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人手不足による人件費増を理由に管理委託業務費の4割アップを要求してきました。

管理組合の運営

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から管理業務の辞退の提案がありました。
具体的には、最近の人手不足による人件費増、理事長からの検討指示による業務多忙等の理由から、管理委託業務費の4割アップを要求してきました。

それに対して、理事長はマンション管理士に調査させ、事務管理業務、管理員業務での一部誤魔化し、さらには建物設備管理業務での無駄の指摘があり、現状維持を主張していることから、管理会社のリプレースは必須の状況です。

この為、住民に信を問うとの事で、住民アンケートを実施しようとの話になりつつあります。
(1)管理会社は変更せず、委託業務費の値上げを認め、その分の管理費を値上げする案
(2)管理会社を変更し、サービスレベルは現状レベルを維持しつつ、管理費も据置く案

上記の2案でアンケートを取ると、多分管理会社変更案が多数となり、管理会社を変更しなくてはなりませんが、理事のほぼ全員がその様な多大な負荷のかかる組合業務をやるのには反対で、値上げ幅の圧縮で交渉すべきとの意見ですが、管理会社も強硬で交渉で纏まる雰囲気ではありまでん。

追伸
会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

質問ですが、今の時期、優秀な管理会社へのリプレースは難しいとの話は本当の事なのでしょうか?

みんなの回答

タイトルまで変えられては回答者が困ります。
あなたの質問は「管理会社変更を特別決議にできるか」ということだったのではないですか。
質問の趣旨が違うのでしたら、いったん削除して、改めて質問していただきたいと思います。
善意で回答しているのに、追加やタイトル、内容を変更をされたら回答がずれてしまうこともあります。

このようなサイトは個人への回答では済みませんので、回答者の信頼も掛かってきます。
そこのところお考えになっていただきたいです。
回答者の信頼ばかりでなく、このサイト自体への信頼にも影響します。

サイト利用を慣れていらっしゃらないのかもしれませんが、よろしくお願いいたします。

メロディーさんご指摘ありがとうございます。
日々状況が変化しているので、この様な事になってしまい誠に申し訳ありませんでした。

全て理事長の独断専行と秘密主義が原因です。
日曜に緊急理事会が開催され、その場で理事長より管理会社の値上げ提案とマンション管理士による調査結果の話がありました。

実際は半年前からマンション管理士による調査が理事長の指示で行われ、管理委託費の不正が見つかったとの事でした。
それを、理事会には諮らず理事長と管理会社の間だけで話し合われ、管理会社のリプレースについても話が出ていたとの事で、改めて理事長の独断専行と秘密主義の酷さを再認識しました。

一方、昨日の夜、管理会社のマネージャーさんとフロントで理事の皆様の所に戸別訪問され、私にも管理委託費の件は不正ではない事、値上げ幅については検討して頂ける可能性があるとの話を聞いております。

別に理由をお聞きしたいと思うものではありません。
面談で相談を受けているのではないですから、個々に言い訳をするようでしたら、とにかく質問を削除していただきたいです。
回答者が困ってしまいます。

今の時代、確かに人手不足で管理会社のリプレースは難しい面があるのではと思います。
下記にインターネットで拾った記事をそのまま転載します。
—————————————————
管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、〇月後の契約満了時をもって契約の更新は遠慮させていただきます。
と言う通知を受け取ってびっくりした管理組合から相談があります。

契約解除をちらつかせて値上げを認めさせようとしているのか、利益率が低いから、うちを切り捨てようとしているのか…と。 最近、こういうケースが増えています。
その背景にあるのは、まず、きっかけは、人件費の高騰(最低賃金の上昇)、人手不足があるということはその通りで、管理員、清掃員の人手不足に加えて、フロントも人手不足の深刻だと言われています。

人材が足りないため、利益率の低い物件まで回す人がいない。という事情を抱え、もう断っていただいて結構という思いで、急激な値上げを言ってくるケースが多くなっています。
管理員が見つからずに、人材派遣会社に依頼すると、とても割に合わない金額を支払わなければなりませんから。

さらに、もう少し、根本的な問題として、管理会社は、リプレイスをちらつかせれば管理委託費を下げる…と、度重なる値下げ交渉をした結果、管理委託費自体がすでに採算ぎりぎり、もしくは赤字になるような安価になっている。
もしくは、リプレイスで勝つために、利益率度外視の価格を入れているので、そもそも利益が得られない。
そんなことは、管理会社の都合じゃないか…と腹も立つでしょうが、企業としては、日常管理で利益を出せない分、修繕工事や大規模修繕工事の受注、保険契約等で総合的に利益を上げることを期待して、
安値受注を認めてきたのでしょうが、管理委託費に厳しい管理組合は、他の経費にもシビアーで、工事も受注できない…となると、やはり、赤字体質を長くは続けれないのです。

しかし、あまり極端なことをすると、さすがに企業のイメージダウンになるので、人件費(最低賃金)の高騰による管理委託費の値上げ依頼というのは、ちょうどよい選別のきっかけになったのだと思います。
少し前まで、リプレイス時に、なんでこの管理会社がこの価格で入れてくるのか…この価格で受けて本当に大丈夫なのか…というような事例がありました。

管理会社が、将来の事業展開を見据えて、専有部分の囲い込みを図って、とにかく管理戸数を増やせと
大号令をかけていたことによると思われます。
今期中に何戸達成と言う目標が掲げられていたら無理もしたわけです。
管理会社の買収も盛んでした。 業界全体が、この方向に走っていました。

ところが、ある大手の方針が変わったのです。
これまで受託戸数を増やすことを大目標にしていたのが、利益を最大化するということが目標に変わったのです。 これに、タイミングをみていた他社が従ったのです。
まぁ、企業とはそういう勝手なところがあるものです。利益を出すのが仕事ですから。

度重なる管理委託費の値下げ要求の上、その他ではいっさい利益を上げさせないというような管理組合ばかりではなく、規模が小さいので利益は出しにくいかもしれないけれども、特に文句も言わず管理会社に任せてきたところに、いきなり管理委託費を1.5倍に、いやなら管理委託契約更新しない…と言うのは、企業姿勢としてどうなんだろうと思いまいますが、契約とはそういう一面もあるものだと、管理組合側は自衛するしかありません。

楓さん有難う御座います。
財閥系の大手管理会社であり、リプレースは難しいとのことですね。

あなたの先の質問では、管理会社と理事長がグルになってやりたい放題ということではなかったのですか?

美夕さん有難う御座います。
確かに管理会社が大幅値上げの話を持ち出すまでは、その様な傾向がありました。
ただ突然管理会社より突然年間1000万円以上の値上げを要求された事から、値上げ対応が最大の問題になっている状況です。

ですので、もし値上げ幅の大幅圧縮が難しいのであれば、理事長の言われる管理会社のリプレースも必要かと考え始めています。
私のマンションは、財閥系の大手管理会社であり、管理会社等からはリプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

本当に人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか?

自分では何もしないで文句ばかり言い、何でもかんでも理事長のせいにする。
それに、まるで今の管理会社以外は悪徳会社みたいなとらえ方ですね。

あなたの先の質問はたった1週間前です。
この1週間の間に管理会社が値上げを言ってきて、急遽理事会が開催され、理事長がマンション管理士に調査させ、結果を受けて管理会社変更まで言い出したということですか?
スピィーディな理事会ですね。

私もこの1週間でこの様な展開になるとは思っておりませんでした。
全て理事長の独断専行と秘密主義が原因です。

日曜に緊急理事会が開催され、その場で理事長より管理会社の値上げ提案とマンション管理士による調査結果の話がありました。

実際は半年前からマンション管理士による調査は理事長の指示で行われ、管理委託費の不正が見つかったとの事でした。
それを、理事会には諮らず理事長と管理会社の間だけで話し合われ、管理会社のリプレースについても話が出ていたとの事で、改めて理事長の独断専行と秘密主義の酷さを再認識しました。

一方、昨日の夜、管理会社のマネージャーさんとフロントで理事の皆様の所に戸別訪問され、私にも管理委託費の件は不正ではない事、値上げ幅については検討して頂ける可能性があるとの話を聞いておりますので、無事に済む可能性も出てきました。

昨夜に解決策が見出される可能性があるということになったのに、なぜタイトルまで変えてこのような質問するのですか。
追加を入れたのは今日ですよね。
理解できません。
一緒になって酷い理事長だと責めれば気が済むのでしょうか?

管理会社のリプレースは難しいとのことを確認したいと思いました。

初めから否定しか考えていない方に何を言っても無駄だと判断します。
お力になれなくて申し訳ございません。

確かに、アンケートを取ると「管理会社変更案」が多数となるとは思いますが、総会議案を決めるのはあくまでも理事会です。
ですので、理事会としては理事長の意見に反しますが、「(1)管理会社は変更せず、委託業務費の値上げを認め、その分の管理費を値上げする案 」を議案化すると理事会で決議すれば、総会では委任状も多いと思われますことから、管理会社の変更にはならないと思います。

ただ回答者の皆様が言われる通り、管理会社の変更は普通にやっておりますので、それほどハードルは高いとは思えませんことからリプレースを検討されることをお勧めします。

asaka50さん有難う御座います。
ハードルは低いとの事ですが、財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

本当に人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか?

最近の状況は分かりませんので、リプレースを得意とするマンション管理士さんにでも相談されたら如何ですか?

私もこの1週間でこの様な展開になるとは思っておりませんでした。
全て理事長の独断専行と秘密主義が原因です。

日曜に緊急理事会が開催され、その場で理事長より管理会社の値上げ提案とマンション管理士による調査結果の話がありました。

実際は半年前からマンション管理士による調査は理事長の指示で行われ、管理委託費の不正が見つかったとの事でした。
それを、理事会には諮らず理事長と管理会社の間だけで話し合われ、管理会社のリプレースについても話が出ていたとの事で、改めて理事長の独断専行と秘密主義の酷さを再認識しました。

一方、昨日の夜、管理会社のマネージャーさんとフロントで理事の皆様の所に戸別訪問され、私にも管理委託費の件は不正ではない事、値上げ幅については検討して頂ける可能性があるとの話を聞いておりますので、リプレースについては無しで済むかもしれません。

規約改正しなくても、特別決議にしたほうがいいと思われる事項については特別決議にできます。
特別決議と指定されているもの以外、その他総会において本項の方法により決議することとした事項が入っています。

しかし今まで普通決議としてきたものを、いきなり特別決議にはできないでしょう。
どうしても押し通すなら、特別決議にする大義名分が必要です。
理事会の考えだけでは、皆さんの納得は得られないでしょう。
むしろ特別決議にすれば皆さんの多数意思を封じることになり、利益を損なうことになると思います。

このみさん有難う御座います。
特別決議が無理筋であり事は良く分かりました。
追加質問ですが、会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

本当に人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか?

管理会社に吹き込まれたのでしょうか。
こんな脅しで何もできなくなるとは、管理会社の思うつぼですね。
それに大手信仰はいかがでしょうか。
安ければ質が悪く、高ければいい仕事をしてくれるというのでしたら、そうなさればいいと思います。
他人に相談しないで理事会でお決めください。

全て理事長の独断専行と秘密主義が原因ですので理事会で決められると思います。

日曜に緊急理事会が開催され、その場で理事長より管理会社の値上げ提案とマンション管理士による調査結果の話がありました。

実際は半年前からマンション管理士による調査は理事長の指示で行われ、管理委託費の不正が見つかったとの事でした。
それを、理事会には諮らず理事長と管理会社の間だけで話し合われ、管理会社のリプレースについても話が出ていたとの事で、改めて理事長の独断専行と秘密主義の酷さを再認識しました。

一方、昨日の夜、管理会社のマネージャーさんとフロントで理事の皆様の所に戸別訪問され、私にも管理委託費の件は不正ではない事、値上げ幅については検討して頂ける可能性があるとの話を聞いておりますので、無事に済む可能性も出てきました。

それならなんでこのような質問をしたのでしょうか。
おかしいですね!

管理会社のリプレースは難しいとのことを確認したいと思いました。

難しいと答えてほしいのかもしれませんが、やる気があれば難しいことではありません。

標準管理規約に準拠していれば特別決議ではありません。
貴方がた多数派理事が、値上げの議案を提出すれば、委任状もあるので可決出来る筈です。

竜巻さん有難う御座います。
追加質問ですが、会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

本当に人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか?

【管理会社の変更を特別決議にする事は可能でしょうか?】→現行の管理規約を確認してみましょう。標準規約準拠であれば、管理会社変更を特別決議にするための規約変更を特別決議すれば良いと考えます。
【事務管理業務、管理員業務での一部誤魔化し、さらには建物設備管理業務での無駄】が判明しても、【理事のほぼ全員がその様な多大な負荷のかかる組合業務をやるのには反対】なのですか。【値上げ幅の圧縮で交渉すべきとの意見ですが、管理会社も強硬で交渉で纏まる雰囲気では】無いのなら、管理費の増額を飲むか、管理会社を変更するか2択しか無いように思えます。
【「管理会社の変更」案は個々の組合員の生活に大きな影響を与える】のでは無く、理事会メンバーに大きな影響があるだけに感じました。
【素人の理事会で実施は可能なのでしょうか?】→管理会社の不正や無駄を指摘した有能なマンション管理士なら、管理会社の変更についてのサポートも期待出来そうですが如何でしょうか。勿論素人の理事会で実施は十分可能と考えます。他の管理会社に連絡すれば、(現行の委託管理費が極端に低額で無いなら)相談に乗ってくれます。

新米理事さん有難う御座います。
追加質問ですが、会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

本当に人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか?

【人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか? 】→先の回答通り、可能です。(但し、現行の委託費用が相場よりかなり低額であれば、妥当な金額に引き上げて契約が可能です。大手で相場より低額は有り得ないと思いますが根拠は有りますか。)
追加質問の前段(1)について→妥当な金額、または相場金額を確認していますか (2)について→今の管理会社は専門家が問題有ると指摘していました (3)について→人手不足はその通りでしょうが、マトモな管理会社で新規受注するところも有ります (4)について→今の管理会社に再度委託する事は考えないで良いと思います 
現行の管理会社の説明をそのまま信じるか、理事会メンバーが行動して調べるかは、、どちらも有りかもしれませんが、私ならきちんと調べる方を選びます。
※質問の表題も質問内容も変更されている様ですが、困惑しています。
※理事長と管理会社はグルではなかったのですか
※弁護士(副理事長)とかマンション管理士(理事会が依頼)からの情報は入手出来ませんか
※現在の委託費用は㎡あたりいくらですか?

ついては個々の組合員に大きな影響を与える「管理会社の変更」案を阻止したいと考えますが何か良い方法はあるのでしょうか? →解約される可能性があるのですから阻止すると自主管理になる可能性もありますね。

また「管理会社の変更」案は個々の組合員の生活に大きな影響を与えるので、特別決議ではないでしょうか? →規約変更すれば可能かもしれませんが規約変更が特別決議なんでね。

さらに管理会社の変更は非常にハードルが高いと思いますが、素人の理事会で実施は可能なのでしょうか?→素人集団でやりました。

クッシーさん有難う御座います。
追加質問ですが、素人集団でリプレースをやったとの事ですが、私のとこは大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

本当に人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか?

管理規約で特別決議事項に定められていないものは普通決議です。このルールを勝手に変えることこそ独断専行と思います。
多数決のルールの下で、自分の思い通りにならないことがあるとしたら、それは自分が少数派だという証拠だと思います。

管理会社を理事会だけの力で変更した管理組合は星の数ほどあると思います。
現行管理会社がマンション管理業協会の会員で、管理会社の都合で契約を辞退されたのなら、同協会の会員の中から別の管理会社を斡旋してもらえるかもしれません。

三毛猫さん有難う御座います。
追加質問ですが、会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

本当に人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか?

白雲さんは、管理会社を変更したくないので、変更しない理由を探していらっしゃるわけですよね。
気の進まない事をやってもうまくいかないと思います。
管理組合はなにごとも多数決で決めて、理事会はその執行をする機関という位置付けですから、多数派の意見に従う事が困難ならば、白雲さんが理事を辞任することも視野に入れてはいかがでしょうか。

質問の表題と質問の内容が食い違っているのですがどっちなのですか?
【「管理会社の変更」案を阻止したいと考えます】とか
【「管理会社の変更」案は特別決議ではないでしょうか? 】など
まるで白雲さんが管理会社の方みたいですね。
喜ぶのは管理会社でしょう。

昔は簡単に管理会社を変えられないように、原始規約で特別決議にしていたところもあります。
事業主がデベロッパーで、関係会社を管理会社に決めていたところでは結構多いです。

素人の理事会でも実施は可能ですから、理事会だけの力で管理会社変更しているところも多いですし、アドバイザーを使って変えているところもあります。

面倒くさいことや見たくないことに目を向けないようにするのでしたら、管理会社と一緒になって変更を阻止すればいいではないですか。
お金さえ払っていればいいことだし、皆さんが損をしようが関係ないということのようですので。

いつも理事長を悪者にしていますが、おかしいのは理事会のほうに思えてしまいます。


cocoaさん有難う御座います。
追加質問ですが、会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

本当に人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか?

アハハ!
絵に描いたように面白い話ですね。
あなた 管理会社の方ではありませんか?

私は当番制で理事をしているマンション住民です。

全て理事長の独断専行と秘密主義が原因です。

日曜に緊急理事会が開催され、その場で理事長より管理会社の値上げ提案とマンション管理士による調査結果の話がありました。

実際は半年前からマンション管理士による調査は理事長の指示で行われ、管理委託費の不正が見つかったとの事でした。
それを、理事会には諮らず理事長と管理会社の間だけで話し合われ、管理会社のリプレースについても話が出ていたとの事で、改めて理事長の独断専行と秘密主義の酷さを再認識しました。

一方、昨日の夜、管理会社のマネージャーさんとフロントで理事の皆様の所に戸別訪問され、私にも管理委託費の件は不正ではない事、値上げ幅については検討して頂ける可能性があるとの話を聞いておりますので、無事に済む可能性も出てきました。

理事会が理解できるレベルではないから、理事長さんが一人で苦労しているのでしょう。
白雲さんもこのようなサイトで何を回答されても受け入れられないようですから、理事会の中で検討することだけにしてはいかがですか。

管理会社のリプレースは難しいとのことを確認したいと思いました。
後は理事会で話したいと思います

タイトルまで変えられては回答者が困ります。
あなたの質問は「管理会社変更を特別決議にできるか」ということだったのではないですか。
質問の趣旨が違うのでしたら、いったん削除して、改めて質問していただきたいと思います。
善意で回答しているのに、追加やタイトル、内容を変更をされたら回答がずれてしまうこともあります。

このようなサイトは個人への回答では済みませんので、回答者の信頼も掛かってきます。
そこのところお考えになっていただきたいです。
回答者の信頼ばかりでなく、このサイト自体への信頼にも影響します。

サイト利用を慣れていらっしゃらないのかもしれませんが、よろしくお願いいたします。

メロディーさんご指摘ありがとうございます。
日々状況が変化しているので、この様な事になってしまい誠に申し訳ありませんでした。

全て理事長の独断専行と秘密主義が原因です。
日曜に緊急理事会が開催され、その場で理事長より管理会社の値上げ提案とマンション管理士による調査結果の話がありました。

実際は半年前からマンション管理士による調査が理事長の指示で行われ、管理委託費の不正が見つかったとの事でした。
それを、理事会には諮らず理事長と管理会社の間だけで話し合われ、管理会社のリプレースについても話が出ていたとの事で、改めて理事長の独断専行と秘密主義の酷さを再認識しました。

一方、昨日の夜、管理会社のマネージャーさんとフロントで理事の皆様の所に戸別訪問され、私にも管理委託費の件は不正ではない事、値上げ幅については検討して頂ける可能性があるとの話を聞いております。

別に理由をお聞きしたいと思うものではありません。
面談で相談を受けているのではないですから、個々に言い訳をするようでしたら、とにかく質問を削除していただきたいです。
回答者が困ってしまいます。

質問の表題と質問の内容が食い違っているのですがどっちなのですか?
【「管理会社の変更」案を阻止したいと考えます】とか
【「管理会社の変更」案は特別決議ではないでしょうか? 】など
まるで白雲さんが管理会社の方みたいですね。
喜ぶのは管理会社でしょう。

昔は簡単に管理会社を変えられないように、原始規約で特別決議にしていたところもあります。
事業主がデベロッパーで、関係会社を管理会社に決めていたところでは結構多いです。

素人の理事会でも実施は可能ですから、理事会だけの力で管理会社変更しているところも多いですし、アドバイザーを使って変えているところもあります。

面倒くさいことや見たくないことに目を向けないようにするのでしたら、管理会社と一緒になって変更を阻止すればいいではないですか。
お金さえ払っていればいいことだし、皆さんが損をしようが関係ないということのようですので。

いつも理事長を悪者にしていますが、おかしいのは理事会のほうに思えてしまいます。


cocoaさん有難う御座います。
追加質問ですが、会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

本当に人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか?

アハハ!
絵に描いたように面白い話ですね。
あなた 管理会社の方ではありませんか?

私は当番制で理事をしているマンション住民です。

全て理事長の独断専行と秘密主義が原因です。

日曜に緊急理事会が開催され、その場で理事長より管理会社の値上げ提案とマンション管理士による調査結果の話がありました。

実際は半年前からマンション管理士による調査は理事長の指示で行われ、管理委託費の不正が見つかったとの事でした。
それを、理事会には諮らず理事長と管理会社の間だけで話し合われ、管理会社のリプレースについても話が出ていたとの事で、改めて理事長の独断専行と秘密主義の酷さを再認識しました。

一方、昨日の夜、管理会社のマネージャーさんとフロントで理事の皆様の所に戸別訪問され、私にも管理委託費の件は不正ではない事、値上げ幅については検討して頂ける可能性があるとの話を聞いておりますので、無事に済む可能性も出てきました。

理事会が理解できるレベルではないから、理事長さんが一人で苦労しているのでしょう。
白雲さんもこのようなサイトで何を回答されても受け入れられないようですから、理事会の中で検討することだけにしてはいかがですか。

管理会社のリプレースは難しいとのことを確認したいと思いました。
後は理事会で話したいと思います

規約改正しなくても、特別決議にしたほうがいいと思われる事項については特別決議にできます。
特別決議と指定されているもの以外、その他総会において本項の方法により決議することとした事項が入っています。

しかし今まで普通決議としてきたものを、いきなり特別決議にはできないでしょう。
どうしても押し通すなら、特別決議にする大義名分が必要です。
理事会の考えだけでは、皆さんの納得は得られないでしょう。
むしろ特別決議にすれば皆さんの多数意思を封じることになり、利益を損なうことになると思います。

このみさん有難う御座います。
特別決議が無理筋であり事は良く分かりました。
追加質問ですが、会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

本当に人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか?

管理会社に吹き込まれたのでしょうか。
こんな脅しで何もできなくなるとは、管理会社の思うつぼですね。
それに大手信仰はいかがでしょうか。
安ければ質が悪く、高ければいい仕事をしてくれるというのでしたら、そうなさればいいと思います。
他人に相談しないで理事会でお決めください。

全て理事長の独断専行と秘密主義が原因ですので理事会で決められると思います。

日曜に緊急理事会が開催され、その場で理事長より管理会社の値上げ提案とマンション管理士による調査結果の話がありました。

実際は半年前からマンション管理士による調査は理事長の指示で行われ、管理委託費の不正が見つかったとの事でした。
それを、理事会には諮らず理事長と管理会社の間だけで話し合われ、管理会社のリプレースについても話が出ていたとの事で、改めて理事長の独断専行と秘密主義の酷さを再認識しました。

一方、昨日の夜、管理会社のマネージャーさんとフロントで理事の皆様の所に戸別訪問され、私にも管理委託費の件は不正ではない事、値上げ幅については検討して頂ける可能性があるとの話を聞いておりますので、無事に済む可能性も出てきました。

それならなんでこのような質問をしたのでしょうか。
おかしいですね!

管理会社のリプレースは難しいとのことを確認したいと思いました。

難しいと答えてほしいのかもしれませんが、やる気があれば難しいことではありません。

【管理会社の変更を特別決議にする事は可能でしょうか?】→現行の管理規約を確認してみましょう。標準規約準拠であれば、管理会社変更を特別決議にするための規約変更を特別決議すれば良いと考えます。
【事務管理業務、管理員業務での一部誤魔化し、さらには建物設備管理業務での無駄】が判明しても、【理事のほぼ全員がその様な多大な負荷のかかる組合業務をやるのには反対】なのですか。【値上げ幅の圧縮で交渉すべきとの意見ですが、管理会社も強硬で交渉で纏まる雰囲気では】無いのなら、管理費の増額を飲むか、管理会社を変更するか2択しか無いように思えます。
【「管理会社の変更」案は個々の組合員の生活に大きな影響を与える】のでは無く、理事会メンバーに大きな影響があるだけに感じました。
【素人の理事会で実施は可能なのでしょうか?】→管理会社の不正や無駄を指摘した有能なマンション管理士なら、管理会社の変更についてのサポートも期待出来そうですが如何でしょうか。勿論素人の理事会で実施は十分可能と考えます。他の管理会社に連絡すれば、(現行の委託管理費が極端に低額で無いなら)相談に乗ってくれます。

新米理事さん有難う御座います。
追加質問ですが、会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

本当に人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか?

【人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか? 】→先の回答通り、可能です。(但し、現行の委託費用が相場よりかなり低額であれば、妥当な金額に引き上げて契約が可能です。大手で相場より低額は有り得ないと思いますが根拠は有りますか。)
追加質問の前段(1)について→妥当な金額、または相場金額を確認していますか (2)について→今の管理会社は専門家が問題有ると指摘していました (3)について→人手不足はその通りでしょうが、マトモな管理会社で新規受注するところも有ります (4)について→今の管理会社に再度委託する事は考えないで良いと思います 
現行の管理会社の説明をそのまま信じるか、理事会メンバーが行動して調べるかは、、どちらも有りかもしれませんが、私ならきちんと調べる方を選びます。
※質問の表題も質問内容も変更されている様ですが、困惑しています。
※理事長と管理会社はグルではなかったのですか
※弁護士(副理事長)とかマンション管理士(理事会が依頼)からの情報は入手出来ませんか
※現在の委託費用は㎡あたりいくらですか?

あなたの先の質問では、管理会社と理事長がグルになってやりたい放題ということではなかったのですか?

美夕さん有難う御座います。
確かに管理会社が大幅値上げの話を持ち出すまでは、その様な傾向がありました。
ただ突然管理会社より突然年間1000万円以上の値上げを要求された事から、値上げ対応が最大の問題になっている状況です。

ですので、もし値上げ幅の大幅圧縮が難しいのであれば、理事長の言われる管理会社のリプレースも必要かと考え始めています。
私のマンションは、財閥系の大手管理会社であり、管理会社等からはリプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

本当に人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか?

自分では何もしないで文句ばかり言い、何でもかんでも理事長のせいにする。
それに、まるで今の管理会社以外は悪徳会社みたいなとらえ方ですね。

あなたの先の質問はたった1週間前です。
この1週間の間に管理会社が値上げを言ってきて、急遽理事会が開催され、理事長がマンション管理士に調査させ、結果を受けて管理会社変更まで言い出したということですか?
スピィーディな理事会ですね。

私もこの1週間でこの様な展開になるとは思っておりませんでした。
全て理事長の独断専行と秘密主義が原因です。

日曜に緊急理事会が開催され、その場で理事長より管理会社の値上げ提案とマンション管理士による調査結果の話がありました。

実際は半年前からマンション管理士による調査は理事長の指示で行われ、管理委託費の不正が見つかったとの事でした。
それを、理事会には諮らず理事長と管理会社の間だけで話し合われ、管理会社のリプレースについても話が出ていたとの事で、改めて理事長の独断専行と秘密主義の酷さを再認識しました。

一方、昨日の夜、管理会社のマネージャーさんとフロントで理事の皆様の所に戸別訪問され、私にも管理委託費の件は不正ではない事、値上げ幅については検討して頂ける可能性があるとの話を聞いておりますので、無事に済む可能性も出てきました。

昨夜に解決策が見出される可能性があるということになったのに、なぜタイトルまで変えてこのような質問するのですか。
追加を入れたのは今日ですよね。
理解できません。
一緒になって酷い理事長だと責めれば気が済むのでしょうか?

管理会社のリプレースは難しいとのことを確認したいと思いました。

初めから否定しか考えていない方に何を言っても無駄だと判断します。
お力になれなくて申し訳ございません。

確かに、アンケートを取ると「管理会社変更案」が多数となるとは思いますが、総会議案を決めるのはあくまでも理事会です。
ですので、理事会としては理事長の意見に反しますが、「(1)管理会社は変更せず、委託業務費の値上げを認め、その分の管理費を値上げする案 」を議案化すると理事会で決議すれば、総会では委任状も多いと思われますことから、管理会社の変更にはならないと思います。

ただ回答者の皆様が言われる通り、管理会社の変更は普通にやっておりますので、それほどハードルは高いとは思えませんことからリプレースを検討されることをお勧めします。

asaka50さん有難う御座います。
ハードルは低いとの事ですが、財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

本当に人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか?

最近の状況は分かりませんので、リプレースを得意とするマンション管理士さんにでも相談されたら如何ですか?

私もこの1週間でこの様な展開になるとは思っておりませんでした。
全て理事長の独断専行と秘密主義が原因です。

日曜に緊急理事会が開催され、その場で理事長より管理会社の値上げ提案とマンション管理士による調査結果の話がありました。

実際は半年前からマンション管理士による調査は理事長の指示で行われ、管理委託費の不正が見つかったとの事でした。
それを、理事会には諮らず理事長と管理会社の間だけで話し合われ、管理会社のリプレースについても話が出ていたとの事で、改めて理事長の独断専行と秘密主義の酷さを再認識しました。

一方、昨日の夜、管理会社のマネージャーさんとフロントで理事の皆様の所に戸別訪問され、私にも管理委託費の件は不正ではない事、値上げ幅については検討して頂ける可能性があるとの話を聞いておりますので、リプレースについては無しで済むかもしれません。

標準管理規約に準拠していれば特別決議ではありません。
貴方がた多数派理事が、値上げの議案を提出すれば、委任状もあるので可決出来る筈です。

竜巻さん有難う御座います。
追加質問ですが、会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

本当に人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか?

今の時代、確かに人手不足で管理会社のリプレースは難しい面があるのではと思います。
下記にインターネットで拾った記事をそのまま転載します。
—————————————————
管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、〇月後の契約満了時をもって契約の更新は遠慮させていただきます。
と言う通知を受け取ってびっくりした管理組合から相談があります。

契約解除をちらつかせて値上げを認めさせようとしているのか、利益率が低いから、うちを切り捨てようとしているのか…と。 最近、こういうケースが増えています。
その背景にあるのは、まず、きっかけは、人件費の高騰(最低賃金の上昇)、人手不足があるということはその通りで、管理員、清掃員の人手不足に加えて、フロントも人手不足の深刻だと言われています。

人材が足りないため、利益率の低い物件まで回す人がいない。という事情を抱え、もう断っていただいて結構という思いで、急激な値上げを言ってくるケースが多くなっています。
管理員が見つからずに、人材派遣会社に依頼すると、とても割に合わない金額を支払わなければなりませんから。

さらに、もう少し、根本的な問題として、管理会社は、リプレイスをちらつかせれば管理委託費を下げる…と、度重なる値下げ交渉をした結果、管理委託費自体がすでに採算ぎりぎり、もしくは赤字になるような安価になっている。
もしくは、リプレイスで勝つために、利益率度外視の価格を入れているので、そもそも利益が得られない。
そんなことは、管理会社の都合じゃないか…と腹も立つでしょうが、企業としては、日常管理で利益を出せない分、修繕工事や大規模修繕工事の受注、保険契約等で総合的に利益を上げることを期待して、
安値受注を認めてきたのでしょうが、管理委託費に厳しい管理組合は、他の経費にもシビアーで、工事も受注できない…となると、やはり、赤字体質を長くは続けれないのです。

しかし、あまり極端なことをすると、さすがに企業のイメージダウンになるので、人件費(最低賃金)の高騰による管理委託費の値上げ依頼というのは、ちょうどよい選別のきっかけになったのだと思います。
少し前まで、リプレイス時に、なんでこの管理会社がこの価格で入れてくるのか…この価格で受けて本当に大丈夫なのか…というような事例がありました。

管理会社が、将来の事業展開を見据えて、専有部分の囲い込みを図って、とにかく管理戸数を増やせと
大号令をかけていたことによると思われます。
今期中に何戸達成と言う目標が掲げられていたら無理もしたわけです。
管理会社の買収も盛んでした。 業界全体が、この方向に走っていました。

ところが、ある大手の方針が変わったのです。
これまで受託戸数を増やすことを大目標にしていたのが、利益を最大化するということが目標に変わったのです。 これに、タイミングをみていた他社が従ったのです。
まぁ、企業とはそういう勝手なところがあるものです。利益を出すのが仕事ですから。

度重なる管理委託費の値下げ要求の上、その他ではいっさい利益を上げさせないというような管理組合ばかりではなく、規模が小さいので利益は出しにくいかもしれないけれども、特に文句も言わず管理会社に任せてきたところに、いきなり管理委託費を1.5倍に、いやなら管理委託契約更新しない…と言うのは、企業姿勢としてどうなんだろうと思いまいますが、契約とはそういう一面もあるものだと、管理組合側は自衛するしかありません。

楓さん有難う御座います。
財閥系の大手管理会社であり、リプレースは難しいとのことですね。

管理規約で特別決議事項に定められていないものは普通決議です。このルールを勝手に変えることこそ独断専行と思います。
多数決のルールの下で、自分の思い通りにならないことがあるとしたら、それは自分が少数派だという証拠だと思います。

管理会社を理事会だけの力で変更した管理組合は星の数ほどあると思います。
現行管理会社がマンション管理業協会の会員で、管理会社の都合で契約を辞退されたのなら、同協会の会員の中から別の管理会社を斡旋してもらえるかもしれません。

三毛猫さん有難う御座います。
追加質問ですが、会社は財閥系の大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

本当に人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか?

白雲さんは、管理会社を変更したくないので、変更しない理由を探していらっしゃるわけですよね。
気の進まない事をやってもうまくいかないと思います。
管理組合はなにごとも多数決で決めて、理事会はその執行をする機関という位置付けですから、多数派の意見に従う事が困難ならば、白雲さんが理事を辞任することも視野に入れてはいかがでしょうか。

ついては個々の組合員に大きな影響を与える「管理会社の変更」案を阻止したいと考えますが何か良い方法はあるのでしょうか? →解約される可能性があるのですから阻止すると自主管理になる可能性もありますね。

また「管理会社の変更」案は個々の組合員の生活に大きな影響を与えるので、特別決議ではないでしょうか? →規約変更すれば可能かもしれませんが規約変更が特別決議なんでね。

さらに管理会社の変更は非常にハードルが高いと思いますが、素人の理事会で実施は可能なのでしょうか?→素人集団でやりました。

クッシーさん有難う御座います。
追加質問ですが、素人集団でリプレースをやったとの事ですが、私のとこは大手管理会社であり、リプレースについては下記の理由で無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手が受ける金額ではない。
(2)安い管理会社はあるが、間違いなくサービスレベルは下がり「安かろう悪かろう」となる。
(3)今は酷い人手不足であり、マトモな管理会社は新規受注は控えており、受注するのは悪徳管理会社のみ。
(4)一旦管理会社をリプレースした場合は、人手不足な状況から再度管理業務を受ける事は無い。

上記の様な話で、現時点ではマンション管理業界も人手不足であり管理会社を替えるのは難しいというのが、当マンションの管理会社と大半の理事会メンバーの共通認識です。

本当に人手不足のこの時代に優良管理会社へのリプレースは可能なのでしょうか?

回答がありません。