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管理委託費の値上げ拒否の場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

当方のマンションは大手管理会社と管理契約しておりますが、以前から値上げ要求がある事から管理会社リプレースの可能性を含めて交渉しております。
ただ、リプレースについては大半の理事の方がマンションの格を維持するため「大手管理会社」は必須との意見です。

ところが管理会社から「管理委託費の値上げを承認しない場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。」との通知を受けました。
管理会社からは、リプレースのための資料は準備し、スムーズな引継ぎをすると言われています。

上記のような状況の中、下記の様な記事やプログを見つけました。

記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日)
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/
「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」

プログ「管理費値上げ要求・・・管理会社を見直す」2019-02-18
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12440995842.html
「管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、〇月後の契約満了時をもって契約の更新は遠慮させていただきます。・・・ある大手の方針が変わったのです。・・・これに、タイミングをみていた他社が従ったのです。」

当方のマンションで大手管理会社へのリプレースを真剣に検討していく場合の予備知識として、下記の4点をお聞きしたいので宜しくお願いいたします。
(1)最近「管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転してしまった」との話は本当なのでしょうか?
(2)当方のマンションでは以前に管理委託費の徹底的な削減を行ってきたので、採算的には厳しい物件だとは思いますが、 それでもリプレースの話に乗ってくる管理会社はいるのでしょうか?
(2)「大手の方針が変わったので・・・他社が従った・・」であれば、コスト削減を目的に、大手⇨大手への管理会社のリプレースは難しいのでしょうか?
(4)最近、上記(1)〜(3)について実際に経験された方はいらっしゃいますか?

みんなの回答

大手しか候補にしないそうですが、知り合いのマンションでは独立系に入れ替えて満足度が上がりました。 料金はほぼ同じですが信頼性と頼りがいが上がったそうです。
  
独立系はマンション建設時の管理会社から、すべて新規に顧客を獲得し契約を継続していることから、それ相当の価値を持っているようです。

大手に限るとか安い管理費の会社だけで検討するなど、あまり縛られないで(修繕費の方が高額だし)もっと広く考えてはいかがでしょうか?

ここからが当方の経験と知り合いの組合の経験です。

「リプレースのための資料は準備し、スムーズな引継ぎをすると言われています。」 
ーーこれは嘘です。 
当方も管理会社を変えたことがありますが、まったく協力しませんでした。 
しかし理事会は特に困った事はありませんでした。 新管理会社はある程度困ったようでしたが! 
旧管理会社から契約辞退をされ、致し方なく会社を替えざるを得ないことになった知り合いの組合があります。
コンペやって中小の独立系の管理会社に変わって、結果的に良くなったそうで満足してると聞きました。 

エレベーター管理費の削減を検討した時に独立系を調べましたが、かなり値下げできそうでしたので、検討自体は聖域無しにやるのが良いと思っています。
背負ってるものが大きい大手は安くは出来ない体質なので、この体質面も理解が必要と思います。

管理に関して「マンションの格」とは今回初めて聞きました。
管理にどのような考慮点や基準をお持ちでしょうか?

諸悪の根源は、管理組合や安易にリプレースを勧めるマン管がリプレイスをちらつかせ管理委託費の度重なる値下げ交渉をした結果です。
このため管理会社は管理委託費自体がすでに採算ぎりぎり、もしくは赤字になるような安価になってしまった実情も考えた方が良いと思います。

管理会社としては、日常管理で利益を出せない分、修繕工事や大規模修繕工事の受注、保険契約等で総合的に利益を上げることを期待して、安値受注をしてきたのです。
さらに管理委託費に厳しい管理組合は、他の経費にもシビアーで、工事も受注出来ないので実質赤字となります。

現在、大手管理会社の情報よる選別と赤字物件の切り捨てが進んでいるので、下手にマン管の口車に乗ってリプレースの検討を進めてしまうと、引き受ける管理会社がなくなります。
今の時期は管理会社に対しリプレースとの言葉はタブーです。

マンション管理員です。
通勤マンション:築35年49戸大手管理会社
自宅マンション:築35年35戸自主管理
「(4)最近、上記(1)〜(3)について実際に経験された…」
働き方改革が施行し始めました。一管理員が見えた例です。
A) 営業スタッフの携帯電話が勤務時間だけしか通じないようになりました。非常時の連絡は事務所となってはいます。
B) 有給休暇の半分の取得が義務となります。これは代務要員の人件費がそのまま経費として増えるということです。その前に人手不足という問題がありますが。
最低時給の上昇、コンプライアンス、消費税アップに加えて働き方改革は管理会社にとってノックアウトパンチと言えるくらいのものだと感じます。他社も同様でしょう。管理会社は存続のため管理組合に管理費アップをお願いせざるを得ないというのが実情ではないでしょうか。

一方自主管理の自宅マンションは幸いにもこういう風には無縁です。

私達のマンションも大手の管理会社ですが、全く同じ様な話が来ています。

やはり最近の人手不足による人件費の値上がりにより管理会社の採算が悪化しているようで、管理費の値上げ要請はある程度はやむ得ないのではと思います。

また管理会社のリプレースについては、管理会社の売り手市場となっている現状では、中小の管理レベルの低い管理会社しか対応して貰えないと思いますので、止めた方が良いと思います。

私達のマンションの大手管理会社はコンプライアンス重視の良心的な会社ですし、今回の値上げの件では管理会社のマネージャーさんがわざわざ理事の部屋まで戸別訪問に来て頂き、説明して貰えました。

ですので、大手管理会社であれば決して顧客を裏切る事は無いと思いますので、管理会社との信頼関係を維持していれば小幅の値上げで済むと思います。

asaka50さん こんにちは
現管理委託会社からの脅しですか。
貴管理組合理事会では、他社にリプレース
出来るはずは無いとたかをくくってるのでしょう。
「うちが管理してやってるんだ」との考えからでしょう。
そういう管理会社とは早く手を切った方がいいですよ。
また5年後10年後には、同じことを言って値上げの話を持ってきます。
私の経験談より
私が理事長になった時に、
現状の管理費と支出の対比、現状の修繕積立金と
今後の修繕積立金支出の比較検討を行いました。
そして、日常清掃、排水管洗浄、貯水槽清掃、年末の定期清掃等を
管理会社契約から管理組合契約に変更しました。
そして修繕工事も、相見積もりを取って理事会で検討して
発注しました。
当然管理会社には発注していません。
そのおかげで、管理費用支出が大幅に削減でき、管理費の
値上げをしなくて済みました。
その反動が管理委託会社からの契約辞退連絡でした。

リプレースについてですが、
まず、管理会社ランキングを見て、上位10社から選択しました。
(評判が悪いG社とN社は除外)
結果は、管理委託費が大幅に安くなり大満足です。
管理の質も向上しました。
大手は特に、受託戸数を増やしたいので
声を掛けて見積もりを取ればよいです。
まず行動して下さい。大丈夫ですよ。
その見積もりの結果、現管理委託会社との対応を
考えられてはいかがでしょうか?



maikuro3様
貴重な情報ありがとうございます。
管理会社上位の大手へのリプレースを含めて検討していきたいと思います。

(1)最近「管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転してしまった」との話は本当なのでしょうか?
→現在の社会状況(働き方改革・人手不足・人件費高騰等)から考えると数年前とは状況は変わっているとは思います。
(2)当方のマンションでは以前に管理委託費の徹底的な削減を行ってきたので、採算的には厳しい物件だとは思いますが、 それでもリプレースの話に乗ってくる管理会社はいるのでしょうか?
→管理会社は数はほしいので乗ってくる所はあると思います。
(3)「大手の方針が変わったので・・・他社が従った・・」であれば、コスト削減を目的に、大手⇨大手への管理会社のリプレースは難しいのでしょうか?
→私は今は難しいと思っています。
(4)最近、上記(1)〜(3)について実際に経験された方はいらっしゃいますか?
→ありません。

クッシー様
現在はリプレースは難しいかもしれませんね。

「管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、契約の更新は遠慮させていただきます。」は管理会社の脅しの常套句なので心配する必要はありません。
もし契約更新を拒否された場合は管理会社をリプレースすれば良いだけです。

竜巻様
今後管理会社のリプレースを含めて検討していきたいと思います。

最近よく聞く話です。
特に人件費の値上げが原因だということを言います。
知り合いのところでも大手の管理会社がいきなり大幅な値上げを言ってきました。
とんでもないと値上げ幅の交渉をしたら半額になりました。
それでも納得がいかないので、管理会社に値上げをのまなければ手を引くのかと聞いたそうです。
手をひかざるを得ないとの回答だったので、それでは管理組合もそのつもりで他社から見積もりを取ると返事をしました。
フロントと話をしてもしようがないから上司を同伴するように要望し、上司が来た時には「今回は値上げはしないで、社内努力でやりくりします。」ということになりました。
委託の内容もほとんど変えることなく済みました。
もともとの委託費の設定がおかしいものだったので、それを指摘したら何も言えなくなったようです。

大手の方針が変わったかどうかわかりませんが、強気で脅しをかけてくるような状態が多いと思います。
本当に手を引く気なのかどうかわかりません。
知り合いのところではフェイントだったようです。

いろいろなところと比較してみたらいかがですか。
大手⇒大手もできると思いますが。

cocoa様
貴重な情報ありがとうございます。
今後管理会社のリプレースを含めて検討していきたいと思います。

最近よく聞く話です。
特に人件費の値上げが原因だということを言います。
知り合いのところでも大手の管理会社がいきなり大幅な値上げを言ってきました。
とんでもないと値上げ幅の交渉をしたら半額になりました。
それでも納得がいかないので、管理会社に値上げをのまなければ手を引くのかと聞いたそうです。
手をひかざるを得ないとの回答だったので、それでは管理組合もそのつもりで他社から見積もりを取ると返事をしました。
フロントと話をしてもしようがないから上司を同伴するように要望し、上司が来た時には「今回は値上げはしないで、社内努力でやりくりします。」ということになりました。
委託の内容もほとんど変えることなく済みました。
もともとの委託費の設定がおかしいものだったので、それを指摘したら何も言えなくなったようです。

大手の方針が変わったかどうかわかりませんが、強気で脅しをかけてくるような状態が多いと思います。
本当に手を引く気なのかどうかわかりません。
知り合いのところではフェイントだったようです。

いろいろなところと比較してみたらいかがですか。
大手⇒大手もできると思いますが。

cocoa様
貴重な情報ありがとうございます。
今後管理会社のリプレースを含めて検討していきたいと思います。

「管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、契約の更新は遠慮させていただきます。」は管理会社の脅しの常套句なので心配する必要はありません。
もし契約更新を拒否された場合は管理会社をリプレースすれば良いだけです。

竜巻様
今後管理会社のリプレースを含めて検討していきたいと思います。

私達のマンションも大手の管理会社ですが、全く同じ様な話が来ています。

やはり最近の人手不足による人件費の値上がりにより管理会社の採算が悪化しているようで、管理費の値上げ要請はある程度はやむ得ないのではと思います。

また管理会社のリプレースについては、管理会社の売り手市場となっている現状では、中小の管理レベルの低い管理会社しか対応して貰えないと思いますので、止めた方が良いと思います。

私達のマンションの大手管理会社はコンプライアンス重視の良心的な会社ですし、今回の値上げの件では管理会社のマネージャーさんがわざわざ理事の部屋まで戸別訪問に来て頂き、説明して貰えました。

ですので、大手管理会社であれば決して顧客を裏切る事は無いと思いますので、管理会社との信頼関係を維持していれば小幅の値上げで済むと思います。

asaka50さん こんにちは
現管理委託会社からの脅しですか。
貴管理組合理事会では、他社にリプレース
出来るはずは無いとたかをくくってるのでしょう。
「うちが管理してやってるんだ」との考えからでしょう。
そういう管理会社とは早く手を切った方がいいですよ。
また5年後10年後には、同じことを言って値上げの話を持ってきます。
私の経験談より
私が理事長になった時に、
現状の管理費と支出の対比、現状の修繕積立金と
今後の修繕積立金支出の比較検討を行いました。
そして、日常清掃、排水管洗浄、貯水槽清掃、年末の定期清掃等を
管理会社契約から管理組合契約に変更しました。
そして修繕工事も、相見積もりを取って理事会で検討して
発注しました。
当然管理会社には発注していません。
そのおかげで、管理費用支出が大幅に削減でき、管理費の
値上げをしなくて済みました。
その反動が管理委託会社からの契約辞退連絡でした。

リプレースについてですが、
まず、管理会社ランキングを見て、上位10社から選択しました。
(評判が悪いG社とN社は除外)
結果は、管理委託費が大幅に安くなり大満足です。
管理の質も向上しました。
大手は特に、受託戸数を増やしたいので
声を掛けて見積もりを取ればよいです。
まず行動して下さい。大丈夫ですよ。
その見積もりの結果、現管理委託会社との対応を
考えられてはいかがでしょうか?



maikuro3様
貴重な情報ありがとうございます。
管理会社上位の大手へのリプレースを含めて検討していきたいと思います。

大手しか候補にしないそうですが、知り合いのマンションでは独立系に入れ替えて満足度が上がりました。 料金はほぼ同じですが信頼性と頼りがいが上がったそうです。
  
独立系はマンション建設時の管理会社から、すべて新規に顧客を獲得し契約を継続していることから、それ相当の価値を持っているようです。

大手に限るとか安い管理費の会社だけで検討するなど、あまり縛られないで(修繕費の方が高額だし)もっと広く考えてはいかがでしょうか?

ここからが当方の経験と知り合いの組合の経験です。

「リプレースのための資料は準備し、スムーズな引継ぎをすると言われています。」 
ーーこれは嘘です。 
当方も管理会社を変えたことがありますが、まったく協力しませんでした。 
しかし理事会は特に困った事はありませんでした。 新管理会社はある程度困ったようでしたが! 
旧管理会社から契約辞退をされ、致し方なく会社を替えざるを得ないことになった知り合いの組合があります。
コンペやって中小の独立系の管理会社に変わって、結果的に良くなったそうで満足してると聞きました。 

エレベーター管理費の削減を検討した時に独立系を調べましたが、かなり値下げできそうでしたので、検討自体は聖域無しにやるのが良いと思っています。
背負ってるものが大きい大手は安くは出来ない体質なので、この体質面も理解が必要と思います。

管理に関して「マンションの格」とは今回初めて聞きました。
管理にどのような考慮点や基準をお持ちでしょうか?

諸悪の根源は、管理組合や安易にリプレースを勧めるマン管がリプレイスをちらつかせ管理委託費の度重なる値下げ交渉をした結果です。
このため管理会社は管理委託費自体がすでに採算ぎりぎり、もしくは赤字になるような安価になってしまった実情も考えた方が良いと思います。

管理会社としては、日常管理で利益を出せない分、修繕工事や大規模修繕工事の受注、保険契約等で総合的に利益を上げることを期待して、安値受注をしてきたのです。
さらに管理委託費に厳しい管理組合は、他の経費にもシビアーで、工事も受注出来ないので実質赤字となります。

現在、大手管理会社の情報よる選別と赤字物件の切り捨てが進んでいるので、下手にマン管の口車に乗ってリプレースの検討を進めてしまうと、引き受ける管理会社がなくなります。
今の時期は管理会社に対しリプレースとの言葉はタブーです。

マンション管理員です。
通勤マンション:築35年49戸大手管理会社
自宅マンション:築35年35戸自主管理
「(4)最近、上記(1)〜(3)について実際に経験された…」
働き方改革が施行し始めました。一管理員が見えた例です。
A) 営業スタッフの携帯電話が勤務時間だけしか通じないようになりました。非常時の連絡は事務所となってはいます。
B) 有給休暇の半分の取得が義務となります。これは代務要員の人件費がそのまま経費として増えるということです。その前に人手不足という問題がありますが。
最低時給の上昇、コンプライアンス、消費税アップに加えて働き方改革は管理会社にとってノックアウトパンチと言えるくらいのものだと感じます。他社も同様でしょう。管理会社は存続のため管理組合に管理費アップをお願いせざるを得ないというのが実情ではないでしょうか。

一方自主管理の自宅マンションは幸いにもこういう風には無縁です。

(1)最近「管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転してしまった」との話は本当なのでしょうか?
→現在の社会状況(働き方改革・人手不足・人件費高騰等)から考えると数年前とは状況は変わっているとは思います。
(2)当方のマンションでは以前に管理委託費の徹底的な削減を行ってきたので、採算的には厳しい物件だとは思いますが、 それでもリプレースの話に乗ってくる管理会社はいるのでしょうか?
→管理会社は数はほしいので乗ってくる所はあると思います。
(3)「大手の方針が変わったので・・・他社が従った・・」であれば、コスト削減を目的に、大手⇨大手への管理会社のリプレースは難しいのでしょうか?
→私は今は難しいと思っています。
(4)最近、上記(1)〜(3)について実際に経験された方はいらっしゃいますか?
→ありません。

クッシー様
現在はリプレースは難しいかもしれませんね。

回答がありません。