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一般管理費が13%、管理報酬が7%の計20%の管理費は高過ぎませんか?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より来期の委託業務費(案)が理事会に提示されました。
組合運営業務費、保守点検業務費、管理員業務費は特に問題無いとは思いましたが、一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には違和感がありました。

複数の理事からも疑問視する声が出ましたが、管理会社より常識的な数字との説明があり、理事長からも昔からの数字で問題無いとの話がありました。
複数の理事からは納得出来ないとの指摘があったことから保留となりました事から質問させていだだきます。

(1)一般管理費が13%、管理報酬が7%と計20%には高過ぎると違和感がありますが、マンション管理業界では普通なのでしょうか?
(2)管理報酬との言葉は初めて聞きましたが、マンション業界では管理報酬を徴収するのは一般的なのでしょうか?
(3)管理会社に一般管理費、管理報酬のパーセンテージ見直しを要求するのは非常識なのでしょうか?

宜しくお願いいたします。

みんなの回答

一般管理費分(一般管理費+管理報酬)は10%〜20%が一般的と言われておりますので、ですので20%であれば許容範囲だと思われます。

asaka50さん、御回答いただきありがとうございます。
そうなのですか。20%は許容範囲ですか。

 見積書は本来取引価格の根拠を客先に提示して理解をしていただくための明細書です
 取引自由の原則から、一般管理費や管理報酬がその他の直接業務費の何パーセントと決まっているわけではありません。管理会社として魅力のある管理組合(おとなしい、看板になるような大型又は有名な、業務委託売上が高額な、・・・・)には安く、そうでない管理組合には高く提示しても何ら問題ありません。それが経営です。業者は取引したい管理組合とだけ取引したい金額でのみ取引する権利があります。管理組合もまたしかりです。
 管理員業務を例にとれば、
 ①管理員に直接手渡す給与、交通費が管理員人件費。
 ②制服代、募集経費、会社負担の厚生年金、雇用保険、福利厚生費、教育研修費、会社の間接部門の人件費や経費などが一般管理費。
 ③会社の利益が管理報酬。
 このように管理会社は説明するでしょう。
 でもその内訳が真実を表すものではないのです。あくまで目安です。こういって説明すると消費者は納得してもらえそうだからこのように説明するのです。実際には多くの管理会社は管理員人件費を実際の給与と交通費に加えて会社の経費や利益を一部上乗せして提示しているはずです。ですから一般管理費や管理報酬だけを取り出して高い安いを議論しても無意味です。サービス業においてモノの値段が高いか安いかは他社と比べてみないとわかりません。
 それでは全ての原価を開示し、契約させることは可能でしょうか。裏返せば、原価を超えて乗じた経費は管理組合が負担できるのかといった命題です。退職した管理員の募集のための求人広告などを管理組合が負担すること等できるわけありません。管理員の退職、予定していた下請け業者の倒産など不測の事態があっても、管理組合と取り決めた金額と内容に基づき(仮に赤字になっても)業務を行うのが管理会社の責務です。そのリスクを踏まえて一般管理費や管理報酬といった開示できない経費を上乗せして請求しています。
  ちなみに管理報酬という項目を見積書に計上するのは一部の管理会社です。同じ管理の内容を複数の管理会社から見積もりを取って比較しなければこの議論は出口が見つからないと思います。
 ご参考までに管理会社とのかかわり方に関する私の意見をはりつけます。
https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/251/



管理会社の希望の数字ですので、交渉すれば良い良いだけです。
私のマンションでは、当初15%だった一般管理費を交渉し5%に下げました。
また組合運営費は当初14%でしたが、これを8%に下げさせました。
それと管理会社はその他の費目にも利益を上乗せしてくるので、個々の費目についても領収書ベースでのチェックが必要です。

竜巻さん、御回答いただきありがとうございます。
値下げ交渉はマンション管理士さんにお願いするのでしょうか?

管理会社がこれでお願いしますということで提示しているのですから、その管理会社にとって常識的な数字だということなのでしょう。
他の管理会社と比較してはいかがですか。

私の知っているところでは管理報酬という名目ではなく、管理手数料として請求があります。
それは管理会社の“儲け”ということですが、他の項目でも十分儲けていますからせこいなぁと思ってしまいます。
それでもせいぜい2~3%程度です。
また、事務管理業務は、出納・会計業務、管理運営業務を合わせて12~13%です。

いくら請求するかは管理会社の勝手ですから、管理組合は自衛のために他社と比較するのがいいのではないですか。

ここのところ管理会社が強気で「これを承認していただかないと手をひかざるを得ません。」ということが常套文句になってきているみたいですが、だったら組合も本気で他社の見積もりを取るという態度を示すと、手のひらを反すように値上げを引っ込めるところもあります。
とにかく、高いかどうかは他社と比較するしかないのではないですか。

海さん、御回答いただきありがとうございます。
事務管理業務が12〜14%との話は目には鱗です。
その根拠の資料が有りましたら紹介して頂けると助かります。

管理会社の儲けとも言える、一般管理費+管理報酬の相場を
教えて頂けると助かります。

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石山先生、御回答いただきありがとうございます。
一般管理費+管理報酬=20%は高くはないとのことですが、
それが分かる根拠が有れば、教えて頂けると助かります。

それと、事務管理業務が12〜14%が目安との話がありますが、
そ数字はマンション管理業界の常識なのでしょうか?

特にこうしなければならないという基準はありませんが、一般的な企業でこのような値になっているかと。ある仕事を引き受けた時の
業務委託料は次のような構成になっています。(数字はレベル)0業務委託料1業務価格11業務原価(111直接原価1111直接人件費1112直接経費11121事務用品11122旅費/交通費112間接原価12一般管理費2消費税相当額)会社規模にもよりますが10から20%であれば問題ないかと。一般管理費はその会社の決算時過達であれば、その期間だけ考えれば、過達分については決算時、そのまま利益にもなるかと、いずれにしても会社側の基準ですから直接値引き交渉するば良いと考えます。

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石山先生、御回答いただきありがとうございます。
一般管理費+管理報酬=20%は高くはないとのことですが、
それが分かる根拠が有れば、教えて頂けると助かります。

それと、事務管理業務が12〜14%が目安との話がありますが、
そ数字はマンション管理業界の常識なのでしょうか?

特にこうしなければならないという基準はありませんが、一般的な企業でこのような値になっているかと。ある仕事を引き受けた時の
業務委託料は次のような構成になっています。(数字はレベル)0業務委託料1業務価格11業務原価(111直接原価1111直接人件費1112直接経費11121事務用品11122旅費/交通費112間接原価12一般管理費2消費税相当額)会社規模にもよりますが10から20%であれば問題ないかと。一般管理費はその会社の決算時過達であれば、その期間だけ考えれば、過達分については決算時、そのまま利益にもなるかと、いずれにしても会社側の基準ですから直接値引き交渉するば良いと考えます。

管理会社がこれでお願いしますということで提示しているのですから、その管理会社にとって常識的な数字だということなのでしょう。
他の管理会社と比較してはいかがですか。

私の知っているところでは管理報酬という名目ではなく、管理手数料として請求があります。
それは管理会社の“儲け”ということですが、他の項目でも十分儲けていますからせこいなぁと思ってしまいます。
それでもせいぜい2~3%程度です。
また、事務管理業務は、出納・会計業務、管理運営業務を合わせて12~13%です。

いくら請求するかは管理会社の勝手ですから、管理組合は自衛のために他社と比較するのがいいのではないですか。

ここのところ管理会社が強気で「これを承認していただかないと手をひかざるを得ません。」ということが常套文句になってきているみたいですが、だったら組合も本気で他社の見積もりを取るという態度を示すと、手のひらを反すように値上げを引っ込めるところもあります。
とにかく、高いかどうかは他社と比較するしかないのではないですか。

海さん、御回答いただきありがとうございます。
事務管理業務が12〜14%との話は目には鱗です。
その根拠の資料が有りましたら紹介して頂けると助かります。

管理会社の儲けとも言える、一般管理費+管理報酬の相場を
教えて頂けると助かります。

 見積書は本来取引価格の根拠を客先に提示して理解をしていただくための明細書です
 取引自由の原則から、一般管理費や管理報酬がその他の直接業務費の何パーセントと決まっているわけではありません。管理会社として魅力のある管理組合(おとなしい、看板になるような大型又は有名な、業務委託売上が高額な、・・・・)には安く、そうでない管理組合には高く提示しても何ら問題ありません。それが経営です。業者は取引したい管理組合とだけ取引したい金額でのみ取引する権利があります。管理組合もまたしかりです。
 管理員業務を例にとれば、
 ①管理員に直接手渡す給与、交通費が管理員人件費。
 ②制服代、募集経費、会社負担の厚生年金、雇用保険、福利厚生費、教育研修費、会社の間接部門の人件費や経費などが一般管理費。
 ③会社の利益が管理報酬。
 このように管理会社は説明するでしょう。
 でもその内訳が真実を表すものではないのです。あくまで目安です。こういって説明すると消費者は納得してもらえそうだからこのように説明するのです。実際には多くの管理会社は管理員人件費を実際の給与と交通費に加えて会社の経費や利益を一部上乗せして提示しているはずです。ですから一般管理費や管理報酬だけを取り出して高い安いを議論しても無意味です。サービス業においてモノの値段が高いか安いかは他社と比べてみないとわかりません。
 それでは全ての原価を開示し、契約させることは可能でしょうか。裏返せば、原価を超えて乗じた経費は管理組合が負担できるのかといった命題です。退職した管理員の募集のための求人広告などを管理組合が負担すること等できるわけありません。管理員の退職、予定していた下請け業者の倒産など不測の事態があっても、管理組合と取り決めた金額と内容に基づき(仮に赤字になっても)業務を行うのが管理会社の責務です。そのリスクを踏まえて一般管理費や管理報酬といった開示できない経費を上乗せして請求しています。
  ちなみに管理報酬という項目を見積書に計上するのは一部の管理会社です。同じ管理の内容を複数の管理会社から見積もりを取って比較しなければこの議論は出口が見つからないと思います。
 ご参考までに管理会社とのかかわり方に関する私の意見をはりつけます。
https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/251/



管理会社の希望の数字ですので、交渉すれば良い良いだけです。
私のマンションでは、当初15%だった一般管理費を交渉し5%に下げました。
また組合運営費は当初14%でしたが、これを8%に下げさせました。
それと管理会社はその他の費目にも利益を上乗せしてくるので、個々の費目についても領収書ベースでのチェックが必要です。

竜巻さん、御回答いただきありがとうございます。
値下げ交渉はマンション管理士さんにお願いするのでしょうか?

一般管理費分(一般管理費+管理報酬)は10%〜20%が一般的と言われておりますので、ですので20%であれば許容範囲だと思われます。

asaka50さん、御回答いただきありがとうございます。
そうなのですか。20%は許容範囲ですか。

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石山先生、御回答いただきありがとうございます。
一般管理費+管理報酬=20%は高くはないとのことですが、
それが分かる根拠が有れば、教えて頂けると助かります。

それと、事務管理業務が12〜14%が目安との話がありますが、
そ数字はマンション管理業界の常識なのでしょうか?

特にこうしなければならないという基準はありませんが、一般的な企業でこのような値になっているかと。ある仕事を引き受けた時の
業務委託料は次のような構成になっています。(数字はレベル)0業務委託料1業務価格11業務原価(111直接原価1111直接人件費1112直接経費11121事務用品11122旅費/交通費112間接原価12一般管理費2消費税相当額)会社規模にもよりますが10から20%であれば問題ないかと。一般管理費はその会社の決算時過達であれば、その期間だけ考えれば、過達分については決算時、そのまま利益にもなるかと、いずれにしても会社側の基準ですから直接値引き交渉するば良いと考えます。