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エレベーターのメンテナンスを管理会社委託から管理組合直接契約に

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

エレベーターのメンテナンス契約を委託から直接に変更すると、管理組合にどんなデメリットがあるのか管理会社に聞いたところ、
1、メンテ価格値上げの依頼が直に組合に出る
2、管理組合直になるとメンテ価格が上がるケースがある
(1管理組合と管理会社を比較した場合の契約相手の信用度の問題とのこと)
と返答がありました。
因みに、2の管理会社は誰でも知っている大手ゼネコンの子会社ですが、こんな事ってあるんでしょうか?少しでも管理費削減をと思ったのですが、まさか上がる(こともある)とは!
メンテナンス会社は現在のメーカー系から独立系に変更する可能性が高いのですが、独立系に変更しても同じようなことになってしまうのでしょうか。
とりあえず、メーカー系、独立系ともに見積り取るようお願いしています。


みんなの回答

独立系にしたいなら内緒で直接見積もりを取るものです。

管理会社抜きでやらないとコスト削減のメリットが無くなります。

以前に独立系のJESって会社を紹介された事がありましたが、一括見積もりサイト使えばあっちからコンタクトして来るでしょう。

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ご返答ありがとうございます。
やはり管理会社の言い分はおかしいということでしょうか。
委託契約と直接契約、メーカーと独立系、の見積りをそろえてから検討する予定です。
リニューアル、メンテナンスともに独立系にする方向ですが。

独立系の場合、メンテナンス上の問題は特にありませんが、リニューアルの内容によっては部品調達に困難が生じることがありますので事前確認が必要と思います。
制御リニューアル・セミリニューアル・フルリニューアルによって認定品が必要な場合、独立系のメンテンナス会社が認定品をもっていない場合があります。又、独立系からメーカー系に戻す場合はメーカーフルスペックの部品に交換することが求められます。例えばトヨタの車に他社部品や汎用品が組み込まれているとしたら・・・トラブルが発生した場合等に責任分界点があやふやになり問題が発生する場合
があります。ご参考までに。

管理組合直接の取引にしたからといって、値上げになることはありません。むしろ、管理会社の手数料分が安くなります。管理組合側の担当者を決め管理会社に頼らずに進めてください。

ご返答ありがとうございます。
直接契約で値上げなど考えられませんよね。

管理会社にメーカー系と独立系の見積もりを取るようにお願いしているそうですが、その場合、管理会社はエレベーター保守会社に「取引は管理組合とエレベーター保守会社の直接契約にするけれども、ここは当社の縄張りだがら、当社へのリベート○○%を見込んで価格提示してください。」と言って見積もりを取るものです。

1.他のご回答者のおっしゃるように意味不明です。
2.は99%誤りですが、可能性はゼロではありません。
  解り易いようにPOGメーカー系の保守管理定価を指数100として価格を比較します。(あくまで参考値とお考え下さい)
  ①メーカー系保守の定価 100
  ②メーカー系保守の管理会社の仕入れ価格 70
  ③メーカー系保守で管理会社が組合への提示する価格 90
  ④メーカー系保守会社と管理組合の直接契約価格   90
  ⑤独立系保守の定価 70
  ⑥独立系保守の管理会社仕入れ価格 30~40
  ⑦独立系保守で管理会社が管理組合に提示する価格 60 
  ⑧独立系保守会社と管理組合の直接契約価格  60
 管理会社が大手で、下請けエレベーター保守会社への価格交渉力があれば、②は70以下、同様に⑥は30以下の場合もあります。
 その管理会社がリプレイス合戦等で最低価格を提示するような熾烈な状況の場合は、ごくまれに自社の標準的なエレベーター保守から通常得られる利益を削減してでも、ライバル企業を下回るために特別な金額提示をすることがあります。③を80で提示し④の90を下回る場合や、⑦を50で管理組合に提示し、⑧の60を下回る場合、管理会社経由の方が安価という現象は存在します。
大変なレアケースですので、「2.のようなことはありません。」と回答して何ら問題ないと思いますが、きわめて厳正な価格競争が行われた場合には、現実にある話です。
 
  

ご返答ありがとうございます。
きわめて厳正な価格競争が行われていれば、まったくなにも言うことはないのですが、我がマンションでは現在まで、まったく価格競争が行われていなかったようなので・・・。

(1)管理組合の直接契約にした場合、大手メンテ価格値上げの依頼が直に組合に出る
⇨直接契約ですから形式的にはそうですが、もし大手管理会社の場合には管理会社が対応します。
(2)(信用度の問題で)管理組合直になるとメンテ価格が上がるケースがある
⇨当方の例からもそんなことはありません。

当方のマンションでも過去に同じような検討をした事がありましたが、メーカー系のままで直接契約にしましたが、メンテ価格は同じです。

理由はメンテ会社から見ると、直接発注とは言っても全体の管理は大手管理会社ですので信用度は変わりません。
ですので、直接契約にした場合は、管理会社に払っている一般管理費分(15%)が無くなり、その分が安くなりました。

ですので、さらに安くしようと思うなら、管理会社に依頼し、独立系から見積もりを徴収すれば、さらに2〜3割安くなりますし、管理会社の管理の元での直接契約ですので、管理組合の負荷は殆ど増えません。

要するに、管理会社はマンション全体の管理委託業務で大きな利益を得ていますので、たかだかエレベーターのメンテ費を形式的に直接契約にされても全体の利益から見ると大したものでは無いのです。

ご返答ありがとうございます。
委託契約と直接契約、メーカーと独立系、の見積りをそろえてから検討する予定です。
[管理会社はマンション全体の管理委託業務で大きな利益]ここをなんとかしたいところですが・・・。

登る人さんのところは大規模マンションのようですね。
しかも管理会社は大手。
ということは管理会社とメーカー系メンテナンス会社の繋がりが深いことも想像されます。
メンテナンス会社は管理会社に気を使って、管理会社抜きだと現状より高い金額を示してくることも考えられます。
独立系のメンテナンス会社のことは、技術や経営、部品の調達など、いろいろと難癖をつけてあきらめさせようとするのではないでしょうか。
管理会社にとって、エレベーターメンテからの利益はかなり大きいようで、手放したがりません。
管理会社は何もせず、下請けに再委託すればいいだけのことですから。

騙されないようにしてください。

黒猫 風ちゃん、ご返答ありがとうございます。
そうなんです、管理会社が手放したくないエレベーターのメンテナンス契約、どんなことを言ってつなぎとめようとするのか、楽しみにしていたら、答えがこれです。
管理組合直になるとメンテ価格が上がるケースがある (1管理組合と管理会社を比較した場合の契約相手の信用度の問題とのこと)
ここで回答下さったみなさんには、この[契約相手の信用度]という部分にもっと反応してもらいたかったのですが・・・。
30年近くメンテナンス代払ってきて、信用がないって悲しいですよね。

登る人さん おはようございます。
管理費の削減は、管理組合にとって重要なことですよね。
ところが
>管理組合にどんなデメリットがあるのか管理会社に聞いたところ、
 なぜ、管理会社に聞くのですか?
 管理会社としては、今までの収入が減る
 (エレベーター保守会社方のリベートが無くなる)
 リベートという言葉がきつければ手数料が無くなる。
 管理組合にメリットのあることをいうはずがありません。

>1、メンテ価格値上げの依頼が直に組合に出る
 直接であろうと、間接であろうと値上げ依頼は来ますよね。
 なにが、デメリットになるのでしょうか?

>2、管理組合直になるとメンテ価格が上がるケースがある
 私の住んでいるマンションも、エレベーターリニューアル後から
 管理会社契約より、管理組合直接契約に変更しました。
 予想通り、保守費用は下がりました。

>とりあえず、メーカー系、独立系ともに見積り取るようお願いしています。
 管理会社に依頼したと推定しますが、疑問です。
 管理会社として、会社の収入が減ることを熱心にすると思いますか?
 
管理組合として、直接エレベーター保守会社と交渉されることを
お勧めします。

管理組合として経費節減をするのであれば、理事会が自ら動かないと
経費節減はできません。




maikuro3さん、ごもっともなご返答ありがとうございます。
直接契約時の費用はメンテナンス会社に直接問い合わせています。
[値上げの依頼が直にくる]の部分では、これまでは管理会社が値上げを阻止していたらしいです(笑)。ホントかどうかは知りませんが。

エレベーターのメンテナンス契約を管理会社への委託から自主管理に変更しようというのに、なぜ管理会社に相見積もりを依頼するのでしょうか?
不思議な質問です?

当方は 管理会社経由でメーカー系 ⇒ 管理組合直接契約で独立系 というEV保守点検会社の変更をしましたが、
競争入札して頂いたので委託費は下がり、その後5年経ちますが今のところ値上げの打診はありません。

「見積もりを取るようにお願いしています。」のは管理会社に対してですか?
もしそうなら管理会社のシナリオ通りの結果に誘導されるのでは…?と心配になりました。
理事さんや公正な第三者にお願いしているなら良いのですが…。

三毛猫さん、ご返答ありがとうございます。
直接契約時の費用はメンテナンス会社に直接問い合わせています。

黒猫 風ちゃんさんとのやりとりを拝読し、管理会社さんの言う「契約相手の信用度」の部分をスルーして失礼しました。
契約相手の信用度=支払い能力 だと私は思います。

管理会社が株式会社だったとしたら株主による有限責任です。債務超過で資金繰りに窮すれば支払い不能になる場合もあり、手形の不渡りが2回あれば銀行取引が停止となって倒産するのはご存知かと思います。
一方で管理組合は管理組合員による無限責任ですから債務超過となっても支払い不能にはなりません。預金残高が枯渇しそうになったら管理組合員から「一時金の徴収」をすれば支払う事が出来ます。そもそも手形を発行しませんから不渡りも発生せず管理組合に倒産という概念はありません。

大手でも管理会社は倒産の可能性があり、管理組合は倒産する可能性が無い。どちらの信用度が高いと言えるでしょうか?
管理会社さんのお説はユニークですね。

登る人さんのところは大規模マンションのようですね。
しかも管理会社は大手。
ということは管理会社とメーカー系メンテナンス会社の繋がりが深いことも想像されます。
メンテナンス会社は管理会社に気を使って、管理会社抜きだと現状より高い金額を示してくることも考えられます。
独立系のメンテナンス会社のことは、技術や経営、部品の調達など、いろいろと難癖をつけてあきらめさせようとするのではないでしょうか。
管理会社にとって、エレベーターメンテからの利益はかなり大きいようで、手放したがりません。
管理会社は何もせず、下請けに再委託すればいいだけのことですから。

騙されないようにしてください。

黒猫 風ちゃん、ご返答ありがとうございます。
そうなんです、管理会社が手放したくないエレベーターのメンテナンス契約、どんなことを言ってつなぎとめようとするのか、楽しみにしていたら、答えがこれです。
管理組合直になるとメンテ価格が上がるケースがある (1管理組合と管理会社を比較した場合の契約相手の信用度の問題とのこと)
ここで回答下さったみなさんには、この[契約相手の信用度]という部分にもっと反応してもらいたかったのですが・・・。
30年近くメンテナンス代払ってきて、信用がないって悲しいですよね。

エレベーターのメンテナンス契約を管理会社への委託から自主管理に変更しようというのに、なぜ管理会社に相見積もりを依頼するのでしょうか?
不思議な質問です?

管理会社にメーカー系と独立系の見積もりを取るようにお願いしているそうですが、その場合、管理会社はエレベーター保守会社に「取引は管理組合とエレベーター保守会社の直接契約にするけれども、ここは当社の縄張りだがら、当社へのリベート○○%を見込んで価格提示してください。」と言って見積もりを取るものです。

1.他のご回答者のおっしゃるように意味不明です。
2.は99%誤りですが、可能性はゼロではありません。
  解り易いようにPOGメーカー系の保守管理定価を指数100として価格を比較します。(あくまで参考値とお考え下さい)
  ①メーカー系保守の定価 100
  ②メーカー系保守の管理会社の仕入れ価格 70
  ③メーカー系保守で管理会社が組合への提示する価格 90
  ④メーカー系保守会社と管理組合の直接契約価格   90
  ⑤独立系保守の定価 70
  ⑥独立系保守の管理会社仕入れ価格 30~40
  ⑦独立系保守で管理会社が管理組合に提示する価格 60 
  ⑧独立系保守会社と管理組合の直接契約価格  60
 管理会社が大手で、下請けエレベーター保守会社への価格交渉力があれば、②は70以下、同様に⑥は30以下の場合もあります。
 その管理会社がリプレイス合戦等で最低価格を提示するような熾烈な状況の場合は、ごくまれに自社の標準的なエレベーター保守から通常得られる利益を削減してでも、ライバル企業を下回るために特別な金額提示をすることがあります。③を80で提示し④の90を下回る場合や、⑦を50で管理組合に提示し、⑧の60を下回る場合、管理会社経由の方が安価という現象は存在します。
大変なレアケースですので、「2.のようなことはありません。」と回答して何ら問題ないと思いますが、きわめて厳正な価格競争が行われた場合には、現実にある話です。
 
  

ご返答ありがとうございます。
きわめて厳正な価格競争が行われていれば、まったくなにも言うことはないのですが、我がマンションでは現在まで、まったく価格競争が行われていなかったようなので・・・。

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競争入札して頂いたので委託費は下がり、その後5年経ちますが今のところ値上げの打診はありません。

「見積もりを取るようにお願いしています。」のは管理会社に対してですか?
もしそうなら管理会社のシナリオ通りの結果に誘導されるのでは…?と心配になりました。
理事さんや公正な第三者にお願いしているなら良いのですが…。

三毛猫さん、ご返答ありがとうございます。
直接契約時の費用はメンテナンス会社に直接問い合わせています。

黒猫 風ちゃんさんとのやりとりを拝読し、管理会社さんの言う「契約相手の信用度」の部分をスルーして失礼しました。
契約相手の信用度=支払い能力 だと私は思います。

管理会社が株式会社だったとしたら株主による有限責任です。債務超過で資金繰りに窮すれば支払い不能になる場合もあり、手形の不渡りが2回あれば銀行取引が停止となって倒産するのはご存知かと思います。
一方で管理組合は管理組合員による無限責任ですから債務超過となっても支払い不能にはなりません。預金残高が枯渇しそうになったら管理組合員から「一時金の徴収」をすれば支払う事が出来ます。そもそも手形を発行しませんから不渡りも発生せず管理組合に倒産という概念はありません。

大手でも管理会社は倒産の可能性があり、管理組合は倒産する可能性が無い。どちらの信用度が高いと言えるでしょうか?
管理会社さんのお説はユニークですね。

(1)管理組合の直接契約にした場合、大手メンテ価格値上げの依頼が直に組合に出る
⇨直接契約ですから形式的にはそうですが、もし大手管理会社の場合には管理会社が対応します。
(2)(信用度の問題で)管理組合直になるとメンテ価格が上がるケースがある
⇨当方の例からもそんなことはありません。

当方のマンションでも過去に同じような検討をした事がありましたが、メーカー系のままで直接契約にしましたが、メンテ価格は同じです。

理由はメンテ会社から見ると、直接発注とは言っても全体の管理は大手管理会社ですので信用度は変わりません。
ですので、直接契約にした場合は、管理会社に払っている一般管理費分(15%)が無くなり、その分が安くなりました。

ですので、さらに安くしようと思うなら、管理会社に依頼し、独立系から見積もりを徴収すれば、さらに2〜3割安くなりますし、管理会社の管理の元での直接契約ですので、管理組合の負荷は殆ど増えません。

要するに、管理会社はマンション全体の管理委託業務で大きな利益を得ていますので、たかだかエレベーターのメンテ費を形式的に直接契約にされても全体の利益から見ると大したものでは無いのです。

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ところが
>管理組合にどんなデメリットがあるのか管理会社に聞いたところ、
 なぜ、管理会社に聞くのですか?
 管理会社としては、今までの収入が減る
 (エレベーター保守会社方のリベートが無くなる)
 リベートという言葉がきつければ手数料が無くなる。
 管理組合にメリットのあることをいうはずがありません。

>1、メンテ価格値上げの依頼が直に組合に出る
 直接であろうと、間接であろうと値上げ依頼は来ますよね。
 なにが、デメリットになるのでしょうか?

>2、管理組合直になるとメンテ価格が上がるケースがある
 私の住んでいるマンションも、エレベーターリニューアル後から
 管理会社契約より、管理組合直接契約に変更しました。
 予想通り、保守費用は下がりました。

>とりあえず、メーカー系、独立系ともに見積り取るようお願いしています。
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やはり管理会社の言い分はおかしいということでしょうか。
委託契約と直接契約、メーカーと独立系、の見積りをそろえてから検討する予定です。
リニューアル、メンテナンスともに独立系にする方向ですが。

独立系の場合、メンテナンス上の問題は特にありませんが、リニューアルの内容によっては部品調達に困難が生じることがありますので事前確認が必要と思います。
制御リニューアル・セミリニューアル・フルリニューアルによって認定品が必要な場合、独立系のメンテンナス会社が認定品をもっていない場合があります。又、独立系からメーカー系に戻す場合はメーカーフルスペックの部品に交換することが求められます。例えばトヨタの車に他社部品や汎用品が組み込まれているとしたら・・・トラブルが発生した場合等に責任分界点があやふやになり問題が発生する場合
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リニューアル、メンテナンスともに独立系にする方向ですが。

独立系の場合、メンテナンス上の問題は特にありませんが、リニューアルの内容によっては部品調達に困難が生じることがありますので事前確認が必要と思います。
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があります。ご参考までに。