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屋外機械式駐車場

管理規約

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

我がマンションは、築15年、1回目の大規模修繕を終えたばかりです。
駐車場は、パズル式の機械式325戸、平置き17戸。
全住戸分が専有部分として割り当てられている。
すべて共有部分として、管理費、修繕積立金で賄われている。

近い将来、駐車場使用者が減少することが予想される。
それを避けるために、駐車場の戸数を削減し、維持費用を適正におさえられないか?
そのために、管理規約の変更などが必要になると思われる。
アドバイスをお願いしたい。

みんなの回答

都心のようですから外部に貸し出し出来るように規約改定すれば、空きもなくなり駐車場の減築費用も無くてすみませんかね? 

同時に管理会社からも対策を出してもらいましょう~

非常に難しい問題を含んででいると思います。
まず、1戸に1区画割り当てられているようですが、ご質問からは専有部分としてということですが、正確には専用使用権としてでしょうか。
それとも専有部分として登記もされているということでしょうか。
多分専用使用権だと推測いたしますが、そうすると規約や使用細則に、駐車場の権利のようなものはないのでしょうか。

まったく使用権や所有について記載されていなければ、新たな使用細則を制定し、契約による使用を認めるということもできます。
しかし、15年間、ご自分の区画として権利を持ち、使用していなくても管理費等で支払いを続けてきたということでしたら、話し合いで解決するのはかなり難題だと思います。

今迄の権利に何かしらの代償を支払い、完全に組合の管理下に戻してから、駐車場対策に入るのがいいかと思います。
専有部分とされているのか、それとも専用使用権として定められているのかを確認してみてください。

かなり難しいかもしれませんね。

コメントを有難うございます。
「共有部分等」は建物付属施設となり、屋外機械式駐車場は、管理費・修繕積立金で賄われます。
【駐車場の使用】「区分所有者は、管理組内が管理する駐車場について、専有部分1戸につき1区分の駐車場を管理組合と使用契約を締結することにより使用することができる」 とあります。
さて、昨今都心のマンションの駐車場の問題が話題です。高齢化で駐車場がガラガラになり、維持費が高額になり、マンション自体が成り立たなくなるということです。
そのような事態を招かないように、事前に手を打っておく必要があるということです。
我がマンションでは一部の人の間でまた貸しがあります。当事者間で合意があれば、なんの問題はありません。
しかし、駐車場を貸したい人が増えてきた場合に問題となります。
例えば、区分所有者の半数が駐車場を持たないことになると、駐車場の空きが増え、駐車場の稼働が減り、ひいては保守費用が割高になります。
ある割合が増えたら、住戸ごとの割り当て方法を改める必要があります。
そのための方法論や、住民の意向(合意)を確認することも必要になるでしょう。
美夕さん、よろしくご指導ください。

これは使用細則ですか?
1戸に1区画という部分を改正することが近道のように思います。
使用契約によりとなっていますから、専用使用権でもないようです。
使用細則でしたら普通決議で改正できますから、この部分を削除すればいいのではないでしょうか。
そうすれば、2台借りたい方も出てくるでしょうし、将来空きが多くなったとき、パレットの数も削減できると思います。
15年前というと、ハイルーフ対応になっている区画も少ないのではないでしょうか。
そういうことも考えて計画していってはいかがでしょう。
ただし、これまでの経緯がありますから、根回しには相当の努力が必要と想像いたします。

これは管理規約です。
駐車場使用細則で書かれている【使用権】には、「区分所有者は管理組合が管理する駐車場につき、管理組合と使用契約を締結するほとにより、専有部分1戸につき、1区画の駐車場を使用する権利を有する。」とあります。
私が聞きたいことは、「近い将来、駐車場使用者が減少することが予想される。
それを避けるために、駐車場の戸数を削減し、維持費用を適正におさえられないか?
そのために、管理規約の変更などが必要になると思われる。」ということです。
よろしくお願いします。

規約と使用細則の両方に規定されているということですね。
なんか、文言としては使用細則のほうが規約ぽい感じですが。

とにかく1戸に1台というところを削除するしかないです。
使用契約による使用ですから、使用しない方は契約しなければいいのですが
今迄割り当てだと思われて、使用しないにもかかわらず契約を取り交わしてきた方々の不満が出るのではないかということが一番心配です。

ただ単に割り当てられているだけで、使用料を払っていなかったというのでしたら、問題はないと思います。

規約、使用細則ともに「1戸に1台割り当て」を削除すればいいと思います。

1戸に1区画とする規約を変更することにしましょう。
Aさんはこれまで持っていたパレットNo.100の使用契約を取り消します。
Bさんは、パレットNo.100の使用契約を締結します。
これで、Aさん、Bさんの管理費等の減額、増額どのようになるのでしょうか?
美夕さん、宜しくお願いします。

わぁ~ やはり使用していなくても、管理費と一緒に引き落とされていたというか、管理費の中に組み込まれていたのですね。
これは厄介!
考えられる対策として、管理費をある程度下げ、駐車場使用料は別途使用契約者から徴収する。
管理費をある程度(本当にある程度ですよ)下げることによって、今まで使用していなかった方も、これから支払わなくていいことになり納得していただけるかもしれません。
駐車場使用料は決められていなかったのでしょうか。
お互いの間で貸し借りをしていた時はどうしたのでしょうか。
それとも無料だったということなのでしょうか。
無料だとしたら使用契約というのもおかしなことですよね。
管理費に組み込まれているとしたら、他の方に貸すときに使用料をいただかないと不公平になるし。

一度今迄のやり方を白紙にして、管理費を下げたうえで不公平にならない(パレットの場所で不便さも違うでしょう)使用料を定めて、権利をすべて管理組合に戻してから運営となさってはいかがでしょうか。

長期的かつ抜本的な処方箋をお願いします。

まず現状についての質問です。
「駐車場使用料はありません。」「住民間での貸し借りは認められていますが、金額は当事者になります。」「規約でも細則でも、使用権は明記されていますが、料金はありません。すべて管理費等に含まれています。」

現状では、しばらくはあまり問題は起こらないでしょう。
しかし、老朽化が進展し維持費が重荷になることと、住民の高齢化とともに空きが増えることです。

今のうちから、住民に意識を高めておくことが重要かと思います。

ちょっと観点は違いますが、駐車場の分捕り合戦が起こるかもしれません。例えば、平置き(17戸)と立駐(325戸)とか、立駐の中でも場所による不公平とか。
様々の問題を予め予測して、理事会だけでなく、住民全体として議論しておくべきでしょう。

美夕さんはどのようはアイデアをお持ちですか?

使用料として明確になっていなくても、管理費の中に組み込まれていたのではないですか。
メンテナンス費用は管理費会計から支出されていませんか。
1戸に1区画駐車場がついていて使用料は無料という売り言葉だったと思いますが、結局は自分たちが払っていることになります。
同じようなケースで、法人化して皆さんから専用使用権を放棄していただこうということを考えているところがありますが、もともと専用使用権ではなく、使用契約によってとなっていますから、法人化してまでということはないと思います。
総会で皆さんで検討し決めれば済むことだと思いますが、それがなかなか難しそうな状況に思えるのです。
使用料はないと思っていることでしょうから、今まで管理費に組み込まれていたと知ったら使っていないのに払ってきたのかと思う方が出るでしょう。
場所取り合戦は仕方のないことです。
くじ引きが一番公平だと思います。
場所によって使用料を変えれば、不便でも安い方がいいと思う方もいるでしょう。

私にはやはり、管理費をある程度下げて、駐車場使用料を定め、初めからやり直す方法しか浮かびません。

それにしても使用料がないのに、なぜ使用契約によりとされているのでしょうか。
初めから運営の方法がおかしかったように思います。

大変ですが、放っておいても将来がもっと大変になりそうですね。
頑張ってください。

「使用料として明確になっていなくても、管理費の中に組み込まれていたのではないですか。」はい、その通りです。
「メンテナンス費用は管理費会計から支出されていませんか。」はい、その通りです。
「1戸に1区画駐車場がついていて使用料は無料という売り言葉だったと思いますが、結局は自分たちが払っていることになります。」はい、その通りです。

「それにしても使用料がないのに、なぜ使用契約によりとされているのでしょうか。
初めから運営の方法がおかしかったように思います。」
デベロッパーの戦略だったのだと思います。最初のうちは、これでも問題とは思われないという方が大半だと思われます。そのうち「1戸に1区画とする規約を変更」が問題になると思っています。

機械式駐車場は金食い虫ですので、ある程度の台数が余剰になってきた場合には、平面化工事が良いでしょう。

保守費が無くなり費用削減効果は絶大ですが、総会では特別決議事項になります。

立体機械式駐車場は金食い虫と言われています。利用者は少なくなって行くのに対し、維持経費は増大していき、2回目の大規模修繕の前に当該駐車場の建て替えに直面します。
機械式駐車場は、これらの費用をどのようにの捻出するのかまず対応検討しておく必要があります。

非常に難しい問題を含んででいると思います。
まず、1戸に1区画割り当てられているようですが、ご質問からは専有部分としてということですが、正確には専用使用権としてでしょうか。
それとも専有部分として登記もされているということでしょうか。
多分専用使用権だと推測いたしますが、そうすると規約や使用細則に、駐車場の権利のようなものはないのでしょうか。

まったく使用権や所有について記載されていなければ、新たな使用細則を制定し、契約による使用を認めるということもできます。
しかし、15年間、ご自分の区画として権利を持ち、使用していなくても管理費等で支払いを続けてきたということでしたら、話し合いで解決するのはかなり難題だと思います。

今迄の権利に何かしらの代償を支払い、完全に組合の管理下に戻してから、駐車場対策に入るのがいいかと思います。
専有部分とされているのか、それとも専用使用権として定められているのかを確認してみてください。

かなり難しいかもしれませんね。

コメントを有難うございます。
「共有部分等」は建物付属施設となり、屋外機械式駐車場は、管理費・修繕積立金で賄われます。
【駐車場の使用】「区分所有者は、管理組内が管理する駐車場について、専有部分1戸につき1区分の駐車場を管理組合と使用契約を締結することにより使用することができる」 とあります。
さて、昨今都心のマンションの駐車場の問題が話題です。高齢化で駐車場がガラガラになり、維持費が高額になり、マンション自体が成り立たなくなるということです。
そのような事態を招かないように、事前に手を打っておく必要があるということです。
我がマンションでは一部の人の間でまた貸しがあります。当事者間で合意があれば、なんの問題はありません。
しかし、駐車場を貸したい人が増えてきた場合に問題となります。
例えば、区分所有者の半数が駐車場を持たないことになると、駐車場の空きが増え、駐車場の稼働が減り、ひいては保守費用が割高になります。
ある割合が増えたら、住戸ごとの割り当て方法を改める必要があります。
そのための方法論や、住民の意向(合意)を確認することも必要になるでしょう。
美夕さん、よろしくご指導ください。

これは使用細則ですか?
1戸に1区画という部分を改正することが近道のように思います。
使用契約によりとなっていますから、専用使用権でもないようです。
使用細則でしたら普通決議で改正できますから、この部分を削除すればいいのではないでしょうか。
そうすれば、2台借りたい方も出てくるでしょうし、将来空きが多くなったとき、パレットの数も削減できると思います。
15年前というと、ハイルーフ対応になっている区画も少ないのではないでしょうか。
そういうことも考えて計画していってはいかがでしょう。
ただし、これまでの経緯がありますから、根回しには相当の努力が必要と想像いたします。

これは管理規約です。
駐車場使用細則で書かれている【使用権】には、「区分所有者は管理組合が管理する駐車場につき、管理組合と使用契約を締結するほとにより、専有部分1戸につき、1区画の駐車場を使用する権利を有する。」とあります。
私が聞きたいことは、「近い将来、駐車場使用者が減少することが予想される。
それを避けるために、駐車場の戸数を削減し、維持費用を適正におさえられないか?
そのために、管理規約の変更などが必要になると思われる。」ということです。
よろしくお願いします。

規約と使用細則の両方に規定されているということですね。
なんか、文言としては使用細則のほうが規約ぽい感じですが。

とにかく1戸に1台というところを削除するしかないです。
使用契約による使用ですから、使用しない方は契約しなければいいのですが
今迄割り当てだと思われて、使用しないにもかかわらず契約を取り交わしてきた方々の不満が出るのではないかということが一番心配です。

ただ単に割り当てられているだけで、使用料を払っていなかったというのでしたら、問題はないと思います。

規約、使用細則ともに「1戸に1台割り当て」を削除すればいいと思います。

1戸に1区画とする規約を変更することにしましょう。
Aさんはこれまで持っていたパレットNo.100の使用契約を取り消します。
Bさんは、パレットNo.100の使用契約を締結します。
これで、Aさん、Bさんの管理費等の減額、増額どのようになるのでしょうか?
美夕さん、宜しくお願いします。

わぁ~ やはり使用していなくても、管理費と一緒に引き落とされていたというか、管理費の中に組み込まれていたのですね。
これは厄介!
考えられる対策として、管理費をある程度下げ、駐車場使用料は別途使用契約者から徴収する。
管理費をある程度(本当にある程度ですよ)下げることによって、今まで使用していなかった方も、これから支払わなくていいことになり納得していただけるかもしれません。
駐車場使用料は決められていなかったのでしょうか。
お互いの間で貸し借りをしていた時はどうしたのでしょうか。
それとも無料だったということなのでしょうか。
無料だとしたら使用契約というのもおかしなことですよね。
管理費に組み込まれているとしたら、他の方に貸すときに使用料をいただかないと不公平になるし。

一度今迄のやり方を白紙にして、管理費を下げたうえで不公平にならない(パレットの場所で不便さも違うでしょう)使用料を定めて、権利をすべて管理組合に戻してから運営となさってはいかがでしょうか。

長期的かつ抜本的な処方箋をお願いします。

まず現状についての質問です。
「駐車場使用料はありません。」「住民間での貸し借りは認められていますが、金額は当事者になります。」「規約でも細則でも、使用権は明記されていますが、料金はありません。すべて管理費等に含まれています。」

現状では、しばらくはあまり問題は起こらないでしょう。
しかし、老朽化が進展し維持費が重荷になることと、住民の高齢化とともに空きが増えることです。

今のうちから、住民に意識を高めておくことが重要かと思います。

ちょっと観点は違いますが、駐車場の分捕り合戦が起こるかもしれません。例えば、平置き(17戸)と立駐(325戸)とか、立駐の中でも場所による不公平とか。
様々の問題を予め予測して、理事会だけでなく、住民全体として議論しておくべきでしょう。

美夕さんはどのようはアイデアをお持ちですか?

使用料として明確になっていなくても、管理費の中に組み込まれていたのではないですか。
メンテナンス費用は管理費会計から支出されていませんか。
1戸に1区画駐車場がついていて使用料は無料という売り言葉だったと思いますが、結局は自分たちが払っていることになります。
同じようなケースで、法人化して皆さんから専用使用権を放棄していただこうということを考えているところがありますが、もともと専用使用権ではなく、使用契約によってとなっていますから、法人化してまでということはないと思います。
総会で皆さんで検討し決めれば済むことだと思いますが、それがなかなか難しそうな状況に思えるのです。
使用料はないと思っていることでしょうから、今まで管理費に組み込まれていたと知ったら使っていないのに払ってきたのかと思う方が出るでしょう。
場所取り合戦は仕方のないことです。
くじ引きが一番公平だと思います。
場所によって使用料を変えれば、不便でも安い方がいいと思う方もいるでしょう。

私にはやはり、管理費をある程度下げて、駐車場使用料を定め、初めからやり直す方法しか浮かびません。

それにしても使用料がないのに、なぜ使用契約によりとされているのでしょうか。
初めから運営の方法がおかしかったように思います。

大変ですが、放っておいても将来がもっと大変になりそうですね。
頑張ってください。

「使用料として明確になっていなくても、管理費の中に組み込まれていたのではないですか。」はい、その通りです。
「メンテナンス費用は管理費会計から支出されていませんか。」はい、その通りです。
「1戸に1区画駐車場がついていて使用料は無料という売り言葉だったと思いますが、結局は自分たちが払っていることになります。」はい、その通りです。

「それにしても使用料がないのに、なぜ使用契約によりとされているのでしょうか。
初めから運営の方法がおかしかったように思います。」
デベロッパーの戦略だったのだと思います。最初のうちは、これでも問題とは思われないという方が大半だと思われます。そのうち「1戸に1区画とする規約を変更」が問題になると思っています。

機械式駐車場は金食い虫ですので、ある程度の台数が余剰になってきた場合には、平面化工事が良いでしょう。

保守費が無くなり費用削減効果は絶大ですが、総会では特別決議事項になります。

立体機械式駐車場は金食い虫と言われています。利用者は少なくなって行くのに対し、維持経費は増大していき、2回目の大規模修繕の前に当該駐車場の建て替えに直面します。
機械式駐車場は、これらの費用をどのようにの捻出するのかまず対応検討しておく必要があります。

都心のようですから外部に貸し出し出来るように規約改定すれば、空きもなくなり駐車場の減築費用も無くてすみませんかね? 

同時に管理会社からも対策を出してもらいましょう~

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