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管理会社のリプレイス

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社のリプレイスを考えております。
現在、管理者管理の為、会計理事の会計士への丸投げや不透明な管理業務の支出、オーナーの管理組合への関与の排除等々、総会屋的な総会が続いております。
管理会社のリプレイスを実施された方の現行管理会社の見極め方や、リプレイス先の管理会社の見極め方に関して、意見交換が出来れば嬉しいです。

みんなの回答

当方のマンションは管理会社から値上げ要求があります事から管理会社リプレイスの可能性を含め交渉してきました。

ただ、結論から言えば下記の様な記事やプログを見つけましたことから、現状では管理会社のリプレイスは難しいと判断しております。

記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日)
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/
「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」

とても興味深い記事、ありがとうございます。
人手不足と人材不足ありますね。 …
ソフトに交渉していきたいと思います。

(第三者)管理者の業務も管理会社に基幹事務などの管理業務と合わせて委任しておられるのですね。
管理会社のリプレイスは(第三者)管理者の業務も含めて新たな管理会社に委任するのか、理事会を構成して理事長が管理者を務めるのか、これが最大の検討課題と思います。
管理会社が管理者を受任した場合は、通常利益相反の排除は困難です。区分所有者の管理組合への関与を排除して、損害保険契約や修繕工事の手配は全て管理会社の意のままに進められます。
第三者管理者を前提としている管理規約が設定されていれば、先ずは管理規約の変更を検討しなくてはなりません。
管理組合に関与することをいとわない組合員をいかに結集できるかが、管理方式の見直しに不可欠です。

管理会社変更をマンション管理士に依頼するにしても、レベルというかいろいろあります。
一番簡単なのが、現行と同じ委託内容で費用だけ比較する場合です。
3か月ぐらいでできます。
相見積もりを取れば、大体、後出しのほうが安くなるでしょう。
それは現状と変わらずに費用を抑えるというとになります。

こんなことはほとんどのマンション管理士はノウハウを持っていると思います。
(はずです)

「次のランクのマンション管理士は、委託内容の精査を始め、本当に必要か、それとももっといい委託内容にできないかと検討し
交渉をして契約に持ち込むことです」。
ここら辺は、ある程度の経験を持つマンション士ではできると思います。

しっかりしたマンション管理士は、収支報告書だけで問題点を把握できてしまいます。
それでずさんかどうかわかります。
時に重要事項説明書の中に不適切文言が入っています。

マン管センター等は、当番のマン管士が交代で答えているので、現状を把握した回答にはならないことが多いです。
HPなどで信頼できそうな管理士にコンタクトしてみてはいかがですか。
金額の目安もわかるでしょう。

管理会社との契約は委任によるものですから、どちらが解約申し込みをすればおしまいになるます。
初めに次の管理会社を決めておいて、総会で、現管理会社との更新を拒否する。
次の議案で新管理会社との契約を上程する。
両方承認されたら、後は3は月間の引継ぎだけです。

>オーナーの管理組合への関与の排除等々
というと、区分所有者に口を出させないということなのでしょうか。
そんな管理会社は早急に変更したほうがいいと思います。

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管理会社リプレースには専門のマンション管理士を探して頼めば良いと思います。
このサイトのアドバイザーであるマンション管理士さんなら問題無いのでは?

私のマンションでもマンション管理士に頼みリプレースを実施しましたが、50万円で最安のマンション管理士さんに頼みリプレースしました。

管理会社変更をマンション管理士に依頼するにしても、レベルというかいろいろあります。
一番簡単なのが、現行と同じ委託内容で費用だけ比較する場合です。
3か月ぐらいでできます。
相見積もりを取れば、大体、後出しのほうが安くなるでしょう。
それは現状と変わらずに費用を抑えるというとになります。

こんなことはほとんどのマンション管理士はノウハウを持っていると思います。
(はずです)

「次のランクのマンション管理士は、委託内容の精査を始め、本当に必要か、それとももっといい委託内容にできないかと検討し
交渉をして契約に持ち込むことです」。
ここら辺は、ある程度の経験を持つマンション士ではできると思います。

しっかりしたマンション管理士は、収支報告書だけで問題点を把握できてしまいます。
それでずさんかどうかわかります。
時に重要事項説明書の中に不適切文言が入っています。

マン管センター等は、当番のマン管士が交代で答えているので、現状を把握した回答にはならないことが多いです。
HPなどで信頼できそうな管理士にコンタクトしてみてはいかがですか。
金額の目安もわかるでしょう。

管理会社との契約は委任によるものですから、どちらが解約申し込みをすればおしまいになるます。
初めに次の管理会社を決めておいて、総会で、現管理会社との更新を拒否する。
次の議案で新管理会社との契約を上程する。
両方承認されたら、後は3は月間の引継ぎだけです。

>オーナーの管理組合への関与の排除等々
というと、区分所有者に口を出させないということなのでしょうか。
そんな管理会社は早急に変更したほうがいいと思います。

管理会社リプレースには専門のマンション管理士を探して頼めば良いと思います。
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私のマンションでもマンション管理士に頼みリプレースを実施しましたが、50万円で最安のマンション管理士さんに頼みリプレースしました。

当方のマンションは管理会社から値上げ要求があります事から管理会社リプレイスの可能性を含め交渉してきました。

ただ、結論から言えば下記の様な記事やプログを見つけましたことから、現状では管理会社のリプレイスは難しいと判断しております。

記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日)
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/
「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」

とても興味深い記事、ありがとうございます。
人手不足と人材不足ありますね。 …
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(第三者)管理者の業務も管理会社に基幹事務などの管理業務と合わせて委任しておられるのですね。
管理会社のリプレイスは(第三者)管理者の業務も含めて新たな管理会社に委任するのか、理事会を構成して理事長が管理者を務めるのか、これが最大の検討課題と思います。
管理会社が管理者を受任した場合は、通常利益相反の排除は困難です。区分所有者の管理組合への関与を排除して、損害保険契約や修繕工事の手配は全て管理会社の意のままに進められます。
第三者管理者を前提としている管理規約が設定されていれば、先ずは管理規約の変更を検討しなくてはなりません。
管理組合に関与することをいとわない組合員をいかに結集できるかが、管理方式の見直しに不可欠です。

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