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大規模修繕工事(CM方式)について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕工事の実施にあたり、管理会社( グループ内に建設部門を所有 )は 管理組合に対し「 CM 方式」を提案してきており、管理組合もこの方式で進める方向で検討しています。
私も大枠については理解し、 有力な選択肢の一つと思っております。 ただ、管理会社が 「CM 方式」の利点の一つとして提唱している価格決定における透明性確保に関しては合点がいかず、悩んでおります。
発注主体としての管理組合が仕様を固め、その仕様に基づいた予定価額を算出する能力を持たない現状では、 管理会社が策定する予定価額の妥当性を検証する術がありませんし、 仮に予定価額の算出自体は適正であっても、 入札(管理会社配下の複数社)において談合が行われる可能性を排除できない(言わば、受・発注主体両方が管理会社となってしまうため)と思うからです。
私の考え方はおかしいでしょうか。 仮に私が心配している通りであれば 、「 CM 方式」を採用する中でこの問題点を解消し、真に意味のある価格競争を実施するための良い方法があれば是非ご教示頂きたく、よろしくお願い致します。

みんなの回答

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アドバイス有難うございました。当マンションは「アットリスクCM方式」かも知れません。「CM方式」と「アットリスクCM方式」の違いを明確に理解しないまま質問してしまいました。両方式の違い、当マンションが検討している方式について調べてみます。有難うございました。

アットリスク方式でも施工業者の金額(源額:管理会社に提示する金額)を管理組合に公開し、その金額の15%を上限としてCMを行う管理会社もあります。ご参考までに。

アットリスク方式にも様々なバリエーションがあり得るということですね。大変参考になりました。ご丁寧なアドバイスに感謝いたします。

「 CM 方式」とは管理会社が大規模修繕工事に無知な管理組合を騙し、大金を騙し盗ろうとする方式ですので、止めた方が良いと思います。

早速のご回答、有難うございます。慎重に検討を重ねたいと思います。

CM 方式とは、管理組合側に立って管理組合の代行をするCM マネージャーを選定して大規模修繕を進める方式です。管理会社提案のCM 方式は、単なる従来の管理会社方式に過ぎません。管理会社に丸投げする方式と同じです。本来のCM方式とは管理組合又はその修繕委員会が管理会社には頼らずに、独自に、組合のために働いてくれるCM マネージャーを選定して進める方式です。CMマネージャーには、経験豊富で能力ある、例えば一級建築士やマンション管理士等選任する必要があります。CMマネージャー次第で大規模修繕の結果が左右されます。

早速のご回答ありがとうございます。当マンションのCMマネージャーは、同方式を提案してくれた現在の管理会社です。そもそも管理組合とは利益相反する管理会社をCMマネージャーに選任する以上、この種の問題は付きまとうということなのでしょうか。長らく付き合って今後も管理全般を託す予定の現行管理会社の良心を信じたいところです。

CM 方式とは、管理組合側に立って管理組合の代行をするCM マネージャーを選定して大規模修繕を進める方式です。管理会社提案のCM 方式は、単なる従来の管理会社方式に過ぎません。管理会社に丸投げする方式と同じです。本来のCM方式とは管理組合又はその修繕委員会が管理会社には頼らずに、独自に、組合のために働いてくれるCM マネージャーを選定して進める方式です。CMマネージャーには、経験豊富で能力ある、例えば一級建築士やマンション管理士等選任する必要があります。CMマネージャー次第で大規模修繕の結果が左右されます。

早速のご回答ありがとうございます。当マンションのCMマネージャーは、同方式を提案してくれた現在の管理会社です。そもそも管理組合とは利益相反する管理会社をCMマネージャーに選任する以上、この種の問題は付きまとうということなのでしょうか。長らく付き合って今後も管理全般を託す予定の現行管理会社の良心を信じたいところです。

「 CM 方式」とは管理会社が大規模修繕工事に無知な管理組合を騙し、大金を騙し盗ろうとする方式ですので、止めた方が良いと思います。

早速のご回答、有難うございます。慎重に検討を重ねたいと思います。

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アットリスク方式でも施工業者の金額(源額:管理会社に提示する金額)を管理組合に公開し、その金額の15%を上限としてCMを行う管理会社もあります。ご参考までに。

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アットリスク方式にも様々なバリエーションがあり得るということですね。大変参考になりました。ご丁寧なアドバイスに感謝いたします。