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マンションの駐車場利用料金の決め方について

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

駐車場利用料金の価格設定について質問させていただきます。
当マンションは、自走式駐車場で、全戸分の駐車区画数を確保しています。
利用料金は、近隣の商業ベースの月極駐車場代と同水準です。
マンションの駐車場利用料金は、ゼロ円から近隣水準を上回る金額まで、
いろいろな価格設定があります。
当マンションは、駐車場利用料金を管理費会計に入金しているので、管理費を
安く設定するために、その不足分を駐車場利用料金に転嫁しているように思えます。車を所有しない区分所有者も増えており、実質的に車の所有の有無により、管理費の負担に不公平が生じている。この不公平を改善するために、管理費を
値上げして、駐車場利用料金を値下げしたいと思っています。
アドバイスをお願い致します。

みんなの回答

PS

当方では共用部分の費用に付いて「非常に我が儘な高齢者組合員」がおり、自分は利用しないのでその分の金は払いたくないと総会で主張した事がありました。

もしそれが通るなら、
この時に反論として考えたのは、例えば1Fの住人から自分たちはエレベーターを使わないのでこの費用は払いたくない。 管理費は最上階を最も高額にして下に行くほど安くするのはどうか? との新分担案が出た場合に、

エレベーターを最も利用し消耗させている上の階を段階的に高くすることで、公平な受益者負担になります。
 
その高齢者組合員は最上階でしたので、又同じ事を言い出したこの話をだして見るつもりです。

別の考察;
条例等により駐車場の最低設置台数が決められていれば、マンション建設に必須の駐車場なので全員で費用負担する義務があります。

利用者だけが民間並に高い金額を負担するのは、共用部だし公平性からはバランスが悪いと思います。
私は民間より安くて当然と考えています。 

ヨコオさま

アドバイスをありがとうございます。多面的な見方をご教授いただき、大変勉強になりました。

最初の料金は販売会社が決めて、途中で管理組合が値上げしました。 値上げ時に理事会からは修繕の資金源にしたいような説明がありました。 

当方の価格の決め方にルール的なものはありませんが、近隣の有料駐車場より安くなっています。自分のマンションだし福利厚生的な設備と考えて、安くて当然と思っています。 

当方の駐車場料金は修繕積立金へ充当する規定です。 この金額はかなり大きくて維持以上の事が出来ますが、これは健全ではありません。

ここからが私の意見です。

1.駐車場料金を管理費や修繕積立金に充当すべきではありません。 不足分はそれぞれ値上げするのが、真っ当な予実管理だと思います。 

2.駐車場収入は別会計にして、他に転用したいならその都度総会の承認を得て使う事にしないとどんぶり勘定になります。 

3.そちらは駐車場利用者だけから余分に共用部の費用を徴収している事になります。 これは不公平です。 駐車場利用者は途中で入れ変わります。 何十年も駐車場を借りていて高齢化で手放す場合もあれば、逆に新規に駐車場利用を開始する住人もおります。 完全に二つに分けて考えられません。

空きが埋まらなくなるとおそらく外部にも貸し出すので、何が公平なのか良く分からなってきます。

4.駐車場会計はディスポーザー導入など、設備の最新化にも使ってはいかがですか?

ヨコオ さま
アドバイスをありがとうございます。「利用者だけから余分の共用部の費用を徴収している事になる。」という意見は、
当マンションでもあります。貴重なご意見を参考にさせていただいて、共益費の公平な負担について、多面的に検討したいと思います。
感謝いたします。

自走式で全戸分の区画があり、使用者だけが使用料を支払っているということでいいのでしょうか。

使用者側から見れば、自分たちの使用料が管理費会計に取り入れられ、日常の管理に充てられている。
車を持っていない人たちは、使用者たちの負担のおかげで楽(?)をしている。
不公平ではないかと思われたのでしょうか。

では車を持っていない方の側から見たらどうなのでしょう。
自分達には不要な設備なのに、なんで維持管理していかなければいけないのか。
そのために修繕積立金ばかりでなく固定資産税まで支払っている。
必要ないのに不公平ではないか。
と思うかもしれません。

自走式ですから、維持管理費はそんなに高額にはならないと思いますが、建てたときの費用もあると思います。
当然に組合員全員の資産ですから、駐車場があることで資産価値が上がり、その恩恵は皆さんが受けているのではないでしょうか。

多くのところで見られることなのですが、管理費の収入より、管理委託費のほうが多く、結局使用料で埋め合わせをしているということがあります。
収支報告書があれば確認してみてください。
管理費を上げて駐車場使用料を下げるなどということを考える前に、管理委託費を全面的に見直した方がいいのではないでしょうか。
住民が出すお金でやりくりを考えるのは、管理会社が喜ぶだけのように思います。

管理費と修繕積立金のリバランスも考えてはいかがでしょうか。

ご教授いただき、ありがとうございます。
所有者の立場でしか、考えておりませんでした。所有していない人の立場の思いに考えが及びませんでした。
管理委託費の見直しする方向で進めます。ただ、管理費が実際にかかっている費用の6割程度の金額であり、せめて、
7~8割程度に引き上げて、全員が応分の負担をするという考えのもと、管理費の引上げをして、管理費会計の健全化を
目指したいと思うのですが、どうでしょうか?車を所有している人の支払総額を変えないために、やはり、駐車場利用料
の値下げが必要だと考えます。
再度、ご教授をお願いいたします。

申し訳ございませんが、トミィさんのところの財政状況がわかりませんから回答できません。

全戸分の駐車区画数を確保してあるとはいえ全戸が使っている筈も無く、さらに機械式駐車場で専用使用権がある筈も無いので、安易に駐車場利用料金を値下げすべきではありません。

マンションの共用部の土地と設備を特定の住民の為に提供するのですから、利用料金は近隣の月極駐車場代と同水準のままとすべきです。
もし、剰余金が出る場合は修繕積立金に振替れば、管理組合の財政健全化にも役立つ筈です。

アドバイスをいただき、ありがとうございます。
もう一度、検討してみます。

トミィさん

「管理費を安く設定するためにその不足分を駐車場利用料金に転嫁しているように
思えます」とありますが、私が当マンションの理事長をしていた時に感じたことと
同じです。貴マンションは全戸分の駐車区画を有していますので管理費全体でも
大きな割合を占めています。

駐車場使用料を加えた本来の管理費を計算されたことはありませんか?
当マンションは2倍近くでした。本来の管理費が妥当な額なのか?調べましたか? 
これをしないで管理費の値上げを提案すると総会で紛糾するおそれがあります。

当マンションの管理規約は標準規約に沿ったもので駐車場使用料は管理費でなく
修繕積立金に積み立てることになっていますが、管理費に流用していたため私が
理事長の時に管理費への流用を廃止しました。
駐車場利用料金は今後、高齢化に伴って減少していくことが見込まれます。
管理費の方を今後、価格の妥当性を含め、見直しされることが重要と考えています。

貴重なアドバイスをありがとうございます。
アカシアさんが修繕積立金から管理費への流用を廃止された時、管理費の値上げで対応されたのでしょうか?
現行の管理費は、本来の管理費の半分程度であり、アカシアさんのマンションと同じような状況です。
管理費の見直しに取組みます。

トミィさん

管理費は値上げしていません。概要は次の通りです。

⑴当時の管理会社に対して委託業務費の内訳を出すように依頼しました。
 具体的には定額業務委託費の明細(管理員業務費・事務管理業務費これには会計業務費
 組合管理運営費や保守点検業務費などが含まれる・管理報酬を含む一般管理費)です。
 同時に大手を含む7社に委託業務費を問い合わせ、4社から相見積りを取りました。
 内訳を比較すると明らかに高い費用がありました。

⑵この結果を当時の管理会社にぶつけて委託業務費の値下げ交渉を行いました。
 業務委託費がこれだけ高いと説明したうえで当時の管理会社に総額で「○○○万円」
 下げるように依頼しました。
 管理会社からすぐに同額下げるので変更しないでほしいと言われましたが、結果的には
 管理会社を変更しました。高い委託業務費のほかに管理面で手落ちがありました。

⑶管理費の大幅な値下げとなりましたが、値下げ分は組合員には還元しませんでした。
 今回は管理費と修繕積立金をセットで考え、従来の管理費に駐車場使用料を流用していま
 したが、これを改め今回、減額した管理費は全額を組合員が負担することにして駐車場
 使用料を修繕積立金に流用しますが、管理費と修繕積立金の合計額は変えずに内訳を変更
 するにとどめました。管理費の値下げ分は最終的に修繕積立金に回ることになりました。

管理費は毎月支払うものです。駐車場使用料は今後、高齢化などで使用が減少するおそれがあり
管理費に流用すると将来、不足する可能性があります。
修繕積立金は将来の大規模修繕工事等に備えて貯めていくもので万一、駐車場使用料の減少
があっても十分対応できると考えています。

アカシア さん
貴重なアドバイスをありがとうございます。管理費と修繕積立金をセットで考える、管理費と修繕積立金の位置付け等、大変勉強になりました。ご教授いただきましたことを今後の取組みに活かしていきます。感謝いたします。

なんとなくですが不公平だからという理由ではうまくいかないような気がします。将来の修繕のためという理由で修繕積立金を値上げする方がうまくいくのではないですかね?

アドバイスをありがとうございます。
そうですね。「不公平」を前面に出すと、車の所有の有無によって、対立する可能性がありますね。
考え方が偏っていました。再検討します。

当方の経験談を書かせて頂きます。

機械式駐車場の保守点検や更新にはかなり大きな金額が必要となります。
従って機械式駐車場の保守費用や将来の更新費用に充当出来る程度の駐車場使用料に設定する必要があります。

当方のマンションで以前に試算して使用料を改定しましたが、利用率60%、設置後25年で更新、更新費用120万円/パレットで計算すると月1万2千円程度になりました。

その場合、修繕積立金とは別に、駐車場会計として別管理にした方がよいと思います。

貴重なアドバイスをありがとうございます。
駐車場会計として、別管理するという発想は、大変参考になります。
検討させていただきます。

全戸分の駐車場があるということは、専用使用権になっているのでしょうか。
もしそうでしたら、駐車場使用細則で、使わない場合には他の方(外部も含めるかどうかは別に決める)に貸すことができるというようなことを規定して、車を持っていない方も活用できるようにしてはいかがでしょうか。

また空きが多いのでしたら、駐車場を整理してまとめ、使用している方からだけ使用料をいただき、整理してまとまった空き地になったところを別の目的に活用してはいかがでしょうか。

管理費を値上げして、駐車場使用料を下げても、不公平さには変わりはないと思います。

早速のアドバイスをいただき、ありがとうございます。
専用使用権は、ありません。駐車場を整理して、別の目的に活用するという考え方は、大変参考になります。
管理費を値上げして、駐車場使用料を下げると、不公平の差が改善されると思うのですが、ダメでしょうか?

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
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貴重なアドバイスをありがとうございます。
車を所有していない場合は、駐車場利用料金を徴収しておりません。
なので、駐車場利用台数が減った影響で、管理費会計の余剰金が減少して余裕が無くなっています。
駐車場会計を独立させると、管理費の大幅値上げとなって、各区分所有者の共益費総額の負担が増えて、賛同が得られないことになるように思えるのですが、どうしたらいいのか悩みます。

100%駐車場で、駐車場を利用していない人から駐車場料金をとっていないのであれば、若者の自動車ばなれ、高齢者の免許返納等でさらに管理組合の収入が減る可能性があります。マンションの管理費・修繕積立金の早期見直しが必要かと思います。現在の空き駐車場率のさらなる減を想定し、管理組合の収入・支出をシミュレーションし、組合員に示すことがまずは必要かと思います。

アドバイスをありがとうございます。
管理費と修繕積立金の見直しに取組みます。

石山さま

貴重なアドバイスをありがとうございます。管理費、修繕積立金の見直しについて、組合員への情報公開しながら、進めて行きます。ご教授感謝いたします。

全戸分の駐車場があるということは、専用使用権になっているのでしょうか。
もしそうでしたら、駐車場使用細則で、使わない場合には他の方(外部も含めるかどうかは別に決める)に貸すことができるというようなことを規定して、車を持っていない方も活用できるようにしてはいかがでしょうか。

また空きが多いのでしたら、駐車場を整理してまとめ、使用している方からだけ使用料をいただき、整理してまとまった空き地になったところを別の目的に活用してはいかがでしょうか。

管理費を値上げして、駐車場使用料を下げても、不公平さには変わりはないと思います。

早速のアドバイスをいただき、ありがとうございます。
専用使用権は、ありません。駐車場を整理して、別の目的に活用するという考え方は、大変参考になります。
管理費を値上げして、駐車場使用料を下げると、不公平の差が改善されると思うのですが、ダメでしょうか?

自走式で全戸分の区画があり、使用者だけが使用料を支払っているということでいいのでしょうか。

使用者側から見れば、自分たちの使用料が管理費会計に取り入れられ、日常の管理に充てられている。
車を持っていない人たちは、使用者たちの負担のおかげで楽(?)をしている。
不公平ではないかと思われたのでしょうか。

では車を持っていない方の側から見たらどうなのでしょう。
自分達には不要な設備なのに、なんで維持管理していかなければいけないのか。
そのために修繕積立金ばかりでなく固定資産税まで支払っている。
必要ないのに不公平ではないか。
と思うかもしれません。

自走式ですから、維持管理費はそんなに高額にはならないと思いますが、建てたときの費用もあると思います。
当然に組合員全員の資産ですから、駐車場があることで資産価値が上がり、その恩恵は皆さんが受けているのではないでしょうか。

多くのところで見られることなのですが、管理費の収入より、管理委託費のほうが多く、結局使用料で埋め合わせをしているということがあります。
収支報告書があれば確認してみてください。
管理費を上げて駐車場使用料を下げるなどということを考える前に、管理委託費を全面的に見直した方がいいのではないでしょうか。
住民が出すお金でやりくりを考えるのは、管理会社が喜ぶだけのように思います。

管理費と修繕積立金のリバランスも考えてはいかがでしょうか。

ご教授いただき、ありがとうございます。
所有者の立場でしか、考えておりませんでした。所有していない人の立場の思いに考えが及びませんでした。
管理委託費の見直しする方向で進めます。ただ、管理費が実際にかかっている費用の6割程度の金額であり、せめて、
7~8割程度に引き上げて、全員が応分の負担をするという考えのもと、管理費の引上げをして、管理費会計の健全化を
目指したいと思うのですが、どうでしょうか?車を所有している人の支払総額を変えないために、やはり、駐車場利用料
の値下げが必要だと考えます。
再度、ご教授をお願いいたします。

申し訳ございませんが、トミィさんのところの財政状況がわかりませんから回答できません。

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貴重なアドバイスをありがとうございます。
車を所有していない場合は、駐車場利用料金を徴収しておりません。
なので、駐車場利用台数が減った影響で、管理費会計の余剰金が減少して余裕が無くなっています。
駐車場会計を独立させると、管理費の大幅値上げとなって、各区分所有者の共益費総額の負担が増えて、賛同が得られないことになるように思えるのですが、どうしたらいいのか悩みます。

100%駐車場で、駐車場を利用していない人から駐車場料金をとっていないのであれば、若者の自動車ばなれ、高齢者の免許返納等でさらに管理組合の収入が減る可能性があります。マンションの管理費・修繕積立金の早期見直しが必要かと思います。現在の空き駐車場率のさらなる減を想定し、管理組合の収入・支出をシミュレーションし、組合員に示すことがまずは必要かと思います。

アドバイスをありがとうございます。
管理費と修繕積立金の見直しに取組みます。

石山さま

貴重なアドバイスをありがとうございます。管理費、修繕積立金の見直しについて、組合員への情報公開しながら、進めて行きます。ご教授感謝いたします。

当方の経験談を書かせて頂きます。

機械式駐車場の保守点検や更新にはかなり大きな金額が必要となります。
従って機械式駐車場の保守費用や将来の更新費用に充当出来る程度の駐車場使用料に設定する必要があります。

当方のマンションで以前に試算して使用料を改定しましたが、利用率60%、設置後25年で更新、更新費用120万円/パレットで計算すると月1万2千円程度になりました。

その場合、修繕積立金とは別に、駐車場会計として別管理にした方がよいと思います。

貴重なアドバイスをありがとうございます。
駐車場会計として、別管理するという発想は、大変参考になります。
検討させていただきます。

全戸分の駐車区画数を確保してあるとはいえ全戸が使っている筈も無く、さらに機械式駐車場で専用使用権がある筈も無いので、安易に駐車場利用料金を値下げすべきではありません。

マンションの共用部の土地と設備を特定の住民の為に提供するのですから、利用料金は近隣の月極駐車場代と同水準のままとすべきです。
もし、剰余金が出る場合は修繕積立金に振替れば、管理組合の財政健全化にも役立つ筈です。

アドバイスをいただき、ありがとうございます。
もう一度、検討してみます。

トミィさん

「管理費を安く設定するためにその不足分を駐車場利用料金に転嫁しているように
思えます」とありますが、私が当マンションの理事長をしていた時に感じたことと
同じです。貴マンションは全戸分の駐車区画を有していますので管理費全体でも
大きな割合を占めています。

駐車場使用料を加えた本来の管理費を計算されたことはありませんか?
当マンションは2倍近くでした。本来の管理費が妥当な額なのか?調べましたか? 
これをしないで管理費の値上げを提案すると総会で紛糾するおそれがあります。

当マンションの管理規約は標準規約に沿ったもので駐車場使用料は管理費でなく
修繕積立金に積み立てることになっていますが、管理費に流用していたため私が
理事長の時に管理費への流用を廃止しました。
駐車場利用料金は今後、高齢化に伴って減少していくことが見込まれます。
管理費の方を今後、価格の妥当性を含め、見直しされることが重要と考えています。

貴重なアドバイスをありがとうございます。
アカシアさんが修繕積立金から管理費への流用を廃止された時、管理費の値上げで対応されたのでしょうか?
現行の管理費は、本来の管理費の半分程度であり、アカシアさんのマンションと同じような状況です。
管理費の見直しに取組みます。

トミィさん

管理費は値上げしていません。概要は次の通りです。

⑴当時の管理会社に対して委託業務費の内訳を出すように依頼しました。
 具体的には定額業務委託費の明細(管理員業務費・事務管理業務費これには会計業務費
 組合管理運営費や保守点検業務費などが含まれる・管理報酬を含む一般管理費)です。
 同時に大手を含む7社に委託業務費を問い合わせ、4社から相見積りを取りました。
 内訳を比較すると明らかに高い費用がありました。

⑵この結果を当時の管理会社にぶつけて委託業務費の値下げ交渉を行いました。
 業務委託費がこれだけ高いと説明したうえで当時の管理会社に総額で「○○○万円」
 下げるように依頼しました。
 管理会社からすぐに同額下げるので変更しないでほしいと言われましたが、結果的には
 管理会社を変更しました。高い委託業務費のほかに管理面で手落ちがありました。

⑶管理費の大幅な値下げとなりましたが、値下げ分は組合員には還元しませんでした。
 今回は管理費と修繕積立金をセットで考え、従来の管理費に駐車場使用料を流用していま
 したが、これを改め今回、減額した管理費は全額を組合員が負担することにして駐車場
 使用料を修繕積立金に流用しますが、管理費と修繕積立金の合計額は変えずに内訳を変更
 するにとどめました。管理費の値下げ分は最終的に修繕積立金に回ることになりました。

管理費は毎月支払うものです。駐車場使用料は今後、高齢化などで使用が減少するおそれがあり
管理費に流用すると将来、不足する可能性があります。
修繕積立金は将来の大規模修繕工事等に備えて貯めていくもので万一、駐車場使用料の減少
があっても十分対応できると考えています。

アカシア さん
貴重なアドバイスをありがとうございます。管理費と修繕積立金をセットで考える、管理費と修繕積立金の位置付け等、大変勉強になりました。ご教授いただきましたことを今後の取組みに活かしていきます。感謝いたします。

なんとなくですが不公平だからという理由ではうまくいかないような気がします。将来の修繕のためという理由で修繕積立金を値上げする方がうまくいくのではないですかね?

アドバイスをありがとうございます。
そうですね。「不公平」を前面に出すと、車の所有の有無によって、対立する可能性がありますね。
考え方が偏っていました。再検討します。

最初の料金は販売会社が決めて、途中で管理組合が値上げしました。 値上げ時に理事会からは修繕の資金源にしたいような説明がありました。 

当方の価格の決め方にルール的なものはありませんが、近隣の有料駐車場より安くなっています。自分のマンションだし福利厚生的な設備と考えて、安くて当然と思っています。 

当方の駐車場料金は修繕積立金へ充当する規定です。 この金額はかなり大きくて維持以上の事が出来ますが、これは健全ではありません。

ここからが私の意見です。

1.駐車場料金を管理費や修繕積立金に充当すべきではありません。 不足分はそれぞれ値上げするのが、真っ当な予実管理だと思います。 

2.駐車場収入は別会計にして、他に転用したいならその都度総会の承認を得て使う事にしないとどんぶり勘定になります。 

3.そちらは駐車場利用者だけから余分に共用部の費用を徴収している事になります。 これは不公平です。 駐車場利用者は途中で入れ変わります。 何十年も駐車場を借りていて高齢化で手放す場合もあれば、逆に新規に駐車場利用を開始する住人もおります。 完全に二つに分けて考えられません。

空きが埋まらなくなるとおそらく外部にも貸し出すので、何が公平なのか良く分からなってきます。

4.駐車場会計はディスポーザー導入など、設備の最新化にも使ってはいかがですか?

ヨコオ さま
アドバイスをありがとうございます。「利用者だけから余分の共用部の費用を徴収している事になる。」という意見は、
当マンションでもあります。貴重なご意見を参考にさせていただいて、共益費の公平な負担について、多面的に検討したいと思います。
感謝いたします。

PS

当方では共用部分の費用に付いて「非常に我が儘な高齢者組合員」がおり、自分は利用しないのでその分の金は払いたくないと総会で主張した事がありました。

もしそれが通るなら、
この時に反論として考えたのは、例えば1Fの住人から自分たちはエレベーターを使わないのでこの費用は払いたくない。 管理費は最上階を最も高額にして下に行くほど安くするのはどうか? との新分担案が出た場合に、

エレベーターを最も利用し消耗させている上の階を段階的に高くすることで、公平な受益者負担になります。
 
その高齢者組合員は最上階でしたので、又同じ事を言い出したこの話をだして見るつもりです。

別の考察;
条例等により駐車場の最低設置台数が決められていれば、マンション建設に必須の駐車場なので全員で費用負担する義務があります。

利用者だけが民間並に高い金額を負担するのは、共用部だし公平性からはバランスが悪いと思います。
私は民間より安くて当然と考えています。 

ヨコオさま

アドバイスをありがとうございます。多面的な見方をご教授いただき、大変勉強になりました。

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貴重なアドバイスをありがとうございます。
車を所有していない場合は、駐車場利用料金を徴収しておりません。
なので、駐車場利用台数が減った影響で、管理費会計の余剰金が減少して余裕が無くなっています。
駐車場会計を独立させると、管理費の大幅値上げとなって、各区分所有者の共益費総額の負担が増えて、賛同が得られないことになるように思えるのですが、どうしたらいいのか悩みます。

100%駐車場で、駐車場を利用していない人から駐車場料金をとっていないのであれば、若者の自動車ばなれ、高齢者の免許返納等でさらに管理組合の収入が減る可能性があります。マンションの管理費・修繕積立金の早期見直しが必要かと思います。現在の空き駐車場率のさらなる減を想定し、管理組合の収入・支出をシミュレーションし、組合員に示すことがまずは必要かと思います。

アドバイスをありがとうございます。
管理費と修繕積立金の見直しに取組みます。

石山さま

貴重なアドバイスをありがとうございます。管理費、修繕積立金の見直しについて、組合員への情報公開しながら、進めて行きます。ご教授感謝いたします。