦揃って出て来て特に奥様が強硬とのことでした。
最初に理事長から工事業者の不始末をお詫びし、傷付けた跡が分からない様に修理すると話しました。
ところが相手の奥さんより延々と迷惑を受けた内容を聞かされ、その精神的苦痛に対する慰謝料と迷惑料として50万円程度要求したいとの話があり、理事長は理事会で検討するが難しいと回答したとの事です。
その後の理事長からの報告を受け理事会として「補修で対応しますが慰謝料は払えない」と文書で回答し、補修工事を実施しました。

該当の住民は区分所有者ですか?また以前から理事会等とトラブルがあったのでしょうか?

本件は専用使用権のある共用部と考え、住民の方は提訴する可能迄も含めて考えている状況だと思われます。
住民の方が提訴することは可能ですが、勝訴出来る可能性は低いと思われますので、裁判になってもやむを得ないと思います。

ただ、住民の方の要求をそのまま受け入れてしまったなら公平性の観点から大きな問題だと思いますことから、今後も住民の方が納得されるまで根気強く話し合いを重ねた方が良いのではと思います。

asaka50さん、ご返答有難うございます。
話し合いを続けますが、裁判でもやむを得ないと思っています

皆さまが言われる通り、クレーマー住民の要求に従い、慰謝料を払う必要はありません。
クレーマー住民が弁護士を雇い提訴してくるのであれば、理事会も弁護士を雇い管い裁判で決着させましょう。

TUMIさん、ご返答有難うございます。
裁判でもやむを得ないと思っています

玄関ドアは共用部分ですから、確かにこの方には損害賠償を請求する権利はないでしょう。

ただこの方の行動を見ると、ある日業者のミスにより、自分が大事に使っていたドアーに大きな傷が入り、精神的に大きなショックを受けている事が想像できます。

ですので傷付けた業者に指示してドアーを新品と交換し、さらに管理組合として迷惑料名目で数万円程度を払う優しさを示せば、全てが円満に解決すると思います。

福井さん、ご返答有難うございます。
少額の迷惑料の支払いも含めて話し合いをしました。
しかし最終的には裁判でもやむを得ないと思っています

私が理事ならもうここで意見を聞くのは止めて、「弁護士ドットコム」で質問します。 
https://www.bengo4.com/

法的な見解を専門家から聞いて安心し、クレーマーが何を言ってきても平常心で対応出来る気持ちになれるようにします。 

訴えると言ってるクレーマーに対しては理事会には法律の専門家が必要ですよね! 

本当に訴えられても代理人(弁護士)が替わりに裁判やってくれるので、理事の負担は実際はたいして無いと思います。 ・・・内容から推測しました。 
気持ちの負担だけですし、任期が終わればもう関係なくなります。

このSNSで知ったのですが外部の人をその裁判用に管理者に選任して、裁判を担当してもらう事で理事長の負担も最小に出来るそうです。 この管理者を弁護士にすれば良いとか・・・?

まだ訴えられてないのに何度ここで質問しても、ここは意識が高い(正論派とも言える?)参加者が多いSNSですから、「クレーマーの要求をはねのけて、訴えさせれば良いだけ」との回答が繰り返されるだけです。
 
もしもそのクレーマーの要求を聞いたら、もっと面倒なクレームをだし続けるきっかけを、あなたの期の理事会が作った事になります。

クレーマーが年寄りなら、老いて精神的に異常な状態になってしまっている人物は多いですよ。
このクレーム内容からして正常では無いので、まともに対応すべき人物でしょうか? 
のらりくらりと諦めるまで、ほっときましょうよ! 

モンスタークレーマーに対しては連れ合いや子供など影響力がある親族に相談はしましたか?
親族だとかなり遠慮無くこのクレーマーを批判するでしょう。
 

ヨコオさん、ご返答有難うございます。
少額の迷惑料の支払いも含めて話し合いをしましたが、夫婦揃って強硬です。
最終的には裁判でもやむを得ないと思っています

それはお気の毒です。
当方にも夫婦揃っておかしくなってしまった高齢者がおりますが、時間が解決すると思ってやり過ごしています。 

重ねて共用部の傷で区分所有者に「迷惑料の支払」というのは、あり得ないと思います。

1.損害賠償請求権が発生するためには、被害者と主張する者に「損害」が生じていることが必要です。クレーム住民の主張する「損害賠償と慰謝料」(20〜30万円)の「損害」はなにか、本件玄関ポーチ・ドアについてはクレーム住民は専用使用権があるに過ぎないから、通常の使用に支障がなく、また、クレーム住民の区分所有建物の市場価格の下落を来すほどの建物の瑕疵が残ったとも言えないから、損害が生じたとの主張は無理でしょう。また、慰謝料は精神的苦痛を被ったことを慰謝するためのものですが、新品ドアでないことによって精神的苦痛を被ったという主張も成り立たないと思います。クレーム住民が「俺が新品ドアでないので苦痛だ」などと主張しても、そのまま裁判所は認めないと思います。クレーム住民が損害賠償請求訴訟を提起してきても,管理組合が敗訴する可能性は少ないと思います。
2.損害賠償請求訴訟が提起された場合、応訴せざるをえないが、どう対処するか。
 (1) 弁護士を選任して対応を委任するか。この場合には、管理規約34条の規定があっても、弁護士名と報酬額を具体的に示す議事・議案にかかる臨時総会を開催して、その承認を得る必要があります。報酬額は30万円を上回る可能性があり、また、総会招集費用を加えると,30万円をはるかに超えることになる。費用対便益cost-benrfitの観点からは、弁護士に委任しないで、訴訟外で和解することも一案ともいえます。
 (2) 損害賠償請求訴訟が提起(訴額が140万円以下の事件ですから、簡易裁判所の管轄事件です。)された場合、応訴せざるをえませんが、その場合でも、弁護士に委任せずに、管理規約38条1項本文に基づき、理事長が管理組合を代表して、訴状の原告(クレーム住民)主張の事実関係についての認否(認める事実と認めない事実を明らかにする)を明らかにしたうえ、事件の経緯を具体的に説明し,なかんずく,原告にはその主張の損害発生の余地がないことを主張する「答弁書」を提出することでよいとおもいます。答弁書は一定の書式がありますので、司法書士に頼んだらよいでしょう。費用は管理費の範囲内で収まるでしょうから、総会の決議は不要と思います。
 訴状が管理組合に送達されると共に、第1回の口頭弁論期日が指定されますが、理事長が指定された期日に裁判所に出頭すればよいですが、いやなら出頭しないでも、第1回の弁論期日に限ってですが、提出した答弁書は陳述したものと扱われます(民事訴訟法158条)。第1回の弁論期日で、弁論を終結して、判決言渡期日の指定があれば、管理組合の勝訴まちがいないと言うことです。終結せずに,弁論の続行期日が指定された場合になって始めて、弁護士を選任して対応することを考えてもよいのではないかと思います。そして、そのことを裁判所にも伝えて、総会招集手続などがあるとして、期日を先にしてくれるよう上申すれば、裁判所は聞き入れると思います。なお、裁判所は和解の勧告をする公算が大と思いますが、その場合には断らずに和解に応じ話し合い、条件が合えば応諾するとよいと思います。この場合には、弁護士選任の必要はありません。

回答がありません。