←トップへ戻る

区画所有者の言い分と、管理会社の言い分のどちらの言い分が正しいのでしょうか?

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日、定期総会が開催され、管理会社との「管理委託契約の更改」の議案が提出され、人件費の値上げ、一般管理費の増額(5%→10%)について賛成多数で可決されました。

ところが、総会後に一部の区画所有者より、総会前の重要事項説明会で管理委託契約の値上げ理由の説明が無かったことを理由に「管理委託契約の更改」議案の値上げは無効であるとの指摘がありました。

この件を管理会社に問い質したところ、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に従って、下記について説明し問題なしとの見解でした。
(1)業者の商号又は名称、住所、登録番号と登録年月日
(2)管理事務対象のマンションの所在地、部分に関する事
(3)管理事務の内容および実施方法
(4)管理事務に要する費用並びにその支払い時期及び方法
(5)保証契約、免責、契約期間、契約の更新に関する事項

上記の内容については説明する義務があるので、サービス内容の変更等については説明しているが、一般管理費の増額(5%→10%)については業務内容の変更ではない事から説明する必要は無いとの見解でした。

確かに管理会社が言う通り一般管理費の増額(5%→10%)は、総会議案で提出し詳しく説明しておりますので、重要事項説明会での説明は不要との見解を、クレームを言ってきた区画所有者に伝えたところ、明確な法令違反なので国交相の相談窓口に通報すると言われています。

質問ですが、クレームを言う区分所有者の言い分と、管理会社の言い分のどちらの言い分が正しいのでしょうか?

みんなの回答

そもそも管理会社が値上げをする場合の、マンション管理適正化法が定める手順として重要事項説明会が行われています。
本来値上げには理由はいらないのです。「諸般の事情」、「利益が薄い、もっと儲けたい。」であったとしても、金額を明示して説明したのであれば適法です。
気に入らなければ別の管理会社に管理の提案をお願いしてみればと思います。意外と今の管理会社の価格が安すぎたことが判るかもしれません。
管理委託費を適正と判断し総会議案としたのは理事会の責任です。私だったら理事会に対して、他の管理会社と比較をして、この値上げが適正なのかどうか検証したのですかと総会で質問したいと思います。

一般管理費の増額(5%→10%)については、安過ぎる一般管理費を適正水準(未だ安いかも?)に戻しただけとも思えますので、それ程大騒ぎする話では無いと思います。

管理会社とクレーマー住民との間のトラブルですので、理事会としては放置しましょう。

Tamagawa様、アドバイスありがとうございます。

「国交相の相談窓口に通報する・・・」なら、そうしてもらい白黒をつければ良いと思います。

それまでは静観して理事さんの負担にならないように気を付けて下さい。

ヨコオ様、アドバイスありがとうございます。

本当に値上げの理由について説明はなかったのですか。
なぜ今回は重要事項説明会を開催しなければならなかったかということの説明があったと思いますが。
今までと同一条件ではないから、重要事項説明会が必要で、では、どこが従前と変わるのかという説明がされるはずです。
常識的な管理会社でしたら、「大変申し訳ございませんが、人件費の高騰により 云々」などと言って、委託費値上げの説明をするものだと思います。

管理事務の内容には、事務管理業務、管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務、等々入ります。
一般管理費そのものです。

また、説明しなければならない事項は、(1)~(5)以外に、管理事務の一部の再委託に関する事項や契約解除に関する事項等もあります。

一般管理費の増額は、管理事務に要する費用の説明に当たるので、管理会社が説明する必要はないというのは理解できません。
どのみち、そのあとの総会で更新について審議されるので、重要事項説明会では、値上げの理由を説明するだけでいいのですし、「この後、総会にてご審議いただきます。」と言えばいいことです。

区分所有者からのクレームがどうのという前に、この管理会社のほうが変だと感じてしまいました。

メロディー様、貴重なアドバイスありがとうございます。

私も重要事項説明会に出席しましたが、正確に言うと人件費増による清掃業務費の大幅増額(+150万円)の理由説明はありましたが、一般管理費のパーセンテージ変更(5%→10%で+200万円)については口頭での説明は一切ありませんでした。
(ただ資料を良く見ると、5%→10%で+200万円とは記されていました。)

この様なケースは、国交省に通報する程の重大な法令違反なのでしょうか?

あら 10%→15%だったのではないですか?
まぁ 値上げの根拠がなかったからわざわざ蜂の巣を突っつくようなこと言わないでおこうということなのではないですか。

そうだとしたら理事会のほうがおかしいということですね。
重要事項説明会での説明は不要と伝えるのではなく、説明があったと伝えるべきだったのではないですか。

管理会社が必要ないとの見解だと言ったなど、信じがたいことです。
本当にそう言ったのでしたら、適正化法を理解していない管理会社だということですね。
そこまで程度の低い管理会社が実在するのか疑問です。

本当の話だとは思えなくなりました。

思い違いと説明不足で誤解を与え申し訳ございません。
値上げは、5%→10%です。

総会では、値上げの根拠は、世間一般の水準にする為と担当理事から説明しております。
一方、重要事項説明会では管理会社より10%への値上理由の説明がなかった訳ですが、管理会社の言い分を正確に言いますと、「説明資料の中に記述があり、その後の総会で説明する事になっていたので、敢えて説明会で口頭説明は必要ない。」との見解でした。

確かに、「わざわざ蜂の巣を突っつくようなこと言わないでおこう」ということなのだとは思いますが、クレーマーの住民の方が言っております様な、明確な法令違反にあたるのでしょうか?
理事会の一員として、このまま進めてしまった場合に善管注意義務違反に当たるのかどうか?を心配しております。

総会前の「重要事項説明会」で管理委託契約の値上げ理由の説明が無かったことを理由に、総会での「管理委託契約の更改」議案の値上げは無効であるとの指摘には無理があると思います。

「重要事項説明会」は「適正化法に従って、管理会社が全区画所有者に管理委託契約の変更部分について説明するものです。
一方、総会では管理組合の責任で「管理委託契約の更改」を提案するものですので、重要事項説明会とは全く無関係です。

仮に管理会社が重要事項説明会を実施していなくても、それは管理会社の責任であり管理組合は無関係ですので、総会での「管理委託契約の更改」決議は有効です。

そして、重要事項説明会の件は管理会社とクレーマー住民の間で話し合って貰えばよいと思います。

asaka50様、アドバイスありがとうございます。
この様なケースは、国交省に通報する程の重大な法令違反なのでしょうか?

管理会社との管理委託契約の額が値上げされたという事でしょうか。
重要事項として述べなければならない内容は押さえてますし、総会議案の中で説明されているので重要事項の時に値上げについての説明を割愛する、というのは合法です。
「国交相の相談窓口」が何を指してるか不明ですが、国交省なら合法であるお墨付きを出してくれると思います。

kazz様、アドバイスありがとうございます。

管理会社との管理委託契約の額が値上げされました。
具体的には、人件費増による清掃業務費の大幅増額(+150万円)の理由説明はありましたが、一般管理費のパーセンテージ変更(5%→10%で+200万円)については口頭での説明は一切ありませんでした。
(ただ資料を良く見ると、5%→10%で+200万円とは記されていました。)

この様なケースは、国交省に通報する程の重大な法令違反なのでしょうか?

総会議案書の中で詳しく説明がされているなら、重要事項説明会では特に触れないというのは、少し不誠実だなとの印象です。
担当者が「事務管理費も改定をお願いしてます。詳しくは総会議案書をご確認ください」と、一言添えていれば問題無かったと思います。もちろん重要事項説明の中で触れなかった事は、国交省にクレームを入れるほどの話ではありません。

ここ1、2年のトレンドとしましては、管理会社はリプライス(他社への切り替え)を恐れなくなっています。あまりにクレーマー住民が多く、退職率も多く管理会社は慢性人手不足となり、経営効率化の為に採算の合わない管理組合を切り捨て始めています。
管理会社からの値上げ申し入れは、「契約を切られても良い」との裏返しですので、あまりそういった不条理なクレームを言い続けると、ある日突然に「契約を終了します」となってしまいますので、そのあたりをクレーマー住民に説明する方が良いかもしれません。

重要事項説明の中で触れなかった事は、国交省にクレームを入れるほどの話ではないのですね。
確かに管理会社からはリプライスの話も出ていますので、注意したいと思います。

管理会社の言い分が正しいです。

重要事項説明会では、マンション管理に関する一般事項と業務内容について説明する義務はありますが、一般管理費のパーセンテージの変更は業務内容とは関係ないので説明する必要はありません。
ですので、住民が国交省に通報しても、その通報は無視されます。

竜巻様、アドバイスありがとうございます。

本当に値上げの理由について説明はなかったのですか。
なぜ今回は重要事項説明会を開催しなければならなかったかということの説明があったと思いますが。
今までと同一条件ではないから、重要事項説明会が必要で、では、どこが従前と変わるのかという説明がされるはずです。
常識的な管理会社でしたら、「大変申し訳ございませんが、人件費の高騰により 云々」などと言って、委託費値上げの説明をするものだと思います。

管理事務の内容には、事務管理業務、管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務、等々入ります。
一般管理費そのものです。

また、説明しなければならない事項は、(1)~(5)以外に、管理事務の一部の再委託に関する事項や契約解除に関する事項等もあります。

一般管理費の増額は、管理事務に要する費用の説明に当たるので、管理会社が説明する必要はないというのは理解できません。
どのみち、そのあとの総会で更新について審議されるので、重要事項説明会では、値上げの理由を説明するだけでいいのですし、「この後、総会にてご審議いただきます。」と言えばいいことです。

区分所有者からのクレームがどうのという前に、この管理会社のほうが変だと感じてしまいました。

メロディー様、貴重なアドバイスありがとうございます。

私も重要事項説明会に出席しましたが、正確に言うと人件費増による清掃業務費の大幅増額(+150万円)の理由説明はありましたが、一般管理費のパーセンテージ変更(5%→10%で+200万円)については口頭での説明は一切ありませんでした。
(ただ資料を良く見ると、5%→10%で+200万円とは記されていました。)

この様なケースは、国交省に通報する程の重大な法令違反なのでしょうか?

あら 10%→15%だったのではないですか?
まぁ 値上げの根拠がなかったからわざわざ蜂の巣を突っつくようなこと言わないでおこうということなのではないですか。

そうだとしたら理事会のほうがおかしいということですね。
重要事項説明会での説明は不要と伝えるのではなく、説明があったと伝えるべきだったのではないですか。

管理会社が必要ないとの見解だと言ったなど、信じがたいことです。
本当にそう言ったのでしたら、適正化法を理解していない管理会社だということですね。
そこまで程度の低い管理会社が実在するのか疑問です。

本当の話だとは思えなくなりました。

思い違いと説明不足で誤解を与え申し訳ございません。
値上げは、5%→10%です。

総会では、値上げの根拠は、世間一般の水準にする為と担当理事から説明しております。
一方、重要事項説明会では管理会社より10%への値上理由の説明がなかった訳ですが、管理会社の言い分を正確に言いますと、「説明資料の中に記述があり、その後の総会で説明する事になっていたので、敢えて説明会で口頭説明は必要ない。」との見解でした。

確かに、「わざわざ蜂の巣を突っつくようなこと言わないでおこう」ということなのだとは思いますが、クレーマーの住民の方が言っております様な、明確な法令違反にあたるのでしょうか?
理事会の一員として、このまま進めてしまった場合に善管注意義務違反に当たるのかどうか?を心配しております。

管理会社との管理委託契約の額が値上げされたという事でしょうか。
重要事項として述べなければならない内容は押さえてますし、総会議案の中で説明されているので重要事項の時に値上げについての説明を割愛する、というのは合法です。
「国交相の相談窓口」が何を指してるか不明ですが、国交省なら合法であるお墨付きを出してくれると思います。

kazz様、アドバイスありがとうございます。

管理会社との管理委託契約の額が値上げされました。
具体的には、人件費増による清掃業務費の大幅増額(+150万円)の理由説明はありましたが、一般管理費のパーセンテージ変更(5%→10%で+200万円)については口頭での説明は一切ありませんでした。
(ただ資料を良く見ると、5%→10%で+200万円とは記されていました。)

この様なケースは、国交省に通報する程の重大な法令違反なのでしょうか?

総会議案書の中で詳しく説明がされているなら、重要事項説明会では特に触れないというのは、少し不誠実だなとの印象です。
担当者が「事務管理費も改定をお願いしてます。詳しくは総会議案書をご確認ください」と、一言添えていれば問題無かったと思います。もちろん重要事項説明の中で触れなかった事は、国交省にクレームを入れるほどの話ではありません。

ここ1、2年のトレンドとしましては、管理会社はリプライス(他社への切り替え)を恐れなくなっています。あまりにクレーマー住民が多く、退職率も多く管理会社は慢性人手不足となり、経営効率化の為に採算の合わない管理組合を切り捨て始めています。
管理会社からの値上げ申し入れは、「契約を切られても良い」との裏返しですので、あまりそういった不条理なクレームを言い続けると、ある日突然に「契約を終了します」となってしまいますので、そのあたりをクレーマー住民に説明する方が良いかもしれません。

重要事項説明の中で触れなかった事は、国交省にクレームを入れるほどの話ではないのですね。
確かに管理会社からはリプライスの話も出ていますので、注意したいと思います。

総会前の「重要事項説明会」で管理委託契約の値上げ理由の説明が無かったことを理由に、総会での「管理委託契約の更改」議案の値上げは無効であるとの指摘には無理があると思います。

「重要事項説明会」は「適正化法に従って、管理会社が全区画所有者に管理委託契約の変更部分について説明するものです。
一方、総会では管理組合の責任で「管理委託契約の更改」を提案するものですので、重要事項説明会とは全く無関係です。

仮に管理会社が重要事項説明会を実施していなくても、それは管理会社の責任であり管理組合は無関係ですので、総会での「管理委託契約の更改」決議は有効です。

そして、重要事項説明会の件は管理会社とクレーマー住民の間で話し合って貰えばよいと思います。

asaka50様、アドバイスありがとうございます。
この様なケースは、国交省に通報する程の重大な法令違反なのでしょうか?

「国交相の相談窓口に通報する・・・」なら、そうしてもらい白黒をつければ良いと思います。

それまでは静観して理事さんの負担にならないように気を付けて下さい。

ヨコオ様、アドバイスありがとうございます。

管理会社とクレーマー住民との間のトラブルですので、理事会としては放置しましょう。

Tamagawa様、アドバイスありがとうございます。

管理会社の言い分が正しいです。

重要事項説明会では、マンション管理に関する一般事項と業務内容について説明する義務はありますが、一般管理費のパーセンテージの変更は業務内容とは関係ないので説明する必要はありません。
ですので、住民が国交省に通報しても、その通報は無視されます。

竜巻様、アドバイスありがとうございます。

そもそも管理会社が値上げをする場合の、マンション管理適正化法が定める手順として重要事項説明会が行われています。
本来値上げには理由はいらないのです。「諸般の事情」、「利益が薄い、もっと儲けたい。」であったとしても、金額を明示して説明したのであれば適法です。
気に入らなければ別の管理会社に管理の提案をお願いしてみればと思います。意外と今の管理会社の価格が安すぎたことが判るかもしれません。
管理委託費を適正と判断し総会議案としたのは理事会の責任です。私だったら理事会に対して、他の管理会社と比較をして、この値上げが適正なのかどうか検証したのですかと総会で質問したいと思います。

一般管理費の増額(5%→10%)については、安過ぎる一般管理費を適正水準(未だ安いかも?)に戻しただけとも思えますので、それ程大騒ぎする話では無いと思います。

回答がありません。