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理事長の独断専行が目に余り、ついに管理会社から見離されてしまいました。

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

皆様にはお手数をお掛け致しておりますが、管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から見離されてしまい事業部長名で管理業務の辞退の最後通牒が来ました。

内容は最近の人手不足による人件費増で管理委託業務費の当初要求4割アップの半分2割アップ(約5千万円⇨約6千万円)の要求に下げ、6月の総会迄に回答が無ければ、6月末日で契約解除の通知を行い、9月末で管理業務から完全に撤退するとの事です。

この為、理事長を除く大多数の理事は、管理会社の要求を受け入れるべきとの意見ですが、理事長と一部の理事は、この様な一方的な要求を飲む事は出来ないと強硬に反対し、管理会社のリプレースを主張しています。
この為、理事長を解任し、管理会社の提案を受け入れ、総会では管理会社自身に説明させる案も出ましたが、総会での住民の猛反発を考えると難しいと思われます。

管理会社のリプレースには最低6ヶ月はかかるとのことで、今の管理会社が9月末で撤退すると最低3ヶ月管理不在の状況が発生します。
この様な難局を乗り切る知恵があったら是非教えて頂けないでしょうか?

みんなの回答

新米理事さんやcocoaさん他の回答に大いに賛成ですが、少し追加させてもらいます。

理事の多数が2割値上げで賛成なら賛成多数で、理事会はこれを総会議案として上程する事が出来るはずです。  
無管理状態を避けるためにという事でそのまま総会に掛ければ、大して揉めないで承認されると思います。 

もし本当に管理辞退されても、新管理会社が決まるまでは緊急修理だけを直接業者さんに依頼して乗り切る事になります。 
これは自宅(占有部)を自分で管理するのと同じだと考えれば、何とかなりそうに思えてきませんかね? 

その2割値上げで契約を更新しておいて、管理会社のリプレースは次期役員の課題として引き継げば良いのではありませんか? 
輪番制なら自動的にお役御免になりますよね。 

ここからは実話です。
管理会社を変えるのに準備に6ヶ月掛かるとの話は、私も検討中に候補の管理会社に言われました。 

ある組合は本当に辞退されたのですが、わずか2ヶ月ほどで新管理会社が引き継いだので、こんな短期でも出来なくはないようです。 
総会承認までのお膳立てをする新管理会社の方がもっと大変だったと思います。 
辞退なので他の会社と契約するしか無くなり、むしろ総会では大変スムーズに可決されたそうです。 ただし元の価格ではありませんし、平均的な料金(幾らかは値上げ?)で落ち着いたのかも知れません。
----------------------------

「我々は順番制で理事をやっている事から、負荷の大きい管理会社のリプレースだけは絶対に避けたいと思います。」

上記に関しては「管理会社一括見積もり」のサイトもあり、リプレースのコンサルに丸投げすれば負担はそれほどでは無くなると思います。  
信頼関係が崩れてるならリプレースを検討(交替ありきではなく)する良い機会だと思います。

「⇨理事会メンバーは理事長以外は忙しく時間が取れないので管理会社に全てやらせたいと思いますが? 」

この返信を見たときに腰が抜けそうになりました。
忙しいのは理由になりません。 
理事長さんだけが義務を果たしており、あとの理事はあなたを含めて義務を放棄していると思えてきましたよ。 
 
値上げに伴い区分所有者が払う管理費も値上げになりませんか?  
それでも良いからお金払って解決したいなら、その方針で総会にかければ良いのですが年金生活者などは同調しないでしょう。 
総会では「リプレースも考慮し今検討中です・・・」じゃないと、今度は値上げで揉めるように思います。   

PS
白雲さんの文面からは、理事長に対する嫌悪感がはっきり感じられます。
このサイトの管理者ではありませんが、相談事はWin-Winとなるようにお願いしたいと思います。

私もwinーwinとなる様にしたいと思います。
任期中は理事会として管理会社と対峙して行くしか無い状況となっていますので、新しいタイトルで質問させて頂きたいと思いますので宜しくお願い致します。
特に管理会社見直しの際の「暫定契約」について教えて下さい。

管理会社をリプレースする覚悟で頑張った方が良いと思います。
管理委託業務の更改は保留にし暫定契約として、その間に新たな管理会社を探しましょう。

任期中は理事会として管理会社と対峙して行くしか無い状況となっていますので、新しいタイトルで質問させて頂きたいと思いますので宜しくお願い致します。

白雲さん こんにちは
回答者の皆様の回答と白雲さんのお礼文面から
何か不自然さが感じられます。
リプレース移行までが6ヶ月かかるとか
理事に負担の大きいリプレースは避けたいとか
何名の理事さんがおられるのかわかりませんが
1)大多数の理事さんが値上げを承認している。
2)理事長さんと少数の理事さんが値上げを反対している。
3)理事長さんの職を解きたい
どう見ても、管理会社側の見解ですね。

管理委託会社のリプレース準備は理事長一人でも可能です。
(実際、私一人で管理会社の評判を見て、聞き、4社を選択しました。)
理事会承認を経て、総会に上程しました。
また、リプレースまで6ヶ月も要しません!

理事会で理事長の職を解くことは可能ですが、今後同じマンションで
暮らすことは、解任派にとっては今後苦痛ですよ。
また、1,000万円の値上げを推進したことによる
居住者さんからの突き上げもきついと思います。
そこまで考えると、やはり白雲さんは理事さんではないと
判断しました。

決して管理会社の関係者ではありません。
任期中は理事会として管理会社と対峙して行くしか無い状況となっていますので、新しいタイトルで質問させて頂きたいと思いますので宜しくお願い致します。

白雲さん こんばんは
管理会社の関係者と判断したことは、お許しください。
ただ、あなたは貴マンションの理事長に強い嫌悪感を
持たれていますね。
独断で何でも決めてしまう。私たちに相談がないとの
ご不満からでしょうか?
理事長さんは暇だからやってるとのお考えはやめたほうが良いと思います。
あくまで貴マンションを良くしよう。
無駄な出費は抑えて、管理費/修繕積立金の値上げは抑えたい
との一心からだと思います。
私も副理事長時代に理事長の独断での工事発注等で
良い気分がしない時もありました。
また、理事長時代に長期修繕計画書より、現状の修繕積立金
で、大規模修繕が可能かどうかを試算し、若干の値上げを
議案書に上程しました。
そうしないと、大規模修繕時に各戸100万円近くの
臨時徴収が発生しそうな計算になったからです。
また、管理会社に依頼していた日常清掃、定期清掃、
貯水槽清掃、排水管洗浄等も管理会社契約より
管理組合直契約に変更しました。
この件もあり、管理会社より次年度の契約辞退を
通告されました。
管理会社としては、儲けにならない管理組合から
手を引くことは当然の対応だと思います。
あなたがご存じないだけで、管理会社を変える(リプレースする)
メリットは大変大きなものでした。
管理委託費は安くなり、サービスが良くなり、管理員さんの
質も向上して、言うことなしです。
リプレースが「面倒くさい」とお考えにならず、
マンションをよりよくする薬と考えてください。
(当然、副作用は少しアリマスが)
貴マンションをより快適にできるか、できないかは
理事会の理事さんの力で左右されます。
頑張ってください!

理事長が言われる通り、管理会社をリプレースした方が良いと思います。

その場合、管理会社のリプレースの経験のあるマンション管理士に依頼すれば問題無いと思います。
その間は現在の管理会社に継続して貰うしか有りませんし、新たな管理会社が決まるまでは継続する義務があると思います。

KUMIさんアドバイス有難う御座います。
我々は順番制で理事をやっている事から、負荷の大きい管理会社のリプレースだけは絶対に避けたいと思います。

当方のマンションでも管理会社から「管理委託費の値上げを承認しない場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。」との通知を受けました。

現在、管理会社のリプレースの可能性を含めて交渉しておりますが、最近は「売り手市場」のようで管理会社が強気で苦戦しています

上記のような状況の中、下記の様な記事やプログを見つけました。
記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日)
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/
「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」

プログ「管理費値上げ要求・・・管理会社を見直す」2019-02-18
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12440995842.html
「管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、〇月後の契約満了時をもって契約の更新は遠慮させていただきます。・・・ある大手の方針が変わったのです。・・・これに、タイミングをみていた他社が従ったのです。」

asaka50さん有難う御座います。
今の時代、管理会社のリプレースは難しいという事ですね。
リプレースだけは絶対に避けたいと思います。

リプレースを避けるべきとの考えで回答した訳ではありません。
当方のマンションではリプレースも辞さずとの覚悟で管理会社と交渉しています。

白雲さんの管理組合の様な対応では、管理会社から舐められ、来年以降も値上げの要求が出て来る可能性があると思います。

白雲さんは質問の表題を変えたり、追加を入れて内容を変えることを度々していますから、白雲さんの質問に回答するのは非常にリスクを感じてしまいます。
すべての質問に「理事長の独断専行」としているのも気になります。

「6月の総会迄に回答が無ければ、6月末日で契約解除の通知を行い」と管理会社から通知が来たとのことですが、契約更新は総会決議になっていますから、理事会が回答するものではありません。
総会で回答することになりますから、総会までに回答がなければということはおかしいです。
管理会社のほうは総会に関係なく、3か月の通告期間を設ければいつでも契約解除はできますが、管理組合は総会の決議が必要です。

理事会で値上げの件について検討を重ねている状態で総会を迎えるのでしたら、総会の議案に「現在交渉中なので、今回の契約更新は〇か月を期間として暫定契約を締結することにする。」として、皆さんの賛成を得るようにすればいいではないですか。

「管理会社の提案を受け入れ、総会では管理会社自身に説明させる案も出ましたが、総会での住民の猛反発を考えると難しい」と言われていますが、値上げを提案するのでしたら、当然のように管理会社が総会前に重要事項説明会を開催しなければなりません。
管理会社自身が説明することは必然です。
なぜ、当然やらなければいけないと法律で決められていることを難しいと避けるのでしょうか。
おかしいのは理事会のほうです。

管理会社変更は結構組合員の理解を得るのが難しいものですが、管理会社のほうから契約しないと言ってきたのですから手間が省けていいことだと思います。
こんな脅しをしてくる管理会社とは手を切った方が組合のためにもなると思います。

理事会があまりにおかしくて、理事長さんが正しいということを受け入れられないのではないですか。

ここのところ同じような値上げの話を聞きますが、全くどこの管理会社も同じで、最初の値上げ額の半額を示し、これ以上は手をひかざるを得ませんと答えています。
業界でシナリオを作り、同じセリフを言っているようです。





cocoaさん有難う御座います。

白雲さんは質問の表題を変えたり・・・・回答するのは非常にリスクを感じてしまいます。
⇨大変申し訳ありませんでした。今後は注意いたします。

契約更新は総会決議になっていますから、理事会が回答するものではありません。
⇨私の言い間違いです。管理会社は6月の総会で承認されなければ、契約解除の通告を行うと言っています。

総会の議案に「現在交渉中なので、・・・・締結することにする。」として、皆さんの賛成を得るようにすればいいではないですか。
⇨その場合、現管理会社のリプレースが前提となりますので、大事にせず現管理会社を継続するのに良い方法はないでしょうか?

値上げを提案する・・・・総会前に重要事項説明会を開催しなければなりません。 管理会社自身が説明することは必然です。
⇨総会前に重要事項説明会を開催し管理会社が説明します。ただ総会でも値上げの議案を提出が必要と思いますが、これも管理会社から提案すると、クレーマー住民から「何故この様な重大案件を管理会社から説明させる。」とお叱りを受けるのではと心配していますが大丈夫でしょうか?

管理会社変更は結構組合員の理解を得るのが難しい・・・・手間が省けていいことだと思います。
⇨大多数の理事会メンバーは現管理会社の継続を望んでいますので、住民の反発無く管理会社を継続させる良い方法を教えて頂ければと思いますが?

暫定契約はリプレースを前提としているわけではありません。
暫定契約の意味も分からず、とにかく理事長の独断専行だと何でもかんでも理事長の責任にして、自分は被害者みたいな態度をとる理事会が一番問題なのだと思います。

私のところも同じような値上げの要求があり、暫定契約期間中に交渉を重ね、結果1円の値上げにもならず、仕様もほとんど変わらずで
管理会社のほうが折れました。

チキンレースのようなものです。

理事会は皆さんのお金の問題のことを交渉しているのですから、管理会社の言いなりになるものではないと思います。
もっと毅然とした態度で挑むべきではないですか。

任期中は理事会として管理会社と対峙して行くしか無い状況となっていますので、新しいタイトルで質問させて頂きたいと思いますので宜しくお願い致します。

【管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から見離されてしまい事業部長名で管理業務の辞退の最後通牒が来ました。 】→管理会社からの値上げ理由が人件費高騰と書かれていても、理事長の独断専行が理由とお考えなのでしょうか。

【当初要求4割アップの半分2割アップ(約5千万円⇨約6千万円)の要求に下げ】たのなら、理事会判断で了承するか拒否するか決めて、総会で組合員に諮る事にすれば良いと考えます。

【理事長を除く大多数の理事は、管理会社の要求を受け入れるべきとの意見ですが、理事長と一部の理事は、この様な一方的な要求を飲む事は出来ないと強硬に反対し、管理会社のリプレースを主張しています。 】→理事会は多数決ではないでしょうか。大多数の理事が受け入れなら、それで決定となりませんか。

【理事長を解任し、管理会社の提案を受け入れ】→理事長を解任する必要は無いと思います。

【総会では管理会社自身に説明させる案も出ました】→理事会判断を管理会社に説明させる意味が不明です。金額の根拠を説明させるのは問題ないでしょうが、その金額が妥当か、相場料金か等は理事会が直接調べるか(不正を暴いた)マンション管理士や弁護士でもある理事に確認して、判断の根拠を理事会が組合員に説明しなければいけないと思います。

【総会での住民の猛反発を考えると難しいと思われます。 】→組合員からの反発に耐えられる根拠を固めて説明しましょう。言われたからとか、調べもせずに上程すると取り返しが出来なくなります。

【管理会社のリプレースには最低6ヶ月はかかるとのこと】→最低6ヶ月はかかる根拠は何でしょうか。現行の管理会社からの説明ですか。他の管理会社に確認したのですか。

【この様な難局を乗り切る知恵があったら是非教えて頂けないでしょうか?】→理事長の責任にするのではなく、理事会(メンバー全員)が責任を持って行動する事だと思います。

新米理事さん有難う御座います。

→管理会社からの値上げ理由が人件費高騰と書かれていても、理事長の独断専行が理由とお考えなのでしょうか。
⇨理事長の独断専行で管理会社との信頼関係を壊したのが大きな要因と思います。

→理事会は多数決ではないでしょうか。・・・・それで決定となりませんか。
⇨その通りですので、

→理事長を解任する必要は無いと思います。
⇨管理会社との信頼関係を壊した理事長は辞めて貰う事で、管理会社との関係を改善したいと思います。

→その金額が妥当か、相場料金か等は理事会が直接調べるか・・・・判断の根拠を理事会が組合員に説明しなければいけないと思います。
⇨理事会メンバーは理事長以外は忙しく時間が取れないので管理会社に全てやらせたいと思いますが?

→組合員からの反発に耐えられる根拠を固めて説明しましょう。・・・・調べもせずに上程すると取り返しが出来なくなります。
⇨言われている事を大変心配している事から、良い対処法があればと思いますが?

→最低6ヶ月はかかる根拠は何でしょうか。現行の管理会社からの説明ですか。他の管理会社に確認したのですか。
⇨理事長が調べた結果ですのでいい加減かもしれません。

→理事長の責任にするのではなく、理事会(メンバー全員)が責任を持って行動する事だと思います。
⇨管理会社に任せれば総会を無事に乗り切りたいのですが、それで乗り切る事は可能でしょうか?

ここまできたらリプレースしか無いと思います。
全て管理会社の責任ですので、もし検討期間が3ヵ月を超えるのであれば、その間は現状の条件で管理業務をやらせれば良いと思います。

竜巻さんアドバイス有難う御座います。
我々は順番制で理事をやっている事から、負荷の大きい管理会社のリプレースだけは絶対に避けたいと思います。

白雲さんは質問の表題を変えたり、追加を入れて内容を変えることを度々していますから、白雲さんの質問に回答するのは非常にリスクを感じてしまいます。
すべての質問に「理事長の独断専行」としているのも気になります。

「6月の総会迄に回答が無ければ、6月末日で契約解除の通知を行い」と管理会社から通知が来たとのことですが、契約更新は総会決議になっていますから、理事会が回答するものではありません。
総会で回答することになりますから、総会までに回答がなければということはおかしいです。
管理会社のほうは総会に関係なく、3か月の通告期間を設ければいつでも契約解除はできますが、管理組合は総会の決議が必要です。

理事会で値上げの件について検討を重ねている状態で総会を迎えるのでしたら、総会の議案に「現在交渉中なので、今回の契約更新は〇か月を期間として暫定契約を締結することにする。」として、皆さんの賛成を得るようにすればいいではないですか。

「管理会社の提案を受け入れ、総会では管理会社自身に説明させる案も出ましたが、総会での住民の猛反発を考えると難しい」と言われていますが、値上げを提案するのでしたら、当然のように管理会社が総会前に重要事項説明会を開催しなければなりません。
管理会社自身が説明することは必然です。
なぜ、当然やらなければいけないと法律で決められていることを難しいと避けるのでしょうか。
おかしいのは理事会のほうです。

管理会社変更は結構組合員の理解を得るのが難しいものですが、管理会社のほうから契約しないと言ってきたのですから手間が省けていいことだと思います。
こんな脅しをしてくる管理会社とは手を切った方が組合のためにもなると思います。

理事会があまりにおかしくて、理事長さんが正しいということを受け入れられないのではないですか。

ここのところ同じような値上げの話を聞きますが、全くどこの管理会社も同じで、最初の値上げ額の半額を示し、これ以上は手をひかざるを得ませんと答えています。
業界でシナリオを作り、同じセリフを言っているようです。





cocoaさん有難う御座います。

白雲さんは質問の表題を変えたり・・・・回答するのは非常にリスクを感じてしまいます。
⇨大変申し訳ありませんでした。今後は注意いたします。

契約更新は総会決議になっていますから、理事会が回答するものではありません。
⇨私の言い間違いです。管理会社は6月の総会で承認されなければ、契約解除の通告を行うと言っています。

総会の議案に「現在交渉中なので、・・・・締結することにする。」として、皆さんの賛成を得るようにすればいいではないですか。
⇨その場合、現管理会社のリプレースが前提となりますので、大事にせず現管理会社を継続するのに良い方法はないでしょうか?

値上げを提案する・・・・総会前に重要事項説明会を開催しなければなりません。 管理会社自身が説明することは必然です。
⇨総会前に重要事項説明会を開催し管理会社が説明します。ただ総会でも値上げの議案を提出が必要と思いますが、これも管理会社から提案すると、クレーマー住民から「何故この様な重大案件を管理会社から説明させる。」とお叱りを受けるのではと心配していますが大丈夫でしょうか?

管理会社変更は結構組合員の理解を得るのが難しい・・・・手間が省けていいことだと思います。
⇨大多数の理事会メンバーは現管理会社の継続を望んでいますので、住民の反発無く管理会社を継続させる良い方法を教えて頂ければと思いますが?

暫定契約はリプレースを前提としているわけではありません。
暫定契約の意味も分からず、とにかく理事長の独断専行だと何でもかんでも理事長の責任にして、自分は被害者みたいな態度をとる理事会が一番問題なのだと思います。

私のところも同じような値上げの要求があり、暫定契約期間中に交渉を重ね、結果1円の値上げにもならず、仕様もほとんど変わらずで
管理会社のほうが折れました。

チキンレースのようなものです。

理事会は皆さんのお金の問題のことを交渉しているのですから、管理会社の言いなりになるものではないと思います。
もっと毅然とした態度で挑むべきではないですか。

任期中は理事会として管理会社と対峙して行くしか無い状況となっていますので、新しいタイトルで質問させて頂きたいと思いますので宜しくお願い致します。

【管理組合での理事長の独断専行が目に余ることから、ついに管理会社から見離されてしまい事業部長名で管理業務の辞退の最後通牒が来ました。 】→管理会社からの値上げ理由が人件費高騰と書かれていても、理事長の独断専行が理由とお考えなのでしょうか。

【当初要求4割アップの半分2割アップ(約5千万円⇨約6千万円)の要求に下げ】たのなら、理事会判断で了承するか拒否するか決めて、総会で組合員に諮る事にすれば良いと考えます。

【理事長を除く大多数の理事は、管理会社の要求を受け入れるべきとの意見ですが、理事長と一部の理事は、この様な一方的な要求を飲む事は出来ないと強硬に反対し、管理会社のリプレースを主張しています。 】→理事会は多数決ではないでしょうか。大多数の理事が受け入れなら、それで決定となりませんか。

【理事長を解任し、管理会社の提案を受け入れ】→理事長を解任する必要は無いと思います。

【総会では管理会社自身に説明させる案も出ました】→理事会判断を管理会社に説明させる意味が不明です。金額の根拠を説明させるのは問題ないでしょうが、その金額が妥当か、相場料金か等は理事会が直接調べるか(不正を暴いた)マンション管理士や弁護士でもある理事に確認して、判断の根拠を理事会が組合員に説明しなければいけないと思います。

【総会での住民の猛反発を考えると難しいと思われます。 】→組合員からの反発に耐えられる根拠を固めて説明しましょう。言われたからとか、調べもせずに上程すると取り返しが出来なくなります。

【管理会社のリプレースには最低6ヶ月はかかるとのこと】→最低6ヶ月はかかる根拠は何でしょうか。現行の管理会社からの説明ですか。他の管理会社に確認したのですか。

【この様な難局を乗り切る知恵があったら是非教えて頂けないでしょうか?】→理事長の責任にするのではなく、理事会(メンバー全員)が責任を持って行動する事だと思います。

新米理事さん有難う御座います。

→管理会社からの値上げ理由が人件費高騰と書かれていても、理事長の独断専行が理由とお考えなのでしょうか。
⇨理事長の独断専行で管理会社との信頼関係を壊したのが大きな要因と思います。

→理事会は多数決ではないでしょうか。・・・・それで決定となりませんか。
⇨その通りですので、

→理事長を解任する必要は無いと思います。
⇨管理会社との信頼関係を壊した理事長は辞めて貰う事で、管理会社との関係を改善したいと思います。

→その金額が妥当か、相場料金か等は理事会が直接調べるか・・・・判断の根拠を理事会が組合員に説明しなければいけないと思います。
⇨理事会メンバーは理事長以外は忙しく時間が取れないので管理会社に全てやらせたいと思いますが?

→組合員からの反発に耐えられる根拠を固めて説明しましょう。・・・・調べもせずに上程すると取り返しが出来なくなります。
⇨言われている事を大変心配している事から、良い対処法があればと思いますが?

→最低6ヶ月はかかる根拠は何でしょうか。現行の管理会社からの説明ですか。他の管理会社に確認したのですか。
⇨理事長が調べた結果ですのでいい加減かもしれません。

→理事長の責任にするのではなく、理事会(メンバー全員)が責任を持って行動する事だと思います。
⇨管理会社に任せれば総会を無事に乗り切りたいのですが、それで乗り切る事は可能でしょうか?

当方のマンションでも管理会社から「管理委託費の値上げを承認しない場合、契約満了時をもって契約の更新は遠慮します。」との通知を受けました。

現在、管理会社のリプレースの可能性を含めて交渉しておりますが、最近は「売り手市場」のようで管理会社が強気で苦戦しています

上記のような状況の中、下記の様な記事やプログを見つけました。
記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日)
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/
「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」

プログ「管理費値上げ要求・・・管理会社を見直す」2019-02-18
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12440995842.html
「管理委託費の値上げを承認していただけない場合には、〇月後の契約満了時をもって契約の更新は遠慮させていただきます。・・・ある大手の方針が変わったのです。・・・これに、タイミングをみていた他社が従ったのです。」

asaka50さん有難う御座います。
今の時代、管理会社のリプレースは難しいという事ですね。
リプレースだけは絶対に避けたいと思います。

リプレースを避けるべきとの考えで回答した訳ではありません。
当方のマンションではリプレースも辞さずとの覚悟で管理会社と交渉しています。

白雲さんの管理組合の様な対応では、管理会社から舐められ、来年以降も値上げの要求が出て来る可能性があると思います。

ここまできたらリプレースしか無いと思います。
全て管理会社の責任ですので、もし検討期間が3ヵ月を超えるのであれば、その間は現状の条件で管理業務をやらせれば良いと思います。

竜巻さんアドバイス有難う御座います。
我々は順番制で理事をやっている事から、負荷の大きい管理会社のリプレースだけは絶対に避けたいと思います。

理事長が言われる通り、管理会社をリプレースした方が良いと思います。

その場合、管理会社のリプレースの経験のあるマンション管理士に依頼すれば問題無いと思います。
その間は現在の管理会社に継続して貰うしか有りませんし、新たな管理会社が決まるまでは継続する義務があると思います。

KUMIさんアドバイス有難う御座います。
我々は順番制で理事をやっている事から、負荷の大きい管理会社のリプレースだけは絶対に避けたいと思います。

白雲さん こんにちは
回答者の皆様の回答と白雲さんのお礼文面から
何か不自然さが感じられます。
リプレース移行までが6ヶ月かかるとか
理事に負担の大きいリプレースは避けたいとか
何名の理事さんがおられるのかわかりませんが
1)大多数の理事さんが値上げを承認している。
2)理事長さんと少数の理事さんが値上げを反対している。
3)理事長さんの職を解きたい
どう見ても、管理会社側の見解ですね。

管理委託会社のリプレース準備は理事長一人でも可能です。
(実際、私一人で管理会社の評判を見て、聞き、4社を選択しました。)
理事会承認を経て、総会に上程しました。
また、リプレースまで6ヶ月も要しません!

理事会で理事長の職を解くことは可能ですが、今後同じマンションで
暮らすことは、解任派にとっては今後苦痛ですよ。
また、1,000万円の値上げを推進したことによる
居住者さんからの突き上げもきついと思います。
そこまで考えると、やはり白雲さんは理事さんではないと
判断しました。

決して管理会社の関係者ではありません。
任期中は理事会として管理会社と対峙して行くしか無い状況となっていますので、新しいタイトルで質問させて頂きたいと思いますので宜しくお願い致します。

白雲さん こんばんは
管理会社の関係者と判断したことは、お許しください。
ただ、あなたは貴マンションの理事長に強い嫌悪感を
持たれていますね。
独断で何でも決めてしまう。私たちに相談がないとの
ご不満からでしょうか?
理事長さんは暇だからやってるとのお考えはやめたほうが良いと思います。
あくまで貴マンションを良くしよう。
無駄な出費は抑えて、管理費/修繕積立金の値上げは抑えたい
との一心からだと思います。
私も副理事長時代に理事長の独断での工事発注等で
良い気分がしない時もありました。
また、理事長時代に長期修繕計画書より、現状の修繕積立金
で、大規模修繕が可能かどうかを試算し、若干の値上げを
議案書に上程しました。
そうしないと、大規模修繕時に各戸100万円近くの
臨時徴収が発生しそうな計算になったからです。
また、管理会社に依頼していた日常清掃、定期清掃、
貯水槽清掃、排水管洗浄等も管理会社契約より
管理組合直契約に変更しました。
この件もあり、管理会社より次年度の契約辞退を
通告されました。
管理会社としては、儲けにならない管理組合から
手を引くことは当然の対応だと思います。
あなたがご存じないだけで、管理会社を変える(リプレースする)
メリットは大変大きなものでした。
管理委託費は安くなり、サービスが良くなり、管理員さんの
質も向上して、言うことなしです。
リプレースが「面倒くさい」とお考えにならず、
マンションをよりよくする薬と考えてください。
(当然、副作用は少しアリマスが)
貴マンションをより快適にできるか、できないかは
理事会の理事さんの力で左右されます。
頑張ってください!

管理会社をリプレースする覚悟で頑張った方が良いと思います。
管理委託業務の更改は保留にし暫定契約として、その間に新たな管理会社を探しましょう。

任期中は理事会として管理会社と対峙して行くしか無い状況となっていますので、新しいタイトルで質問させて頂きたいと思いますので宜しくお願い致します。

新米理事さんやcocoaさん他の回答に大いに賛成ですが、少し追加させてもらいます。

理事の多数が2割値上げで賛成なら賛成多数で、理事会はこれを総会議案として上程する事が出来るはずです。  
無管理状態を避けるためにという事でそのまま総会に掛ければ、大して揉めないで承認されると思います。 

もし本当に管理辞退されても、新管理会社が決まるまでは緊急修理だけを直接業者さんに依頼して乗り切る事になります。 
これは自宅(占有部)を自分で管理するのと同じだと考えれば、何とかなりそうに思えてきませんかね? 

その2割値上げで契約を更新しておいて、管理会社のリプレースは次期役員の課題として引き継げば良いのではありませんか? 
輪番制なら自動的にお役御免になりますよね。 

ここからは実話です。
管理会社を変えるのに準備に6ヶ月掛かるとの話は、私も検討中に候補の管理会社に言われました。 

ある組合は本当に辞退されたのですが、わずか2ヶ月ほどで新管理会社が引き継いだので、こんな短期でも出来なくはないようです。 
総会承認までのお膳立てをする新管理会社の方がもっと大変だったと思います。 
辞退なので他の会社と契約するしか無くなり、むしろ総会では大変スムーズに可決されたそうです。 ただし元の価格ではありませんし、平均的な料金(幾らかは値上げ?)で落ち着いたのかも知れません。
----------------------------

「我々は順番制で理事をやっている事から、負荷の大きい管理会社のリプレースだけは絶対に避けたいと思います。」

上記に関しては「管理会社一括見積もり」のサイトもあり、リプレースのコンサルに丸投げすれば負担はそれほどでは無くなると思います。  
信頼関係が崩れてるならリプレースを検討(交替ありきではなく)する良い機会だと思います。

「⇨理事会メンバーは理事長以外は忙しく時間が取れないので管理会社に全てやらせたいと思いますが? 」

この返信を見たときに腰が抜けそうになりました。
忙しいのは理由になりません。 
理事長さんだけが義務を果たしており、あとの理事はあなたを含めて義務を放棄していると思えてきましたよ。 
 
値上げに伴い区分所有者が払う管理費も値上げになりませんか?  
それでも良いからお金払って解決したいなら、その方針で総会にかければ良いのですが年金生活者などは同調しないでしょう。 
総会では「リプレースも考慮し今検討中です・・・」じゃないと、今度は値上げで揉めるように思います。   

PS
白雲さんの文面からは、理事長に対する嫌悪感がはっきり感じられます。
このサイトの管理者ではありませんが、相談事はWin-Winとなるようにお願いしたいと思います。

私もwinーwinとなる様にしたいと思います。
任期中は理事会として管理会社と対峙して行くしか無い状況となっていますので、新しいタイトルで質問させて頂きたいと思いますので宜しくお願い致します。
特に管理会社見直しの際の「暫定契約」について教えて下さい。

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