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規約変更について 承諾していない場合

住まいのトラブル

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

分譲マンションの2階に居住。南のベランダ側に沿って防犯に配慮して常に施錠されている公開空地があり、その利用について駐輪場の増設に共用部分の変更をするため総会にて議決を採る通知を3月中頃受取、異論を期限内に投げたにもかかわらず返答なくこれから開かれる総会にて可決されそう。主に景観が変わり防犯面で被害の出る家の件数が少ない。総会当日に反対意見を述べても可決されそう。組合の中で話は決まっており、景観の粗悪化、防犯、騒音等の問題がクリアされないままの状態で承諾できない。
そもそも駐輪場が足りない問題は1年前から出ていた話だが公開空地の仕様変更については総会開催の1ヶ月前に初めて通知が来た話。規約には1部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければいけないと記載してあるがその権利を無視して強硬に、総会で可決されてしまうのでしょうか。

みんなの回答

「自転車置場増設工事の検討」は、過去の総会で認められた事業なのですか?
理事会は、総会で認められていない事業を検討することはできません。
次に自転車置場増設のための費用はどこから支出するのですか?
修繕積立金を取り崩すとしたら、長期修繕計画に関わってくるので注意が必要だと思います。
「駐輪場が足りない」のですか?「一部の組合員が、停めたいだけの自転車を停められない」だけなのではないでしょうか?
マンションの駐車場が足りない場合、外部に駐車場を借りることになりますよね。
自転車も同じだと思います。
みなさんの修繕積立金を取り崩して駐輪場を増設するのだとしたら
規約に書かれている台数以上に自転車を停めたい人が本来自分で負担するべき自転車駐車場代金をみんなで負担してあげるのと同じ事ではないでしょうか?
回答者のみなさんがおっしゃっている公開空地の問題以外にも色々あると思います。
一度作ってしまうと撤去は難しいので、今が大切なときでしょう。

ご質問を読む限り、もうあまり時間が無いようですので、理事長さんと直接お話をして「決議保留」や「審議継続」にして頂いて、計画の見直しを求めてはいかがでしょうか。管理会社を通して投書をすると握りつぶされてしまう場合があります。
他の方の回答にもあるように公開空地に構築物を設置することは禁じられています。当方でも駐輪場増築のため環境空地の活用が検討されましたが不可でした。
当方では駐輪ラックに入れ放しで埃を被っている自転車の持ち主に一定期間警告をしたうえで撤去させていただき、より必要としている区分所有者へ駐輪場を融通することで増築しないという方法を取りました。
「自転車シェアリング」して台数を減らしているマンションの話も聞いたことがあります。
ラックをスライド式にすることで駐輪場の面積は増やさずに収容台数を増やしているところもありますね。
公開空地を他の用途に流用する事は良くないことなので、現理事長の就任中に法令に違反する可能性のある議案を可決させるリスクを回避すべく、他の駐輪場不足解消方法を検討するための時間が必要と決議保留に持ち込むのも一案だと思います。

公開空地とは、マンションの敷地内に、マンションの居住者だけでなく、周りの人も自由に通行したり使ったりできるスペースのことをいいます。

これはマンションを作るときに、「近隣に対してオープンなスペースを提供します。地域にこうして寄与するので、マンションの容積率を割増ししてください。高さの制限を緩和してください」ということを認めてもらう制度に基づいています。これを建築基準法に基づく「総合設計制度」といいます。

ですから公開空地は、マンションの土地ですが、そこを勝手に鍵を掛けっぱなしにし周りの人の自由な通行を妨げてはいけません。また、駐車場や駐輪場など常設的な施設を作ったりすることはできません。ですので、マンションという皆さんの財産の敷地であるにもかかわらず管理組合が自由に使える土地ではありません。

Lukoさん、

「公開空地」との事ですが、単なる使っていない空地(庭など)の可能性があります。
本当に公開空地ならそれにより回答がかなり変わるので、先ずは事実を確認して下さい。

確認方法:
公開空地なら、空地のそばのマンション壁面や空地内のどこかに一般の通行人にも見える場所に、公開空地を示す表示プレートがあるはずです。 それを探して下さい。 
無ければ「公開空地」ではありません。

これは質問ですが、「規約には1部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、・・・・」と投稿されていますが、その共用部の特別な権利とは具体的に何でしょうか?  専用庭ですか?

駐輪台数を増やす方法が公開空地を使うこと以外にあるのですか?

公開空地は、マンションを建てるときの容積率制限の緩和のためにオープンスペースにしている敷地です。
原則変更はできないはずです。
変更するときは、行政と事前に協議する必要もあります。
組合から変更したいとの話を行政のほうに持って行っているのでしょうか。

それに、ご質問からでは、どの程度の影響が出るか判断できないのですが、景観が変わるなどでは“特別”と認められるかどうかはわかりません。
また、騒音や防犯のことも“特別”な影響と認められるかどうかがポイントだと思います。

上記のことが特別と認められず、そのうえ、行政の許可が出ていて、総会で特別決議が通ったとしたら、残念ながら従うものではないでしょうか。

影響を心配しているのはLukoさんばかりではないと思います。
お隣さんなんかと話をして、協力体制と作れば対抗できるのではないですか。

総会で強硬に可決するということはないです。
総会決議はあくまで多数決、しかも特別決議は全体の4分の3(出席者の4分の3ではありません)以上が必要になります。
反対派が動けば特別決議は難しいです。

一人で困っていないで味方を作ることが重要だと思います。

共用部の公開空地の用途変更ですので、所有権者の3/4以上の賛成が必要となる特別決議ですのでハードルは高くなります。

ですのでLukoさんと同じ考えの方を集めて猛烈な反対運動をし、それにある程度の共感を得られるなら、特別決議なので否決される筈です。
それでも特別決議で可決されるなら諦めしかありません。

それと、常に施錠されている公開空地との事ですが、その場合には公開空地の要件を満足していません。
それを行政に通報しコンプライアンス違反という事になれば、駐輪場への転用など議論する状況では無くなる筈です。

公開空地は、マンションを建てるときの容積率制限の緩和のためにオープンスペースにしている敷地です。
原則変更はできないはずです。
変更するときは、行政と事前に協議する必要もあります。
組合から変更したいとの話を行政のほうに持って行っているのでしょうか。

それに、ご質問からでは、どの程度の影響が出るか判断できないのですが、景観が変わるなどでは“特別”と認められるかどうかはわかりません。
また、騒音や防犯のことも“特別”な影響と認められるかどうかがポイントだと思います。

上記のことが特別と認められず、そのうえ、行政の許可が出ていて、総会で特別決議が通ったとしたら、残念ながら従うものではないでしょうか。

影響を心配しているのはLukoさんばかりではないと思います。
お隣さんなんかと話をして、協力体制と作れば対抗できるのではないですか。

総会で強硬に可決するということはないです。
総会決議はあくまで多数決、しかも特別決議は全体の4分の3(出席者の4分の3ではありません)以上が必要になります。
反対派が動けば特別決議は難しいです。

一人で困っていないで味方を作ることが重要だと思います。

共用部の公開空地の用途変更ですので、所有権者の3/4以上の賛成が必要となる特別決議ですのでハードルは高くなります。

ですのでLukoさんと同じ考えの方を集めて猛烈な反対運動をし、それにある程度の共感を得られるなら、特別決議なので否決される筈です。
それでも特別決議で可決されるなら諦めしかありません。

それと、常に施錠されている公開空地との事ですが、その場合には公開空地の要件を満足していません。
それを行政に通報しコンプライアンス違反という事になれば、駐輪場への転用など議論する状況では無くなる筈です。

公開空地とは、マンションの敷地内に、マンションの居住者だけでなく、周りの人も自由に通行したり使ったりできるスペースのことをいいます。

これはマンションを作るときに、「近隣に対してオープンなスペースを提供します。地域にこうして寄与するので、マンションの容積率を割増ししてください。高さの制限を緩和してください」ということを認めてもらう制度に基づいています。これを建築基準法に基づく「総合設計制度」といいます。

ですから公開空地は、マンションの土地ですが、そこを勝手に鍵を掛けっぱなしにし周りの人の自由な通行を妨げてはいけません。また、駐車場や駐輪場など常設的な施設を作ったりすることはできません。ですので、マンションという皆さんの財産の敷地であるにもかかわらず管理組合が自由に使える土地ではありません。

Lukoさん、

「公開空地」との事ですが、単なる使っていない空地(庭など)の可能性があります。
本当に公開空地ならそれにより回答がかなり変わるので、先ずは事実を確認して下さい。

確認方法:
公開空地なら、空地のそばのマンション壁面や空地内のどこかに一般の通行人にも見える場所に、公開空地を示す表示プレートがあるはずです。 それを探して下さい。 
無ければ「公開空地」ではありません。

これは質問ですが、「規約には1部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、・・・・」と投稿されていますが、その共用部の特別な権利とは具体的に何でしょうか?  専用庭ですか?

ご質問を読む限り、もうあまり時間が無いようですので、理事長さんと直接お話をして「決議保留」や「審議継続」にして頂いて、計画の見直しを求めてはいかがでしょうか。管理会社を通して投書をすると握りつぶされてしまう場合があります。
他の方の回答にもあるように公開空地に構築物を設置することは禁じられています。当方でも駐輪場増築のため環境空地の活用が検討されましたが不可でした。
当方では駐輪ラックに入れ放しで埃を被っている自転車の持ち主に一定期間警告をしたうえで撤去させていただき、より必要としている区分所有者へ駐輪場を融通することで増築しないという方法を取りました。
「自転車シェアリング」して台数を減らしているマンションの話も聞いたことがあります。
ラックをスライド式にすることで駐輪場の面積は増やさずに収容台数を増やしているところもありますね。
公開空地を他の用途に流用する事は良くないことなので、現理事長の就任中に法令に違反する可能性のある議案を可決させるリスクを回避すべく、他の駐輪場不足解消方法を検討するための時間が必要と決議保留に持ち込むのも一案だと思います。

駐輪台数を増やす方法が公開空地を使うこと以外にあるのですか?

「自転車置場増設工事の検討」は、過去の総会で認められた事業なのですか?
理事会は、総会で認められていない事業を検討することはできません。
次に自転車置場増設のための費用はどこから支出するのですか?
修繕積立金を取り崩すとしたら、長期修繕計画に関わってくるので注意が必要だと思います。
「駐輪場が足りない」のですか?「一部の組合員が、停めたいだけの自転車を停められない」だけなのではないでしょうか?
マンションの駐車場が足りない場合、外部に駐車場を借りることになりますよね。
自転車も同じだと思います。
みなさんの修繕積立金を取り崩して駐輪場を増設するのだとしたら
規約に書かれている台数以上に自転車を停めたい人が本来自分で負担するべき自転車駐車場代金をみんなで負担してあげるのと同じ事ではないでしょうか?
回答者のみなさんがおっしゃっている公開空地の問題以外にも色々あると思います。
一度作ってしまうと撤去は難しいので、今が大切なときでしょう。

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