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管理費にアーケード通行料と称する費用を徴収されることは合法でしょうか?

管理規約

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が現在居住しているマンションは、2006年に分譲されたものでアーケードがある商店街に面しています。これまで10数年間、入居当初のどさくさに紛れて、管理規約にアーケード通行料を負担しなければならないと規定されていました。その道路は市道で、支払先はアーケード組合という商店主からなる組合です。マンション管理組合とアーケード組合との覚書・契約書は一切なく、一方的に区分所有者が支払わなくてはならないとされています。市道に出入りするだけで通行料を負担しなければならないのは不法行為ではないかと思いますが、全国的に見てもそのような例はあるのでしょうか?なお、アーケード組合の定款には、組合員は商店主しかなれないようになっています。近隣の同じ状態のマンション管理組合は支払っていません。

みんなの回答

近隣の同じ状態のマンション管理組合は支払っていません。→なぜ払わずにいけているのか確認するところから始めたらどうですか?

現アーケード管理組合が機能していません。アーケード組合の現連絡先の商店主は、負担すべきアーケード負担金を20年前の当初から払っておらずそれが700万円くらいに積み上がり、未だに滞納状態であるという笑い話のような状態です。

>管理規約にアーケード通行料を負担しなければならないと規定されていました。
まず、アーケード組合と管理会社に、通行料の法的根拠を聞きましょう。
もし誰も知らないなら、管理会社からアーケード組合に質問を投げてもらいましょう。
「通行料の法的根拠」
アーケード組合の押印のある正式な文書による回答が欲しいですね。
これを確認してからでないと動けないと思います。
もし本当に何の法的根拠も無いと確認できれば管理規約改正でいいと思います。
ほとんどの区分所有者は賛成するでしょう。

これに対し、地域コミュニティーのためとか出て来ちゃうと厄介ですけどね。
まあ想像を膨らませてもしょうがありません、まずは事実関係の確認です。

とかく分譲時の原始管理規約は不可解な条項が盛り込まれているものですが、
通常購入者にチェック能力はなく、機械的に承認するしかありません。
これは法律の不備ではないのかな、という気もします。

管理組合理事会の一部が、マンションの土地の旧地権者で理事会の方向性を牛耳っています。その旧地権者は現区分所有者でもありアーケードに面する商店の利害関係者です。ほとんどの区分所有者は「小学だから」「事を荒立てたくない」などの理由でまともな議論になりません。

ご返事に対するコメントはこちらで良かったのかな?違ってたらごめんなさい。
もし、おっしゃるような状況なら利益相反行為と考えられます。
標準管理規約にはそのような場合の規定がありますが、そちらの管理規約にはありますか?
もし無ければ上位の法律(ex. 区分所有法)で対抗するしかありません。
対抗と言っても相手が聞かなければ訴訟しかありませんけどね。
この辺なんですよね、強引にやられると訴訟しか無い、そんな状況を行政(国交省、消費者庁etc.)は放置していますが、
素人区分所有者集団が利権囲い込みを画策する色んな連中にまともに対抗して公明正大なマンション管理なんかできるのか?
ってことです。

まさに、利益相反です。当マンションの管理組合理事経験者がアーケード管理組合の理事をしていた時期があり、アーケード組合から報酬を受け取っていた事実がありました。これでは、規約(しかも入居前の管理組合が立ち上がる前の原始規約)に規定されているかと言われても納得できないですね。原始規約は、マンション管理の最大の恥部だと思っています。

管理規約に規定されていて、それを区分所有者全員が承認しているのですから、どさくさに紛れたわけではないと思います。
規約に入っていたということは、施工主とアーケード組合との間で何らかの取り決めがされていたのではないですか。
建築当初は近隣との協定か何かが締結されていたというようなことのように思います。
市道に出入りするのに通行料というのは関所じゃあるまいしと、理解できない話ですが、アーケード組合にいきさつを訪ねてみたらいかがですか。

入居前のバタバタ状態ですし、「そんなもんだ」という錯誤状態におかれていれば原始規約に紛れ込ませることは可能です。旧地権者=現区分所有者が幅を利かせ、自分たちの利益になるよう原始規約をいいように作っています。寸借詐欺と同じです。

1.貴方のマンションの分譲の2006年当時の国交省の標準管理規約27条10号には、管理費の用途として「地域コミュニティーにも配慮した居住者間のコミュニティー形成に要する費用」があげられ、32条15号には、管理組合の業務として「地域コミュニティーにも配慮した居住者間のコミュニティー形成」があげられていた。しかし、これらの規定は、財産管理団体である管理組合の目的の範囲外ではないかとの批判が生じたため、2016年3月にこれらの規定は削除された(この点については、岡田康夫「管理組合の団体目的と規約事項に定められる限界」・マンション学58号41-2頁参照)。
 貴方のマンションの管理規約は、上記削除前のこの標準管理規約に基づいたものと思いますが、区分所有法に違反するものではないから無効とはいえない。総会で管理規約の改正をして、アーケード通行料負担の規定を削除すればよいと思います。
2.「マンション管理組合とアーケード組合との覚書・契約書は一切なく、一方的に区分所有者が支払わなくてはならないとされています」との点ですが、この説明どおりとすると、管理組合とアーケード組合との法律関係は、書面によらない贈与契約である。書面によらない贈与契約は、民法550条に基づき、管理組合はいつでも解除することができます。ただし、既に履行が終わった部分については解除できないとされています。
 管理組合が組合に対する贈与契約を解除するためには、管理組合には負担が生じないことからすると、総会の決議は不要だと思いますが、管理規約の改正のための総会で説明するとよいでしょう。
3.上記のように、管理組合とアーケード組合との法律関係は贈与であるから、「不法行為」というのは無理です。 

管理組合が機能しておらず正論が通らない状況です。規約の改定は総会の議決によりますのでハードルが高いです。ご指摘の通り贈与か寄付と考えられますが、管理費の支出は共用部の管理(コミュニティ形成は現在削除されています)にしか支出できないはずですので、共用部ではないアーケード負担金は目的外支出になると思います。当マンションは、自治会費の一括徴収もしておりどうしようもないところです。

アーケード組合との覚書・契約書等が無ければ、契約として有効とは思えませんので、支払う必要は無いでしょう。

だと思います。口頭契約も有効でしょうが、それを言い立てどさくさ紛れの規約にある事をたてに、しかも区分所有者の代表である理事会がなんとか払う事を継続させようとするのは異常です。

そこが市道なら先ずは市役所に通行料金の徴収が適切かどうか、確認すべきではありませんか?  
仕事の合間にも電話で聞くことは出来ますよね。 
管理会社にはもう聞きましたか?
それらの回答を参考に理事会や管理会社に説明を求めるのが良いと思います。

事情を知らないここのメンバーに聞いても確かな回答は無理です。

もしかして、
お宅のマンション建築時に日照か建築騒音か何かの問題があったか? 
又は協賛金として支払う口約束があったが、組合員には説明されていないのかも知れませんね? 

なお、契約は口頭でも文書でも有効性は同じです。(仕事関係で弁護士さんからこう説明されました。 これは安易な口約束を戒める目的です)

市役所=介入できない
管理会社=(今年変わりましたが)アーケード組合とぐる
管理組合=アーケード組合(旧地権者で商店主)の言いなり
マンション敷地は地権者が37人もおり取り纏めに相当もめていた
というところです。
口頭契約でも、相手先がどこでその責任者は誰でどのような方法で支払いをし金額の根拠は何かいつまで支払うのかなど明文化したものがないと社会通念上許されないと考えます。居酒屋や食堂での口頭発注ではありません。もうすでに数百万も払っています。事情を皆さんご存知ないことは百も承知の上で質問させていただいております。管理費の目的外支出である事を評価していただければと思っています。

他の方の回答にもあるように支払が管理規約で定められているので違法性はありません。 
組合員であるあなたも規約を守る義務があります。(現状は) 
その出費は地権者だった組合員も払ってますよね?
よってショートカットは出来ないと思います。

最初の約款は販売会社が作ったはずなので、今更ですが販売会社には理由を聞いてみたのでしょうか?
少なくとも理由は分るでしょうから少しは納得できるかも知れません(回答があれば?)
こういう回答は気に入らないでしょうが、あなたの希望に寄り添った心地良い回答や間違っている回答では何も改善につながらないと思います。 

規約を変更できないなら今のままですよね。

地権者の何人かが組合員であり商店主であり理事のようですから、規約改定もなかなか困難だと思いますが・・・。 

「マンション敷地は地権者が37人もおり取り纏めに相当もめていたというところです。」
なら下記の考え方が出来ませんでしょうか?
>地上げの一助でそちらのマンション建設の為の支払である。 よって管理費のようなものである(現理事が言いそうな意見ですが!) 

規約に規定されれば何でもしていいのかという議論になります。しかも原始規約です。しかも、マンション管理組合の理事をやっていた地権者(=旧地権者)はアーケード組合の理事もやっており報酬を受け取っていたという利益相反関係です。そのようなモラルも何もない方々から言われても納得できないです。もちろんその地権者もアーケード通行料をマンションの区分所有者と同じ金額を負担していますが、本来は旧地権者が支払わなければならないものを商店には全く関係ないマンション区分所有者に負荷分散させているというとんでもない状態です。原始規約やマンション自治など性善説による管理を想定しているので、現実的ではないのではないかと思っています。であれば戸建に住め、ということになりますがその通りだと思っています。

通行料の原因は判明してるみたいですね。
それを書けないようですが、こんな費用は非常に珍しいので関係者がここを見たらマンション名が直ぐ分ると思います。
2006年分譲なのに竣工は2000年以下としたのからそう思いました。

購入時に規約まではチェックしないのでやられてしまったのは残念だとは思いますが、改善するには規約改定しか方法は無いと思います。

そこが市道なら先ずは市役所に通行料金の徴収が適切かどうか、確認すべきではありませんか?  
仕事の合間にも電話で聞くことは出来ますよね。 
管理会社にはもう聞きましたか?
それらの回答を参考に理事会や管理会社に説明を求めるのが良いと思います。

事情を知らないここのメンバーに聞いても確かな回答は無理です。

もしかして、
お宅のマンション建築時に日照か建築騒音か何かの問題があったか? 
又は協賛金として支払う口約束があったが、組合員には説明されていないのかも知れませんね? 

なお、契約は口頭でも文書でも有効性は同じです。(仕事関係で弁護士さんからこう説明されました。 これは安易な口約束を戒める目的です)

市役所=介入できない
管理会社=(今年変わりましたが)アーケード組合とぐる
管理組合=アーケード組合(旧地権者で商店主)の言いなり
マンション敷地は地権者が37人もおり取り纏めに相当もめていた
というところです。
口頭契約でも、相手先がどこでその責任者は誰でどのような方法で支払いをし金額の根拠は何かいつまで支払うのかなど明文化したものがないと社会通念上許されないと考えます。居酒屋や食堂での口頭発注ではありません。もうすでに数百万も払っています。事情を皆さんご存知ないことは百も承知の上で質問させていただいております。管理費の目的外支出である事を評価していただければと思っています。

他の方の回答にもあるように支払が管理規約で定められているので違法性はありません。 
組合員であるあなたも規約を守る義務があります。(現状は) 
その出費は地権者だった組合員も払ってますよね?
よってショートカットは出来ないと思います。

最初の約款は販売会社が作ったはずなので、今更ですが販売会社には理由を聞いてみたのでしょうか?
少なくとも理由は分るでしょうから少しは納得できるかも知れません(回答があれば?)
こういう回答は気に入らないでしょうが、あなたの希望に寄り添った心地良い回答や間違っている回答では何も改善につながらないと思います。 

規約を変更できないなら今のままですよね。

地権者の何人かが組合員であり商店主であり理事のようですから、規約改定もなかなか困難だと思いますが・・・。 

「マンション敷地は地権者が37人もおり取り纏めに相当もめていたというところです。」
なら下記の考え方が出来ませんでしょうか?
>地上げの一助でそちらのマンション建設の為の支払である。 よって管理費のようなものである(現理事が言いそうな意見ですが!) 

規約に規定されれば何でもしていいのかという議論になります。しかも原始規約です。しかも、マンション管理組合の理事をやっていた地権者(=旧地権者)はアーケード組合の理事もやっており報酬を受け取っていたという利益相反関係です。そのようなモラルも何もない方々から言われても納得できないです。もちろんその地権者もアーケード通行料をマンションの区分所有者と同じ金額を負担していますが、本来は旧地権者が支払わなければならないものを商店には全く関係ないマンション区分所有者に負荷分散させているというとんでもない状態です。原始規約やマンション自治など性善説による管理を想定しているので、現実的ではないのではないかと思っています。であれば戸建に住め、ということになりますがその通りだと思っています。

通行料の原因は判明してるみたいですね。
それを書けないようですが、こんな費用は非常に珍しいので関係者がここを見たらマンション名が直ぐ分ると思います。
2006年分譲なのに竣工は2000年以下としたのからそう思いました。

購入時に規約まではチェックしないのでやられてしまったのは残念だとは思いますが、改善するには規約改定しか方法は無いと思います。

アーケード組合との覚書・契約書等が無ければ、契約として有効とは思えませんので、支払う必要は無いでしょう。

だと思います。口頭契約も有効でしょうが、それを言い立てどさくさ紛れの規約にある事をたてに、しかも区分所有者の代表である理事会がなんとか払う事を継続させようとするのは異常です。

管理規約に規定されていて、それを区分所有者全員が承認しているのですから、どさくさに紛れたわけではないと思います。
規約に入っていたということは、施工主とアーケード組合との間で何らかの取り決めがされていたのではないですか。
建築当初は近隣との協定か何かが締結されていたというようなことのように思います。
市道に出入りするのに通行料というのは関所じゃあるまいしと、理解できない話ですが、アーケード組合にいきさつを訪ねてみたらいかがですか。

入居前のバタバタ状態ですし、「そんなもんだ」という錯誤状態におかれていれば原始規約に紛れ込ませることは可能です。旧地権者=現区分所有者が幅を利かせ、自分たちの利益になるよう原始規約をいいように作っています。寸借詐欺と同じです。

1.貴方のマンションの分譲の2006年当時の国交省の標準管理規約27条10号には、管理費の用途として「地域コミュニティーにも配慮した居住者間のコミュニティー形成に要する費用」があげられ、32条15号には、管理組合の業務として「地域コミュニティーにも配慮した居住者間のコミュニティー形成」があげられていた。しかし、これらの規定は、財産管理団体である管理組合の目的の範囲外ではないかとの批判が生じたため、2016年3月にこれらの規定は削除された(この点については、岡田康夫「管理組合の団体目的と規約事項に定められる限界」・マンション学58号41-2頁参照)。
 貴方のマンションの管理規約は、上記削除前のこの標準管理規約に基づいたものと思いますが、区分所有法に違反するものではないから無効とはいえない。総会で管理規約の改正をして、アーケード通行料負担の規定を削除すればよいと思います。
2.「マンション管理組合とアーケード組合との覚書・契約書は一切なく、一方的に区分所有者が支払わなくてはならないとされています」との点ですが、この説明どおりとすると、管理組合とアーケード組合との法律関係は、書面によらない贈与契約である。書面によらない贈与契約は、民法550条に基づき、管理組合はいつでも解除することができます。ただし、既に履行が終わった部分については解除できないとされています。
 管理組合が組合に対する贈与契約を解除するためには、管理組合には負担が生じないことからすると、総会の決議は不要だと思いますが、管理規約の改正のための総会で説明するとよいでしょう。
3.上記のように、管理組合とアーケード組合との法律関係は贈与であるから、「不法行為」というのは無理です。 

管理組合が機能しておらず正論が通らない状況です。規約の改定は総会の議決によりますのでハードルが高いです。ご指摘の通り贈与か寄付と考えられますが、管理費の支出は共用部の管理(コミュニティ形成は現在削除されています)にしか支出できないはずですので、共用部ではないアーケード負担金は目的外支出になると思います。当マンションは、自治会費の一括徴収もしておりどうしようもないところです。

>管理規約にアーケード通行料を負担しなければならないと規定されていました。
まず、アーケード組合と管理会社に、通行料の法的根拠を聞きましょう。
もし誰も知らないなら、管理会社からアーケード組合に質問を投げてもらいましょう。
「通行料の法的根拠」
アーケード組合の押印のある正式な文書による回答が欲しいですね。
これを確認してからでないと動けないと思います。
もし本当に何の法的根拠も無いと確認できれば管理規約改正でいいと思います。
ほとんどの区分所有者は賛成するでしょう。

これに対し、地域コミュニティーのためとか出て来ちゃうと厄介ですけどね。
まあ想像を膨らませてもしょうがありません、まずは事実関係の確認です。

とかく分譲時の原始管理規約は不可解な条項が盛り込まれているものですが、
通常購入者にチェック能力はなく、機械的に承認するしかありません。
これは法律の不備ではないのかな、という気もします。

管理組合理事会の一部が、マンションの土地の旧地権者で理事会の方向性を牛耳っています。その旧地権者は現区分所有者でもありアーケードに面する商店の利害関係者です。ほとんどの区分所有者は「小学だから」「事を荒立てたくない」などの理由でまともな議論になりません。

ご返事に対するコメントはこちらで良かったのかな?違ってたらごめんなさい。
もし、おっしゃるような状況なら利益相反行為と考えられます。
標準管理規約にはそのような場合の規定がありますが、そちらの管理規約にはありますか?
もし無ければ上位の法律(ex. 区分所有法)で対抗するしかありません。
対抗と言っても相手が聞かなければ訴訟しかありませんけどね。
この辺なんですよね、強引にやられると訴訟しか無い、そんな状況を行政(国交省、消費者庁etc.)は放置していますが、
素人区分所有者集団が利権囲い込みを画策する色んな連中にまともに対抗して公明正大なマンション管理なんかできるのか?
ってことです。

まさに、利益相反です。当マンションの管理組合理事経験者がアーケード管理組合の理事をしていた時期があり、アーケード組合から報酬を受け取っていた事実がありました。これでは、規約(しかも入居前の管理組合が立ち上がる前の原始規約)に規定されているかと言われても納得できないですね。原始規約は、マンション管理の最大の恥部だと思っています。

近隣の同じ状態のマンション管理組合は支払っていません。→なぜ払わずにいけているのか確認するところから始めたらどうですか?

現アーケード管理組合が機能していません。アーケード組合の現連絡先の商店主は、負担すべきアーケード負担金を20年前の当初から払っておらずそれが700万円くらいに積み上がり、未だに滞納状態であるという笑い話のような状態です。

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