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管理会社と理事長がグルとなってのやり放題を防ぐ手立てはありませんか!

管理組合の運営

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私達のマンションは現理事長が就任するまでは、住民に寄り添った運営で、住民との関係はとても良かったのですが、現理事長になってから住民の意向を無視する様になり住民からも下記の様な不満が出ています。
(1)費用がかかる新たな事業を検討する場合は、先ず事業を検討することを総会で提案し承認を受けてから次に理事会で検討をする様にしていたのが、無くなりました。
(2)事業の検討の際は必ず住民アンケートを行い、賛成が多数のもの以外は議案化しない事にしていましたが、最近ではアンケートを実施しなくなりました。
(3)トラブル等で住民から理事会への面談要請があった場合は、理事長が直接住民と会っていましたが、現理事長になってから直接対話はなりました。

この様に現理事長に変わってからは理事長による独裁体制に変わり、事業検討の承認無しで、しかも事前アンケート無しで、新たな事業の計画(照明LED化、自動ドア・ノンタッチキー化、使えているポンプの更新、EVスタンド設置、一方で管理費・修繕積立費の大幅値上げ)が行われる様になりました。
特に修繕積立費は国交省の基準に合わせるとの事で3倍以上の大幅値上げで、当家は4000円から14000円(約70m2)と月1万円のコストアップでたまったものではありません。

また上記の様な計画を住民アンケート無しで実施することから、住民からは理事長との直接対話の声が出ておりますが、理事長は住民との対話は一切拒否しております。
理事長の意向で、住民からの質問事項については文書での提出が要求される様になり、それを理事会で諮った後で回答ことから時間がかかり住民の不満は高まるばかりです。

さらに問題なのは管理会社と理事長がグルであることです。
先日住民より、マンション管理士の顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、理事長個人で対応して貰う事で理事会決議していました。
ところが、管理会社の顧問弁護士から理事会に対し、理事会での決議は法的に問題があり無効との見解が示され、結局は管理組合としてクレーマー住民に対峙する事になってしまいました。

この様な、理事長と管理会社がグルとなっての事業のやり放題をやめさせ、修繕積立金を元の水準レベル(若干の値上げは止む無し)に戻すにはどの様な方法があるのか教えていただけないでしょうか?

みんなの回答

先日同じ質問を投稿されたばかりの方ですよね~?

今回もすでに8つの回答が出ておりますが、どれにも返事が無い事から質問と言うより不満のはけ口になってませんか? 

修繕は最低限の費用での現状維持か、その理事長さんのように「しっかり直す」+「先を見て最新の設備にまで高めたい」と考えに大きなギャップがあります。
このギャップは善悪では無くて、考え方の違いであって「やりたい放題」ではありません。 その証拠に総会で多数をもって可決されてるわけです。

例としてこのようにも考える事が出来ます。

・これで修繕積立金は適切な金額になったので、将来突然一時金で何十万円も徴収される心配が無くなった。

・管理会社は理事会をサポートするのが仕事だから「グル」とは言えない。 あなたが理事長になれば、今度はあなたをサポートしてくれるでしょう。

よってどちらが正しいかでは無くて、どこで折り合いを付けるかになります。 

最終的には総会で決まる事なのでどうしても納得できなければ、あなたには集合住宅は向いていなかった事になるので一戸建てへの住み替えをお勧めします。 

なお、30年間で維持費を比較すると一戸建てで1,000万円、マンションは2,000万円もかかります。 維持費も加えるとトータルでマンションが経済的とは言えない。 
一戸建ては何でも自分だけの考えで決定できる精神的な付加価値がありますね。
 
なお維持費の比較は不動産会社のサイトに出ています。

実行力のある理事長に任せた方がよいと思います。

1.マンション標準管理規約(単棟型)48条3号は修繕積立金の額は総会の決議事項としていますが(同号の「管理費等は、管理費と修繕積立金のことであることは25条で定義されています」)、白雲さんのマンションの管理規約ではそうなっているのではないでしょうか。国交省の基準に合わせたという修繕積立金の値上げは、総会の決議で決まったことではないですか。そうではなく、理事長が、総会の決議を経ることなくして値上げ額を決め、区分所有者に値上げ額の修繕積立金を請求しているのであれば、値上げ及びその請求は有効とはいえないと思います。
2.理事長の独裁うんぬんですが、マンションの最高の意思決定機関は総会ですから、総会で理事長の解任もできますので、総会がチェック機能を果たせばよいのではないでしょうか。また、最高裁平成29年12月18日判決は、総会で選任された理事が、互選により理事長を選任するとの管理規約のある場合、「理事の互選により選任された理事長について理事の過半の一致により理事長の職を解き、別の理事を理事長に定めることも総会で選任された理事に委ねる趣旨と解する」としました。白雲さんのマンションの管理規約はどうなっているのか分かりませんが、理事長が理事会の互選で選任されたとすれば、理事会で理事長の解任もできますので、理事会もチェック機能を果たせると思います。
3.民事訴訟は、訴訟を提起する原告が被告を決めるのです。管理組合が被告とされた訴訟が提起されれば、管理組合が応訴せざるを得ません。管理組合を被告として訴訟を提起した一人の区分所有者に原告適格があるかどうかについては、前に回答したとおりです。
4.マンション管理会社の顧問弁護士から、理事会の決議に法的問題があるとの指摘を受けたというのですが、どのような問題を指摘しているのかを具体的(法的根拠と事実関係)に糺すことが必要でしょう。

確かに理事長の独断は問題だと思います、以前の理事会にも問題があったと思います。
アンケート結果を重視して議案を決めていたようですが、そのようにポピュリズムに流されるのは如何かと思います。
その場合、組合員に負担を強いる施策はアンケートでは不人気となりますことから、その様な議案は敬遠される傾向が出てしまうのではと思います。

とは言っても、理事長の独断専行は許されないとは思いますので、組合員に訴え仲間を作り総会で解任決議をするしかないと思います。
新しい理事会はアンケート結果にだけに縛られることなく、全体最適を考えて管理組合活動を進めるべきだと思います。

心中お察しします。マンション購入時には、物件そのものの値段だけではなく、管理費や積立金とのバランスを考慮しますから、突然大幅な値上げをされたらまるで詐欺ですよね。私も同じような被害に会いました。

最近よく管理会社が「新品同様にします」などどと宣伝していますが、共用部を新品に見せる必要ってそもそもあるんでしょうか。外国にはこういう発想はありませんので、「質が良ければ高くはない」というような回答は、管理会社に好都合なセールストーク以外何者でもないと思っています。

また「あなたが理事や理事長になるしかない」という回答がよくありますが、当マンションのように、管理会社が理事会のメンバー選出方法決定の段階から関わり、あの手この手で人脈や根回しをすれば、規約も無意味なものになります。

悪質な管理会社にひっかかってしまったら、「自分はこんな金額まで払って今のマンションに住み続けたいか?」とご自身に問いかけて判断するのがよいと思います。

もし企業のような利潤追求が目的の組織ならば、いきなりコストが3倍になるのは「悪」で、コスト削減は絶対的な「善」と言えるかも知れません。
しかし管理組合の目的は利潤追求ではなく、安全で快適な住環境の維持管理ですから、コストに見合うかそれ以上の安全・快適・資産価値が手に入る場合に、そのコストは「善」と言えるかもしれません。必要な管理行為をするために相応しい金額の修繕積立金を計画的に積み立てることは、はたして「悪」なのでしょうか?
ご質問を拝読する限りでは、白雲さんと理事長さんの間に価値観の相違があるだけのように感じられます。

かく言う私も価値観の相違に直面しました。自宅マンションの大規模修繕委員は2名で、私は現状回復を基本とした倹約派、もう一人は資産価値の向上も図りたいバリューアップ派で、意見が割れました。修繕委員と理事で話し合い、理事の多数決で方向を決めました。時間も労力も理事以上に傾注してきたのに、意見が通らないものだなぁ…と感じましたから、異なる価値観に主導権を取られる白雲さんの悔しいお気持ちは理解できます。

集合住宅ではいろいろな人が集まって生活しているので、価値観の相違があるのは仕方がない事だと思います。
その調整を図るために、なにごとも多数決で決める総会決議のルールがあるので、白雲さんがリーダー役を担って多数派を形成すれば、管理会社とグルになっていようが少数派の理事長を解任できるのではないでしょうか。それが解決方法と思います。
更に、白雲さんが理事長に就任すれば、アンケートの再開もできますし、組合員が求めたら必ず面談してくれる人情派の理事長さんにきっとなられることでしょう。

真っ当な理事長に、正しい判断ができる管理会社だと思います。
正しいことをしているから一緒の方向になるのでは。
「グル」なんて勘繰るのはどうなんでしょう。

理事長さん 強い方ですね。
普通だったらばかばかしくて匙を投げてしまうと思います。
いい理事長さんですね。

以前にも同様の質問があったと思いますが、理事長さんは一生懸命やっていると思います。

アンケート無しで総会議案を出す理事会の方が一般的だと思いますし、逆にアンケート結果を重視して議案を決めていた旧理事会のポピュリズムに流される対応は如何かと思います。

また事業の検討の可否を総会議案として出す事は一般的で無いと思われますことから、旧理事会は事業の検討などの面倒なことはしたくないのでそのようなローカルルールを作ったのではないでしょうか?

とは言っても、理事会として理事長さんの独断専行は許されないと思っているのであれで、貴女が仲間を作り理事会で理事長さんの解任動議を提出し貴女自身が理事長になる覚悟が必要だと思います。

とりあえず間違いなく言えることだけ…

特に修繕積立費は国交省の基準に合わせるとの事で3倍以上の大幅値上げで、当家は4000円から14000円(約70m2)と月1万円のコストアップでたまったものではありません。 →4000円は安すぎると思います。

理事長の意向で、住民からの質問事項については文書での提出が要求される様になり、それを理事会で諮った後で回答ことから時間がかかり住民の不満は高まるばかりです。 →これはいいことだと思います。言った言わないにならないし。

さらに問題なのは管理会社と理事長がグルであることです。
先日住民より、マンション管理士の顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、理事長個人で対応して貰う事で理事会決議していました。
ところが、管理会社の顧問弁護士から理事会に対し、理事会での決議は法的に問題があり無効との見解が示され、結局は管理組合としてクレーマー住民に対峙する事になってしまいました。 →もうこの話はいいです。

この様な、理事長と管理会社がグルとなっての事業のやり放題をやめさせ、修繕積立金を元の水準レベル(若干の値上げは止む無し)に戻すにはどの様な方法があるのか教えていただけないでしょうか→総会で役員就任の議案に反対するか役員に立候補して理事長になるか引っ越すかしかないのでは?

真っ当な理事長に、正しい判断ができる管理会社だと思います。
正しいことをしているから一緒の方向になるのでは。
「グル」なんて勘繰るのはどうなんでしょう。

理事長さん 強い方ですね。
普通だったらばかばかしくて匙を投げてしまうと思います。
いい理事長さんですね。

以前にも同様の質問があったと思いますが、理事長さんは一生懸命やっていると思います。

アンケート無しで総会議案を出す理事会の方が一般的だと思いますし、逆にアンケート結果を重視して議案を決めていた旧理事会のポピュリズムに流される対応は如何かと思います。

また事業の検討の可否を総会議案として出す事は一般的で無いと思われますことから、旧理事会は事業の検討などの面倒なことはしたくないのでそのようなローカルルールを作ったのではないでしょうか?

とは言っても、理事会として理事長さんの独断専行は許されないと思っているのであれで、貴女が仲間を作り理事会で理事長さんの解任動議を提出し貴女自身が理事長になる覚悟が必要だと思います。

1.マンション標準管理規約(単棟型)48条3号は修繕積立金の額は総会の決議事項としていますが(同号の「管理費等は、管理費と修繕積立金のことであることは25条で定義されています」)、白雲さんのマンションの管理規約ではそうなっているのではないでしょうか。国交省の基準に合わせたという修繕積立金の値上げは、総会の決議で決まったことではないですか。そうではなく、理事長が、総会の決議を経ることなくして値上げ額を決め、区分所有者に値上げ額の修繕積立金を請求しているのであれば、値上げ及びその請求は有効とはいえないと思います。
2.理事長の独裁うんぬんですが、マンションの最高の意思決定機関は総会ですから、総会で理事長の解任もできますので、総会がチェック機能を果たせばよいのではないでしょうか。また、最高裁平成29年12月18日判決は、総会で選任された理事が、互選により理事長を選任するとの管理規約のある場合、「理事の互選により選任された理事長について理事の過半の一致により理事長の職を解き、別の理事を理事長に定めることも総会で選任された理事に委ねる趣旨と解する」としました。白雲さんのマンションの管理規約はどうなっているのか分かりませんが、理事長が理事会の互選で選任されたとすれば、理事会で理事長の解任もできますので、理事会もチェック機能を果たせると思います。
3.民事訴訟は、訴訟を提起する原告が被告を決めるのです。管理組合が被告とされた訴訟が提起されれば、管理組合が応訴せざるを得ません。管理組合を被告として訴訟を提起した一人の区分所有者に原告適格があるかどうかについては、前に回答したとおりです。
4.マンション管理会社の顧問弁護士から、理事会の決議に法的問題があるとの指摘を受けたというのですが、どのような問題を指摘しているのかを具体的(法的根拠と事実関係)に糺すことが必要でしょう。

確かに理事長の独断は問題だと思います、以前の理事会にも問題があったと思います。
アンケート結果を重視して議案を決めていたようですが、そのようにポピュリズムに流されるのは如何かと思います。
その場合、組合員に負担を強いる施策はアンケートでは不人気となりますことから、その様な議案は敬遠される傾向が出てしまうのではと思います。

とは言っても、理事長の独断専行は許されないとは思いますので、組合員に訴え仲間を作り総会で解任決議をするしかないと思います。
新しい理事会はアンケート結果にだけに縛られることなく、全体最適を考えて管理組合活動を進めるべきだと思います。

実行力のある理事長に任せた方がよいと思います。

先日同じ質問を投稿されたばかりの方ですよね~?

今回もすでに8つの回答が出ておりますが、どれにも返事が無い事から質問と言うより不満のはけ口になってませんか? 

修繕は最低限の費用での現状維持か、その理事長さんのように「しっかり直す」+「先を見て最新の設備にまで高めたい」と考えに大きなギャップがあります。
このギャップは善悪では無くて、考え方の違いであって「やりたい放題」ではありません。 その証拠に総会で多数をもって可決されてるわけです。

例としてこのようにも考える事が出来ます。

・これで修繕積立金は適切な金額になったので、将来突然一時金で何十万円も徴収される心配が無くなった。

・管理会社は理事会をサポートするのが仕事だから「グル」とは言えない。 あなたが理事長になれば、今度はあなたをサポートしてくれるでしょう。

よってどちらが正しいかでは無くて、どこで折り合いを付けるかになります。 

最終的には総会で決まる事なのでどうしても納得できなければ、あなたには集合住宅は向いていなかった事になるので一戸建てへの住み替えをお勧めします。 

なお、30年間で維持費を比較すると一戸建てで1,000万円、マンションは2,000万円もかかります。 維持費も加えるとトータルでマンションが経済的とは言えない。 
一戸建ては何でも自分だけの考えで決定できる精神的な付加価値がありますね。
 
なお維持費の比較は不動産会社のサイトに出ています。

もし企業のような利潤追求が目的の組織ならば、いきなりコストが3倍になるのは「悪」で、コスト削減は絶対的な「善」と言えるかも知れません。
しかし管理組合の目的は利潤追求ではなく、安全で快適な住環境の維持管理ですから、コストに見合うかそれ以上の安全・快適・資産価値が手に入る場合に、そのコストは「善」と言えるかもしれません。必要な管理行為をするために相応しい金額の修繕積立金を計画的に積み立てることは、はたして「悪」なのでしょうか?
ご質問を拝読する限りでは、白雲さんと理事長さんの間に価値観の相違があるだけのように感じられます。

かく言う私も価値観の相違に直面しました。自宅マンションの大規模修繕委員は2名で、私は現状回復を基本とした倹約派、もう一人は資産価値の向上も図りたいバリューアップ派で、意見が割れました。修繕委員と理事で話し合い、理事の多数決で方向を決めました。時間も労力も理事以上に傾注してきたのに、意見が通らないものだなぁ…と感じましたから、異なる価値観に主導権を取られる白雲さんの悔しいお気持ちは理解できます。

集合住宅ではいろいろな人が集まって生活しているので、価値観の相違があるのは仕方がない事だと思います。
その調整を図るために、なにごとも多数決で決める総会決議のルールがあるので、白雲さんがリーダー役を担って多数派を形成すれば、管理会社とグルになっていようが少数派の理事長を解任できるのではないでしょうか。それが解決方法と思います。
更に、白雲さんが理事長に就任すれば、アンケートの再開もできますし、組合員が求めたら必ず面談してくれる人情派の理事長さんにきっとなられることでしょう。

心中お察しします。マンション購入時には、物件そのものの値段だけではなく、管理費や積立金とのバランスを考慮しますから、突然大幅な値上げをされたらまるで詐欺ですよね。私も同じような被害に会いました。

最近よく管理会社が「新品同様にします」などどと宣伝していますが、共用部を新品に見せる必要ってそもそもあるんでしょうか。外国にはこういう発想はありませんので、「質が良ければ高くはない」というような回答は、管理会社に好都合なセールストーク以外何者でもないと思っています。

また「あなたが理事や理事長になるしかない」という回答がよくありますが、当マンションのように、管理会社が理事会のメンバー選出方法決定の段階から関わり、あの手この手で人脈や根回しをすれば、規約も無意味なものになります。

悪質な管理会社にひっかかってしまったら、「自分はこんな金額まで払って今のマンションに住み続けたいか?」とご自身に問いかけて判断するのがよいと思います。

とりあえず間違いなく言えることだけ…

特に修繕積立費は国交省の基準に合わせるとの事で3倍以上の大幅値上げで、当家は4000円から14000円(約70m2)と月1万円のコストアップでたまったものではありません。 →4000円は安すぎると思います。

理事長の意向で、住民からの質問事項については文書での提出が要求される様になり、それを理事会で諮った後で回答ことから時間がかかり住民の不満は高まるばかりです。 →これはいいことだと思います。言った言わないにならないし。

さらに問題なのは管理会社と理事長がグルであることです。
先日住民より、マンション管理士の顧問料分を管理組合に返済するよう理事長本人を提訴するとの通告があり、理事長個人で対応して貰う事で理事会決議していました。
ところが、管理会社の顧問弁護士から理事会に対し、理事会での決議は法的に問題があり無効との見解が示され、結局は管理組合としてクレーマー住民に対峙する事になってしまいました。 →もうこの話はいいです。

この様な、理事長と管理会社がグルとなっての事業のやり放題をやめさせ、修繕積立金を元の水準レベル(若干の値上げは止む無し)に戻すにはどの様な方法があるのか教えていただけないでしょうか→総会で役員就任の議案に反対するか役員に立候補して理事長になるか引っ越すかしかないのでは?

回答がありません。