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管理会社との話し合いについて

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

高額な管理委託費に疑問を持ち、理事会でコンサル導入を提案しました。
今後はコンサルに査定してもらった結果を元に管理会社と管理委託費削減に向けた話し合いをするつもりなのですが、まだコンサルすら決まっていないのに早々に管理会社側が上司を連れて話をしたいと言ってきました。

これは素直に話し合いに応じた方が良いのでしょうか?

みんなの回答

一年前に管理会社の検討を行い、数社から見積もりを頂き、同じ管理会社となりましたが、委託費が約3割削減されました。競争前は、委託費削減ゼロと通常総会で宣言していた社が競争をしますといったとたん、数十万円の値下げと支店長を連れて話をしたいと言ってきました。一番の関心は、どこの管理会社と競争するのか?という事を聞きたかったようです?当方は、競争に入った時点で、公平性の観点から、お会いしませんと断りました。コンサルを入れなくても十分できます。コンサルの成功報酬も相当の額です。競争した社とお話ししていると、よもや話も聞けます(お宅の管理会社は他マンションの管理を受注するときにものすごく安価な管理費を提案するとか)、苦労は多いですが、成果は確実にありますので、目標に向かって下さい。

追伸:①理事長として理事に説明②区分所有者に理事長の考え方を配布③当然、管理会社側の区分所有者から、おかしいとの意見、その方に文書で回答④臨時総会、競争に入る、スケジュール等臨時総会では反対意見無し⑤社の推薦を区分所有者から受け付ける開催、臨時総会では反対意見無し⑥各社に競争の意思の確認⑦各社と個別に打ち合わせ⑧資料提出(価格と管理方針、管理レベル等社の考え方)⑨プレゼン⑩区分所有者による投票⑪臨時総会⑫決定。管理会社との関与無です。臨時総会も管理会社出席無しです。難しいのは、一定数の現管理会社のファンがいること、アンケートをすべきとの意見も来ました。その対応は、⑧に関係しますが、いろいろあります。とりあえず、内緒です。

回答ありがとうございます。
確かに自分達だけで見積もり取る事も可能ですね。しかし共通仕様書の作成やチェック、コンペの審査基準など理事会独自でやるには相当の知識と時間とマンパワーが必要だと思います。それをお金で解決するかどうかだと思いますが、現理事会でこなせる自信がないのが本音です。

>これは素直に話し合いに応じた方が良いのでしょうか?
「話し合い」というのが気になりますね。「話し合い」ではなく、話は聞くだけにすべきです。それならいいと思います。
もし提案等があってもそれは受け取るだけにして、一切の、回答も意思表示も方向性、考え方の説明も、保留すべきです。
その後の検討で、管理会社はこう言って来ている、ということで検討に加味すればいいだけです。
ですからその後の検討の場では、管理会社を同席させるべきではありません。

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これからの管理費削減交渉の第1ステップとして、リプレイスを含めた管理費削減のためにコンサルを導入するとの話をされればと思います。

当方のマンションの経験からも、コンサルを導入し管理費の見直しをしますと宣言しただけで、大幅な管理費削減(実際は大幅値上げ要求の撤回)が実現出来ました。

交渉の際に管理会社から大幅譲歩を引き出すためにも、是非優秀なコンサルを導入され、管理会社のリプレイスも含め検討されたら結果が得られるのではと思います。

ただ実際には下記の様な理由でリプレイスは難しいとは思われますが、独立系の会社に声をかければ、非常に安い見積もりが出ると思いますので、それを現管理会社に突き付けて交渉材料にされればと思います。

記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日)
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/
「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」

管理会社側が有利な環境になってしまったのでしょうか?となると交渉も難航するかもしれませんね。
優秀なコンサル探しを頑張ります

この話し合いで答えを出さなくてもいいのですから、管理会社の言い分を聞くということでいいのではないでしょうか。
コンサルが入ったときの検討材料にもなりますから、上席に会うのもいいと思います。
会社の決裁権はもっと上の役職になるでしょうから、こんなところで丸め込まれないようにすれば問題ないのではないでしょうか。

確かにこの話し合いで決まるわけではないと考えれば気が楽にはなります。
前向きに検討したいと思います。

普通に会えば良いと思います。
管理会社も今まで暴利を貪って来たのでしょうから、管理委託費に関する疑問点を問い質したらと思います。
そして、複数の管理会社から見積を収集する事も話し、相見積もり用の基本仕様書を早期に提出するように頼んでは如何ですか?

良い機会なので、管理委託費に関する疑問点を問い質したらいかがですか。ただし、現在、管理会社各社は人手不足による人件費アップを理由に値上げを進めています。そういう事も踏まえて対策を検討しておく必要があると思います。複数の管理会社から見積を収集したり、或いは、思いきって自主管理等も検討しておいてはいかがですか。

この話し合いで答えを出さなくてもいいのですから、管理会社の言い分を聞くということでいいのではないでしょうか。
コンサルが入ったときの検討材料にもなりますから、上席に会うのもいいと思います。
会社の決裁権はもっと上の役職になるでしょうから、こんなところで丸め込まれないようにすれば問題ないのではないでしょうか。

確かにこの話し合いで決まるわけではないと考えれば気が楽にはなります。
前向きに検討したいと思います。

これからの管理費削減交渉の第1ステップとして、リプレイスを含めた管理費削減のためにコンサルを導入するとの話をされればと思います。

当方のマンションの経験からも、コンサルを導入し管理費の見直しをしますと宣言しただけで、大幅な管理費削減(実際は大幅値上げ要求の撤回)が実現出来ました。

交渉の際に管理会社から大幅譲歩を引き出すためにも、是非優秀なコンサルを導入され、管理会社のリプレイスも含め検討されたら結果が得られるのではと思います。

ただ実際には下記の様な理由でリプレイスは難しいとは思われますが、独立系の会社に声をかければ、非常に安い見積もりが出ると思いますので、それを現管理会社に突き付けて交渉材料にされればと思います。

記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日)
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/
「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」

管理会社側が有利な環境になってしまったのでしょうか?となると交渉も難航するかもしれませんね。
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普通に会えば良いと思います。
管理会社も今まで暴利を貪って来たのでしょうから、管理委託費に関する疑問点を問い質したらと思います。
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>これは素直に話し合いに応じた方が良いのでしょうか?
「話し合い」というのが気になりますね。「話し合い」ではなく、話は聞くだけにすべきです。それならいいと思います。
もし提案等があってもそれは受け取るだけにして、一切の、回答も意思表示も方向性、考え方の説明も、保留すべきです。
その後の検討で、管理会社はこう言って来ている、ということで検討に加味すればいいだけです。
ですからその後の検討の場では、管理会社を同席させるべきではありません。

一年前に管理会社の検討を行い、数社から見積もりを頂き、同じ管理会社となりましたが、委託費が約3割削減されました。競争前は、委託費削減ゼロと通常総会で宣言していた社が競争をしますといったとたん、数十万円の値下げと支店長を連れて話をしたいと言ってきました。一番の関心は、どこの管理会社と競争するのか?という事を聞きたかったようです?当方は、競争に入った時点で、公平性の観点から、お会いしませんと断りました。コンサルを入れなくても十分できます。コンサルの成功報酬も相当の額です。競争した社とお話ししていると、よもや話も聞けます(お宅の管理会社は他マンションの管理を受注するときにものすごく安価な管理費を提案するとか)、苦労は多いですが、成果は確実にありますので、目標に向かって下さい。

追伸:①理事長として理事に説明②区分所有者に理事長の考え方を配布③当然、管理会社側の区分所有者から、おかしいとの意見、その方に文書で回答④臨時総会、競争に入る、スケジュール等臨時総会では反対意見無し⑤社の推薦を区分所有者から受け付ける開催、臨時総会では反対意見無し⑥各社に競争の意思の確認⑦各社と個別に打ち合わせ⑧資料提出(価格と管理方針、管理レベル等社の考え方)⑨プレゼン⑩区分所有者による投票⑪臨時総会⑫決定。管理会社との関与無です。臨時総会も管理会社出席無しです。難しいのは、一定数の現管理会社のファンがいること、アンケートをすべきとの意見も来ました。その対応は、⑧に関係しますが、いろいろあります。とりあえず、内緒です。

回答ありがとうございます。
確かに自分達だけで見積もり取る事も可能ですね。しかし共通仕様書の作成やチェック、コンペの審査基準など理事会独自でやるには相当の知識と時間とマンパワーが必要だと思います。それをお金で解決するかどうかだと思いますが、現理事会でこなせる自信がないのが本音です。

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