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管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とする場合の問題点を教えて下さい。

管理組合の運営

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社の責任者にも来て頂き、臨時理事会で議論した結果、来期の管理委託契約業務は更改せず、暫定契約とし早急に管理会社の見直しを行う事になりました。

管理会社の候補の中には現管理会社も入れる様にして、その代わりに現在の業務内容が分かる様に標準仕様書?を準備して貰うことになりました。
ただ現管理会社からは暫定契約期間中は値上げ後の金額を要求されており、現契約金額なら1〜2ケ月が限度と通告されています。

ただ理事長は現管理会社の無茶?な要求で管理会社の再検討が必要になったとの理由から、現契約金額で要求しています。
また暫定期間も同じ理由で、暫定契約の期間を管理会社に一方的に指定されるのは納得がいかないと言っています。

ついては以下について質問させて下さい。
(1)管理会社との暫定契約の金額は、現状の契約金額のままとするのが一般的なのでしょうか?
(2)暫定契約の期間については1〜2ヶ月が上限で、それを超える場合は管理会社が要求している金額で仮契約するしかないのでしょうか?
(3)新管理会社切替の期間を下記の様に6ヶ月と見ていますが一般的なのでしょうか?
標準仕様書準備(1ヶ月)、管理会社募集(1ヶ月)、見積り徴収・評価(2ヶ月、5〜6社⇨3社)、住民説明会・管理会社決定(1ヶ月)、臨時総会(1ヶ月)
それに新管理会社の場合、管理員の要員等の確保の時間も必要との事です。
(4)専門委員会を作るとの話があり、理事会メンバーだけでは無く、住民から専門家にも入って貰おうと理事長が言っています。
その場合、昔の理事長経験者が入って来て、現管理会社を排除する方向で議論が進みそうなので避けたいと思います。
理事会メンバーだけで専門委員会を作る事を理事会で決議すれば問題無いと言われていますが、それで本当に問題は無いのでしょうか?

尚、今回の件で理事長が連れてきたマンション管理士さんに入って頂いておりますが、上記の疑問点については「管理組合によって違います」との事でアドバイスは頂けておりません。
この為、理事長は管理会社リプレース分野が得意なマンション管理士に替えることを検討している様です。

以上長くなりましたが、宜しくお願い致します。

みんなの回答

マンション管理士さんの「管理組合によって違います」は妥当な回答だと思いますよ。

理事会の意見が分かれているので、どちらの立場で助言して良いか判断できませんから。

先ずは理事会の方向を統一するのが先決です。
それは理事さん達自身の責任です。

そちらは輪番制で理事長以外はやる気が無いとの事でしたから、今のマンション管理士さんに意見の集約までリードしてくれるように依頼が出来ませんか? 

その暫定契約も総会承認が必要でしょうから? 
そうならばその手間が掛かるのだし1~2ヶ月なら契約をしないで、今の金額で続けてもらえるように依頼してみては?

実際そうやって一時的に引っ張って最終的には会社を変えた組合がありました。

理事会が管理会社の交代の方向で一致したら、暫定契約も無しでも良いと思いました。

しかし理事会は多数決で値上げを受け入れられる状況なのですよね!?

他は返信に書いたとおりです。
 

我々のマンションにも管理会社から値上げの要求が来ています。
組合運営業務費、保守点検業務費、管理員業務費は人件費アップ分で特に問題無いとは思いますが、一般管理費が20%から25%への値上げ要求には納得出来ず現在交渉中です。

ただ管理会社のフロントは強気で値上げが全額認められなければ、管理業務を辞退しても構わないと強気ですし、他の管理会社に打診しても管理業務を代わりに受けたいとの管理会社が無いので困っています。

ですので今の時代、管理会社の変更は避けた方が良いと思います。

福井さん、ありがとうございます。
そうですね、管理会社の変更は避けたいと思います。

【(3)新管理会社切替の期間を下記の様に6ヶ月と見ていますが一般的なのでしょうか? 】→大多数の理事が非協力的な状況では、この位の期間はあり得ると思います。
【(4)専門委員会を作るとの話があり、理事会メンバーだけでは無く、住民から専門家にも入って貰おうと理事長が言っています。
その場合、昔の理事長経験者が入って来て、現管理会社を排除する方向で議論が進みそうなので避けたいと思います。】→理事長が言っても大多数の理事が反対なら避けられると思いますが、白雲さんの理事会ではそうならないのでしょうか。
【理事会メンバーだけで専門委員会を作る事を理事会で決議すれば問題無いと言われています】→そうのように主張されているのは誰ですか?副理事長や監事は何とおっしゃっていますか。

過去のご質問等から、理事長のお考えには間違いは無さそうですので、理事会には出席するだけで良いと言われたのであれば、全部賛成としても構わないのでないでしょうか。管理会社変更の労力も全部理事長がされるので、白雲さんは問題ないでしょう。管理会社を変更せず、管理費等が大きく値上げされたら、昔の理事長経験者を筆頭に組合員からの反発が大きくなると思います。管理会社を変更したくない理由が理事会メンバーの負荷が大きいという事と、満足度の高い(と思ってる)管理会社と言う事だけで組合員を納得させられますか。

当方のマンションでも、大幅値上げの要求があり、来期の管理委託契約業務は更改はせず、暫定契約とし管理会社の見直しを行う予定としております。

(1)管理会社との暫定契約の金額は、現状の契約金額のままとするのが一般的なのでしょうか?
⇨現状契約の金額で暫定的に契約するのが暫定契約です。

(2)暫定契約の期間については1〜2ヶ月が上限で、それを超える場合は管理会社が要求している金額で仮契約するしかないのでしょうか?
⇨管理会社の急な都合でやむを得ず暫定契約にしているのですから、新管理会社選定に必要な合理的期間を要求しましょう。

(3)新管理会社切替の期間を下記の様に6ヶ月と見ていますが一般的なのでしょうか?
⇨緊急に管理会社をリプレースするには冗長な期間だと思います。

(4)専門委員会を作るとの話があり、理事会メンバーだけでは無く、住民から専門家にも入って貰おうと理事長が言っています。 その場合・・・・・理事会メンバーだけで専門委員会を作る事を理事会で決議すれば問題無い?
⇨専門委員会の趣旨に反します。そうであれば委員会は設置せず、理事会内で検討すればよいと思います。

リプレース分野が得意なマンション管理士に替えることを検討している様です。
⇨マンション管理士は玉石混交ですので、色々なマンション管理士さんと話し、本当に優秀なマンション管理士さんにしないと、お金をドブに捨てることになりますので注意された方がよいと思います。

ありがとうございます。

下記の記事にもあるように、今の時代は管理会社側の「売手市場」ですので、リプレースの検討は止め、黙って管理会社の要求を飲むしかないと思います。

以下に、管理会社側の「売手市場」の状況が詳しく書かれています。
--------------------------------
数年前まで「リプレースを行いますので貴社に業務内容と見積もりのプレゼンテーションをお願いします」と、複数の管理会社に声を掛ければ、どこも喜んでプレゼンに参加してくるのが普通だった。
 ところが、今は違う。冒頭にも述べたように、今は管理会社側の売り手市場になっている。管理会社にとって、よほど美味しそう(儲かりそう)なマンションでない限り、手間もひまも費用もかかるプレゼンテーションを行ってまで、彼らは仕事を取りに来ようとはしない。
管理会社側が強いのか?なぜ売り手市場になってしまったのか。
 最大の原因は人手不足だ。管理員のなり手が急減してしまった。だから「新たに受託しても派遣する管理員が見つからない」というのが今の状況。さらに踏み込めば、現状で管理業務を受託中のマンションでも、業務委託費の減額を要求されたりリプレースの動きが出ているのがわかると、「では、契約期間終了後の延長は致しかねます」という通告ひとつで業務を打ち切ってしまう。
 そういうマンションの管理組合では、次の管理会社を探すのが大変だ。もしかしたら、前の管理会社に払っていたより高い委託費での契約を飲まなければいけなくなるかもしれない。それほどに、今は管理会社側が強い。

本当にありがとうございます。
その通りで、今管理会社を変えるのは無理ですね。

白雲さんは理事会の仕事が面倒くさいので現状の管理会社のままとのご意見で、それを認める賛成意見が欲しいだけですよね?

ただ文面からすると、かなり悪質な管理会社の様なのでリプレースした方が良いと思いますし、この様な管理会社を総会で擁護したら、今の理事会は管理会社の操り人形と疑われませんか?

その場合、管理会社のリプレースの経験のあるマンション管理士に依頼すれば問題無いと思います。
その間は現在の管理会社に継続して貰うしか有りませんし、新たな管理会社が決まるまでは継続する義務があると思います。

kumi様ありがとうございます。

どこからどう答えていいのかわからないほどめちゃくちゃな動きとめちゃくちゃな話だと思います。

暫定期間というのは、本契約と同一条件でということが契約書に記載されていると思います。
契約書も読まないで、オロオロしているのですか。

管理会社は契約解除の申し入れは3か月前までいしなければならないことになっています。
これも契約書に記載されているはずです。

もう契約解除の申し入れは書面で正式にあったのですか。
ただ脅されている段階なのではないですか。
しかも、次期管理会社候補にこの管理会社が入っているということは、契約解除を申し出てはいないということになります。

暫定期間とはお互いの話し合いで決めるもので、何か月と決まっているものではありません。
総会の決議を受けて、この管理会社が契約解除を申出るなら、あと3か月は業務を受けなければならないことになります。
契約解除ではなく、更新を望み、新管理会社候補の一つとして手を挙げている以上は暫定契約が続いていると考えていいと思います。
つまり、契約内容をお互いに協議している状態だということです。

管理会社切替えにずいぶん詳しく書かれていてますが、必ずしもこのようなスケジュールだとは限りません。
切羽詰まればもっと短期間でできてしまいます。

専門委員会は理事会の諮問機関ですから、理事会メンバーだけで専門委員会を作るってどういうことか理解できません。
専門委員会の意味がないです。
“現管理会社を排除する方向で議論が進みそうなので避けたいと思います”ということは白雲さんは現管理会社を残したいのですね。


ところでそのマンション管理士との契約は違法なので提訴するということになっていたのではないですか。
本当にどのような感覚を持つ理事会なのか…

白雲さんの話は現実のものなのかどうかのほうが興味がありますね。

ほぼ全員が輪番制の素人理事で、本業で忙しい中で時間を割いて理事会に出席しているだけなので正直よくわかっていません。
(理事会成立のため最低限出席さえしてくれれば良いと言われています。)

また相談させて頂いた内容は現実のものですが、私のマンションを特定されない様に一部変えた部分がありますのと、私自身の理解不足で分かりにくくなっていることについては誠に申し訳御座いませんでした。

マンション管理士の件は皆様からのご回答も参考にして、住民からのクレームには理事会で対応する事に変更し、今は理事会から依頼した弁護士の方で対応しておりますので収束する方向です。

今、大問題となっている管理会社の件は、cocoaさんが仰る通り、書面では無く口頭で脅されている状況です。
ただ今回申し入れの大幅値上げ要求(4割⇨2割に妥協)を6月総会で可決しないのであれば、6月に文書で契約解除を申し入れ、9月末に管理業務から撤退すると言われています。

それに対し理事長が暫定契約で現契約の期間を延長し、新管理会社が決まったら現管理会社との契約を解除しようと言っているように思われます。
管理会社の切替については理事長が作成した資料からの抜粋で6ヶ月程度かかるとのことで、暫定契約期間も6ヶ月と言いたいのだと思います。

現管理会社は2018年度の管理会社満足度調査でも上位に入る会社ですし、住民サイドから見ると良く管理して頂いているとの評価が多い事から、リプレースに反対の住民も多いと思います。
ですので総会で大幅値上げを認める上手い理屈はありますでしょうか?

こんな悪質な管理会社はリプレースすべきです。
理事長さも言っている通り、管理会社リプレースを得意とするマンション管理士を探し、アドバイザー契約を結ぶべきです。

2018年度の管理会社満足度調査でも上位に入る会社ですし、住民サイドから見ると良く管理して頂いているとの評価が多い事から、リプレースに反対の住民も多いと思います。

どこからどう答えていいのかわからないほどめちゃくちゃな動きとめちゃくちゃな話だと思います。

暫定期間というのは、本契約と同一条件でということが契約書に記載されていると思います。
契約書も読まないで、オロオロしているのですか。

管理会社は契約解除の申し入れは3か月前までいしなければならないことになっています。
これも契約書に記載されているはずです。

もう契約解除の申し入れは書面で正式にあったのですか。
ただ脅されている段階なのではないですか。
しかも、次期管理会社候補にこの管理会社が入っているということは、契約解除を申し出てはいないということになります。

暫定期間とはお互いの話し合いで決めるもので、何か月と決まっているものではありません。
総会の決議を受けて、この管理会社が契約解除を申出るなら、あと3か月は業務を受けなければならないことになります。
契約解除ではなく、更新を望み、新管理会社候補の一つとして手を挙げている以上は暫定契約が続いていると考えていいと思います。
つまり、契約内容をお互いに協議している状態だということです。

管理会社切替えにずいぶん詳しく書かれていてますが、必ずしもこのようなスケジュールだとは限りません。
切羽詰まればもっと短期間でできてしまいます。

専門委員会は理事会の諮問機関ですから、理事会メンバーだけで専門委員会を作るってどういうことか理解できません。
専門委員会の意味がないです。
“現管理会社を排除する方向で議論が進みそうなので避けたいと思います”ということは白雲さんは現管理会社を残したいのですね。


ところでそのマンション管理士との契約は違法なので提訴するということになっていたのではないですか。
本当にどのような感覚を持つ理事会なのか…

白雲さんの話は現実のものなのかどうかのほうが興味がありますね。

ほぼ全員が輪番制の素人理事で、本業で忙しい中で時間を割いて理事会に出席しているだけなので正直よくわかっていません。
(理事会成立のため最低限出席さえしてくれれば良いと言われています。)

また相談させて頂いた内容は現実のものですが、私のマンションを特定されない様に一部変えた部分がありますのと、私自身の理解不足で分かりにくくなっていることについては誠に申し訳御座いませんでした。

マンション管理士の件は皆様からのご回答も参考にして、住民からのクレームには理事会で対応する事に変更し、今は理事会から依頼した弁護士の方で対応しておりますので収束する方向です。

今、大問題となっている管理会社の件は、cocoaさんが仰る通り、書面では無く口頭で脅されている状況です。
ただ今回申し入れの大幅値上げ要求(4割⇨2割に妥協)を6月総会で可決しないのであれば、6月に文書で契約解除を申し入れ、9月末に管理業務から撤退すると言われています。

それに対し理事長が暫定契約で現契約の期間を延長し、新管理会社が決まったら現管理会社との契約を解除しようと言っているように思われます。
管理会社の切替については理事長が作成した資料からの抜粋で6ヶ月程度かかるとのことで、暫定契約期間も6ヶ月と言いたいのだと思います。

現管理会社は2018年度の管理会社満足度調査でも上位に入る会社ですし、住民サイドから見ると良く管理して頂いているとの評価が多い事から、リプレースに反対の住民も多いと思います。
ですので総会で大幅値上げを認める上手い理屈はありますでしょうか?

【(3)新管理会社切替の期間を下記の様に6ヶ月と見ていますが一般的なのでしょうか? 】→大多数の理事が非協力的な状況では、この位の期間はあり得ると思います。
【(4)専門委員会を作るとの話があり、理事会メンバーだけでは無く、住民から専門家にも入って貰おうと理事長が言っています。
その場合、昔の理事長経験者が入って来て、現管理会社を排除する方向で議論が進みそうなので避けたいと思います。】→理事長が言っても大多数の理事が反対なら避けられると思いますが、白雲さんの理事会ではそうならないのでしょうか。
【理事会メンバーだけで専門委員会を作る事を理事会で決議すれば問題無いと言われています】→そうのように主張されているのは誰ですか?副理事長や監事は何とおっしゃっていますか。

過去のご質問等から、理事長のお考えには間違いは無さそうですので、理事会には出席するだけで良いと言われたのであれば、全部賛成としても構わないのでないでしょうか。管理会社変更の労力も全部理事長がされるので、白雲さんは問題ないでしょう。管理会社を変更せず、管理費等が大きく値上げされたら、昔の理事長経験者を筆頭に組合員からの反発が大きくなると思います。管理会社を変更したくない理由が理事会メンバーの負荷が大きいという事と、満足度の高い(と思ってる)管理会社と言う事だけで組合員を納得させられますか。

当方のマンションでも、大幅値上げの要求があり、来期の管理委託契約業務は更改はせず、暫定契約とし管理会社の見直しを行う予定としております。

(1)管理会社との暫定契約の金額は、現状の契約金額のままとするのが一般的なのでしょうか?
⇨現状契約の金額で暫定的に契約するのが暫定契約です。

(2)暫定契約の期間については1〜2ヶ月が上限で、それを超える場合は管理会社が要求している金額で仮契約するしかないのでしょうか?
⇨管理会社の急な都合でやむを得ず暫定契約にしているのですから、新管理会社選定に必要な合理的期間を要求しましょう。

(3)新管理会社切替の期間を下記の様に6ヶ月と見ていますが一般的なのでしょうか?
⇨緊急に管理会社をリプレースするには冗長な期間だと思います。

(4)専門委員会を作るとの話があり、理事会メンバーだけでは無く、住民から専門家にも入って貰おうと理事長が言っています。 その場合・・・・・理事会メンバーだけで専門委員会を作る事を理事会で決議すれば問題無い?
⇨専門委員会の趣旨に反します。そうであれば委員会は設置せず、理事会内で検討すればよいと思います。

リプレース分野が得意なマンション管理士に替えることを検討している様です。
⇨マンション管理士は玉石混交ですので、色々なマンション管理士さんと話し、本当に優秀なマンション管理士さんにしないと、お金をドブに捨てることになりますので注意された方がよいと思います。

ありがとうございます。

白雲さんは理事会の仕事が面倒くさいので現状の管理会社のままとのご意見で、それを認める賛成意見が欲しいだけですよね?

ただ文面からすると、かなり悪質な管理会社の様なのでリプレースした方が良いと思いますし、この様な管理会社を総会で擁護したら、今の理事会は管理会社の操り人形と疑われませんか?

その場合、管理会社のリプレースの経験のあるマンション管理士に依頼すれば問題無いと思います。
その間は現在の管理会社に継続して貰うしか有りませんし、新たな管理会社が決まるまでは継続する義務があると思います。

kumi様ありがとうございます。

こんな悪質な管理会社はリプレースすべきです。
理事長さも言っている通り、管理会社リプレースを得意とするマンション管理士を探し、アドバイザー契約を結ぶべきです。

2018年度の管理会社満足度調査でも上位に入る会社ですし、住民サイドから見ると良く管理して頂いているとの評価が多い事から、リプレースに反対の住民も多いと思います。

下記の記事にもあるように、今の時代は管理会社側の「売手市場」ですので、リプレースの検討は止め、黙って管理会社の要求を飲むしかないと思います。

以下に、管理会社側の「売手市場」の状況が詳しく書かれています。
--------------------------------
数年前まで「リプレースを行いますので貴社に業務内容と見積もりのプレゼンテーションをお願いします」と、複数の管理会社に声を掛ければ、どこも喜んでプレゼンに参加してくるのが普通だった。
 ところが、今は違う。冒頭にも述べたように、今は管理会社側の売り手市場になっている。管理会社にとって、よほど美味しそう(儲かりそう)なマンションでない限り、手間もひまも費用もかかるプレゼンテーションを行ってまで、彼らは仕事を取りに来ようとはしない。
管理会社側が強いのか?なぜ売り手市場になってしまったのか。
 最大の原因は人手不足だ。管理員のなり手が急減してしまった。だから「新たに受託しても派遣する管理員が見つからない」というのが今の状況。さらに踏み込めば、現状で管理業務を受託中のマンションでも、業務委託費の減額を要求されたりリプレースの動きが出ているのがわかると、「では、契約期間終了後の延長は致しかねます」という通告ひとつで業務を打ち切ってしまう。
 そういうマンションの管理組合では、次の管理会社を探すのが大変だ。もしかしたら、前の管理会社に払っていたより高い委託費での契約を飲まなければいけなくなるかもしれない。それほどに、今は管理会社側が強い。

本当にありがとうございます。
その通りで、今管理会社を変えるのは無理ですね。

我々のマンションにも管理会社から値上げの要求が来ています。
組合運営業務費、保守点検業務費、管理員業務費は人件費アップ分で特に問題無いとは思いますが、一般管理費が20%から25%への値上げ要求には納得出来ず現在交渉中です。

ただ管理会社のフロントは強気で値上げが全額認められなければ、管理業務を辞退しても構わないと強気ですし、他の管理会社に打診しても管理業務を代わりに受けたいとの管理会社が無いので困っています。

ですので今の時代、管理会社の変更は避けた方が良いと思います。

福井さん、ありがとうございます。
そうですね、管理会社の変更は避けたいと思います。

マンション管理士さんの「管理組合によって違います」は妥当な回答だと思いますよ。

理事会の意見が分かれているので、どちらの立場で助言して良いか判断できませんから。

先ずは理事会の方向を統一するのが先決です。
それは理事さん達自身の責任です。

そちらは輪番制で理事長以外はやる気が無いとの事でしたから、今のマンション管理士さんに意見の集約までリードしてくれるように依頼が出来ませんか? 

その暫定契約も総会承認が必要でしょうから? 
そうならばその手間が掛かるのだし1~2ヶ月なら契約をしないで、今の金額で続けてもらえるように依頼してみては?

実際そうやって一時的に引っ張って最終的には会社を変えた組合がありました。

理事会が管理会社の交代の方向で一致したら、暫定契約も無しでも良いと思いました。

しかし理事会は多数決で値上げを受け入れられる状況なのですよね!?

他は返信に書いたとおりです。
 

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