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マンション管理委託を管理会社一括から一部自主管理に変更

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

現在、管理会社へマンションの管理を一括委託しています。
今回、機械式駐車場を更新することになりました。この更新契約で、理事会は機械式駐車場の点検整備を自主管理(メーカと直接契約)としてしまいました。
私としては管理委託契約を変えることは重要事項と思っており、非常に不満です。
下記、管理規定 総会決議事項の十一項目に該当しないのことなのか?
 この変更は世間一般的に行われることであり、重要事項ではなく理事会のみでできるものなのでしょうか?

管理規定 総会決議事項として十一があります。
一 ・・・・・・
二 ・・・・・・


十一 その他管理組合の業務に関する重要事項

以上

みんなの回答

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マンション管理業者が三つの基幹事務に加えてその他の管理事務(管理員業務、警備業務、清掃業務や機械式駐車場の管理を含めた設備管理業務等)を一括して一つの契約書で契約をしている場合は、マンション管理適正化法が規定する契約条件の変更です。金額の減額と管理仕様の低減という一概には管理組合にとって有利といえない変更ですから、マンション管理適正化法に基づき重要事項説明会を行う必要があります。この場合、マンション管理業者は機械式駐車場を除外した契約金額と受託する契約内容を改めて組合員に説明する必要があります。管理組合としては法律上の義務はない(管理規約に総会決議を要する事項と規定してるケースはあります。)ものの、そのような説明を受けたのちは、総会を開催して組合員に信を問うことが順当と思います。
マンション管理業者が基幹事務とその他の管理事務を分離して二つの契約書により契約している場合は、重要事項説明が必要となるのは基幹事務だけですので、今回の契約変更内容は基幹事務以外の管理事務であり、重要事項説明会の開催も理事長に対する重要事項説明自体も不要です。
機械式駐車場を含めその他の管理事務の当期の予算について承認がなされているでしょうから、その予算の範囲内で、マンション管理業者とは別の専門業者等に、その他の管理事務を発注することは理事会の裁量の範囲と私は思います。そのための総会の予算承認であり、総会の予算承認時に特段の付帯条件を付していないのであれば発注先を含めて細目は理事会に一任されていると解せます。それが間接民主主義というものだと思います。

総会決議も必要なんでしょうが重要事項説明がいると思うので管理会社がやばいと判断して次の総会で重要事項説明してくれるといいですね。
私にとっては「ちょっと不満」と感じるぐらいの事です。

結論から言えば総会決議は必要です。
ただ駐車場の自主管理(組合が業者と直接契約)程度でしたら、臨時総会を開催する程では無く、定期総会で承認を受ければ良い話です。

総会決議は必要だったでしょう。
自主管理ということではなく、組合が業者と直接契約するということでしょう。
これにより管理会社が全く関知しないということではないですが、管理会社によっては関知しないということをいうところもあるかもしれません。

経費も節約できますし、もともとメーカーが点検していたでしょうから問題もないと思います。
独立系と契約するほうがもっと節減になるはずですが。
機械式駐車場ばかりでなくエレベーターも同様です。

管理会社は下請けに丸投げで手数料だけとっているのが現実です。

管理会社としても委託内容の変更になりますから、その説明をすべきでしょう。
ご質問のことに関しては総会決議を必要とするものと回答いたします。

管理委託契約は総会で承認を得るものなので、その一部に変更があればやはり総会の承認を要すると思います。
機械式駐車場の更新(機械の入れ替え工事)自体は総会で承認されていますよね?その際に保守点検の委託先も変更するという付帯決議がされていれば、管理会社との委託契約の中から機械式駐車場の保守点検業務が外れるので、管理委託契約の内容と委託料の変更が発生し、そちらも総会で承認を得るべきと思います。
ところでk.k.さんは、なぜ直接契約がご不満なのですか?

当方では築10年目までは売主デべの管理部門に全部委託していましたが、今では直接契約に出来るものは全て変更しました。委託先の変更として総会で承認決議をしました。

機械式駐車場を更新する際に点検整備を自主管理(メーカと直接契約)とする事が判っているのであれば、機械式駐車場更新を決議した総会で自主管理の件も提案しておけばよかったのではと思います。

ご質問については、金額的には変わらない(一般管理費分を除けば)でしょうから、事後になるとは思いますが、次回総会で事後承認を受ければ良いと思います。

機械式駐車場を更新する際に点検整備を自主管理(メーカと直接契約)とする事が判っているのであれば、機械式駐車場更新を決議した総会で自主管理の件も提案しておけばよかったのではと思います。

ご質問については、金額的には変わらない(一般管理費分を除けば)でしょうから、事後になるとは思いますが、次回総会で事後承認を受ければ良いと思います。

総会決議は必要だったでしょう。
自主管理ということではなく、組合が業者と直接契約するということでしょう。
これにより管理会社が全く関知しないということではないですが、管理会社によっては関知しないということをいうところもあるかもしれません。

経費も節約できますし、もともとメーカーが点検していたでしょうから問題もないと思います。
独立系と契約するほうがもっと節減になるはずですが。
機械式駐車場ばかりでなくエレベーターも同様です。

管理会社は下請けに丸投げで手数料だけとっているのが現実です。

管理会社としても委託内容の変更になりますから、その説明をすべきでしょう。
ご質問のことに関しては総会決議を必要とするものと回答いたします。

管理委託契約は総会で承認を得るものなので、その一部に変更があればやはり総会の承認を要すると思います。
機械式駐車場の更新(機械の入れ替え工事)自体は総会で承認されていますよね?その際に保守点検の委託先も変更するという付帯決議がされていれば、管理会社との委託契約の中から機械式駐車場の保守点検業務が外れるので、管理委託契約の内容と委託料の変更が発生し、そちらも総会で承認を得るべきと思います。
ところでk.k.さんは、なぜ直接契約がご不満なのですか?

当方では築10年目までは売主デべの管理部門に全部委託していましたが、今では直接契約に出来るものは全て変更しました。委託先の変更として総会で承認決議をしました。

結論から言えば総会決議は必要です。
ただ駐車場の自主管理(組合が業者と直接契約)程度でしたら、臨時総会を開催する程では無く、定期総会で承認を受ければ良い話です。

マンション管理業者が三つの基幹事務に加えてその他の管理事務(管理員業務、警備業務、清掃業務や機械式駐車場の管理を含めた設備管理業務等)を一括して一つの契約書で契約をしている場合は、マンション管理適正化法が規定する契約条件の変更です。金額の減額と管理仕様の低減という一概には管理組合にとって有利といえない変更ですから、マンション管理適正化法に基づき重要事項説明会を行う必要があります。この場合、マンション管理業者は機械式駐車場を除外した契約金額と受託する契約内容を改めて組合員に説明する必要があります。管理組合としては法律上の義務はない(管理規約に総会決議を要する事項と規定してるケースはあります。)ものの、そのような説明を受けたのちは、総会を開催して組合員に信を問うことが順当と思います。
マンション管理業者が基幹事務とその他の管理事務を分離して二つの契約書により契約している場合は、重要事項説明が必要となるのは基幹事務だけですので、今回の契約変更内容は基幹事務以外の管理事務であり、重要事項説明会の開催も理事長に対する重要事項説明自体も不要です。
機械式駐車場を含めその他の管理事務の当期の予算について承認がなされているでしょうから、その予算の範囲内で、マンション管理業者とは別の専門業者等に、その他の管理事務を発注することは理事会の裁量の範囲と私は思います。そのための総会の予算承認であり、総会の予算承認時に特段の付帯条件を付していないのであれば発注先を含めて細目は理事会に一任されていると解せます。それが間接民主主義というものだと思います。

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