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管理者解任事由

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

区分所有法25条2項 に、
管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる、とあります。

どの程度の不正行為、職務を行うに摘しないというにはどの程度を言うのですか。

判例を紹介戴ければ有り難いです。



みんなの回答

管理者の選任は集会(総会)の普通決議又は規約の規定により行われます。
どんなに不当な行為を行う管理者であったとしても、例えばマンションの事業主が半分以上の住戸を保有した状態で管理者に就任している場合や、等価交換の地主が半分以上の議決権を保有して管理者に就任している場合などは、区分所有法に基づく管理者の解任が物理的にできない場合もあると思います。
ご質問は、上記のような状況の下、管理者に重大な問題がありながら、「集会で管理者の解任決議が成立しない」又は「規約の管理者に関する規定が変更できない」場合に取るべき訴訟による最終手段ということですね。この場合は仮に裁判所による管理者の解任が出来たとしても、後任の管理者の選任や管理者たる理事長の選任もまた不可能な状況です。裁判所に不適切な管理者の解任と併せて、後任管理者の選任を請求する必要があると思います。
管理者以外の区分所有者の大多数の同意があれば特定の区分所有者に管理者を選任してもらうことも可能でしょうし、そうでなければ弁護士等を管理者に選任してもらうことになると思います。
みなさんの回答の補足としてご参考まで。

ありがとうございます。

>後任管理者の選任を請求する必要があると思います。
裁判所に管理者を選任してもらう法律的手続きが知りたいです。
私を選任させることができると良いのですが。

取り敢えず、管理者を解任すれば先が開けると考えていました。
私が理事になり理事長に互選してもらうなど。

裁判所が複数の組合員を理事に選任し、その互選でえびすさんが管理者になることはまずありえないと思います。
区分所有法25条第2項は裁判所の管理者解任を規定しているにすぎません。通常ならば「管理者解任後、総会を組合員が直接開催し、新管理者を決めてください」となります。回答したごとく、「過半数の議決権を有す当該不適切管理者のために、改めて総会を開いても不適切管理者が再度管理者に再任され、区分所有者の再度の申し立てに基づき、再任された管理者を裁判所は改めて解任する…」こういったことが容易に想定できる場合は、裁判所に、「管理者の解任と共に新管理者を併せて任命してもらうよう申し立てることが出来る」と弁護士から聞いたことがあります。
裁判所が法律家を管理者に任命することは抵抗なくできると思いますが、何者か判断できない(管理者として適任なのか不適任なのかという意味です)えびすさんを選任することは望めない思います。ましてや組合規約に基づく(区分所有法に規定のない)理事に就任する組合員を裁判所が選任することは更に困難と思います。不適切管理者以外の全員の書面による同意があれば、総会の決議に代わる書面の合意がある事を盾に、えびすさんが管理者に就任し、裁判所に解任された不適切管理者が不同意の中で(議決権の過半数が反対の中で)管理者としての業務を行えばいいのです。この場合25条2項でえびすさんが解任されることは無いと私は思います。その一歩手前で大多数の区分所有者の同意を取り付けていれば、その状況を裁判所に申し立てて、えびすさんが直接管理者として選任される可能性があると考えて、先の回答をいたしました。
その後の総会も不適切な前管理者の反対で混乱するでしょうが、管理者解任の裁判所の判断を理由に当該組合員の議決権を除外して議事の進行を行い、その議決の状況を議事録に記載しておけば、管理者として正当な判断と評価が下り、組合員から解任を申し出られたとしても退けられるのではないかと思います。民法や区分所有法が想定していない事までもを社会正義、公平の原則、団体法理の原則をもとに裁くのが裁判所の役目と思います。

 区分所有法25条2項に基づき管理者の解任請求を認容した裁判例として公表されているものが2つあります。いずれも東京地裁の判決です。最高裁の判例はありません。
 ①東京地裁昭和53年01月26日判決・ 判例時報911号138頁は、区分所有者が原告、被告は本件マンションを80室の区分建物に区分し、その敷地の借地権とともに区分建物を分譲し、その際、原告ら買受人の間に共用部分管理のための管理者として業務を受託した会社です。
 ①判決は「本件マンションの管理者たる被告は、共用部分を保存し、本件管理委託契約に定められた管理業務を善良なる管理者の注意義務をもって誠実に履行すべき義務を負い、かつ、少くとも毎年1回一定の時期に区分所有者に対してその事務についての報告をなすべき義務があるというべきところ、被告は本件マンションの管理について、当初の間は共用部分の清掃、エレベーターの保守について一応の管理はこれをしていたと認めうるものの、補修を要する共用部分についてはこれを放置してその保存を怠っていたほか、管理事務については区分所有者の要求があってもなお一度もその報告をせず、・・被告は・・本件マンションの敷地賃貸人たる地位を兼併していることから地代を増額させることによって管理費の内容を不明確ならしめるのみならず、地代・管理費の支払いに関して区分所有者との間に徒らに抗争を深めている事情が認められるのであって、被告には管理者としての共有部分の保存義務、管理事務の報告義務に反する債務不履行があるうえに土地賃貸人と管理者の地位を兼併することによる弊害が著しく、しかもこれによって区分所有者との信頼関係が失われてその回復が困難な状況にあるとみられるから、もはや本件マンションの管理者としてその職務を行うに適しない事情があるというべきである。」(この判決については、升田・新版要約マンション判例228頁に紹介されています)。
 ②東京地裁平成2年10月26日判例時報1393号102頁は、区分所有者が原告、被告はマンション分譲業者で管理者として管理業務の受託者である。
 ②判決は、被告が未分譲部分の区分所有者として管理費等の支払をしなかったこと、定期清掃等を行わないなど管理業務を懈怠したこと、杜撰な決算報告をしたこと,区分所有者が結成した団体からの脱退を勧誘したこと等により区分所有者との信頼関係が破壊されたことを認めて、原告の解任請求を認めた(この判決については、升田前掲230頁、鎌野ほか2名編・マンション法の判例解説70頁[吉井啓子担当]が判決に賛成している)。なお、稲本・鎌野著・コンメンタールマンション区分所有法第3版151頁は、「管理者」の「不正行為」とは、管理者の善管注意義務(28条、民法644条)に違反して区分所有者の全部又は一部に損害を蒙らせる故意の行為である。「その職務を行うに適しない事情」とは、職務の適正な遂行に直接又は間接に影響を及ぼす事実が存在し,それが重大なものであることである」としている。

具体的判例、解説の紹介、には勇気付けられます。
早速、図書館でコピー取り寄せます。
善管注意義務に違反した故意の行為、に注目し戦います。
有難う御座います。
直接お会いし助言頂けると有難いです。

程度について認められる範囲は裁判官でないとわからないと思います。
だから裁判をするのであって。

ところでえびすさんは、実際に管理者解任を考えていらっしゃるのですか?

ややこしい話になりますが、理事長の解任と管理者の解任は少し違うように考えます。
理事長、つまり管理組合の代表を解任する場合には、規約等に記載されていることに反することなどで代表者として不適格だということが事由になると思います。
管理者の場合には、区分所有者を代理することが職務ですから、代理行為に不正があるとか代理人として適していないなどのことが当たるのではないかと思います。

管理組合の代表者である理事長が、区分所有者の代理を職務とする管理者とされているのですから、ややこしくてわかりにくい。
ただ、理事長の解任は理事会でできますので、その理事長個人を辞めさせたいのでしたら裁判までは必要ないかと思います。
えびすさんが役員ではなく一区分所有者にすぎない立場というのでしたら、不適切だという理由を理事会に投書などして検討していただいてはいかがでしょうか。

規約では理事長は管理者になるとの定めがあります。
ですから、理事会で理事長解任(同時に管理者解任)は可能です。
数年前に理事会決議で理事長を解任したことがありますが、現在私は理事ではないので理事会議案提出権が有りません。
理事会には不正を指摘して居ますが現理事会は理事長の言いなり、監事と理事長がかばい合いです。
2名の理事は気づいているのですが少数派ですから目をつぶっているのが実情です。

実際に訴訟をお考えのようですね。
それでしたら、管理組合理事長〇〇を訴えるのか、それとも管理者としての〇〇個人を訴えるのかという問題もあります。
区分所有法に基づき訴えるというのでしたら、被告をどうするかとか、訴えの趣旨を管理者として不適切だというようなものにするとか気を付けなければいけないと思います。
ここのところ、非常に微妙ですから弁護士さんに相談なさって訴状を作った方がいいかと思います。
別に弁護士さんに依頼しなくても、このようなことをどうしたらいいかは無料相談できるのではないでしょうか。
裁判は言い回しひとつで流れが違ってしまいます。
こちらの言いたいことを酌みとってもらえるということばかりではありませんから慎重になさってください。

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ありがとうございます。
最高裁法廷第一小法廷平成29年(受)第84号平成29年12月18日は平成28年10月4日 福岡高裁判決 平28(ネ)465号の上告審ですね。
判決文はコピーできました。
平成28(ネ)510号が検索できませんでしたがこれは上記裁判と同じですか。

不正がらみで、善管注意義務、損害賠償等の訴訟は多々あり。
一例としては 東京地裁 平成26年9月5日 を紹介いただきましたが検索できませんでした。
判例時報などにあるのでしょうか。

解任事由は沢山あるのですが、滞納金の回収努力をせずに独断で債権放棄しようとしている事、会計資料などに閲覧拒否(昨年判決で開示義務が明確)、管理業者の言いなりに発注している事、業者との癒着(状況証拠の段階)とそれを隠蔽している事、不正を正そうとする組合員(私や他の者)を役員にさせない事、議事録不作成(総会議事録は不都合部分を記載せず、理事会議事録を作成ぜす)、総会の私物化(白紙委任票を使えば全て可決、例えば、組合費用で私的弁護士採用を決議)、民法委任契約違反などがあります。証拠は一部状況証拠を除き全て存在します。
この程度の違法行為でも管理者解任事由になるのではないかと思って質問しました。
本来は理事会がブレーキをかける、あるいは理事会で理事長解任すべきですが事なかれ主義理事会であり、監事と理事長が癒着しているのでどうにもなりません。
そこで25条2項に頼るしかないと考えたわけです。
既に1億円以上の資産が流出して居ます。

平成28(ネ)510号は同じ事件の組合理事地位確認(反訴)請求です。
東京地裁 平成26年9月5日 ケーブルテレビ加入金の横領がらみ等は
マンション管理業協会 H29年3月発行の 「マンション管理に係る紛争事例集」の116ページです。

以下のことを断定されていますが、個々に客観的に立証できるかどうかは不明です。また裁判所に何を訴えるか、えびすさんの狙いは、いつまでに(裁判している余裕があるか?)、損害額の算定等々具体的判断等は弁護士等とご相談ください。
「えびすさんのご指摘事項」
滞納金の回収努力をせずに独断で債権放棄しようとしている事、会計資料などに閲覧拒否(昨年判決で開示義務が明確)、管理業者の言いなりに発注している事、業者との癒着(状況証拠の段階)とそれを隠蔽している事、不正を正そうとする組合員(私や他の者)を役員にさせない事、議事録不作成(総会議事録は不都合部分を記載せず、理事会議事録を作成ぜす)、総会の私物化(白紙委任票を使えば全て可決、例えば、組合費用で私的弁護士採用を決議)、民法委任契約違反などがあります。証拠は一部状況証拠を除き全て存在

現実的には区分所有法25条2項 に基づいて裁判所に解任請求することは、まずあり得ません。
普通はその前に理事会か総会で解任される筈です。

現実的には区分所有法25条2項 に基づいて裁判所に解任請求することは、まずあり得ません。
普通はその前に理事会か総会で解任される筈です。

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最高裁法廷第一小法廷平成29年(受)第84号平成29年12月18日は平成28年10月4日 福岡高裁判決 平28(ネ)465号の上告審ですね。
判決文はコピーできました。
平成28(ネ)510号が検索できませんでしたがこれは上記裁判と同じですか。

不正がらみで、善管注意義務、損害賠償等の訴訟は多々あり。
一例としては 東京地裁 平成26年9月5日 を紹介いただきましたが検索できませんでした。
判例時報などにあるのでしょうか。

解任事由は沢山あるのですが、滞納金の回収努力をせずに独断で債権放棄しようとしている事、会計資料などに閲覧拒否(昨年判決で開示義務が明確)、管理業者の言いなりに発注している事、業者との癒着(状況証拠の段階)とそれを隠蔽している事、不正を正そうとする組合員(私や他の者)を役員にさせない事、議事録不作成(総会議事録は不都合部分を記載せず、理事会議事録を作成ぜす)、総会の私物化(白紙委任票を使えば全て可決、例えば、組合費用で私的弁護士採用を決議)、民法委任契約違反などがあります。証拠は一部状況証拠を除き全て存在します。
この程度の違法行為でも管理者解任事由になるのではないかと思って質問しました。
本来は理事会がブレーキをかける、あるいは理事会で理事長解任すべきですが事なかれ主義理事会であり、監事と理事長が癒着しているのでどうにもなりません。
そこで25条2項に頼るしかないと考えたわけです。
既に1億円以上の資産が流出して居ます。

平成28(ネ)510号は同じ事件の組合理事地位確認(反訴)請求です。
東京地裁 平成26年9月5日 ケーブルテレビ加入金の横領がらみ等は
マンション管理業協会 H29年3月発行の 「マンション管理に係る紛争事例集」の116ページです。

以下のことを断定されていますが、個々に客観的に立証できるかどうかは不明です。また裁判所に何を訴えるか、えびすさんの狙いは、いつまでに(裁判している余裕があるか?)、損害額の算定等々具体的判断等は弁護士等とご相談ください。
「えびすさんのご指摘事項」
滞納金の回収努力をせずに独断で債権放棄しようとしている事、会計資料などに閲覧拒否(昨年判決で開示義務が明確)、管理業者の言いなりに発注している事、業者との癒着(状況証拠の段階)とそれを隠蔽している事、不正を正そうとする組合員(私や他の者)を役員にさせない事、議事録不作成(総会議事録は不都合部分を記載せず、理事会議事録を作成ぜす)、総会の私物化(白紙委任票を使えば全て可決、例えば、組合費用で私的弁護士採用を決議)、民法委任契約違反などがあります。証拠は一部状況証拠を除き全て存在

程度について認められる範囲は裁判官でないとわからないと思います。
だから裁判をするのであって。

ところでえびすさんは、実際に管理者解任を考えていらっしゃるのですか?

ややこしい話になりますが、理事長の解任と管理者の解任は少し違うように考えます。
理事長、つまり管理組合の代表を解任する場合には、規約等に記載されていることに反することなどで代表者として不適格だということが事由になると思います。
管理者の場合には、区分所有者を代理することが職務ですから、代理行為に不正があるとか代理人として適していないなどのことが当たるのではないかと思います。

管理組合の代表者である理事長が、区分所有者の代理を職務とする管理者とされているのですから、ややこしくてわかりにくい。
ただ、理事長の解任は理事会でできますので、その理事長個人を辞めさせたいのでしたら裁判までは必要ないかと思います。
えびすさんが役員ではなく一区分所有者にすぎない立場というのでしたら、不適切だという理由を理事会に投書などして検討していただいてはいかがでしょうか。

規約では理事長は管理者になるとの定めがあります。
ですから、理事会で理事長解任(同時に管理者解任)は可能です。
数年前に理事会決議で理事長を解任したことがありますが、現在私は理事ではないので理事会議案提出権が有りません。
理事会には不正を指摘して居ますが現理事会は理事長の言いなり、監事と理事長がかばい合いです。
2名の理事は気づいているのですが少数派ですから目をつぶっているのが実情です。

実際に訴訟をお考えのようですね。
それでしたら、管理組合理事長〇〇を訴えるのか、それとも管理者としての〇〇個人を訴えるのかという問題もあります。
区分所有法に基づき訴えるというのでしたら、被告をどうするかとか、訴えの趣旨を管理者として不適切だというようなものにするとか気を付けなければいけないと思います。
ここのところ、非常に微妙ですから弁護士さんに相談なさって訴状を作った方がいいかと思います。
別に弁護士さんに依頼しなくても、このようなことをどうしたらいいかは無料相談できるのではないでしょうか。
裁判は言い回しひとつで流れが違ってしまいます。
こちらの言いたいことを酌みとってもらえるということばかりではありませんから慎重になさってください。

 区分所有法25条2項に基づき管理者の解任請求を認容した裁判例として公表されているものが2つあります。いずれも東京地裁の判決です。最高裁の判例はありません。
 ①東京地裁昭和53年01月26日判決・ 判例時報911号138頁は、区分所有者が原告、被告は本件マンションを80室の区分建物に区分し、その敷地の借地権とともに区分建物を分譲し、その際、原告ら買受人の間に共用部分管理のための管理者として業務を受託した会社です。
 ①判決は「本件マンションの管理者たる被告は、共用部分を保存し、本件管理委託契約に定められた管理業務を善良なる管理者の注意義務をもって誠実に履行すべき義務を負い、かつ、少くとも毎年1回一定の時期に区分所有者に対してその事務についての報告をなすべき義務があるというべきところ、被告は本件マンションの管理について、当初の間は共用部分の清掃、エレベーターの保守について一応の管理はこれをしていたと認めうるものの、補修を要する共用部分についてはこれを放置してその保存を怠っていたほか、管理事務については区分所有者の要求があってもなお一度もその報告をせず、・・被告は・・本件マンションの敷地賃貸人たる地位を兼併していることから地代を増額させることによって管理費の内容を不明確ならしめるのみならず、地代・管理費の支払いに関して区分所有者との間に徒らに抗争を深めている事情が認められるのであって、被告には管理者としての共有部分の保存義務、管理事務の報告義務に反する債務不履行があるうえに土地賃貸人と管理者の地位を兼併することによる弊害が著しく、しかもこれによって区分所有者との信頼関係が失われてその回復が困難な状況にあるとみられるから、もはや本件マンションの管理者としてその職務を行うに適しない事情があるというべきである。」(この判決については、升田・新版要約マンション判例228頁に紹介されています)。
 ②東京地裁平成2年10月26日判例時報1393号102頁は、区分所有者が原告、被告はマンション分譲業者で管理者として管理業務の受託者である。
 ②判決は、被告が未分譲部分の区分所有者として管理費等の支払をしなかったこと、定期清掃等を行わないなど管理業務を懈怠したこと、杜撰な決算報告をしたこと,区分所有者が結成した団体からの脱退を勧誘したこと等により区分所有者との信頼関係が破壊されたことを認めて、原告の解任請求を認めた(この判決については、升田前掲230頁、鎌野ほか2名編・マンション法の判例解説70頁[吉井啓子担当]が判決に賛成している)。なお、稲本・鎌野著・コンメンタールマンション区分所有法第3版151頁は、「管理者」の「不正行為」とは、管理者の善管注意義務(28条、民法644条)に違反して区分所有者の全部又は一部に損害を蒙らせる故意の行為である。「その職務を行うに適しない事情」とは、職務の適正な遂行に直接又は間接に影響を及ぼす事実が存在し,それが重大なものであることである」としている。

具体的判例、解説の紹介、には勇気付けられます。
早速、図書館でコピー取り寄せます。
善管注意義務に違反した故意の行為、に注目し戦います。
有難う御座います。
直接お会いし助言頂けると有難いです。

管理者の選任は集会(総会)の普通決議又は規約の規定により行われます。
どんなに不当な行為を行う管理者であったとしても、例えばマンションの事業主が半分以上の住戸を保有した状態で管理者に就任している場合や、等価交換の地主が半分以上の議決権を保有して管理者に就任している場合などは、区分所有法に基づく管理者の解任が物理的にできない場合もあると思います。
ご質問は、上記のような状況の下、管理者に重大な問題がありながら、「集会で管理者の解任決議が成立しない」又は「規約の管理者に関する規定が変更できない」場合に取るべき訴訟による最終手段ということですね。この場合は仮に裁判所による管理者の解任が出来たとしても、後任の管理者の選任や管理者たる理事長の選任もまた不可能な状況です。裁判所に不適切な管理者の解任と併せて、後任管理者の選任を請求する必要があると思います。
管理者以外の区分所有者の大多数の同意があれば特定の区分所有者に管理者を選任してもらうことも可能でしょうし、そうでなければ弁護士等を管理者に選任してもらうことになると思います。
みなさんの回答の補足としてご参考まで。

ありがとうございます。

>後任管理者の選任を請求する必要があると思います。
裁判所に管理者を選任してもらう法律的手続きが知りたいです。
私を選任させることができると良いのですが。

取り敢えず、管理者を解任すれば先が開けると考えていました。
私が理事になり理事長に互選してもらうなど。

裁判所が複数の組合員を理事に選任し、その互選でえびすさんが管理者になることはまずありえないと思います。
区分所有法25条第2項は裁判所の管理者解任を規定しているにすぎません。通常ならば「管理者解任後、総会を組合員が直接開催し、新管理者を決めてください」となります。回答したごとく、「過半数の議決権を有す当該不適切管理者のために、改めて総会を開いても不適切管理者が再度管理者に再任され、区分所有者の再度の申し立てに基づき、再任された管理者を裁判所は改めて解任する…」こういったことが容易に想定できる場合は、裁判所に、「管理者の解任と共に新管理者を併せて任命してもらうよう申し立てることが出来る」と弁護士から聞いたことがあります。
裁判所が法律家を管理者に任命することは抵抗なくできると思いますが、何者か判断できない(管理者として適任なのか不適任なのかという意味です)えびすさんを選任することは望めない思います。ましてや組合規約に基づく(区分所有法に規定のない)理事に就任する組合員を裁判所が選任することは更に困難と思います。不適切管理者以外の全員の書面による同意があれば、総会の決議に代わる書面の合意がある事を盾に、えびすさんが管理者に就任し、裁判所に解任された不適切管理者が不同意の中で(議決権の過半数が反対の中で)管理者としての業務を行えばいいのです。この場合25条2項でえびすさんが解任されることは無いと私は思います。その一歩手前で大多数の区分所有者の同意を取り付けていれば、その状況を裁判所に申し立てて、えびすさんが直接管理者として選任される可能性があると考えて、先の回答をいたしました。
その後の総会も不適切な前管理者の反対で混乱するでしょうが、管理者解任の裁判所の判断を理由に当該組合員の議決権を除外して議事の進行を行い、その議決の状況を議事録に記載しておけば、管理者として正当な判断と評価が下り、組合員から解任を申し出られたとしても退けられるのではないかと思います。民法や区分所有法が想定していない事までもを社会正義、公平の原則、団体法理の原則をもとに裁くのが裁判所の役目と思います。

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ありがとうございます。
最高裁法廷第一小法廷平成29年(受)第84号平成29年12月18日は平成28年10月4日 福岡高裁判決 平28(ネ)465号の上告審ですね。
判決文はコピーできました。
平成28(ネ)510号が検索できませんでしたがこれは上記裁判と同じですか。

不正がらみで、善管注意義務、損害賠償等の訴訟は多々あり。
一例としては 東京地裁 平成26年9月5日 を紹介いただきましたが検索できませんでした。
判例時報などにあるのでしょうか。

解任事由は沢山あるのですが、滞納金の回収努力をせずに独断で債権放棄しようとしている事、会計資料などに閲覧拒否(昨年判決で開示義務が明確)、管理業者の言いなりに発注している事、業者との癒着(状況証拠の段階)とそれを隠蔽している事、不正を正そうとする組合員(私や他の者)を役員にさせない事、議事録不作成(総会議事録は不都合部分を記載せず、理事会議事録を作成ぜす)、総会の私物化(白紙委任票を使えば全て可決、例えば、組合費用で私的弁護士採用を決議)、民法委任契約違反などがあります。証拠は一部状況証拠を除き全て存在します。
この程度の違法行為でも管理者解任事由になるのではないかと思って質問しました。
本来は理事会がブレーキをかける、あるいは理事会で理事長解任すべきですが事なかれ主義理事会であり、監事と理事長が癒着しているのでどうにもなりません。
そこで25条2項に頼るしかないと考えたわけです。
既に1億円以上の資産が流出して居ます。

平成28(ネ)510号は同じ事件の組合理事地位確認(反訴)請求です。
東京地裁 平成26年9月5日 ケーブルテレビ加入金の横領がらみ等は
マンション管理業協会 H29年3月発行の 「マンション管理に係る紛争事例集」の116ページです。

以下のことを断定されていますが、個々に客観的に立証できるかどうかは不明です。また裁判所に何を訴えるか、えびすさんの狙いは、いつまでに(裁判している余裕があるか?)、損害額の算定等々具体的判断等は弁護士等とご相談ください。
「えびすさんのご指摘事項」
滞納金の回収努力をせずに独断で債権放棄しようとしている事、会計資料などに閲覧拒否(昨年判決で開示義務が明確)、管理業者の言いなりに発注している事、業者との癒着(状況証拠の段階)とそれを隠蔽している事、不正を正そうとする組合員(私や他の者)を役員にさせない事、議事録不作成(総会議事録は不都合部分を記載せず、理事会議事録を作成ぜす)、総会の私物化(白紙委任票を使えば全て可決、例えば、組合費用で私的弁護士採用を決議)、民法委任契約違反などがあります。証拠は一部状況証拠を除き全て存在