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修繕積立金の値上げに向けた段取り

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

今回の修繕積立金の値上げ議案は惜しくも否決されましたが、次の議案作成に向けて、みなさんのお知恵を拝借したいと思います。
まず、今回は一つの議案の中に駐車場代の1,000円値上げと修繕積立金の値上げについて記載し、値上げに賛成か反対か、賛成の人はA案(3,000円)、B案(2,000円)、C案(1,000円)のどれがいいか?という尋ね方をしていました。
議決権行使書では、賛成・反対にチェックを入れていただくほか、賛成の方はA案・B案・C案にも〇をつけていただく方法をとりました。
ところが、総会の時に、「何を決議すればいいのかわからない」状態になり、せっかく3つの案を出していたものの、「まずは賛成・反対だけ決議すべきで、具体的な金額については次の総会なり臨時総会でやるべきではないか」というご意見や「駐車場代の1,000円値上げは別の議案にすべきでは?」というご意見も出て、結局今回は「賛成・反対」だけの議決をとり否決されてしまいました。
議案の作成が不十分だったと思いますので、どのような手順、段取りを踏めばよいのか、ご教授いただければと思います。よろしくお願いいたします。

みんなの回答

このような議案では、諮られたほうもどうしていいかわからなくなってしまいます。
値上げだからまとめてやってしまえというところがあるから、こんな意味不明なことになるのではないですか。
値上げの根拠や必要性もまったくわかりません。
「惜しくも否決された」というのではなく、当然に否決されたということではないでしょうか。
これで通ってしまったら、皆さんよほど無関心ということだと思います。
修繕積立金の値上げには、長期修繕計画による根拠が必要です。
ただ足りないから上げてしまおうというような問題ではありませんし、一律いくら上げるということもおかしいです。
共有部分の持分割合によるとなっていませんか?
駐車場に値上げも、どういう理由でいくらぐらいと試算したという説明がなければ納得できません。

それから総会では、A案、B案、C案などとせず、1案に絞って賛成か反対かを諮った方がいいのではないですか。

まるっきり白紙にして作り直す必要があると思います。

ご回答ありがとうございます。賛成の方の数が過半数に1つ足りませんでしたので「惜しくも」という表現をいたしましたが、おっしゃる通りですね。きちんと次の議案を作り直したいと思います。
先ほど管理規約を確認したところ、管理費の第3項に「負担割合は、各組合員が所有する住宅の戸数により按分する」となっています。私も確認してはじめて知りました。。。
でも管理規約の表現には反しますが、実際は専有面積に2つのタイプがありまして、狭いほうと広いほうには500円の金額の差があります。これははじめからそういう設定だったようで、前回12年前に値上げをした際には、その500円の差のまま、みなさん一律1,000円ずつ値上げをいたしました。築40年の自主管理のマンションですので、理事長になった方もみなさんもよくお分かりでないまま承認されていたのでしょうね。。。
いろいろとありがとうございました。次の議案は新理事長さんと一緒にきちんと作り直したいと思います。

そうですか。
間取りの種類が2種類しかないということですね。
でしたら一律でも問題は出なおかもしれません。
ただ、規約には反していますけれど。
ほかの規約も現状に会っていないかもしれませんね。
一度規約を見直してはいかがですか。

コメントありがとうございます。管理規約は8回ほど必要に応じて一部改正をしていますが、まだまだ国土交通省の出している標準的なものとはほど遠い状態です。また高齢化が進んでおり、耳の遠い方、歩けない方、病気の方もおられるので、「お任せします」的な感じでここ20年ぐらいが過ぎてきたという感じでしょうか。。。
今回、規約と実際の食い違いが見つかりましたので、理事長さんにもご報告して、またみなさんで一緒に考えていきたいと思います。ありがとうございました。

値上げの議案については値上げ理由と値上げ額の根拠を示すことが重要です。

1.修繕積立金の値上げには、長期修繕計画を示し、大規模修繕の円滑な実施に必要な金額を示し提案すべきです。

2.駐車場値上げは、マンション周辺の月極駐車場等の料金を参考に、値上げ額を決め提案します。

いずれにしても、説得力のある数字を示せば、問題無く可決される議案です。

ご回答ありがとうございます。わかりやすくまとめていただきましたので、この2点、次回はきちんと示していきたいと思います。
1番については前の理事長さん手作りの長期修繕計画(年表のような感じ)を見ながら、実際にこれまでの工事でかかった金額などをご説明し、次の10年後には10%ぐらい工事費が上がるのではないか、という見通しもお話くださいました。それで年表の中に前の大規模修繕工事の借金返済や貯金の貯まり具合なども書き込んでいただいて、この状態では10年後に次の大規模改修は無理だというお話の進め方でした。総会の場では詳しくご説明しましたが、議案書をご送付する段階では国土交通省から出ている資料などで全国的な修繕積立金の平均値データをつけただけでしたので、その辺もう一度考え直してみたいと思います。
前の工事の借金(住宅金融支援機構より)がありますので、信用保証いただいているマンション管理センターの、長期修繕計画の作成を有料でお願いできるサービスを利用してみるといいかもしれません。また新しい理事長さんとご相談してみます。
2番については、ご近所はみんな1台5,000円か6,000円です。うちのマンションはずっと昔から4,000円のままですので、マンション下の専用駐車場に入りきらない方は、外部の駐車場を管理組合で借り受けて、そこを4,000円でお使いいただいている現状です。もちろん借り受けた金額は5,000円とか6,000円ですので、その差額は管理組合で補填しています。この補填をなくしたいということで、1,000円アップの5,000円にしたいという議案でした。次の議案提出の時は、修繕積立金とは別の議案として、駐車場代の値上げを1つの議案にしたいと思います。ありがとうございました。

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ご回答ありがとうございます。やはり、2つの議案にすべきだったのですね。次回はきちんと「駐車場代」と「修繕積立金」の値上げ議案を分けたいと思います。
(1)コンサルタントの方にご説明していただくという方法があるのですね。行政の方にお尋ねしてみたいと思います。一時金のお話は前理事長さんのご説明の中にも出ていましたが、やはり議案書をみなさんにご送付する中にはそのようなご説明を入れておりませんでしたので、次回はきちんと準備を整えたいと思います。
(2)石山様のマンションは駐車場料金17000円ですか。こちらは田舎ですので4,000円です。全然違いますね。。。現在、マンション下の専用駐車場では足りなくて、近くの外部駐車場を管理組合が借り受けて、それを専用駐車場と同じ4000円でお使いいただいております。そのため、外部駐車場の5000円との差額1000円を管理組合が補填する形をとっていますので、その補填をしなくて済むように、駐車場代を1000円アップして5000円にしようという議案でした。次の議案提出のときには、そのようなご説明の資料もきちんと添付しておきたいと思います。ありがとうございました。

「外部駐車場の5000円との差額1000円を管理組合が補填する形」とのことですが、その考えもありますが、外の駐車場は補填せず、組合の駐車場は抽選等にするという考え方もあります

コメントありがとうございます。抽選という方法もあるのですね。うちは古いマンションですので、以前、規約の細則で駐車場の優先順位を決めてしまいました。それで、古くから住んでいる方が優先とか、賃貸よりもオーナー居住者が優先とか、車をよく使う人が優先とか(たまにしか来ないオーナーさんもおられますので)いう基準をもとに、最終的には「管理組合が決める」ということにしました。おおよそ、それで問題が起こったことはありませんが、抽選であれば全く不公平感がありませんので、みなさんにご紹介したいと思います。ありがとうございました。

値上げの議案については値上げ理由を示すことが重要です。何故、今値上げが必要か、説得力のある数字を提示しなければ賛成を得ることは出来ません。特に修繕積み立て金の値上げには、長期修繕計画書が必要です。又、いくつかの選択肢を示すのでなく、どうしても必要な値上げ案をひとつ提案すべきと思います。選択肢は説得力がありません。

ご回答ありがとうございます。選択肢は必要なかったわけですね。なるほど言われてみればそうですね。次回は議案を一つに絞って分かりやすくしたいと思います。あと値上げの根拠ですね。長期修繕の計画書は簡単なものですが、皆さんに配って、この計画書を作成いただいた前理事長からご説明もしていただきました。修繕積立金は国土交通省の資料や全国平均などのデータを使って、次の大規模修繕にはもっと資金不足が深刻になること、今回は1500万円を住宅金融支援機構から借りられましたが、次回も借りられるかどうかはわからないことなどを理事長からご説明していただきました。次の議案提出には、もっと分かりやすい資料を準備して、的を絞っていきたいと思います。ありがとうございました。

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「惜しくも否決された」というのではなく、当然に否決されたということではないでしょうか。
これで通ってしまったら、皆さんよほど無関心ということだと思います。
修繕積立金の値上げには、長期修繕計画による根拠が必要です。
ただ足りないから上げてしまおうというような問題ではありませんし、一律いくら上げるということもおかしいです。
共有部分の持分割合によるとなっていませんか?
駐車場に値上げも、どういう理由でいくらぐらいと試算したという説明がなければ納得できません。

それから総会では、A案、B案、C案などとせず、1案に絞って賛成か反対かを諮った方がいいのではないですか。

まるっきり白紙にして作り直す必要があると思います。

ご回答ありがとうございます。賛成の方の数が過半数に1つ足りませんでしたので「惜しくも」という表現をいたしましたが、おっしゃる通りですね。きちんと次の議案を作り直したいと思います。
先ほど管理規約を確認したところ、管理費の第3項に「負担割合は、各組合員が所有する住宅の戸数により按分する」となっています。私も確認してはじめて知りました。。。
でも管理規約の表現には反しますが、実際は専有面積に2つのタイプがありまして、狭いほうと広いほうには500円の金額の差があります。これははじめからそういう設定だったようで、前回12年前に値上げをした際には、その500円の差のまま、みなさん一律1,000円ずつ値上げをいたしました。築40年の自主管理のマンションですので、理事長になった方もみなさんもよくお分かりでないまま承認されていたのでしょうね。。。
いろいろとありがとうございました。次の議案は新理事長さんと一緒にきちんと作り直したいと思います。

そうですか。
間取りの種類が2種類しかないということですね。
でしたら一律でも問題は出なおかもしれません。
ただ、規約には反していますけれど。
ほかの規約も現状に会っていないかもしれませんね。
一度規約を見直してはいかがですか。

コメントありがとうございます。管理規約は8回ほど必要に応じて一部改正をしていますが、まだまだ国土交通省の出している標準的なものとはほど遠い状態です。また高齢化が進んでおり、耳の遠い方、歩けない方、病気の方もおられるので、「お任せします」的な感じでここ20年ぐらいが過ぎてきたという感じでしょうか。。。
今回、規約と実際の食い違いが見つかりましたので、理事長さんにもご報告して、またみなさんで一緒に考えていきたいと思います。ありがとうございました。

値上げの議案については値上げ理由を示すことが重要です。何故、今値上げが必要か、説得力のある数字を提示しなければ賛成を得ることは出来ません。特に修繕積み立て金の値上げには、長期修繕計画書が必要です。又、いくつかの選択肢を示すのでなく、どうしても必要な値上げ案をひとつ提案すべきと思います。選択肢は説得力がありません。

ご回答ありがとうございます。選択肢は必要なかったわけですね。なるほど言われてみればそうですね。次回は議案を一つに絞って分かりやすくしたいと思います。あと値上げの根拠ですね。長期修繕の計画書は簡単なものですが、皆さんに配って、この計画書を作成いただいた前理事長からご説明もしていただきました。修繕積立金は国土交通省の資料や全国平均などのデータを使って、次の大規模修繕にはもっと資金不足が深刻になること、今回は1500万円を住宅金融支援機構から借りられましたが、次回も借りられるかどうかはわからないことなどを理事長からご説明していただきました。次の議案提出には、もっと分かりやすい資料を準備して、的を絞っていきたいと思います。ありがとうございました。

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(2)石山様のマンションは駐車場料金17000円ですか。こちらは田舎ですので4,000円です。全然違いますね。。。現在、マンション下の専用駐車場では足りなくて、近くの外部駐車場を管理組合が借り受けて、それを専用駐車場と同じ4000円でお使いいただいております。そのため、外部駐車場の5000円との差額1000円を管理組合が補填する形をとっていますので、その補填をしなくて済むように、駐車場代を1000円アップして5000円にしようという議案でした。次の議案提出のときには、そのようなご説明の資料もきちんと添付しておきたいと思います。ありがとうございました。

「外部駐車場の5000円との差額1000円を管理組合が補填する形」とのことですが、その考えもありますが、外の駐車場は補填せず、組合の駐車場は抽選等にするという考え方もあります

コメントありがとうございます。抽選という方法もあるのですね。うちは古いマンションですので、以前、規約の細則で駐車場の優先順位を決めてしまいました。それで、古くから住んでいる方が優先とか、賃貸よりもオーナー居住者が優先とか、車をよく使う人が優先とか(たまにしか来ないオーナーさんもおられますので)いう基準をもとに、最終的には「管理組合が決める」ということにしました。おおよそ、それで問題が起こったことはありませんが、抽選であれば全く不公平感がありませんので、みなさんにご紹介したいと思います。ありがとうございました。

値上げの議案については値上げ理由と値上げ額の根拠を示すことが重要です。

1.修繕積立金の値上げには、長期修繕計画を示し、大規模修繕の円滑な実施に必要な金額を示し提案すべきです。

2.駐車場値上げは、マンション周辺の月極駐車場等の料金を参考に、値上げ額を決め提案します。

いずれにしても、説得力のある数字を示せば、問題無く可決される議案です。

ご回答ありがとうございます。わかりやすくまとめていただきましたので、この2点、次回はきちんと示していきたいと思います。
1番については前の理事長さん手作りの長期修繕計画(年表のような感じ)を見ながら、実際にこれまでの工事でかかった金額などをご説明し、次の10年後には10%ぐらい工事費が上がるのではないか、という見通しもお話くださいました。それで年表の中に前の大規模修繕工事の借金返済や貯金の貯まり具合なども書き込んでいただいて、この状態では10年後に次の大規模改修は無理だというお話の進め方でした。総会の場では詳しくご説明しましたが、議案書をご送付する段階では国土交通省から出ている資料などで全国的な修繕積立金の平均値データをつけただけでしたので、その辺もう一度考え直してみたいと思います。
前の工事の借金(住宅金融支援機構より)がありますので、信用保証いただいているマンション管理センターの、長期修繕計画の作成を有料でお願いできるサービスを利用してみるといいかもしれません。また新しい理事長さんとご相談してみます。
2番については、ご近所はみんな1台5,000円か6,000円です。うちのマンションはずっと昔から4,000円のままですので、マンション下の専用駐車場に入りきらない方は、外部の駐車場を管理組合で借り受けて、そこを4,000円でお使いいただいている現状です。もちろん借り受けた金額は5,000円とか6,000円ですので、その差額は管理組合で補填しています。この補填をなくしたいということで、1,000円アップの5,000円にしたいという議案でした。次の議案提出の時は、修繕積立金とは別の議案として、駐車場代の値上げを1つの議案にしたいと思います。ありがとうございました。

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ご回答ありがとうございます。やはり、2つの議案にすべきだったのですね。次回はきちんと「駐車場代」と「修繕積立金」の値上げ議案を分けたいと思います。
(1)コンサルタントの方にご説明していただくという方法があるのですね。行政の方にお尋ねしてみたいと思います。一時金のお話は前理事長さんのご説明の中にも出ていましたが、やはり議案書をみなさんにご送付する中にはそのようなご説明を入れておりませんでしたので、次回はきちんと準備を整えたいと思います。
(2)石山様のマンションは駐車場料金17000円ですか。こちらは田舎ですので4,000円です。全然違いますね。。。現在、マンション下の専用駐車場では足りなくて、近くの外部駐車場を管理組合が借り受けて、それを専用駐車場と同じ4000円でお使いいただいております。そのため、外部駐車場の5000円との差額1000円を管理組合が補填する形をとっていますので、その補填をしなくて済むように、駐車場代を1000円アップして5000円にしようという議案でした。次の議案提出のときには、そのようなご説明の資料もきちんと添付しておきたいと思います。ありがとうございました。

「外部駐車場の5000円との差額1000円を管理組合が補填する形」とのことですが、その考えもありますが、外の駐車場は補填せず、組合の駐車場は抽選等にするという考え方もあります

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