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大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションは大手財閥系の有名ブランド名が付いた都内の大規模マンションです。
管理会社はその大手財閥系の子会社で業界でも大手で評判の良い管理会社です。

マンションは24時間管理で昼間はコンシェルジュサービスもあり、住民の満足度は高く、大きな問題はありませんでしたが、管理会社より赤字解消の為、約2割アップの要求がありました事から、急遽、リプレース検討委員会を作りリプレースについても検討する事になりました。

理事会の大半のメンバーは、大手財閥系のブランドマンションを買った事を理由に、検討委員会は現状維持派の理事会主体のメンバーで大手財閥系2〜3社に絞り検討する事を考えています。
一方反対派の一部理事は、公明正大に検討する必要があるとの事で反対派の住民も入れ、更に大手独立系の管理会社も対象にするようにと言っています。

管理会社からは下記の理由でリプレースは無理だと言われています。
(1)当マンションについては大幅赤字の非常に安い値段で受注してきたので他の大手財閥系が受ける金額ではない。
(2)自社の有名ブランド名のマンションをリプレースされた例はなく、リプレースした場合はマンション価値が大きく毀損される。
(3)特に独立系の大手管理会社が、大手財閥系の有名ブランドマンションを受託した例はなく、しかも大手独立系の管理会社は「安かろう悪かろう」で普通のマンションでも悪評が多く、このマンションの価値が大きく落ちる。

上記理由からハイグレードマンションの管理委託業務が出来る大手財閥系2〜3社に絞る方針を理事会で決めようとしていますが、上記(1)〜(3)の事実認識は正しいでしょうか?

みんなの回答

1については、人手不足のため、現在多くの管理会社が値上げ要求を始めていると聞いています。
2については、大手から大手にリプイスにした事例を知っています。
3についても、独立系 にリプレイスの例も当然存在します。
マンション管理の主体は、管理組合であり、管理会社ではありません。管理会社は管理のひとつの手段にすぎません。管理会社に頼らない自主管理のマンションでもすばらしい管理をしているNという有名なマンションが京都にあります。



我々のマンションはブランドマンションでは無いのでよく分かりませんが、あえて財閥系(ゼネコン系)に拘る理由は無いと思います。

我々のマンションも大手のゼネコン系(但しブランドマンションではありませんが)で、大幅値上げを要求されたことから、大手独立系のG社で検討中ですが、プレゼンテーションを聞くと、金額安くサービスも良さそうなので、G社にリプレースする可能性があります。

独立系は間接経費が少ないので、業務委託費が安くなり、サービスも向上すると思います。

ありがとうございます。
独立系の管理会社に変えるのはブランド価値を下げるので難しいと思います。

大手ブランドマンションとの事で、今の大手ブランド管理会社のままで良いとお考えのようですね。
そうであれば同じような財閥系大手管理会社に限定し、見積もりを徴収すればアリバイ作りとなります。
財閥系大手は裏で手を結んでいるとの話もありますのでアリバイ作りには最適です。

ありがとうございます。
財閥系の大手管理会社であれば、万一リプレースしてもブランド価値を下げる事は無いと思います。

先ず、2割アップした場合の管理費を教えて下さい。 

国交省の調査データと比較したいと思いますが、もうやってますか?
24時間+コンシェルジェサービスなど他には無い高いレベルから比較が難しそうですが。

部屋又は平米あたりの管理費を他のマンションと比較しないと、2割アップの正当性が判断出来ません。 

仕方ないと思える範囲の値上げなら、契約更新に進めば良いと思います。

そちらの理事会でもそうやって検討していると思いますが、特別にセレブなマンションなので形だけ安い業者を探してみて結局は今の大手財閥系に決める為のやり方をここで探しているのですよね?

本気度が感じられなくて、そうとしか思えません?

質問1~3すべて現在の管理会社から数字で証左を示してもらって下さい。

現在の管理会社は独立系に奪われない為にすべて嘘を言ってると感じていると思いますが、セールストークとはそんなものですよ。

大手の言い分からは大手財閥系同士は談合しており、他社のマンションは引き受けない不文律がありそうですね。

実際に大手独立系って存在するのでしょうか?
当方も大手の管理会社から変更したいので候補会社名を教えて下さい。 

世帯数は2,000以上です。

ありがとうございます。
世帯数は300以上で今の管理費約5千万円から約6千万円への値上げ要求です。
独断専行で問題の理事長は、独立系のG社やN社を考えている様です。
G社やN社の問題点を知っておられれば教えて下さると助かります。

管理費は1世帯当り1.7万円と高めになりますがブランドマンションなら普通ですかね? 
都内の同等のマンションと比べてみて下さい。
中古マンションの売り出し情報に必ず管理費が掲載されていますので、あまり違いが無いなら値上げを受け入れる理由になります。  
私は国土交通省がまとめた「平成25年マンション総合調査」も参考にしています。
https://links-all.com/relevantcost/

ここで評判を聞くより候補各社にプレセンしてもらい、その時に実績を提示してもらえば分ると思います。 プレセン時の応答で結構分るものです。
自動的に顧客を得られる管理会社と違い独立系は常に新規を獲得する立場にあり、評判が悪ければ契約解除されるとの危機感を持ってるようです。
新規獲得できて契約が継続出来てるなら特段の問題は無いはずですよね。

変更しても又変更できます。 
一度変更すると、それほど大それた事だと思わなくなります。

こういう事では無くてとにかくブランド(?)重視で、他の組合員の多数も同じなら今の会社に落ち着くのではありませんか? 

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ありがとうございます。
独立系のG社やN社も検討していますが、その2社は、財閥系(M社、#社、S社、T社)のブランドマンションをリプレースした事はあるのでしょうか?
もし知っておられでば教えて頂けないでしょうか?

独立系G社は今や管理戸数業界トップを常に目指していますので受注したケースはあります。
デベロッパー系のN社はブランドを重視していますので大手デベロッパーの物件取得には細心の注意を払っています。勤務していた時はリプレイスに参加しても敢えて金額を高めに設定して受注しないようにしていました。
大手各社は緊急対応や専有部付加サービスに特性を持たせて、一応御互いに侵害しないように配慮しているのも事実です。大手他社や自社にリプレイスが来た時は御互いに情報を交換し、コスト等は公平に出しますが・・・・。

管理委託業務は、管理会社と管理組合との一種のビジネスです。値上げに対しては、まず値上げの詳細理由書をとり、一方、管理組合独自で財閥系、独立系の管理会社の各々複数社から広く見積を収集し、ヒヤリングを行い、比較すべきと思います。この過程で管理会社業界の実態が分かってくると思います。そして値上げ要求の真偽、管理委託業務費用の各管理会社の結果について理事会内で十分検討した上で、理事会の方向性を決めるべきと思います。ブランド的なものも必要なら検討に含めるのもいいでしょう。ただその後、マンション内に広報し住民説明会等を行うことが大切です。

ありがとうございます。
管理会社に変えるのはブランド価値を下げると思います。

当方のマンションも大手管理会社と管理契約しておりますが、値上げ要求がある事から管理会社リプレースの可能性を検討しました。

ただ、ここの住民の大半の方は大手マンション会社であり管理はその子会社なので安心とのことで購入しています。
ですので、管理会社のリプレースについては大半の住民の方がマンションの格を維持するため「大手管理会社」でとの希望です。

ご質問の(1)〜(3)については管理会社の一方的な言い分ですので割り引いて聞く必要があるとは思いますが、定性的には概ね正しいのではと思います。

大変ありがとうございます。
ブランド価値を維持するのが大事ですね。

一流企業のブランドマンションで管理会社が独立系はありえません。
超一流のM社のマンションということで、数年前に都内のザ・パーク・・・を購入しましたが、当然ながら管理会社はM社でした。
管理費は決して安くはありませんが「マンションは管理で買え」の通り、M社の管理には家族共々満足しています。
もし、ザ・パーク・・・で管理が独立系の管理会社なら、最初から買うことは無かったと思います。

ありがとうございます。
独立系の管理会社に変えるのはブランド価値を下げるのでダメですね。

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大手独立系の管理会社に変えるのはブランド価値を下げると思いますが?
独立系の管理会社が大手ブランドマンションの管理をリプレースした実例はあるのでしょうか?
また独立系の管理会社はコンシェルジュサービスなどのサービスはできるのでしょう?

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大手独立系の管理会社に変えるのはブランド価値を下げると思いますが?
独立系の管理会社が大手ブランドマンションの管理をリプレースした実例はあるのでしょうか?
また独立系の管理会社はコンシェルジュサービスなどのサービスはできるのでしょう?

一流企業のブランドマンションで管理会社が独立系はありえません。
超一流のM社のマンションということで、数年前に都内のザ・パーク・・・を購入しましたが、当然ながら管理会社はM社でした。
管理費は決して安くはありませんが「マンションは管理で買え」の通り、M社の管理には家族共々満足しています。
もし、ザ・パーク・・・で管理が独立系の管理会社なら、最初から買うことは無かったと思います。

ありがとうございます。
独立系の管理会社に変えるのはブランド価値を下げるのでダメですね。

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ありがとうございます。
独立系のG社やN社も検討していますが、その2社は、財閥系(M社、#社、S社、T社)のブランドマンションをリプレースした事はあるのでしょうか?
もし知っておられでば教えて頂けないでしょうか?

独立系G社は今や管理戸数業界トップを常に目指していますので受注したケースはあります。
デベロッパー系のN社はブランドを重視していますので大手デベロッパーの物件取得には細心の注意を払っています。勤務していた時はリプレイスに参加しても敢えて金額を高めに設定して受注しないようにしていました。
大手各社は緊急対応や専有部付加サービスに特性を持たせて、一応御互いに侵害しないように配慮しているのも事実です。大手他社や自社にリプレイスが来た時は御互いに情報を交換し、コスト等は公平に出しますが・・・・。

当方のマンションも大手管理会社と管理契約しておりますが、値上げ要求がある事から管理会社リプレースの可能性を検討しました。

ただ、ここの住民の大半の方は大手マンション会社であり管理はその子会社なので安心とのことで購入しています。
ですので、管理会社のリプレースについては大半の住民の方がマンションの格を維持するため「大手管理会社」でとの希望です。

ご質問の(1)〜(3)については管理会社の一方的な言い分ですので割り引いて聞く必要があるとは思いますが、定性的には概ね正しいのではと思います。

大変ありがとうございます。
ブランド価値を維持するのが大事ですね。

管理委託業務は、管理会社と管理組合との一種のビジネスです。値上げに対しては、まず値上げの詳細理由書をとり、一方、管理組合独自で財閥系、独立系の管理会社の各々複数社から広く見積を収集し、ヒヤリングを行い、比較すべきと思います。この過程で管理会社業界の実態が分かってくると思います。そして値上げ要求の真偽、管理委託業務費用の各管理会社の結果について理事会内で十分検討した上で、理事会の方向性を決めるべきと思います。ブランド的なものも必要なら検討に含めるのもいいでしょう。ただその後、マンション内に広報し住民説明会等を行うことが大切です。

ありがとうございます。
管理会社に変えるのはブランド価値を下げると思います。

先ず、2割アップした場合の管理費を教えて下さい。 

国交省の調査データと比較したいと思いますが、もうやってますか?
24時間+コンシェルジェサービスなど他には無い高いレベルから比較が難しそうですが。

部屋又は平米あたりの管理費を他のマンションと比較しないと、2割アップの正当性が判断出来ません。 

仕方ないと思える範囲の値上げなら、契約更新に進めば良いと思います。

そちらの理事会でもそうやって検討していると思いますが、特別にセレブなマンションなので形だけ安い業者を探してみて結局は今の大手財閥系に決める為のやり方をここで探しているのですよね?

本気度が感じられなくて、そうとしか思えません?

質問1~3すべて現在の管理会社から数字で証左を示してもらって下さい。

現在の管理会社は独立系に奪われない為にすべて嘘を言ってると感じていると思いますが、セールストークとはそんなものですよ。

大手の言い分からは大手財閥系同士は談合しており、他社のマンションは引き受けない不文律がありそうですね。

実際に大手独立系って存在するのでしょうか?
当方も大手の管理会社から変更したいので候補会社名を教えて下さい。 

世帯数は2,000以上です。

ありがとうございます。
世帯数は300以上で今の管理費約5千万円から約6千万円への値上げ要求です。
独断専行で問題の理事長は、独立系のG社やN社を考えている様です。
G社やN社の問題点を知っておられれば教えて下さると助かります。

管理費は1世帯当り1.7万円と高めになりますがブランドマンションなら普通ですかね? 
都内の同等のマンションと比べてみて下さい。
中古マンションの売り出し情報に必ず管理費が掲載されていますので、あまり違いが無いなら値上げを受け入れる理由になります。  
私は国土交通省がまとめた「平成25年マンション総合調査」も参考にしています。
https://links-all.com/relevantcost/

ここで評判を聞くより候補各社にプレセンしてもらい、その時に実績を提示してもらえば分ると思います。 プレセン時の応答で結構分るものです。
自動的に顧客を得られる管理会社と違い独立系は常に新規を獲得する立場にあり、評判が悪ければ契約解除されるとの危機感を持ってるようです。
新規獲得できて契約が継続出来てるなら特段の問題は無いはずですよね。

変更しても又変更できます。 
一度変更すると、それほど大それた事だと思わなくなります。

こういう事では無くてとにかくブランド(?)重視で、他の組合員の多数も同じなら今の会社に落ち着くのではありませんか? 

大手ブランドマンションとの事で、今の大手ブランド管理会社のままで良いとお考えのようですね。
そうであれば同じような財閥系大手管理会社に限定し、見積もりを徴収すればアリバイ作りとなります。
財閥系大手は裏で手を結んでいるとの話もありますのでアリバイ作りには最適です。

ありがとうございます。
財閥系の大手管理会社であれば、万一リプレースしてもブランド価値を下げる事は無いと思います。

我々のマンションはブランドマンションでは無いのでよく分かりませんが、あえて財閥系(ゼネコン系)に拘る理由は無いと思います。

我々のマンションも大手のゼネコン系(但しブランドマンションではありませんが)で、大幅値上げを要求されたことから、大手独立系のG社で検討中ですが、プレゼンテーションを聞くと、金額安くサービスも良さそうなので、G社にリプレースする可能性があります。

独立系は間接経費が少ないので、業務委託費が安くなり、サービスも向上すると思います。

ありがとうございます。
独立系の管理会社に変えるのはブランド価値を下げるので難しいと思います。

1については、人手不足のため、現在多くの管理会社が値上げ要求を始めていると聞いています。
2については、大手から大手にリプイスにした事例を知っています。
3についても、独立系 にリプレイスの例も当然存在します。
マンション管理の主体は、管理組合であり、管理会社ではありません。管理会社は管理のひとつの手段にすぎません。管理会社に頼らない自主管理のマンションでもすばらしい管理をしているNという有名なマンションが京都にあります。



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ありがとうございます。
独立系のG社やN社も検討していますが、その2社は、財閥系(M社、#社、S社、T社)のブランドマンションをリプレースした事はあるのでしょうか?
もし知っておられでば教えて頂けないでしょうか?

独立系G社は今や管理戸数業界トップを常に目指していますので受注したケースはあります。
デベロッパー系のN社はブランドを重視していますので大手デベロッパーの物件取得には細心の注意を払っています。勤務していた時はリプレイスに参加しても敢えて金額を高めに設定して受注しないようにしていました。
大手各社は緊急対応や専有部付加サービスに特性を持たせて、一応御互いに侵害しないように配慮しているのも事実です。大手他社や自社にリプレイスが来た時は御互いに情報を交換し、コスト等は公平に出しますが・・・・。

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大手独立系の管理会社に変えるのはブランド価値を下げると思いますが?
独立系の管理会社が大手ブランドマンションの管理をリプレースした実例はあるのでしょうか?
また独立系の管理会社はコンシェルジュサービスなどのサービスはできるのでしょう?