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専有部分の特別管理で修繕積立金を使う議案について

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

①長期修繕計画は6年分だけです。総会で25年必要といっても、できないの一言。応援者もいません。総会後の理解者はいます(笑い)
②今日の質問は、タイトルの専有部分の特別管理で、修繕積立金で専有部分の消火器を購入したいとの議案が出ました。
(管理会社からの売り込みと想像しますが)
規約第22条六「専有部分の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」を利用すればなんでも?できる的な感じさえしています。
③すでに個人で消火器をもっている人も多くいますが、実態は分かりません。
 実態の調査もせずいきなりの議案ですから、困ります。
④思うには、修繕積立金は共用部に関連した修繕なら理解できます。消火器も無いよりあったほうがまし。
この議案に「来月の総会で反対が出るはずですが」、質問等の準備をしておきたいのでよろしくお願いします。

みんなの回答

メバルさんの問題について,日本マンション学会の機関誌であるマンション学58号(2017年11月刊)に、花房博文・規約の効力とその限界ー積立金の取り崩し・使途、管理組合保管文書の開示義務についてーと題する論文が掲載されており、大変参考になります。メバルさんに,総会での質問のための有力な武器が得られる記述があります。図書館で読むか,取り寄せることも可能です。FX03-5294-7326, 3000円税・送料別。なお、最高裁平成31年3月5日第判決及びこの評釈である伊藤栄寿・「マンション管理をめぐる判例の現状」・ジュリスト1532号(2019年5月号「マンション管理と法」特集号所収の論文)は、最高裁の判例を検討し、従来の判例が、管理につき、団体的拘束的処理を認めていたが、この判例は、団体といえども,専有部分に対する権利関係に影響を及ぼしてはならないとの方向を示したものとしている。この特集号の他の論考と共にご参照に値する。

jsmendyさん 
ありがとうございます。
早速調べてみます。

メバルさん、

占有部の消火対策は自分ですべき事で、個人宅の消火器は組合で買うようなものでは無いと思います。 

しかし、類焼損害の修繕の為にと拡大解釈すれば絶対に間違いとは言えません? 

①当方の長期修繕計画はこの先30年分ほどをコンサルの会社が作ってくれました。

しかし見直しは、まあ大規模修繕のタイミングでやるくらいです。 
実際にはエクセルに設備の平均耐用年数と修繕費用を入力するだけで完成します。 
素人だとこれすらも出来ないので、たいそうに考えますが2万円程でやってもらえます。

長計は自分が理事でも無い限り(理事であっても)普段は誰も関心を持ちません。
私は長期計画はあっても良いけど、予防的に大金をかけて定期的に修繕するのはもう止めて、不具合がかなり増加してきたらその部分だけは修繕する位で良いと考えています。(費用がかなり節約できます) 

②専有部分用の消火器は総会承認されれば、修繕積立金で買えます。 

議案として出したら可決されるはずです。

組合で購入したら組合の財産になりますから、寿命がきたら未来永劫組合費用で交換し続けるのですか?

転売時には部屋は空にする事になってますが、もし捨てられたら元の区分所有者に弁償させるのですか? 

廃棄された時の費用を請求するべきですが、引っ越した住人に実際出来るのですか?
 
③例えば私も自衛手段として、天ぷら火災の時に投げ入れる消火棒を持っています。

必要性は総会前にアンケートで確認してみてはどうでしょうか?

④<思うには、修繕積立金は共用部に関連した修繕なら理解できます。消火器も無いよりあったほうがまし。>

同感です。 私なら類焼は出火元に法的賠償責任が無いので、「類焼責任賠償保険」に強制加入させるように規約改定をしたい。

以上

ヨコオさんありがとございます。
総会会場での質問・案などは、皆様のご意見参考に作成中です。アンケートは上程する前に管理組合がすることであったのに
いきなりの総会上程に「疑問」を感じてます。(このようなことが多い)
①消火器購入は、「専有部分の特別の管理」にあたるとは思えんません。しかし、決議されれば、消火器の期限(5年とあります)が来れば、5年ごとに「修繕積立金」で支払うことになります。さらには、今後も管理会社からの「何かの売り込みが続く可能性が」あると感じてます。
②個人の「損害保険」契約は、規約にあるので、「契約書の確認」か「アンケート」を取って、全員が安心できるようにしてくださいと、
総会で発言することを考えてます。そのうえで、一番多い火災の原因である、「電気ストーブ」の使用のアンケートなどもお願いしようと思います。上程した提案を下げて頂くことは、大変難しことです。はっきり言えば「委任状」数で決議される可能性は大きいです。
しかし、黙っていて決議されるより、総会出席者にも分かりやすい説明(ムズカシイですが)で「何とか・・」と思っているのですが。
分かりやすい説明って本当に難しいですね。



あなたと同じような意見が多かったなら、議決保留にして実質議案を流すとか?

議決は来期に延期して、その間再検討するって提案も出来ます。(提案するのは自由ですから)

議長や他の理事がこれに応えてくれるように、提案くらいは試してはいかがでしょうか?

-----------------------------------------------------------------
一番多い火災の原因である、「電気ストーブ」・・・・・

そうなのですか? 
当方の周辺では「揚げ物をしている最中に、台所を離れて燃え上がってしまった」のが一番の原因でした。 今のところみなボヤで済んでますけど!

 

ありがとうございます。
総会前(出席届や委任状を出される前)に組合員に「分かりやすい資料」を配布すれば、少しは反応があるかもしれません。が
今回はそこまで考えておりません。

総会が終了しました。皆様のおかげで、「決議」されずに済みました。ありがとうございました。

標準管理規約単棟型第28条第一項に修繕積立金の使途目的が規定されています。
第5号は
「その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」とあるだけです。
マバルさんのマンションではこの後に続いて第6号に
「専有部分の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」と続くのでしょうか。
専有部分の管理を管理組合が口を挟むことは本来管理組合の目的から外れます。「区分所有者全体の利益のため」を拡大解釈するのは問題だと私も感じます。
石山管理士が引用する昨年の最高裁判例も、「専有部分の給排水設備を管理組合が費用負担して一斉に更新することは、超高経年マンションで漏水被害が頻発する現状を是正するために、やむを得ない」とした司法判断です。だからといって専有部分の改修を管理組合が一方的に行うことを拒否し、工事のために入室を拒む組合員を強制的に従わせる効力まであるわけではありません。単に「管理規約を変更し、専有部分の工事を管理組合の支出とする判断は、当該マンションの問題を解決する手段として違法性があるとは言えない」と判断したに過ぎないのです。

私どものMSの規約は(修繕積立金)第31条第2項六号「その他土地、共用部分および附属施設の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」。と別に
(専有部分の特別管理)第22条第1項六号「その他専有部分の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」。
第22条第2項に「前項の第六号の場合には、修繕積立金(第31条)をもってその支払いに充てることができるものとし」とあります。
第22条第3項に「建物所有者は、正当な理由がなければ管理組合が行う専有部分の特別管理を拒否することはできない」・・・。
1999年ころ排水管(共用部分の縦の配管)の工事をしたときに、専有部分の一部の排水管を工事されました。(私は転勤で不在)
この排水管工事(共用部及び専有部分の)での「特別に必要となる管理」は、理解できます。
参考になる情報等ありがとうございます。

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早速のご返事ありがとうございます。
皆様のご意見を参考に質問等をまとめてみます。

長期間役員をされている方が・・・管理組合を動かしている状態なので、なかなか聞き入れてくれません。
しかし、言い続ければ少しは・・・と思っております。しかし、こちらが面倒くさくなりそうです。根負けしてます。
ご意見のように、解体費用を積み立てないと建物所有者としての責任が果たせないですね。古くても、若い人が入居してくれて
いるのですが。彼らが最後まで安心して暮らし、解体費用まであればと思っております。が「ムズカシイ」。
ありがとうございます。

①長期修繕計画書はマンション管理センターのサービスを利用すれば、2万円強で作れます。
 建築士さん等に依頼して作成するものに比べれば精度は落ちると思いますが、資金計画の目安として使うなら問題ないと思います。

②専有部分内に設置する消火器を修繕積立金で買うのは…良く考えて決めましょう。
 一度 修繕積立金で買いますと、製造後10年を迎えたときに耐圧試験や、「古いままでは危険」と買い替える責任が発生することも考慮して判断してください。

早速のご返事ありがとうございます。専有部分の消火器購入ですが、総会議案書の最後の4ページに消火器の資料が添付されてます。
その中に、「5年間の保管管理は管理会社にて」と書かれています。
個人で買われている方も多くいるようです。最近買われた方もいるようです。そのような実態を把握せずに、いきなり
家庭用消火器の全戸設置を理事会で「総会上程」を決定してます。5年の期限が来ると、管理会社が買い替えの案内を出すでしょう。
この時の費用はどうするか、規約はどうするかなど書かれていないので、一時的な無駄使いで終わる気がしております。
スポットで買うのであれば「管理費」で良いと思っています。消火器を家庭に置く判断は家庭が決めれば良いとの考えです。
消火器は「損害保険」と考えますので、不安なら個人で買えばよいと。損害保険の規約は
建物所有者は、自己の所有する専有部分について、その責任と負担において火災保険契約を締結するものとする。
とありますが、火災保険の契約を建物所有者が実行しているかの調査もしておりません。
消火器だけの事だけでなくてごめんなさい。


メバルさんの憂慮の通り、消火器だけの話ではないと思います。
私が監事を務める管理組合でも、専有部分の便利屋的なサービスを管理組合全体で加入するよう管理会社からセールスがあり、理事たちはそれが管理対象ではないことに気付かないので、「専有部分は管理組合の管理対象ではありません。全体での強制加入は規約違反になります。」と監事の業務監査権限でお断りしたら、「この話はなかった事にして下さい。」と管理会社は急にセールスを引っ込めました。ゴリ押ししたら専門家として管理組合に正しいアドバイスすべき管理会社が規約違反をさせようとしていることになるからでしょう。

また、消火器の購入は22条6項の「専有部分の管理に関し~特別に必要となる管理」ではないと思います。この条文が意味するのは建物全体で実施しないと意味がない専有部分も含む雑排水管の洗浄や、大規模修繕の際に給排水管を更新するような場合を指すものと思います。消火器は個人レベルで購入できるのですから特別に必要とは言えないと思います。

三毛猫さん、分かりやすい説明ありがとうございます。早速、会場での発表用の文書作成をする予定です。

大規模修繕の際に今後2回分(25年〜30年間)の大規模修繕計画を作り、修繕積立金の目安を示す義務があると思います。
費用も管理会社か過去の大規模修繕業者に依頼すれば数十万円です。

それと修繕積立金での専有部分の消火器購入の件については、修繕積立金の本来の趣旨に反しますが、修繕積立金で消火器を購入しても問題ありません。

早速のご返事ありがとうございます。
6年の計画書にだれも疑問を思わない、思っている人も、発言できない。お任せばかりで残念です。
10年前管理会社が作った25年の計画を見つけました。しかし、あったこと自体を知らない、見たこともない役員ばかりです。
私も含めて「お任せ」ばかりで残念です。

標準管理規約単棟型第28条第一項に修繕積立金の使途目的が規定されています。
第5号は
「その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」とあるだけです。
マバルさんのマンションではこの後に続いて第6号に
「専有部分の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」と続くのでしょうか。
専有部分の管理を管理組合が口を挟むことは本来管理組合の目的から外れます。「区分所有者全体の利益のため」を拡大解釈するのは問題だと私も感じます。
石山管理士が引用する昨年の最高裁判例も、「専有部分の給排水設備を管理組合が費用負担して一斉に更新することは、超高経年マンションで漏水被害が頻発する現状を是正するために、やむを得ない」とした司法判断です。だからといって専有部分の改修を管理組合が一方的に行うことを拒否し、工事のために入室を拒む組合員を強制的に従わせる効力まであるわけではありません。単に「管理規約を変更し、専有部分の工事を管理組合の支出とする判断は、当該マンションの問題を解決する手段として違法性があるとは言えない」と判断したに過ぎないのです。

私どものMSの規約は(修繕積立金)第31条第2項六号「その他土地、共用部分および附属施設の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」。と別に
(専有部分の特別管理)第22条第1項六号「その他専有部分の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」。
第22条第2項に「前項の第六号の場合には、修繕積立金(第31条)をもってその支払いに充てることができるものとし」とあります。
第22条第3項に「建物所有者は、正当な理由がなければ管理組合が行う専有部分の特別管理を拒否することはできない」・・・。
1999年ころ排水管(共用部分の縦の配管)の工事をしたときに、専有部分の一部の排水管を工事されました。(私は転勤で不在)
この排水管工事(共用部及び専有部分の)での「特別に必要となる管理」は、理解できます。
参考になる情報等ありがとうございます。

大規模修繕の際に今後2回分(25年〜30年間)の大規模修繕計画を作り、修繕積立金の目安を示す義務があると思います。
費用も管理会社か過去の大規模修繕業者に依頼すれば数十万円です。

それと修繕積立金での専有部分の消火器購入の件については、修繕積立金の本来の趣旨に反しますが、修繕積立金で消火器を購入しても問題ありません。

早速のご返事ありがとうございます。
6年の計画書にだれも疑問を思わない、思っている人も、発言できない。お任せばかりで残念です。
10年前管理会社が作った25年の計画を見つけました。しかし、あったこと自体を知らない、見たこともない役員ばかりです。
私も含めて「お任せ」ばかりで残念です。

メバルさんの問題について,日本マンション学会の機関誌であるマンション学58号(2017年11月刊)に、花房博文・規約の効力とその限界ー積立金の取り崩し・使途、管理組合保管文書の開示義務についてーと題する論文が掲載されており、大変参考になります。メバルさんに,総会での質問のための有力な武器が得られる記述があります。図書館で読むか,取り寄せることも可能です。FX03-5294-7326, 3000円税・送料別。なお、最高裁平成31年3月5日第判決及びこの評釈である伊藤栄寿・「マンション管理をめぐる判例の現状」・ジュリスト1532号(2019年5月号「マンション管理と法」特集号所収の論文)は、最高裁の判例を検討し、従来の判例が、管理につき、団体的拘束的処理を認めていたが、この判例は、団体といえども,専有部分に対する権利関係に影響を及ぼしてはならないとの方向を示したものとしている。この特集号の他の論考と共にご参照に値する。

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しかし、言い続ければ少しは・・・と思っております。しかし、こちらが面倒くさくなりそうです。根負けしてます。
ご意見のように、解体費用を積み立てないと建物所有者としての責任が果たせないですね。古くても、若い人が入居してくれて
いるのですが。彼らが最後まで安心して暮らし、解体費用まであればと思っております。が「ムズカシイ」。
ありがとうございます。

①長期修繕計画書はマンション管理センターのサービスを利用すれば、2万円強で作れます。
 建築士さん等に依頼して作成するものに比べれば精度は落ちると思いますが、資金計画の目安として使うなら問題ないと思います。

②専有部分内に設置する消火器を修繕積立金で買うのは…良く考えて決めましょう。
 一度 修繕積立金で買いますと、製造後10年を迎えたときに耐圧試験や、「古いままでは危険」と買い替える責任が発生することも考慮して判断してください。

早速のご返事ありがとうございます。専有部分の消火器購入ですが、総会議案書の最後の4ページに消火器の資料が添付されてます。
その中に、「5年間の保管管理は管理会社にて」と書かれています。
個人で買われている方も多くいるようです。最近買われた方もいるようです。そのような実態を把握せずに、いきなり
家庭用消火器の全戸設置を理事会で「総会上程」を決定してます。5年の期限が来ると、管理会社が買い替えの案内を出すでしょう。
この時の費用はどうするか、規約はどうするかなど書かれていないので、一時的な無駄使いで終わる気がしております。
スポットで買うのであれば「管理費」で良いと思っています。消火器を家庭に置く判断は家庭が決めれば良いとの考えです。
消火器は「損害保険」と考えますので、不安なら個人で買えばよいと。損害保険の規約は
建物所有者は、自己の所有する専有部分について、その責任と負担において火災保険契約を締結するものとする。
とありますが、火災保険の契約を建物所有者が実行しているかの調査もしておりません。
消火器だけの事だけでなくてごめんなさい。


メバルさんの憂慮の通り、消火器だけの話ではないと思います。
私が監事を務める管理組合でも、専有部分の便利屋的なサービスを管理組合全体で加入するよう管理会社からセールスがあり、理事たちはそれが管理対象ではないことに気付かないので、「専有部分は管理組合の管理対象ではありません。全体での強制加入は規約違反になります。」と監事の業務監査権限でお断りしたら、「この話はなかった事にして下さい。」と管理会社は急にセールスを引っ込めました。ゴリ押ししたら専門家として管理組合に正しいアドバイスすべき管理会社が規約違反をさせようとしていることになるからでしょう。

また、消火器の購入は22条6項の「専有部分の管理に関し~特別に必要となる管理」ではないと思います。この条文が意味するのは建物全体で実施しないと意味がない専有部分も含む雑排水管の洗浄や、大規模修繕の際に給排水管を更新するような場合を指すものと思います。消火器は個人レベルで購入できるのですから特別に必要とは言えないと思います。

三毛猫さん、分かりやすい説明ありがとうございます。早速、会場での発表用の文書作成をする予定です。

メバルさん、

占有部の消火対策は自分ですべき事で、個人宅の消火器は組合で買うようなものでは無いと思います。 

しかし、類焼損害の修繕の為にと拡大解釈すれば絶対に間違いとは言えません? 

①当方の長期修繕計画はこの先30年分ほどをコンサルの会社が作ってくれました。

しかし見直しは、まあ大規模修繕のタイミングでやるくらいです。 
実際にはエクセルに設備の平均耐用年数と修繕費用を入力するだけで完成します。 
素人だとこれすらも出来ないので、たいそうに考えますが2万円程でやってもらえます。

長計は自分が理事でも無い限り(理事であっても)普段は誰も関心を持ちません。
私は長期計画はあっても良いけど、予防的に大金をかけて定期的に修繕するのはもう止めて、不具合がかなり増加してきたらその部分だけは修繕する位で良いと考えています。(費用がかなり節約できます) 

②専有部分用の消火器は総会承認されれば、修繕積立金で買えます。 

議案として出したら可決されるはずです。

組合で購入したら組合の財産になりますから、寿命がきたら未来永劫組合費用で交換し続けるのですか?

転売時には部屋は空にする事になってますが、もし捨てられたら元の区分所有者に弁償させるのですか? 

廃棄された時の費用を請求するべきですが、引っ越した住人に実際出来るのですか?
 
③例えば私も自衛手段として、天ぷら火災の時に投げ入れる消火棒を持っています。

必要性は総会前にアンケートで確認してみてはどうでしょうか?

④<思うには、修繕積立金は共用部に関連した修繕なら理解できます。消火器も無いよりあったほうがまし。>

同感です。 私なら類焼は出火元に法的賠償責任が無いので、「類焼責任賠償保険」に強制加入させるように規約改定をしたい。

以上

ヨコオさんありがとございます。
総会会場での質問・案などは、皆様のご意見参考に作成中です。アンケートは上程する前に管理組合がすることであったのに
いきなりの総会上程に「疑問」を感じてます。(このようなことが多い)
①消火器購入は、「専有部分の特別の管理」にあたるとは思えんません。しかし、決議されれば、消火器の期限(5年とあります)が来れば、5年ごとに「修繕積立金」で支払うことになります。さらには、今後も管理会社からの「何かの売り込みが続く可能性が」あると感じてます。
②個人の「損害保険」契約は、規約にあるので、「契約書の確認」か「アンケート」を取って、全員が安心できるようにしてくださいと、
総会で発言することを考えてます。そのうえで、一番多い火災の原因である、「電気ストーブ」の使用のアンケートなどもお願いしようと思います。上程した提案を下げて頂くことは、大変難しことです。はっきり言えば「委任状」数で決議される可能性は大きいです。
しかし、黙っていて決議されるより、総会出席者にも分かりやすい説明(ムズカシイですが)で「何とか・・」と思っているのですが。
分かりやすい説明って本当に難しいですね。



あなたと同じような意見が多かったなら、議決保留にして実質議案を流すとか?

議決は来期に延期して、その間再検討するって提案も出来ます。(提案するのは自由ですから)

議長や他の理事がこれに応えてくれるように、提案くらいは試してはいかがでしょうか?

-----------------------------------------------------------------
一番多い火災の原因である、「電気ストーブ」・・・・・

そうなのですか? 
当方の周辺では「揚げ物をしている最中に、台所を離れて燃え上がってしまった」のが一番の原因でした。 今のところみなボヤで済んでますけど!

 

ありがとうございます。
総会前(出席届や委任状を出される前)に組合員に「分かりやすい資料」を配布すれば、少しは反応があるかもしれません。が
今回はそこまで考えておりません。

総会が終了しました。皆様のおかげで、「決議」されずに済みました。ありがとうございました。

いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
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しかし、言い続ければ少しは・・・と思っております。しかし、こちらが面倒くさくなりそうです。根負けしてます。
ご意見のように、解体費用を積み立てないと建物所有者としての責任が果たせないですね。古くても、若い人が入居してくれて
いるのですが。彼らが最後まで安心して暮らし、解体費用まであればと思っております。が「ムズカシイ」。
ありがとうございます。