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直結増圧給水ポンプの取替、分解整備

大規模修繕工事

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

12期目のマンションです。3月の定期点検では問題なかったのに、管理員が水漏れしていると報告してきて、再び業者が点検したところ、「増圧ポンプエア抜きピンより漏水が見受けられる。」とのことでした。
管理会社は様子見をしているが、分解整備か、取替工事350万円を勧めてきました。
??長計に入っている件ではなく、突然ですし、漏水自体が信用できませんが、(煽り、業者は管理会社の傘下)
正確、適正な点検を行なってもらうには、メーカーに依頼すれば良いのでしょうか?

長計でも、自動ドアの部品取替工事、機械式駐輪場地下排水ポンプ取替工事、、各種勧めてきます。

理事一人で各種業者を探して、正確な判断と見積りを取るのは、負担です。
これはマンション管理士さんに依頼した場合、どの位の委託料となるでしょうか?

みんなの回答

当マンションも荏原製作所製の増圧給水ポンプの不具合で問題を抱えています,
オーバーホール(2台のポンプ)その他電気部品などで180万ほど内管理会社CM費30万です。荏原製作所に直接見積り出したら、280万ぐらいでした。ユニットごと交換出来そうな金額です。
メーカーに見積り出す時は物件名なしで、見積り取ると良いと思います。
内のマンションのエレベーターポンプはモーターから異音が出てから半年は頑張っています。結構丈夫です。焦らず頑張って下さい。

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回答ありがとうございます。管理会社の言いなりにならないように、動きます。多くの組合員は無関心ですが、。

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回答ありがとうございます。大変、参考になります。
8期に逆流防止器の取替えと、直結ブースターポンプOH を行ってますが、どちらも40万円程支出しているようです。正解でしょうか?
工事費の相見積り取得でなく、点検から自主でやらないとダメですね。

8年目で逆流防止器・ポンプのHOは通常実施されている状況ですし、ベアリングやパッキン等の消耗品を対象にOHを実施したと判断します。但し、今回のエアー抜きからの漏水のみで全体的な修理は如何なものかと思います。
前回OHから4年でエアー抜きのみの不具合だけであれば部品交換で十分と判断します。エアー抜きはポンプケーシング部に水道本管から何等かの影響でエアーが混入し送水できなくなった時にエアーを抜く部品で常時作動する部品とは違います。盲プラグ的にシールテープを施して栓をしても問題ない部品です。但し、口径等によりシールテープが巻けないこともあります。
最低でも後2~3年はOHを実施していますので持たせたいものですが・・・・。

組合から直に、メーカーに点検来てもらうようにします。
ご教示いただいた事柄、伝えるようにします。
今後ともよろしくお願いします。

脇田先生、ご教示ください。
給水ポンプの設備点検ですが、年4回は業者で、年1回がメーカーとなっています。
年1回のメーカー点検報告書がないようです。年1回の点検も同じ業者が行なっていたようです。
前述の経緯でメーカーにポストで点検依頼していたところ、依頼したメーカーに聞いても、営業所関係なく、メーカー側に履歴が残るものだが、2014年以外無いとのことでした。
これは、契約違反であり、非常に問題と思いますが、どのように、責めればよいでしょうか?

seisoさん、

現場は見ましたか? 
チョットした水漏れなら放置って考えもあり得ます。 
自宅の水道や風呂なら少々は放置してるはずですよね・・?

水漏れ修繕で、いきなり350万円は普通は納得できないと思います。

メーカーに水漏れだけの修繕見積もりを依頼してみませんか?
通常は見積もりは無料ですが・・・?

有料と言われたら地元の業者さんを探して同じ事を依頼しましょう。
安く維持するには理事自身が労力を負担する必要があります。

パイプシール巻きこむだけで止まれば、数万円で済むかもしれません。 

本日、見ました。漏れは見受けられませんでした。1カ月程前に別の管理員に見せられた時は、床が濡れていましたが。定期点検業者も信用できないですな。

こういうことは、少し負担かもしれませんが、管理組合からメーカーに見てもらうのが一番かと思います。
管理会社はメーカーに依頼して、それの1~2割のマージンをつけて見積もりを出してきます。
対策としては、理事長さんが電話1本なされば済むことのように思います。
長計はあくまで目安ですから、長計の時期に来たと言って工事ををしなければならないということではありません。

勧められても、本当に今工事をしなければいけない状況なのか
それが問題なのですから、見極めるためにもメーカーなどにセカンドオピニオン的な判断をしていただくのもいいと思います。
管理会社に不信感をお持ちなのでしたら、相見積として管理組合で直接メーカーなどからとってみてはいかがでしょうか。
メーカーなどに状態を見ていただいて、本当に工事が必要かどうかの確認も必要だと思います。

分かりました。ポンプ本体と逆流防止器のメーカーに問合せてみます。
メーカーに管理会社の息がかかっていることはないですよね?(笑)

マンション管理士はピンキリですので注意が必要ですし、この様なユーティリティ設備を得意とするマンション管理士は殆どいないので、マンション管理士に頼るのはやめましょう。

基本的に12年目のマンションで給水ポンプシステムを更新するのはあまりにも早過ぎオーバースペックです。
長期修繕計画でも15〜18年で更新する様な計画になっている筈です。

ですので、今の時点では水漏れしているポンプ1台だけをオーバーホールするだけで良いと思いますし、それなら数十万円で出来る筈です。
直接ポンプメーカーに電話しオーバーホールの見積りを頼めば適切な値段が判ります。

ただ、数年後には給水ポンプユニットの更新が必要となりますが、その場合も必ず複数のポンプメーカーから相見積もりを徴収しましょう。

ポンプは2台あるのが常識ですか?点検報告書には明記されてません。
今回のは逆流防止器のエア抜きピンからの漏水ですので、逆流防止器の交換で済むか、調べてみます。
ポンプ本体と逆流防止器と、メーカーが違うようです。

ポンプは予備を含めて複数台あるのが常識です。
問題の逆止弁も別のポンプからの逆流を防止する為に必要だから付いているのです。

ただ悪徳業者がトコトン安く仕上げたマンションではポンプ1台で予備無しの場合もありますが、その場合故障したら上層階への水の供給が出来なくなります。

それと逆止弁からの少量の水漏れなら、取り敢えず放置して、定期点検の時に交換して貰えば、部品代数万円で済みます。

何れにしても、逆止弁の水漏れトラブルを理由にポンプユニットの交換で数百万円を言って来る管理会社は非常に悪質です。
これ以外にも不必要に無駄な設備更新をやらせて金儲けを考える管理会社の様で、非常に悪質な会社の様ですので、管理会社のリプレースを検討した方が良いです。

組合からメーカーに点検依頼をする場合は点検費用はかかりますか?
管理費の修繕項目でよいでしょうか?
ある工事を組合主導で動いたので、次の手で額の大きいポンプ取替えを、言ってきた。と推測すると、合点が行きます。
ポンプ等、素人には解らないですから、このサイトで知識を得ることができ、助かります。

給排水ポンプの点検の費用は、管理会社への委託業務費の中の保守点検費に含まれている筈です。
もし管理組合が直接メーカーに保守点検を依頼する場合は、管理費の修繕費からの出費となりますが、その分の保守点検費は管理会社から返却して貰いましょう。
悪質な管理会社の様ですので、メーカー見積りに管理費をかなり上乗せしている筈です。

来期からは管理会社への委託業務費から点検費を外し、管理組合が直接メーカーに定期点検を依頼する様にすれば、管理会社に騙されることも無くなります。

最近はポンプメーカーも売りっ放しでは無く、アフターサービス等のメインテナンス事業を大事にしています。
ですので、管理組合からの直接発注に切り替え、直接メーカーに発注する様にすれば、管理組合からの相談に対しても親身に対応して貰えます。
(メーカーは次の更新でも自社を使って欲しいので対応は良く、適切なアドバイスをしてくれます。)

ですので、管理組合として余り手間の掛からない、機械式駐車場、オートドア、エレベーターの点検も、直接メーカーに発注した方が、管理会社に騙される心配が無くなります。

こういうことは、少し負担かもしれませんが、管理組合からメーカーに見てもらうのが一番かと思います。
管理会社はメーカーに依頼して、それの1~2割のマージンをつけて見積もりを出してきます。
対策としては、理事長さんが電話1本なされば済むことのように思います。
長計はあくまで目安ですから、長計の時期に来たと言って工事ををしなければならないということではありません。

勧められても、本当に今工事をしなければいけない状況なのか
それが問題なのですから、見極めるためにもメーカーなどにセカンドオピニオン的な判断をしていただくのもいいと思います。
管理会社に不信感をお持ちなのでしたら、相見積として管理組合で直接メーカーなどからとってみてはいかがでしょうか。
メーカーなどに状態を見ていただいて、本当に工事が必要かどうかの確認も必要だと思います。

分かりました。ポンプ本体と逆流防止器のメーカーに問合せてみます。
メーカーに管理会社の息がかかっていることはないですよね?(笑)

マンション管理士はピンキリですので注意が必要ですし、この様なユーティリティ設備を得意とするマンション管理士は殆どいないので、マンション管理士に頼るのはやめましょう。

基本的に12年目のマンションで給水ポンプシステムを更新するのはあまりにも早過ぎオーバースペックです。
長期修繕計画でも15〜18年で更新する様な計画になっている筈です。

ですので、今の時点では水漏れしているポンプ1台だけをオーバーホールするだけで良いと思いますし、それなら数十万円で出来る筈です。
直接ポンプメーカーに電話しオーバーホールの見積りを頼めば適切な値段が判ります。

ただ、数年後には給水ポンプユニットの更新が必要となりますが、その場合も必ず複数のポンプメーカーから相見積もりを徴収しましょう。

ポンプは2台あるのが常識ですか?点検報告書には明記されてません。
今回のは逆流防止器のエア抜きピンからの漏水ですので、逆流防止器の交換で済むか、調べてみます。
ポンプ本体と逆流防止器と、メーカーが違うようです。

ポンプは予備を含めて複数台あるのが常識です。
問題の逆止弁も別のポンプからの逆流を防止する為に必要だから付いているのです。

ただ悪徳業者がトコトン安く仕上げたマンションではポンプ1台で予備無しの場合もありますが、その場合故障したら上層階への水の供給が出来なくなります。

それと逆止弁からの少量の水漏れなら、取り敢えず放置して、定期点検の時に交換して貰えば、部品代数万円で済みます。

何れにしても、逆止弁の水漏れトラブルを理由にポンプユニットの交換で数百万円を言って来る管理会社は非常に悪質です。
これ以外にも不必要に無駄な設備更新をやらせて金儲けを考える管理会社の様で、非常に悪質な会社の様ですので、管理会社のリプレースを検討した方が良いです。

組合からメーカーに点検依頼をする場合は点検費用はかかりますか?
管理費の修繕項目でよいでしょうか?
ある工事を組合主導で動いたので、次の手で額の大きいポンプ取替えを、言ってきた。と推測すると、合点が行きます。
ポンプ等、素人には解らないですから、このサイトで知識を得ることができ、助かります。

給排水ポンプの点検の費用は、管理会社への委託業務費の中の保守点検費に含まれている筈です。
もし管理組合が直接メーカーに保守点検を依頼する場合は、管理費の修繕費からの出費となりますが、その分の保守点検費は管理会社から返却して貰いましょう。
悪質な管理会社の様ですので、メーカー見積りに管理費をかなり上乗せしている筈です。

来期からは管理会社への委託業務費から点検費を外し、管理組合が直接メーカーに定期点検を依頼する様にすれば、管理会社に騙されることも無くなります。

最近はポンプメーカーも売りっ放しでは無く、アフターサービス等のメインテナンス事業を大事にしています。
ですので、管理組合からの直接発注に切り替え、直接メーカーに発注する様にすれば、管理組合からの相談に対しても親身に対応して貰えます。
(メーカーは次の更新でも自社を使って欲しいので対応は良く、適切なアドバイスをしてくれます。)

ですので、管理組合として余り手間の掛からない、機械式駐車場、オートドア、エレベーターの点検も、直接メーカーに発注した方が、管理会社に騙される心配が無くなります。

seisoさん、

現場は見ましたか? 
チョットした水漏れなら放置って考えもあり得ます。 
自宅の水道や風呂なら少々は放置してるはずですよね・・?

水漏れ修繕で、いきなり350万円は普通は納得できないと思います。

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安く維持するには理事自身が労力を負担する必要があります。

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工事費の相見積り取得でなく、点検から自主でやらないとダメですね。

8年目で逆流防止器・ポンプのHOは通常実施されている状況ですし、ベアリングやパッキン等の消耗品を対象にOHを実施したと判断します。但し、今回のエアー抜きからの漏水のみで全体的な修理は如何なものかと思います。
前回OHから4年でエアー抜きのみの不具合だけであれば部品交換で十分と判断します。エアー抜きはポンプケーシング部に水道本管から何等かの影響でエアーが混入し送水できなくなった時にエアーを抜く部品で常時作動する部品とは違います。盲プラグ的にシールテープを施して栓をしても問題ない部品です。但し、口径等によりシールテープが巻けないこともあります。
最低でも後2~3年はOHを実施していますので持たせたいものですが・・・・。

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今後ともよろしくお願いします。

脇田先生、ご教示ください。
給水ポンプの設備点検ですが、年4回は業者で、年1回がメーカーとなっています。
年1回のメーカー点検報告書がないようです。年1回の点検も同じ業者が行なっていたようです。
前述の経緯でメーカーにポストで点検依頼していたところ、依頼したメーカーに聞いても、営業所関係なく、メーカー側に履歴が残るものだが、2014年以外無いとのことでした。
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8年目で逆流防止器・ポンプのHOは通常実施されている状況ですし、ベアリングやパッキン等の消耗品を対象にOHを実施したと判断します。但し、今回のエアー抜きからの漏水のみで全体的な修理は如何なものかと思います。
前回OHから4年でエアー抜きのみの不具合だけであれば部品交換で十分と判断します。エアー抜きはポンプケーシング部に水道本管から何等かの影響でエアーが混入し送水できなくなった時にエアーを抜く部品で常時作動する部品とは違います。盲プラグ的にシールテープを施して栓をしても問題ない部品です。但し、口径等によりシールテープが巻けないこともあります。
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年1回のメーカー点検報告書がないようです。年1回の点検も同じ業者が行なっていたようです。
前述の経緯でメーカーにポストで点検依頼していたところ、依頼したメーカーに聞いても、営業所関係なく、メーカー側に履歴が残るものだが、2014年以外無いとのことでした。
これは、契約違反であり、非常に問題と思いますが、どのように、責めればよいでしょうか?