←トップへ戻る

「なりすまし」「役員の選任での資格審査」

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

なりすまし 【 スプーフィング 】 spoofing / 成り済まし。「自分以外のある特定の人物のふりをして、その人に成り代わって活動すること」です。実は今世間ではやりの「特殊詐欺・オレオレ詐欺」もこのなりすましの典型です。
管理組合という自治体は、素人の輪番理事によっての運営だから「ガバナンス・組織をまとめて治める」また「コンプライアンス・法令遵守」が大変弱いから、正に「油断・隙」だらけで、度々この役員の「横領」「使い込み」「リベート」「裏金」等の犯罪が多発しています。
実は当管理組合も総会を控えていて、組合役員(理事監事理事長)の選任についての問題点の提起です。
大方の管理組合では、自薦他薦ないし輪番で役員候補を出して総会で選任がなされていますが、さてその候補者の資格審査が全くに無い点が気になります。残念ながら当管理組合でも、総会時に資格(管理規約に明記)の審査が無いから、過去にその資格のない人が度々役員就任していました。たまたま大きな犯罪事件へは至らなかったが、非常識な権力行使で度々混乱が起きています。とても恐ろしい現象に思えてしまいます。
まず、「オレオレ詐欺(息子への成りすますし)」の典型で、本人でないつまり「他人に成りすます事」が有り得るからです。(当住宅は275戸も有りますと、住んでいる人が誰だかはほとんど分かりません位に、残念ながらコミュニティーは有りません)最大の権力者の理事長になったらば「オレオレ詐欺」よりも簡単にやり放題何でも出来てしまう。
そして、管理組合の役員の仕事は大変重要であり、素人の無知無関心無責任無気力で出来るほど甘い職務では有りません。選任する役員のプロフィールや資質や能力を確認無しでは、理事会は無機能になるし、逆に一寸頭の良いずる賢い輩からしたらば実に好都合な環境です。特に役員全員をつるんで選任してしまうと・・・「言わずもがな」
常識な一般社会でのそれぞれの組織への参加自体だけでも、身分証明や戸籍謄本、健康保険証、免許証、履歴書などの証明を提示しています。まして重要な権力を行使できる、会社で言えば社長などの重役になりますだけに、とても有り得ない現象に思えます。
さてさて皆さん方の現場では如何でしょうかね・・・もしその現実を把握して資格審査の実施をされているならば是非にお聞きしたいです。

みんなの回答

あなたがもし資格審査の結果「ダメ」と言われた場合どう思いますか?

1.管理規約でマンションの取得者について資格制限が設けられているのは、近時暴力団関係者についてであるが、それ以外、例えば外国人排除などの規定を設けた場合には人種差別禁止の公序違反として問題とされる可能性があり、ましてや、学歴、職業、知的能力・品格などを区分所有建物の取得条件とすれば、当該規定は私的自治の限界(この場合限界を画するのは公序良俗:具体的には平等原則、居住権)を超えるとして無効とされる可能性が高い。マンション役員の供給源である区分所有者は雑多な人間であることは避けられない。その中から、報酬は僅か、難解な区分所有法等のマンション関連法の運用、クレーム対応などに直面する役員につき、これらに適切に対応しうる適格者の資格条件を適法に設定できるかは、困難といわざるをえない。マンション管理士等の外部専門家を活用する以外によい方法はないと思われる。
2.役員は総会で選任される。総会の場を活用して、議案の役員候補者が適格かどうかを審議することはできる。管理組合と役員との間には委任契約関係が生じると解されている。総会の役員選任の審議は委任契約締結過程である。契約締結過程においても、その当事者間には信義誠実の原則(民法1条2項)の適用があり、特に情報の格差がある場合、例えば、宅建業者、金融・保険機関、医師などと素人との場合には、情報の提供義務、説明義務があるとされている(内田貴・民法Ⅱ27頁)。役員候補者と区分所有者との間に情報の格差はないが、信頼関係が重視される受任者となるべき役員候補者は、信頼されるに値することについて個人情報でも提供すべき信義則上の義務があると解する余地はあるのではないかと思う。婚姻(契約である)する約束の男女間で、男がエイズに罹患している場合に、相手の女性にそのことを告知すべき信義則上の義務があると思います。
 昔、カトリックで、悪魔の門前番という正規の役職があり、列聖や列福の審議に際し候補者の欠点などを指摘し、この批判に耐えられた者が選ばれたたという(山口周・武器になる哲学{16})。マンション役員選任の総会で悪魔の門前番のような役割を果たす区分所有者に期待してはどうか、ポッターアンクルさんはどうでしょうか。

jsmendyさん回答有難う御座います。
もう少し皆さん方からの反応を期待して待っていましたから、ご返事が遅くなりました。
私の意図主旨をご理解いただいてのコメント有難う御座います。
1、については、その通りなのですが、組合員の資格はまず区分所有者で有り組合加入して規約総会に基づいた義務を負う、つまり当然組合費を支払うと共に、共同生活のための建物の維持管理への責務を負っています。またその組合を適正に運営をするために理事会の役員が必要、適正な人材を選んで運営をしますが、そこでも当然資質と共に資格(規約で規定)が決められています。ほぼ区分所有者は運営のマネジメントにはほぼ皆が素人であるから、実際の理事会運営では機能しない。それよりも理事の成り手がいない実態を、管理会社という利益団体は実に易々と儲けられています。それだけでなくちょっと頭の良い輩からは「成りすまし」がいとも簡単に出来てしまう。オレオレ詐欺も騙されてから気が付くと同じように・・・ただただ心配しています。
仰せの通り国のマンションの管理の適正化に関する指針「外部専門家を活用する以外によい方法はない」はずなのに、それへも一向に向かわない。
2、については、「管理組合と役員との間には委任契約関係が生じると解されている」との認識が全くに無い。現実は、理事という役員を仰せつかるも、無報酬だし周りに支えてくれるスタッフもいないからついつい便利な管理会社を頼ることになるが、管理会社はとても好都合だから、その理事会並びにその役員を「ポチ(飼い犬)」の如く「飼いならす」ことが出来て喜んでいます。こんな環境の中で「信頼」「信義の法則」なんて云うに烏滸がましい事です。
最後に「悪魔の門番」とはよく言い表しましたですね・・・
私は役員でもない一般の区分所有者ですが、理事長理事会とは良い意味での「対峙関係(クレイマーとは違います)」を築いています。つまり有る方のブログからの引用ですが「誰も見ていないというところには「魔」が潜んでいるといいます。慣れてきて、仕事を単調に感じるようになったところにも「魔」が潜みます。その「魔」を消すためには、誰かが「見ている」が、意味を持つのです。 」の通りを意図して「緊張感」を持たせています。実際に総会では毎度「私への(議長では無く)委任状」「総会での質疑で議案の取り下げ」等への実績が有ります。

ポッターアンクルさんの投稿を読みながら、「政治家の資質と要件」を論じたM・ヴェバーの「職業としての政治」を思い(多くは忘れているが)、このような賢人が論じたにもかかわらず、衆愚がヒットラーの独裁政治が生んだことも思い出し、区分所有法がマンションの運営を区分所有者の自治としたため、マンションの管理も衆愚政治化することになるらざるを得ないとの感です。管理会社もマンション管理士も、正直、どれほどマンションの区分所有者のために役立ってくれるのか、私は疑問をもっております。「懐疑は真実発見の有力な武器である」と言ったアメリカの昔の最高裁裁判官の言葉のように、疑念をういう考えで対応する必要があると思いいます。衆愚政治化するのを阻止するのは、ポッターアンクルさんのような良識ある区分所有者が「・・門前番」となって理事の活動に目を光らせることではないでしょうか。

特別な資格審査はやっていません。
新任理事が議決権を持つ区分所有者か否かの確認は管理会社の方でやっています。

竜巻さんご回答有難う御座います。
もう少し皆さん方からの反応を期待して待っていましたから、ご返事が遅くなりました。
審査も無く、管理会社が行っているとの事。多分に大方の管理組合は同じと思えます。その実態を知りたくての提議でした。
jsmendyさんが詳しく回答をくれましたので参照一読願います。
余計な事ですが、オレオレ詐欺で騙されている優しいお年寄りの母親へ息子に成りすまして騙す同然の構造になりますから、あなた方もそれと同じく良い人で騙されていたのに気付かない。気付いたときは後お祭り。大事な組合員の積み立てた預り金が盗まれない様お気をつけ願います。念のため、最たる不正の温床は「管理会社」で、会社ぐるみで高い管理費や工事費で儲けています。また社員の「横領」「使い込み」犯罪は多発しています。管理組合のこうした「油断」「隙」だらけを承知で経営をしています。あからこの業界は皆好業績です。

1.管理規約でマンションの取得者について資格制限が設けられているのは、近時暴力団関係者についてであるが、それ以外、例えば外国人排除などの規定を設けた場合には人種差別禁止の公序違反として問題とされる可能性があり、ましてや、学歴、職業、知的能力・品格などを区分所有建物の取得条件とすれば、当該規定は私的自治の限界(この場合限界を画するのは公序良俗:具体的には平等原則、居住権)を超えるとして無効とされる可能性が高い。マンション役員の供給源である区分所有者は雑多な人間であることは避けられない。その中から、報酬は僅か、難解な区分所有法等のマンション関連法の運用、クレーム対応などに直面する役員につき、これらに適切に対応しうる適格者の資格条件を適法に設定できるかは、困難といわざるをえない。マンション管理士等の外部専門家を活用する以外によい方法はないと思われる。
2.役員は総会で選任される。総会の場を活用して、議案の役員候補者が適格かどうかを審議することはできる。管理組合と役員との間には委任契約関係が生じると解されている。総会の役員選任の審議は委任契約締結過程である。契約締結過程においても、その当事者間には信義誠実の原則(民法1条2項)の適用があり、特に情報の格差がある場合、例えば、宅建業者、金融・保険機関、医師などと素人との場合には、情報の提供義務、説明義務があるとされている(内田貴・民法Ⅱ27頁)。役員候補者と区分所有者との間に情報の格差はないが、信頼関係が重視される受任者となるべき役員候補者は、信頼されるに値することについて個人情報でも提供すべき信義則上の義務があると解する余地はあるのではないかと思う。婚姻(契約である)する約束の男女間で、男がエイズに罹患している場合に、相手の女性にそのことを告知すべき信義則上の義務があると思います。
 昔、カトリックで、悪魔の門前番という正規の役職があり、列聖や列福の審議に際し候補者の欠点などを指摘し、この批判に耐えられた者が選ばれたたという(山口周・武器になる哲学{16})。マンション役員選任の総会で悪魔の門前番のような役割を果たす区分所有者に期待してはどうか、ポッターアンクルさんはどうでしょうか。

jsmendyさん回答有難う御座います。
もう少し皆さん方からの反応を期待して待っていましたから、ご返事が遅くなりました。
私の意図主旨をご理解いただいてのコメント有難う御座います。
1、については、その通りなのですが、組合員の資格はまず区分所有者で有り組合加入して規約総会に基づいた義務を負う、つまり当然組合費を支払うと共に、共同生活のための建物の維持管理への責務を負っています。またその組合を適正に運営をするために理事会の役員が必要、適正な人材を選んで運営をしますが、そこでも当然資質と共に資格(規約で規定)が決められています。ほぼ区分所有者は運営のマネジメントにはほぼ皆が素人であるから、実際の理事会運営では機能しない。それよりも理事の成り手がいない実態を、管理会社という利益団体は実に易々と儲けられています。それだけでなくちょっと頭の良い輩からは「成りすまし」がいとも簡単に出来てしまう。オレオレ詐欺も騙されてから気が付くと同じように・・・ただただ心配しています。
仰せの通り国のマンションの管理の適正化に関する指針「外部専門家を活用する以外によい方法はない」はずなのに、それへも一向に向かわない。
2、については、「管理組合と役員との間には委任契約関係が生じると解されている」との認識が全くに無い。現実は、理事という役員を仰せつかるも、無報酬だし周りに支えてくれるスタッフもいないからついつい便利な管理会社を頼ることになるが、管理会社はとても好都合だから、その理事会並びにその役員を「ポチ(飼い犬)」の如く「飼いならす」ことが出来て喜んでいます。こんな環境の中で「信頼」「信義の法則」なんて云うに烏滸がましい事です。
最後に「悪魔の門番」とはよく言い表しましたですね・・・
私は役員でもない一般の区分所有者ですが、理事長理事会とは良い意味での「対峙関係(クレイマーとは違います)」を築いています。つまり有る方のブログからの引用ですが「誰も見ていないというところには「魔」が潜んでいるといいます。慣れてきて、仕事を単調に感じるようになったところにも「魔」が潜みます。その「魔」を消すためには、誰かが「見ている」が、意味を持つのです。 」の通りを意図して「緊張感」を持たせています。実際に総会では毎度「私への(議長では無く)委任状」「総会での質疑で議案の取り下げ」等への実績が有ります。

ポッターアンクルさんの投稿を読みながら、「政治家の資質と要件」を論じたM・ヴェバーの「職業としての政治」を思い(多くは忘れているが)、このような賢人が論じたにもかかわらず、衆愚がヒットラーの独裁政治が生んだことも思い出し、区分所有法がマンションの運営を区分所有者の自治としたため、マンションの管理も衆愚政治化することになるらざるを得ないとの感です。管理会社もマンション管理士も、正直、どれほどマンションの区分所有者のために役立ってくれるのか、私は疑問をもっております。「懐疑は真実発見の有力な武器である」と言ったアメリカの昔の最高裁裁判官の言葉のように、疑念をういう考えで対応する必要があると思いいます。衆愚政治化するのを阻止するのは、ポッターアンクルさんのような良識ある区分所有者が「・・門前番」となって理事の活動に目を光らせることではないでしょうか。

特別な資格審査はやっていません。
新任理事が議決権を持つ区分所有者か否かの確認は管理会社の方でやっています。

竜巻さんご回答有難う御座います。
もう少し皆さん方からの反応を期待して待っていましたから、ご返事が遅くなりました。
審査も無く、管理会社が行っているとの事。多分に大方の管理組合は同じと思えます。その実態を知りたくての提議でした。
jsmendyさんが詳しく回答をくれましたので参照一読願います。
余計な事ですが、オレオレ詐欺で騙されている優しいお年寄りの母親へ息子に成りすまして騙す同然の構造になりますから、あなた方もそれと同じく良い人で騙されていたのに気付かない。気付いたときは後お祭り。大事な組合員の積み立てた預り金が盗まれない様お気をつけ願います。念のため、最たる不正の温床は「管理会社」で、会社ぐるみで高い管理費や工事費で儲けています。また社員の「横領」「使い込み」犯罪は多発しています。管理組合のこうした「油断」「隙」だらけを承知で経営をしています。あからこの業界は皆好業績です。

あなたがもし資格審査の結果「ダメ」と言われた場合どう思いますか?

回答がありません。