大規模修繕の進め方について
管理組合の会計
大規模修繕工事
我が家のマンションでは、再来年に初めての大規模修繕工事を予定しています。
現在、修繕委員会の募集をした段階で、管理組合の役員をしている私はそちらにも関わることになりそうです。
大規模修繕について調べていると、設計監理方式や責任施工方式があったり、コンサルタントを付ける場合があったりと、色々選択肢があり迷っています。
特に費用の面で文句を言ってくる住人の方も多くなりそうなので、納得感のある工事にするためにはどうすれば良いか知りたいです。
ざっくりとして質問で恐縮ですが、大規模修繕を経験した方でアドバイスやその他に注意点があれば伺いたいと思っています。よろしくお願いします。
みんなの回答
個人的に重要だなと思ったことを3つご紹介します。
・ゴールをしっかり定めること
言うまでもないことですが、何が正解なのかをしっかりと定義しないままだと、
何をどう進めても正解に辿り着きませんし、異論反論も止まりません。
いくらでやるのか、何をやるのか、いつまでにやるのか。
まずはしっかりと根拠を持って「今回のゴール」を定義し、
共有することが必要だと思います。
・30年先まで見据えた判断をすること
管理会社や悪徳なコンサルは、「いま、キャッシュが足りるかどうか」だけを根拠に
あらゆる決断を急がせてきます。
しかし多くのマンションにとって大規模修繕は、
人が家を1軒買うのと同じぐらいのインパクトがある出来事です。
先々まで見据えて、常に「この選択肢を選ぶと、今後の30年間にどう影響するのか」という視点で
判断を下していくことが大事だと思います。
間違っても、長期修繕計画を見ずに判断を下したりしないことです。
・自分の手と頭を動かすこと
あたりまえですが、管理会社もコンサルも施工会社も、
組合から1円でもお金を受け取る可能性がある以上は「取引相手」です。
取引相手なのですから、自社にとって不利な情報や
組合に選んでほしくない選択肢などは当然出してきませんし、
こちらの思い込みや誤解が、彼らにとって「幸福な誤解」であれば、それをわざわざ解いてはくれません。
彼らに依存せず、常に自分たちで選択肢を洗い出すつもりでいたほうがいいと思います。
ここに相談することをお勧めします。管理組合は最後まですべて無料です。
https://kouji-jsm.jp/
うちもお世話になってます。
ざっくりとしたご質問なので（笑）ざっくりとした回答をいたしますが…
「費用の件で文句を言ってくる住人」は予想がついているのでしょうか？その方にも修繕委員になっていただくのが良いと思います。
修繕委員会は委員以外の人も希望すればいつでも参加できるようにしておきましょう。
コンサル選び、施工会社選びをする際には、必ず組合員の皆さんに「良い設計事務所・建設会社をご存知でしたらご推薦下さい。」と門戸を広げるようにしましょう。実際に推薦が出されなくても、後々、修繕委員会が依頼先として具申する会社に費用面などで文句が出された時に
「この会社が良くないと思われるなら、もっと内容が良くて安価な会社をご推薦いただけますか？これまでも皆さんのご協力を求めて参りました。」と言えます。文句を言う人が探してくれたら選択肢が増えます。探せなければ文句を取り下げるでしょう。
「これまで沢山の方が修繕委員会に参加してくださいました。〇〇さんはどうでしたっけ？」と言うだけでも参加経験の無い人は文句を言い難くなります。自分は何も手伝わずに文句だけ言っている人と思われたくないという気持ちが働きますから。
いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
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組合員登録は、どなたでも無料でできます。
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設計監理方式と責任施工方式であれば、コンサルタントを付けた設計監理方式を採用するのが一般的です。
専門家であるコンサルタントを雇う分、コンサル費用がかかります が、コンサルタント選定を誤ってしまうと、裏で繋がっている施工会社と契約させられてしまい、相場以上の大規模修繕工事費が請求されます。
具体的には、ＮＨＫ「クローズアップ現代」 の
「あなたのマンションも？ 狙われる修繕積立金 」を見て勉強して下さい。
マンションの管理組合の理事長として、2回の大規模修繕を経験したことがあります、
大規模修繕に関して最も大事なのは、施工会社の選定では無いでしょうか。どのような施工会社を選ぶかによって、費用や品質が決まってきます。
多くの管理組合では、この施工会社の選定や修繕の管理が難しいため、設計監理方式を採用しています。設計監理監理方式では修繕計画の作る段階から完成するまでコンサルタントなど大規模修繕の専門家にお任せすることができます。
コンサルタントを雇うわけですからその分の追加費用はかかるわけですが、管理組合の負担を大幅に軽減することができます。私の場合も2回ともこの方式で行いました。
ただコンサルタント選定を誤ってしまうと工事全体がうまくいかないことを意味しますし、裏で繋がっている施工会社と契約させられてしまうと相場以上の修繕費用が請求されることもあります。
実際に私が経験した1回目の大規模修繕ではコンサルタントに対して不満な点が多かったので、2回目は違う方を選んだところ修繕費用も安く済み、納得感のいく工事ができました。ぜひコンサルタントの選定は慎重に行なってください。
責任施工方式もありますが、大規模修繕に詳しい方が管理組合や修繕委員会にいない場合はあまりオススメできないかと思います。修繕計画や工事全体の運用をしなければならないので、負担がかなり大きいです。
大規模修繕の進め方に関してはこちらのサイトで詳しく解説されていたので、参考にしてみてください。
https://stalgie.co.jp/kanrikumiai/flow/
「大規模修繕」については、このサイトでも多くの質問があり、マンション管理士さんを始め、多くの有識者が有益な回答をされてきました。
ですので、同じ様な質問をする前に、このサイトでの過去の質問・回答を見た上で、分からないところだけを質問すべきです。
設計監理方式と責任施工方式であれば、コンサルタントを付けた設計監理方式を採用するのが一般的です。
専門家であるコンサルタントを雇う分、コンサル費用がかかります が、コンサルタント選定を誤ってしまうと、裏で繋がっている施工会社と契約させられてしまい、相場以上の大規模修繕工事費が請求されます。
具体的には、ＮＨＫ「クローズアップ現代」 の
「あなたのマンションも？ 狙われる修繕積立金 」を見て勉強して下さい。
マンションの管理組合の理事長として、2回の大規模修繕を経験したことがあります、
大規模修繕に関して最も大事なのは、施工会社の選定では無いでしょうか。どのような施工会社を選ぶかによって、費用や品質が決まってきます。
多くの管理組合では、この施工会社の選定や修繕の管理が難しいため、設計監理方式を採用しています。設計監理監理方式では修繕計画の作る段階から完成するまでコンサルタントなど大規模修繕の専門家にお任せすることができます。
コンサルタントを雇うわけですからその分の追加費用はかかるわけですが、管理組合の負担を大幅に軽減することができます。私の場合も2回ともこの方式で行いました。
ただコンサルタント選定を誤ってしまうと工事全体がうまくいかないことを意味しますし、裏で繋がっている施工会社と契約させられてしまうと相場以上の修繕費用が請求されることもあります。
実際に私が経験した1回目の大規模修繕ではコンサルタントに対して不満な点が多かったので、2回目は違う方を選んだところ修繕費用も安く済み、納得感のいく工事ができました。ぜひコンサルタントの選定は慎重に行なってください。
責任施工方式もありますが、大規模修繕に詳しい方が管理組合や修繕委員会にいない場合はあまりオススメできないかと思います。修繕計画や工事全体の運用をしなければならないので、負担がかなり大きいです。
大規模修繕の進め方に関してはこちらのサイトで詳しく解説されていたので、参考にしてみてください。
https://stalgie.co.jp/kanrikumiai/flow/
「大規模修繕」については、このサイトでも多くの質問があり、マンション管理士さんを始め、多くの有識者が有益な回答をされてきました。
ですので、同じ様な質問をする前に、このサイトでの過去の質問・回答を見た上で、分からないところだけを質問すべきです。
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ざっくりとしたご質問なので（笑）ざっくりとした回答をいたしますが…
「費用の件で文句を言ってくる住人」は予想がついているのでしょうか？その方にも修繕委員になっていただくのが良いと思います。
修繕委員会は委員以外の人も希望すればいつでも参加できるようにしておきましょう。
コンサル選び、施工会社選びをする際には、必ず組合員の皆さんに「良い設計事務所・建設会社をご存知でしたらご推薦下さい。」と門戸を広げるようにしましょう。実際に推薦が出されなくても、後々、修繕委員会が依頼先として具申する会社に費用面などで文句が出された時に
「この会社が良くないと思われるなら、もっと内容が良くて安価な会社をご推薦いただけますか？これまでも皆さんのご協力を求めて参りました。」と言えます。文句を言う人が探してくれたら選択肢が増えます。探せなければ文句を取り下げるでしょう。
「これまで沢山の方が修繕委員会に参加してくださいました。〇〇さんはどうでしたっけ？」と言うだけでも参加経験の無い人は文句を言い難くなります。自分は何も手伝わずに文句だけ言っている人と思われたくないという気持ちが働きますから。
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・ゴールをしっかり定めること
言うまでもないことですが、何が正解なのかをしっかりと定義しないままだと、
何をどう進めても正解に辿り着きませんし、異論反論も止まりません。
いくらでやるのか、何をやるのか、いつまでにやるのか。
まずはしっかりと根拠を持って「今回のゴール」を定義し、
共有することが必要だと思います。
・30年先まで見据えた判断をすること
管理会社や悪徳なコンサルは、「いま、キャッシュが足りるかどうか」だけを根拠に
あらゆる決断を急がせてきます。
しかし多くのマンションにとって大規模修繕は、
人が家を1軒買うのと同じぐらいのインパクトがある出来事です。
先々まで見据えて、常に「この選択肢を選ぶと、今後の30年間にどう影響するのか」という視点で
判断を下していくことが大事だと思います。
間違っても、長期修繕計画を見ずに判断を下したりしないことです。
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あたりまえですが、管理会社もコンサルも施工会社も、
組合から1円でもお金を受け取る可能性がある以上は「取引相手」です。
取引相手なのですから、自社にとって不利な情報や
組合に選んでほしくない選択肢などは当然出してきませんし、
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彼らに依存せず、常に自分たちで選択肢を洗い出すつもりでいたほうがいいと思います。
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