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複合棟マンションの会計 他

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

再度質問させていただきます。
平成15年竣工 30階建、高層マンションに住んでおります。
商業棟、地下駐車場(公共駐車場)含むマンションです。

会計資料を見てもわかりづらく、収納口座と保管口座が 全て一緒になっております。以前 口座を住宅棟、商業棟、地下駐車場棟に分けて欲しいと意見しましたが、それはできないとの事でした。
複合棟の場合は、棟別に 口座を分ける事は しないものなのでしょうか?

今年度 以下の計画修繕工事が実施される予定です。こういった工事は するものなのでしょうか?
・店舗用電子メーター更新900万円
・店舗用給水、中水メーター更新工事440万円
この2工事は、16年経過した為だそうです。

・住宅棟給水ポンプ更新工事1030万
・排水ポンプ更新工事225万
この2工事は、過去にオーバーホールしたり、異音が発生した為だそうです。
・火災感知器等交換工事380万
消防設備点検で指摘されたとの事です。

インターホンの件で質問させていただき、貴重なご意見をありがとうございました。よく資料を見たところ、管理会社からは、高層タワーマンションであり、内部の配線を耐火性のある特殊な仕様にし、施工に時間を要し費用が高くなるとありました。竣工当初のものが故障したとしても部品が無く、故障してからだと長期間使用できない為 防災面からも考えてだそうです。消費税が上がる前にとも書かれています。

管理会社の言っていることを信じられず 何度も質問をして申し訳ございませんが お教えいただけると助かります。
宜しくお願い致します。

みんなの回答

私のマンションは店舗付きマンションですが会計は一緒です。竣工時に会計を別にしていないと難しいのではないですかね。私のところは店舗のシャッター更新の時少し揉めそうになりました。

住宅棟と商業棟が分かれているのでしたら、それぞれの管理組合があるはずです。
多分、建物自体はつながっているのではないでしょうか。
複合用途型だと思います。
そうすると、一つの管理組合であるということで、収納口座も一緒、保管口座も一緒ということになってもおかしくはありません。

ただ、区分経理はしなければいけないことです。
会計資料がわかりづらいというのは、区分経理で複雑になっているからではないでしょうか。
複合用途型の場合
 一 全体管理費
 二 住宅一部管理費
 三 店舗一部管理費
 四 全体修繕積立金
 五 住宅一部修繕積立金
 六 店舗一部修繕積立金
となります。
全体管理費、全体修繕積立金は、全体の建物、敷地、全体共用部分等のために使い、一部管理費や一部修繕積立金は、それぞれのために使います。
店舗部分は店舗一部修繕積立金から支出されているのではないでしょうか。
住宅部分は住宅一部修繕積立金から、消防設備などは全体修繕積立金からの支出になっているのでは。

もう一度、管理会社に資料の説明をしていただいてはいかがでしょうか。

メロディーさま 分かりやすい御回答をいただきましてありがとうございます。

おっしゃる様に 複合用途型でございます。
ですが 修繕積立金は、最終的に全て一緒の保管口座になっております。
総会において 口座を分けて欲しいと訴えておりますが、都合が悪いのか いつも却下されます。
分ける事ができれば 会計もより明瞭になると思うのですが…何か良い手立てがあれば教えていただけると助かります。

返答が遅れまして大変失礼いたしました。貴重なご意見をありがとうございました。

説明が下手でゴメンナサイ。
保管口座は一つでも問題ではありません。
要は区分会計ができていて、帳簿上で全体、住宅部分、店舗部分とそれぞれの収支が明確になっていればいいことです。

単棟型の組合でも、保管口座の中身と言えば、管理費と修繕積立金が一緒に保管されています。
しかし、会計で修繕積立金はいくら、管理費はいくらと明確になっています。
区分会計とは口座を分けることではなく、項目(修繕積立金、管理費)を分けることです。
保管口座の金額の内訳を管理会社に訪ねてみてください。

メロディーさまのご説明は 明瞭で分かりやすいです。ありがとうございます。
保管口座が一つでも それぞれの支出が明確になっていれば問題ないという点に関しても理解致しました。

素人考えになって恐縮ですが、住居、店舗、駐車場と保管口座を分けていない場合…
例えば…車を持っていない住民が 駐車場の修繕工事費用を払うことになってしまったり、住居の管理費の一部から店舗の修繕工事が支払われてしまったりとはならないものでしょうか?
説明が上手くできずに申し訳ないです。急ぎませんので、お時間ある時に 御回答頂けると助かります。
宜しくお願いいたします。

しっかり区分会計がなされていれば、ごっちゃにして不適切なところから支出はできないようになっているはずです。
そこのところ(区分会計)について管理会社に説明を求めてはいかがでしょうか。
まさかとは思いますが、区分していないことも考えられなくはないです。

駐車場の件ですが、現状がどうなのかわかりませんので違っていたらゴメンナサイ。
店舗部分の駐車場と、住居部分の駐車場がしっかり分けられていたら、それぞれの管理で行うものだと思います。
住戸部分については、使用者だけが負担をするというのではなく、住戸部分全体の設備、資産として住戸部分の方が維持管理していくことになるのではないでしょうか。使用料は、設備を使わせていただいているという負担費であって、維持管理の責任負担とは違うと思います。

総会で管理会社が収支報告の説明をするのは、理解していただくための説明ですから、わかりづらかったら意味がないですよね。
今回のご質問では、内容がよくわかりませんので、一般的な回答しかできませんでしたが、これを基に管理会社に聞いてみてください。

管理会社が答えられないようでしたら、またご質問ください。

メロディーさま 返答が遅れて大変申し訳ございませんでした。
駐車場の件 建物の維持管理をしていく上で所有者だけではないという考え方 理解致しました。

機械式地下駐車場になっておりまして、住民用、店舗用、公共駐車場と分かれております。公共駐車場の収入もございます。
駐車場の収入、収支に関しては、駐車場の会計一つでまとめられております。
駐車場会計からの修繕積立金も店舗会計からの修繕積立金も住宅会計からの修繕積立金も年度末には 一つの修繕積立金としてまとめられております。
積立金保管口座も2つ存在しており、ある程度の額が貯まれば 国債や地方債を購入したりしております。その受け取り利息も一体どこの口座に入っているのかも不明瞭です。
話が飛んでしまって申し訳ございません。
素人には 何が何だか理解しかねますので、一つ一つ管理会社に書面にて 問い合わせするしかないかと思いますので 地道にやっていこうと思います。

メロディーさまのおっしゃるように 保管口座の内訳も確認してみたいと思います。
お忙しい中 ありがとうございました。

一つの敷地に店舗、住宅、駐車場の3棟が存在する団地マンションなのでしょうか、それとも一つの建物に店舗、住宅、駐車場が存在する複合用途マンションなのでしょうか。商業棟商業棟、住宅棟、駐車場棟という言葉を使用されているため確認させてください。
以下、複合用途マンションだとして回答いたします。

収納口座と保管口座がすべて一緒とはどういう意味でしょう。
管理組合の銀行口座が、収納口座と保管口座に分かれておらず一つの口座に収納され、保管されているということでしょうか。
もしそうならば、通帳も印鑑も管理会社に預けることなく、理事長が保管し、支払いの決裁を行う必要があります。
逆に言えばそのように行っていれば、マンション管理適正化法に則った正しい処理の一つを採用していることになります。

それとも、Lotusさんの希望する住宅棟、商業棟、駐車場棟に分別した資金管理ができておらず、収納口座と保管口座がそれぞれ一口座しか開設していないことを問題視しているのでしょうか。
Lotusさんのマンションの管理規約では用途(棟)別に管理費や修繕積立金を設定していないようですし、たぶん用途(棟)別の理事会も設置していないのでしょう。予算決算を用途(棟)別に分別し、用途(棟)別の定期集会を毎年開催する規約となっていないと思われます。そうであれば、これを理由に「(規約に反することは)できない」と(管理会社から?)回答があったのだと推察します。

店舗用電子メーターとは電気の子メーターの事でしょうね。
住宅には電力事業者の電気メーターが付いているので管理組合で交換する必要は無いのだと思います。
店舗用給水メーターや中水メーターの交換も店舗固有の問題と思います。
住宅の給水メーターは水道局の公設メーターと思われますので、管理組合で交換の必要はありません。中水は店舗用トイレに利用されているのではないかと思います。中水は通常住宅にはない設備です。
これら店舗固有の修繕や維持管理のための特別な費用を、店舗、住宅、駐車場といったすべての区分所有者がプールしている全体の修繕積立金から拠出するのは何とも不合理に感じますね。
もっとも、これらの費用を詳細に予測し、修繕場所別に当該用途の修繕積立金に必要額を当該用途(棟)の組合員毎に異なる金額(面積単価)を設定して積み立てることが計画されているのなら別ですが、そのような周到な計画になってはいないでしょう。特段の配慮が無ければ、各専有部分の面積に応じて費用を按分して負担することとなります。店舗だけやたらあれこれお金がかかるのに、何で住宅も含めて割り勘なのかと不満が出るのは当然です。
更に滑稽なことに、この一括管理の規約では店舗固有の修繕をするか否かの決定を組合員全員の多数決で決することの問題が生じます。住宅の組合員が反対すれば、店舗の皆さんの必要な修繕が否決されてしまうのです。
単純な複合用途(マンションの一階の一部に店舗がある等)であれば、これらの矛盾もある程度飲み込んで、なんでもみんなで決めるという運営もありですが、大規模施設では、用途ごとに当該固有の施設や設備がが存在する場合が多いため、用途(棟)別に会計処理を行い、それぞれの用途(棟)毎に理事会を選任して独自の運営を行い、用途(棟)別の総会を開催することが望まれます。用途(棟)毎に、自分たちのことは自分たちで決めるようにしないと、後々の合意形成が困難になると思います。
出来ないとあきらめるのではなく、出来るように規約を改定する意義を組合員全員で共有し、規約改定へ向け行動する必要があると考えます。

細やかなご意見をありがとうございます。
私の説明不足でした。複合用途マンションだと思います。保管口座と出納口座が 棟別に分かれておりません。
住宅棟、店舗棟、駐車場は地下駐車場です。全て一緒の管理組合です。

すがさまのおっしゃる通り、不合理な状態であります。店舗で修繕工事があれば 修繕積立金(住宅、店舗、駐車場の積立金が一緒の保管口座)から 使われております。
誰も意義申し立てをしません。
おっしゃるように 用途毎に分けていかないと後々 大変な事になると危惧しております。
違和感を感じておりますので、総会にて発言させていただきたいと思います。
規約改定できるように 訴えていきたいと思います。
貴重なご意見をありがとうございました。

メロディーさんとのやり取りを拝見しながら、補足の意見を2点述べます。
①質問に「駐車場(公共駐車場)」とあるため、住宅の共用部と店舗・住宅・駐車場の全体共用部分が存在しているのではないでしょうか。
つまり駐車場は公共の駐車場を住宅や店舗が使用しており、一般的なマンションのような住宅の駐車場の収入は無いのではと推察します。

②お財布は一つであっても帳簿を分別する手法もありますが、住宅の管理費勘定と積立金勘定を一つの口座にする場合は問題ありません。しかし費用負担者が異なる資金を一つの口座で管理すると、受取利息をどう配分するかといった単純に処理できない取引が生じますので、それぞれの建物用途(一部共用部分)の勘定ごとに通帳を分けることが良いと思います。

もう一つ重大なことに気づきました。
Lotusさんのマンションの管理規約に以下の一部共用部分の規定はありますか?
一部共用部分とは、共用部分の一部を一部の区分所有者の集団が共有しているとの規定です。
例えば住宅一部共用部分として、住宅専用のエレベーターや住宅専用の通路を住宅の組合員だけの共有とする規定や、店舗一部共用部分として、店舗のエスカレーターや店舗専用のエントランスホールを店舗の組合員だけの共有とする規定です。
他の回答者も含めて、これら一部共用部分の管理のためにそれぞれの一部共用部分専用の管理費、修繕積立金を設定してはどうかというアドバイスを行っています。
この規定が規約にない場合は、一部共用部分と規定すべき建物部分を拾い出して、規約で、全体の共用部分からこれらを一部共用部分として切り離す規定を先ず整え、そののちにそれらを管理するための専用の管理費と修繕積立金を創設することになります。

住宅棟と商業棟が分かれているのでしたら、それぞれの管理組合があるはずです。
多分、建物自体はつながっているのではないでしょうか。
複合用途型だと思います。
そうすると、一つの管理組合であるということで、収納口座も一緒、保管口座も一緒ということになってもおかしくはありません。

ただ、区分経理はしなければいけないことです。
会計資料がわかりづらいというのは、区分経理で複雑になっているからではないでしょうか。
複合用途型の場合
 一 全体管理費
 二 住宅一部管理費
 三 店舗一部管理費
 四 全体修繕積立金
 五 住宅一部修繕積立金
 六 店舗一部修繕積立金
となります。
全体管理費、全体修繕積立金は、全体の建物、敷地、全体共用部分等のために使い、一部管理費や一部修繕積立金は、それぞれのために使います。
店舗部分は店舗一部修繕積立金から支出されているのではないでしょうか。
住宅部分は住宅一部修繕積立金から、消防設備などは全体修繕積立金からの支出になっているのでは。

もう一度、管理会社に資料の説明をしていただいてはいかがでしょうか。

メロディーさま 分かりやすい御回答をいただきましてありがとうございます。

おっしゃる様に 複合用途型でございます。
ですが 修繕積立金は、最終的に全て一緒の保管口座になっております。
総会において 口座を分けて欲しいと訴えておりますが、都合が悪いのか いつも却下されます。
分ける事ができれば 会計もより明瞭になると思うのですが…何か良い手立てがあれば教えていただけると助かります。

返答が遅れまして大変失礼いたしました。貴重なご意見をありがとうございました。

説明が下手でゴメンナサイ。
保管口座は一つでも問題ではありません。
要は区分会計ができていて、帳簿上で全体、住宅部分、店舗部分とそれぞれの収支が明確になっていればいいことです。

単棟型の組合でも、保管口座の中身と言えば、管理費と修繕積立金が一緒に保管されています。
しかし、会計で修繕積立金はいくら、管理費はいくらと明確になっています。
区分会計とは口座を分けることではなく、項目(修繕積立金、管理費)を分けることです。
保管口座の金額の内訳を管理会社に訪ねてみてください。

メロディーさまのご説明は 明瞭で分かりやすいです。ありがとうございます。
保管口座が一つでも それぞれの支出が明確になっていれば問題ないという点に関しても理解致しました。

素人考えになって恐縮ですが、住居、店舗、駐車場と保管口座を分けていない場合…
例えば…車を持っていない住民が 駐車場の修繕工事費用を払うことになってしまったり、住居の管理費の一部から店舗の修繕工事が支払われてしまったりとはならないものでしょうか?
説明が上手くできずに申し訳ないです。急ぎませんので、お時間ある時に 御回答頂けると助かります。
宜しくお願いいたします。

しっかり区分会計がなされていれば、ごっちゃにして不適切なところから支出はできないようになっているはずです。
そこのところ(区分会計)について管理会社に説明を求めてはいかがでしょうか。
まさかとは思いますが、区分していないことも考えられなくはないです。

駐車場の件ですが、現状がどうなのかわかりませんので違っていたらゴメンナサイ。
店舗部分の駐車場と、住居部分の駐車場がしっかり分けられていたら、それぞれの管理で行うものだと思います。
住戸部分については、使用者だけが負担をするというのではなく、住戸部分全体の設備、資産として住戸部分の方が維持管理していくことになるのではないでしょうか。使用料は、設備を使わせていただいているという負担費であって、維持管理の責任負担とは違うと思います。

総会で管理会社が収支報告の説明をするのは、理解していただくための説明ですから、わかりづらかったら意味がないですよね。
今回のご質問では、内容がよくわかりませんので、一般的な回答しかできませんでしたが、これを基に管理会社に聞いてみてください。

管理会社が答えられないようでしたら、またご質問ください。

メロディーさま 返答が遅れて大変申し訳ございませんでした。
駐車場の件 建物の維持管理をしていく上で所有者だけではないという考え方 理解致しました。

機械式地下駐車場になっておりまして、住民用、店舗用、公共駐車場と分かれております。公共駐車場の収入もございます。
駐車場の収入、収支に関しては、駐車場の会計一つでまとめられております。
駐車場会計からの修繕積立金も店舗会計からの修繕積立金も住宅会計からの修繕積立金も年度末には 一つの修繕積立金としてまとめられております。
積立金保管口座も2つ存在しており、ある程度の額が貯まれば 国債や地方債を購入したりしております。その受け取り利息も一体どこの口座に入っているのかも不明瞭です。
話が飛んでしまって申し訳ございません。
素人には 何が何だか理解しかねますので、一つ一つ管理会社に書面にて 問い合わせするしかないかと思いますので 地道にやっていこうと思います。

メロディーさまのおっしゃるように 保管口座の内訳も確認してみたいと思います。
お忙しい中 ありがとうございました。

一つの敷地に店舗、住宅、駐車場の3棟が存在する団地マンションなのでしょうか、それとも一つの建物に店舗、住宅、駐車場が存在する複合用途マンションなのでしょうか。商業棟商業棟、住宅棟、駐車場棟という言葉を使用されているため確認させてください。
以下、複合用途マンションだとして回答いたします。

収納口座と保管口座がすべて一緒とはどういう意味でしょう。
管理組合の銀行口座が、収納口座と保管口座に分かれておらず一つの口座に収納され、保管されているということでしょうか。
もしそうならば、通帳も印鑑も管理会社に預けることなく、理事長が保管し、支払いの決裁を行う必要があります。
逆に言えばそのように行っていれば、マンション管理適正化法に則った正しい処理の一つを採用していることになります。

それとも、Lotusさんの希望する住宅棟、商業棟、駐車場棟に分別した資金管理ができておらず、収納口座と保管口座がそれぞれ一口座しか開設していないことを問題視しているのでしょうか。
Lotusさんのマンションの管理規約では用途(棟)別に管理費や修繕積立金を設定していないようですし、たぶん用途(棟)別の理事会も設置していないのでしょう。予算決算を用途(棟)別に分別し、用途(棟)別の定期集会を毎年開催する規約となっていないと思われます。そうであれば、これを理由に「(規約に反することは)できない」と(管理会社から?)回答があったのだと推察します。

店舗用電子メーターとは電気の子メーターの事でしょうね。
住宅には電力事業者の電気メーターが付いているので管理組合で交換する必要は無いのだと思います。
店舗用給水メーターや中水メーターの交換も店舗固有の問題と思います。
住宅の給水メーターは水道局の公設メーターと思われますので、管理組合で交換の必要はありません。中水は店舗用トイレに利用されているのではないかと思います。中水は通常住宅にはない設備です。
これら店舗固有の修繕や維持管理のための特別な費用を、店舗、住宅、駐車場といったすべての区分所有者がプールしている全体の修繕積立金から拠出するのは何とも不合理に感じますね。
もっとも、これらの費用を詳細に予測し、修繕場所別に当該用途の修繕積立金に必要額を当該用途(棟)の組合員毎に異なる金額(面積単価)を設定して積み立てることが計画されているのなら別ですが、そのような周到な計画になってはいないでしょう。特段の配慮が無ければ、各専有部分の面積に応じて費用を按分して負担することとなります。店舗だけやたらあれこれお金がかかるのに、何で住宅も含めて割り勘なのかと不満が出るのは当然です。
更に滑稽なことに、この一括管理の規約では店舗固有の修繕をするか否かの決定を組合員全員の多数決で決することの問題が生じます。住宅の組合員が反対すれば、店舗の皆さんの必要な修繕が否決されてしまうのです。
単純な複合用途(マンションの一階の一部に店舗がある等)であれば、これらの矛盾もある程度飲み込んで、なんでもみんなで決めるという運営もありですが、大規模施設では、用途ごとに当該固有の施設や設備がが存在する場合が多いため、用途(棟)別に会計処理を行い、それぞれの用途(棟)毎に理事会を選任して独自の運営を行い、用途(棟)別の総会を開催することが望まれます。用途(棟)毎に、自分たちのことは自分たちで決めるようにしないと、後々の合意形成が困難になると思います。
出来ないとあきらめるのではなく、出来るように規約を改定する意義を組合員全員で共有し、規約改定へ向け行動する必要があると考えます。

細やかなご意見をありがとうございます。
私の説明不足でした。複合用途マンションだと思います。保管口座と出納口座が 棟別に分かれておりません。
住宅棟、店舗棟、駐車場は地下駐車場です。全て一緒の管理組合です。

すがさまのおっしゃる通り、不合理な状態であります。店舗で修繕工事があれば 修繕積立金(住宅、店舗、駐車場の積立金が一緒の保管口座)から 使われております。
誰も意義申し立てをしません。
おっしゃるように 用途毎に分けていかないと後々 大変な事になると危惧しております。
違和感を感じておりますので、総会にて発言させていただきたいと思います。
規約改定できるように 訴えていきたいと思います。
貴重なご意見をありがとうございました。

メロディーさんとのやり取りを拝見しながら、補足の意見を2点述べます。
①質問に「駐車場(公共駐車場)」とあるため、住宅の共用部と店舗・住宅・駐車場の全体共用部分が存在しているのではないでしょうか。
つまり駐車場は公共の駐車場を住宅や店舗が使用しており、一般的なマンションのような住宅の駐車場の収入は無いのではと推察します。

②お財布は一つであっても帳簿を分別する手法もありますが、住宅の管理費勘定と積立金勘定を一つの口座にする場合は問題ありません。しかし費用負担者が異なる資金を一つの口座で管理すると、受取利息をどう配分するかといった単純に処理できない取引が生じますので、それぞれの建物用途(一部共用部分)の勘定ごとに通帳を分けることが良いと思います。

もう一つ重大なことに気づきました。
Lotusさんのマンションの管理規約に以下の一部共用部分の規定はありますか?
一部共用部分とは、共用部分の一部を一部の区分所有者の集団が共有しているとの規定です。
例えば住宅一部共用部分として、住宅専用のエレベーターや住宅専用の通路を住宅の組合員だけの共有とする規定や、店舗一部共用部分として、店舗のエスカレーターや店舗専用のエントランスホールを店舗の組合員だけの共有とする規定です。
他の回答者も含めて、これら一部共用部分の管理のためにそれぞれの一部共用部分専用の管理費、修繕積立金を設定してはどうかというアドバイスを行っています。
この規定が規約にない場合は、一部共用部分と規定すべき建物部分を拾い出して、規約で、全体の共用部分からこれらを一部共用部分として切り離す規定を先ず整え、そののちにそれらを管理するための専用の管理費と修繕積立金を創設することになります。

私のマンションは店舗付きマンションですが会計は一緒です。竣工時に会計を別にしていないと難しいのではないですかね。私のところは店舗のシャッター更新の時少し揉めそうになりました。

回答がありません。