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管理員業務時間を8hrから10hrに増やしたいと思いますが?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは、来期の「管理会社への委託業務の件」の中で、住民へのサービス向上(受付業務、クリーニング業務)を目的に、管理員業務時間を8hr(9時〜17時、1hr休憩)から、10hr(9時〜19時、1hr休憩)に変更する予定です。

この場合には、「管理会社への委託業務の件」の総会議案の中に記述があれば、敢えて「管理員の勤務時間の変更に伴う委託業務費の改定」を総会議案として提出する必要はないのでしょうか?
もし議案として提出すると一部の住民の方が猛反対してきそうなので、単独議案としては提出したくありません。

みんなの回答

1.福井さんのマンションの管理規約がマンション標準管理規約(単棟型)と同じであり、また、管理委託契約がマンション標準管理委託契約書(平成30年版)(以下「標準委託契約書」という)と同じであることを前提として論じることにする。
 管理員業務時間は、標準委託契約書の別表第2管理員業務において具体的に定めることになっているが、この内容を変更するためには、管理組合は管理会社と管理委託契約の当該部分のを変更契約を締結する必要がある。そのためには、総会の普通決議が必要である(管理規約48条14号)。普通決議の場合は、招集通知に「会議の目的たる事項」(「議題」といわれる)を通知する必要があるが、議案の通知は必要とされていない(区分所有法35条1項、5項)(稲本・鎌野・コンメンタールマンション区分所有法第3版[2015年]221頁)。福井さんは「議案」としていますが、その表現は正しくありません。
 なお、「議案の要領は、決議内容についての原案である。・・決議内容の全体である必要はなく、それを要約した「要領」であればよい」(同所)。
2.「管理会社への委託業務の件」の表示が議題の通知として適法又は妥当か。
 管理委託契約の変更内容としては、管理員業務時間を多くする変更のみでなく管理員業務費(標準委託契約書6条、別紙1)の増額の変更も行うことになると思われます。これらの変更は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律72条、同法施行規則83条、84条4号、5号に照らすと重要事項の変更であるから、この変更の管理委託契約の締結の場合には、美夕さんご指摘のとおり重要事項説明会の開催が必須であり、重要事項の説明会の1週間前までに、当該管理組合の管理者及び区分所有者等全員に、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付することが必要です(上記法令)。この重要事項には管理員業務時間を多くする変更とともに管理員業務費増額の変更も記載されることになると思われる。そうだとすれば、議題の記載として「管理会社への委託業務の件」の表示をするのは、総会決議の無効訴訟を提起された場合に招集手続に瑕疵があるとして無効と判断される違法なものとは断定はできないが、福井さんの目的は達成できないから無意味なことであり、かえっていかなる意図で上記のような曖昧な議題の表示をしたのかと問題視される可能性もあると思われる。

私なら別議案にはしませんが相当前から説明会やアンケート調査を実施して様子を見てから議案上程します。

この変更により、委託費の増額ということでしょうか。
委託業務費が増額になる場合には、管理会社による重要事項説明会は必須になります。
つまり、「管理員業務時間を延長することに伴い委託費が変わります。」という説明を先にするわけです。

その説明を受けてから、総会に入ったところで皆さんの審議になります。
その時には、管理員業務時間の延長を議案とするのではなく、それを含めた委託費の承認を諮ることになります。
重要事項説明会の中で、質疑応答が行われますから、総会議案を別にすることもないですし、改めてその件で重複して質疑応答になることもないと思います。

増額に伴う重要事項説明会を開催しないとなると、管理会社が適正化法違反になるということは管理会社がよくわかっているはずです。
そこまで考えない管理会社は、現在ではないと思いますが。

美夕さん、御回答いただきありがとうございます。
言われる通り、総会前に管理会社による重要事項説明会が開催され、その説明で委託業務費の説明も行われます。
その後の総会で「管理会社への管理委託業務の件」として審議する予定ですが、その中の管理員の時間延長に伴う増額を別議案化する必要があるのかどうかを質問させて頂きました。

管理会社への委託業務の件についての総会議案の中で書かれていても、管理費の値上げ等が無いので、別途議案化は不要です。

竜巻さん、御回答いただきありがとうございます。
別途議案を提出する必要は無いとの回答を頂き安心しました。

1.福井さんのマンションの管理規約がマンション標準管理規約(単棟型)と同じであり、また、管理委託契約がマンション標準管理委託契約書(平成30年版)(以下「標準委託契約書」という)と同じであることを前提として論じることにする。
 管理員業務時間は、標準委託契約書の別表第2管理員業務において具体的に定めることになっているが、この内容を変更するためには、管理組合は管理会社と管理委託契約の当該部分のを変更契約を締結する必要がある。そのためには、総会の普通決議が必要である(管理規約48条14号)。普通決議の場合は、招集通知に「会議の目的たる事項」(「議題」といわれる)を通知する必要があるが、議案の通知は必要とされていない(区分所有法35条1項、5項)(稲本・鎌野・コンメンタールマンション区分所有法第3版[2015年]221頁)。福井さんは「議案」としていますが、その表現は正しくありません。
 なお、「議案の要領は、決議内容についての原案である。・・決議内容の全体である必要はなく、それを要約した「要領」であればよい」(同所)。
2.「管理会社への委託業務の件」の表示が議題の通知として適法又は妥当か。
 管理委託契約の変更内容としては、管理員業務時間を多くする変更のみでなく管理員業務費(標準委託契約書6条、別紙1)の増額の変更も行うことになると思われます。これらの変更は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律72条、同法施行規則83条、84条4号、5号に照らすと重要事項の変更であるから、この変更の管理委託契約の締結の場合には、美夕さんご指摘のとおり重要事項説明会の開催が必須であり、重要事項の説明会の1週間前までに、当該管理組合の管理者及び区分所有者等全員に、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付することが必要です(上記法令)。この重要事項には管理員業務時間を多くする変更とともに管理員業務費増額の変更も記載されることになると思われる。そうだとすれば、議題の記載として「管理会社への委託業務の件」の表示をするのは、総会決議の無効訴訟を提起された場合に招集手続に瑕疵があるとして無効と判断される違法なものとは断定はできないが、福井さんの目的は達成できないから無意味なことであり、かえっていかなる意図で上記のような曖昧な議題の表示をしたのかと問題視される可能性もあると思われる。

この変更により、委託費の増額ということでしょうか。
委託業務費が増額になる場合には、管理会社による重要事項説明会は必須になります。
つまり、「管理員業務時間を延長することに伴い委託費が変わります。」という説明を先にするわけです。

その説明を受けてから、総会に入ったところで皆さんの審議になります。
その時には、管理員業務時間の延長を議案とするのではなく、それを含めた委託費の承認を諮ることになります。
重要事項説明会の中で、質疑応答が行われますから、総会議案を別にすることもないですし、改めてその件で重複して質疑応答になることもないと思います。

増額に伴う重要事項説明会を開催しないとなると、管理会社が適正化法違反になるということは管理会社がよくわかっているはずです。
そこまで考えない管理会社は、現在ではないと思いますが。

美夕さん、御回答いただきありがとうございます。
言われる通り、総会前に管理会社による重要事項説明会が開催され、その説明で委託業務費の説明も行われます。
その後の総会で「管理会社への管理委託業務の件」として審議する予定ですが、その中の管理員の時間延長に伴う増額を別議案化する必要があるのかどうかを質問させて頂きました。

管理会社への委託業務の件についての総会議案の中で書かれていても、管理費の値上げ等が無いので、別途議案化は不要です。

竜巻さん、御回答いただきありがとうございます。
別途議案を提出する必要は無いとの回答を頂き安心しました。

私なら別議案にはしませんが相当前から説明会やアンケート調査を実施して様子を見てから議案上程します。

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