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「管理会社リプレイス検討委員会」設置の件

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社より委託業務費値上げの要求がありましたが、検討する時間が無いとの理由で来期の検討課題としました。

理事会では「管理会社リプレイス検討委員会」設置の話があり、設置する方向で検討したいと思いますが、その場合の注意点について教えて頂けますでしょうか。
尚、理事会メンバーの大半は今の大手管理会社の継続の意見ですが、住民の方々は独立系の安い管理会社へのリプレイスの意見も多い状況です。

(1)標準管理規約第55条第1項に従った専門委員会を考えておりますが、その場合一般公募の委員と理事会の委員の割合は、理事会側を過半数にして問題ないでしょうか?

(2)仮に専門委員会の答申が独立系管理会社へのリプレイスとなった場合でも、その答申を拒否して現状の大手管理会社の継続で提案しても問題ないでしょうか?

(3)専門委員会の答申を無視する場合、理事会と専門委員会推奨の管理会社のどちらが良いかの住民説明会(両社のプレゼン)の開催が要求されると思いますが開催する必要はあるのでしょうか?

(4)専門委員会にリプレイスに詳しいマンション管理士に入って貰おうと思いますが、その場合の費用はどの程度でしょうか?

以上よろしくお願いします。

みんなの回答

諸悪の根源は、売り上げ高重視で安値受注をしてきたからです。

現在、大手管理会社の情報よる選別と赤字物件の切り捨てが進んでいるので、下手にマン管の口車に乗ってリプレースの検討を進めてしまうと、引き受ける管理会社がなくなります。

私達のマンションは電鉄系の大手管理会社ですが、全く同じ様な話が来ています。
やはり最近の人手不足による人件費の値上がりにより管理会社の採算が悪化しているようで、管理費の値上げ要請はある程度はやむ得ないのではと思います。

また管理会社のリプレイスについても、専門委員会を立ち上げ、マンション管理士さんにも入って頂き見積もりを徴収して検討しました。
専門委員会での検討の結果、管理会社の売り手市場となっている現状では独立系の管理レベルの低い管理会社しか対応して貰えないとの理由で現大手管理会社の管理がベストとの結論になりました。

私達のマンションの大手管理会社はコンプライアンス重視の良心的な会社ですし、今回の値上げの件では管理会社のマネージャーさんがわざわざ理事の部屋まで戸別訪問に来て頂き、説明して貰えました。
ですので、大手管理会社であれば決して顧客を裏切る事は無いと思いますので、管理会社との信頼関係を維持していれば小幅の値上げで済むと思います。

値上げを要求する管理会社はリプレイスすべきですので「管理会社リプレイス検討委員会」という名前の専門委員会を設置するのは良いアイデアだと思います。

その際に管理会社リプレイスを効率的に検討するために、管理会社リプレイスを得意とするマンション管理士を探して頼めば良いと思います。
このサイトのアドバイザーであるマンション管理士さんなら問題無いと思います。

竜巻さん、回答いただきありがとうございます。
やはりマンション管理士さんは必要と思います。

管理会社より管理委託費値上げ要求とありますが、最近の管理会社は管理委託費自体では採算ぎりぎり、もしくは赤字になるような安価になっています。

管理会社としては、日常管理で利益を出せない分、修繕工事や大規模修繕工事の受注、保険契約等で総合的に利益を上げているのが一般的です。

さらに管理委託費に厳しい管理組合は、全ての経費にシビアーで、工事も受注出来ないので実質赤字となります。

現在、大手管理会社に於いては選別と赤字物件の切り捨てが進んでいるので、下手にリプレースの検討を進めてしまうと、独立系の「安かろう悪かろう」の管理会社しか引き受けない可能性もあります。

東京急行さん、回答いただきありがとうございます。
独立系の管理会社には十分に注意したいと思います。

当方のマンションは管理会社から値上げ要求があります事から管理会社リプレイスの可能性を含め交渉してきました。

さくらさんのマンションも委託費の値上げを言われたからリプレイスしたいということのようですが、現管理会社も含めて何社かを比較し、それを材料に値下げ交渉を実施したほうが合理的だと思います。

その理由は下記の様に現状では管理会社のリプレイスは難しいと思われますからで、他社の見積もりを使い値下げ交渉した方がよいと思います

記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日)
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/
「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」

asaka50さん、回答いただきありがとうございます。
現管理会社も含めて、複数の会社から見積をとり、検討したいと思います。

管理会社が総会まで間もない時に値上げを提案してきたのでしょうか。
検討する時間がなければ作ればいいではないでしょうか。
総会では、「委託費について交渉中ですので、今回は契約更新について議案といたしません。」とすればいいのです。
多分契約期間満了の3か月前に言ってきたのでしょうから、この3か月の間で、何か月を暫定期間とするか決めることになります。
期間満了はいつですか?
そこまでは今までの契約期間です。
その後が暫定期間になります。
通常、管理会社は3か月を暫定期間と言ってきますが、決まっているわけではないので話し合いでもっと伸ばせます。
少なくとも満了の3か月前に言ってきたのでしたら6か月は確実に時間があるわけです。
それを延ばせばもっと時間ができます。

総会開催の月が期間満了の月になるのでしたら、とにかく暫定期間を決めて、暫定契約を提案すればいいのですが、契約期間の満了が総会より後でしたら、今期の通常総会で更新について議案にする必要はありません。
期間満了までに何か月を暫定期間とするか交渉し、期間満了になったら臨時総会で〇か月の暫定契約を締結したいと思いますと上程すればいいことです。
主導権はあくまで組合が握りましょう。
なお、暫定契約とは、現在と同じ条件、同じ費用となりますので、気を付けてください。
その場合でも、重要事項説明書の交付、配布も必要です。

海さん、回答いただきありがとうございます。
暫定契約の内容が分かり助かりました。
暫定契約も使い管理会社を検討していきます。

委託業務費だけに着目するのはどうかと思います。
悪徳というか、一般的な大手管理会社は、委託業務費を安く抑えて管理を受注し、マンションに入り込んだ後は、自社もしくは自社が連れ込む業者提案を相見積もり無しで飲ませようとして来ます。この点についてこれまでどうであったかの検証が必要だと思います。きちんと相見積もりを取り妥当価格で発注されてきたかどうか?もしきちんとそうして来たならもしかしたらその管理会社は稀に存在する良心的な管理会社かもしれません。もしそうなら、業務委託費が値上がりすること自体は昨今の人手不足を考えると、必ずしも不当とは言えないと思います。個人的にはそこがリプレースを必要とするかしないかの判断のポイントだと思います。うちのマンションではあることがきっかけでマンション管理会社の言いなりに相場の倍近い額で工事が発注されていることが分かりました。これまでの大半の工事がそうだったと推測されます。そこを見落として業務管理費だけの安さで交代させるとかえって大きな損を被ることになりかねません。また、相見積もりを取ってこなかったならそれがどういう理由によるものか、管理会社やその協力者(大きな声では言えないでしょうけど、理事や修繕委員に居て、相見積もりを潰して来ます。)とおぼしき人間の誘導によるものか、それが重要です。せっかくリプレースを目指すのであれば、そういうことができないように対策を検討すべきです。方法は色々ありますが、長くなりますので割愛しますが、検討委員会では入念な検討をお勧めします。

管理会社に毟られっ放しさん、回答いただきありがとうございます。
検討委員会で入念な検討を進めていきたいと思います。

さくらさん こんにちは
>管理会社より委託業務費値上げの要求がありましたが、
>検討する時間が無いとの理由で来期の検討課題としました。
この書き方では、今期の理事会が値上げを了承して、
総会に上程するとのことでしょうか?
現在の管理委託費/値上げ後の管理委託費 値上げ率を
記載されていないので、どの程度の値上げかは判断できませんが
果たして値上げの議案を上程して可決できるのでしょうか?
議案を反対され、否決された場合のこともお考えでしょうか?
現管理委託会社と値上げ幅等について、意見交換をされましたか?
まず、現管理委託会社と値上げ幅の縮小交渉をして納得いく
(総会に上程しても組合員の皆様の理解が得られる)回答が
得られれば良いのではないでしょうか?

>検討する時間がない 
と現理事会が逃げている(面倒なことにはかかわりたくない)
としか受取れません。
今期の理事会役員が、次期も理事会役員となり現管理委託会社と
交渉を継続し、容認できない値上げ幅であれば、リプレースを
検討するというのであればわかりますが。
まず、値上げ率の下げ交渉をしっかりやったほうが良いと思います。
現在の役員さんが全員退任して、次期の役員さんに値上げ問題を
引き継いでもらうとのことであれば、総会は紛糾しますよ。



maikuro3さん、回答いただきありがとうございます。
現行の管理会社の値上げ幅圧縮についても検討したいと思います。

さくらさん こんばんは
回答のお礼ありがとうございます。
実は、私の住んでいるマンションも先月末の理事会で
管理委託会社から値上げの要望がありました。
そこで調べたのですが、
(4)についてだけアドバイスさせていただきます。
マンション管理士ののHPを見ますと
管理会社変更有り 30万円~
管理会社変更なし 20万円~
となっていました。
色々なマンション管理士のHPを調べたわけではないのですが、
この程度ではないかと思います。
余剰管理費を修繕積立金に回していたのですが、
この余剰金が少なくなり困っています。



ずいぶん直接的な名称の委員会ですね。(笑)
「管理会社委託検討委員会」ぐらいにしては?
余計なおせっかいでした。

(1)委員の割合と理事の割合についてお尋ねですが、専門委員会は理事会の諮問機関で
   す。
   理事の方が委員として兼務するのは構わないでしょうけれど、その時は委員の身分
   ではないでしょうか。
   委員と理事の割合をお尋ねになること自体が不思議なことに思えます。
(2)答申を受けても、それを覆すような資料や言い分を理事会が持っているのでした
   ら、しかたないことだと思います。
   案を決定し、総会に上程するのは理事会ですから。
(3)専門委員会の答申を無視するのではなく、検討した結果として別のことになるとい
   うことでしょう。
   理事会と、専門委員会で対立するのもおかしなことです。
   それより総会の前に、住民説明会としてオープンで何社かのプレゼンをしてはいか
   がですか。
   その時に皆さんのご意見も聞けるわけですし。
(4)いろいろですので、HPなどで確認して問い合わせてみてはいかがですか。

委託費の値上げを言われたからリプレイスしたいということのようですが、現管理会社も含めて、何社かを比較したほうがいいように思います。
単にリプレイスではなく、委託内容の見直し、委託費の比較をすれば、競争原理も働き、現行の管理会社でもいい結果が出るかもしれません。委託内容を充実させて、費用も抑えられるということになれば、皆さんの抵抗感も少なくなると思います。
さくらさんのご質問が心もとない(大変失礼で申し訳ございません)ものですので、しっかりした専門家に入っていただいた方がいいように感じました。

黒猫 風ちゃんさん、回答いただきありがとうございます。
確かに新人理事で良く分からずに質問し申し訳ありません。
「管理会社委託検討委員会」の名称で現行の管理会社を含め検討したいと思います。

ずいぶん直接的な名称の委員会ですね。(笑)
「管理会社委託検討委員会」ぐらいにしては?
余計なおせっかいでした。

(1)委員の割合と理事の割合についてお尋ねですが、専門委員会は理事会の諮問機関で
   す。
   理事の方が委員として兼務するのは構わないでしょうけれど、その時は委員の身分
   ではないでしょうか。
   委員と理事の割合をお尋ねになること自体が不思議なことに思えます。
(2)答申を受けても、それを覆すような資料や言い分を理事会が持っているのでした
   ら、しかたないことだと思います。
   案を決定し、総会に上程するのは理事会ですから。
(3)専門委員会の答申を無視するのではなく、検討した結果として別のことになるとい
   うことでしょう。
   理事会と、専門委員会で対立するのもおかしなことです。
   それより総会の前に、住民説明会としてオープンで何社かのプレゼンをしてはいか
   がですか。
   その時に皆さんのご意見も聞けるわけですし。
(4)いろいろですので、HPなどで確認して問い合わせてみてはいかがですか。

委託費の値上げを言われたからリプレイスしたいということのようですが、現管理会社も含めて、何社かを比較したほうがいいように思います。
単にリプレイスではなく、委託内容の見直し、委託費の比較をすれば、競争原理も働き、現行の管理会社でもいい結果が出るかもしれません。委託内容を充実させて、費用も抑えられるということになれば、皆さんの抵抗感も少なくなると思います。
さくらさんのご質問が心もとない(大変失礼で申し訳ございません)ものですので、しっかりした専門家に入っていただいた方がいいように感じました。

黒猫 風ちゃんさん、回答いただきありがとうございます。
確かに新人理事で良く分からずに質問し申し訳ありません。
「管理会社委託検討委員会」の名称で現行の管理会社を含め検討したいと思います。

管理会社が総会まで間もない時に値上げを提案してきたのでしょうか。
検討する時間がなければ作ればいいではないでしょうか。
総会では、「委託費について交渉中ですので、今回は契約更新について議案といたしません。」とすればいいのです。
多分契約期間満了の3か月前に言ってきたのでしょうから、この3か月の間で、何か月を暫定期間とするか決めることになります。
期間満了はいつですか?
そこまでは今までの契約期間です。
その後が暫定期間になります。
通常、管理会社は3か月を暫定期間と言ってきますが、決まっているわけではないので話し合いでもっと伸ばせます。
少なくとも満了の3か月前に言ってきたのでしたら6か月は確実に時間があるわけです。
それを延ばせばもっと時間ができます。

総会開催の月が期間満了の月になるのでしたら、とにかく暫定期間を決めて、暫定契約を提案すればいいのですが、契約期間の満了が総会より後でしたら、今期の通常総会で更新について議案にする必要はありません。
期間満了までに何か月を暫定期間とするか交渉し、期間満了になったら臨時総会で〇か月の暫定契約を締結したいと思いますと上程すればいいことです。
主導権はあくまで組合が握りましょう。
なお、暫定契約とは、現在と同じ条件、同じ費用となりますので、気を付けてください。
その場合でも、重要事項説明書の交付、配布も必要です。

海さん、回答いただきありがとうございます。
暫定契約の内容が分かり助かりました。
暫定契約も使い管理会社を検討していきます。

当方のマンションは管理会社から値上げ要求があります事から管理会社リプレイスの可能性を含め交渉してきました。

さくらさんのマンションも委託費の値上げを言われたからリプレイスしたいということのようですが、現管理会社も含めて何社かを比較し、それを材料に値下げ交渉を実施したほうが合理的だと思います。

その理由は下記の様に現状では管理会社のリプレイスは難しいと思われますからで、他社の見積もりを使い値下げ交渉した方がよいと思います

記事「マンション購入後の管理費&・・・・理由」(2019年4月7日)
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201904_post-15069/
「マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わってしまった。簡単にいえば、管理組合側の買い手市場だったのが、管理会社側の売り手市場へと逆転・・・」

asaka50さん、回答いただきありがとうございます。
現管理会社も含めて、複数の会社から見積をとり、検討したいと思います。

委託業務費だけに着目するのはどうかと思います。
悪徳というか、一般的な大手管理会社は、委託業務費を安く抑えて管理を受注し、マンションに入り込んだ後は、自社もしくは自社が連れ込む業者提案を相見積もり無しで飲ませようとして来ます。この点についてこれまでどうであったかの検証が必要だと思います。きちんと相見積もりを取り妥当価格で発注されてきたかどうか?もしきちんとそうして来たならもしかしたらその管理会社は稀に存在する良心的な管理会社かもしれません。もしそうなら、業務委託費が値上がりすること自体は昨今の人手不足を考えると、必ずしも不当とは言えないと思います。個人的にはそこがリプレースを必要とするかしないかの判断のポイントだと思います。うちのマンションではあることがきっかけでマンション管理会社の言いなりに相場の倍近い額で工事が発注されていることが分かりました。これまでの大半の工事がそうだったと推測されます。そこを見落として業務管理費だけの安さで交代させるとかえって大きな損を被ることになりかねません。また、相見積もりを取ってこなかったならそれがどういう理由によるものか、管理会社やその協力者(大きな声では言えないでしょうけど、理事や修繕委員に居て、相見積もりを潰して来ます。)とおぼしき人間の誘導によるものか、それが重要です。せっかくリプレースを目指すのであれば、そういうことができないように対策を検討すべきです。方法は色々ありますが、長くなりますので割愛しますが、検討委員会では入念な検討をお勧めします。

管理会社に毟られっ放しさん、回答いただきありがとうございます。
検討委員会で入念な検討を進めていきたいと思います。

管理会社より管理委託費値上げ要求とありますが、最近の管理会社は管理委託費自体では採算ぎりぎり、もしくは赤字になるような安価になっています。

管理会社としては、日常管理で利益を出せない分、修繕工事や大規模修繕工事の受注、保険契約等で総合的に利益を上げているのが一般的です。

さらに管理委託費に厳しい管理組合は、全ての経費にシビアーで、工事も受注出来ないので実質赤字となります。

現在、大手管理会社に於いては選別と赤字物件の切り捨てが進んでいるので、下手にリプレースの検討を進めてしまうと、独立系の「安かろう悪かろう」の管理会社しか引き受けない可能性もあります。

東京急行さん、回答いただきありがとうございます。
独立系の管理会社には十分に注意したいと思います。

私達のマンションは電鉄系の大手管理会社ですが、全く同じ様な話が来ています。
やはり最近の人手不足による人件費の値上がりにより管理会社の採算が悪化しているようで、管理費の値上げ要請はある程度はやむ得ないのではと思います。

また管理会社のリプレイスについても、専門委員会を立ち上げ、マンション管理士さんにも入って頂き見積もりを徴収して検討しました。
専門委員会での検討の結果、管理会社の売り手市場となっている現状では独立系の管理レベルの低い管理会社しか対応して貰えないとの理由で現大手管理会社の管理がベストとの結論になりました。

私達のマンションの大手管理会社はコンプライアンス重視の良心的な会社ですし、今回の値上げの件では管理会社のマネージャーさんがわざわざ理事の部屋まで戸別訪問に来て頂き、説明して貰えました。
ですので、大手管理会社であれば決して顧客を裏切る事は無いと思いますので、管理会社との信頼関係を維持していれば小幅の値上げで済むと思います。

諸悪の根源は、売り上げ高重視で安値受注をしてきたからです。

現在、大手管理会社の情報よる選別と赤字物件の切り捨てが進んでいるので、下手にマン管の口車に乗ってリプレースの検討を進めてしまうと、引き受ける管理会社がなくなります。

さくらさん こんにちは
>管理会社より委託業務費値上げの要求がありましたが、
>検討する時間が無いとの理由で来期の検討課題としました。
この書き方では、今期の理事会が値上げを了承して、
総会に上程するとのことでしょうか?
現在の管理委託費/値上げ後の管理委託費 値上げ率を
記載されていないので、どの程度の値上げかは判断できませんが
果たして値上げの議案を上程して可決できるのでしょうか?
議案を反対され、否決された場合のこともお考えでしょうか?
現管理委託会社と値上げ幅等について、意見交換をされましたか?
まず、現管理委託会社と値上げ幅の縮小交渉をして納得いく
(総会に上程しても組合員の皆様の理解が得られる)回答が
得られれば良いのではないでしょうか?

>検討する時間がない 
と現理事会が逃げている(面倒なことにはかかわりたくない)
としか受取れません。
今期の理事会役員が、次期も理事会役員となり現管理委託会社と
交渉を継続し、容認できない値上げ幅であれば、リプレースを
検討するというのであればわかりますが。
まず、値上げ率の下げ交渉をしっかりやったほうが良いと思います。
現在の役員さんが全員退任して、次期の役員さんに値上げ問題を
引き継いでもらうとのことであれば、総会は紛糾しますよ。



maikuro3さん、回答いただきありがとうございます。
現行の管理会社の値上げ幅圧縮についても検討したいと思います。

さくらさん こんばんは
回答のお礼ありがとうございます。
実は、私の住んでいるマンションも先月末の理事会で
管理委託会社から値上げの要望がありました。
そこで調べたのですが、
(4)についてだけアドバイスさせていただきます。
マンション管理士ののHPを見ますと
管理会社変更有り 30万円~
管理会社変更なし 20万円~
となっていました。
色々なマンション管理士のHPを調べたわけではないのですが、
この程度ではないかと思います。
余剰管理費を修繕積立金に回していたのですが、
この余剰金が少なくなり困っています。



値上げを要求する管理会社はリプレイスすべきですので「管理会社リプレイス検討委員会」という名前の専門委員会を設置するのは良いアイデアだと思います。

その際に管理会社リプレイスを効率的に検討するために、管理会社リプレイスを得意とするマンション管理士を探して頼めば良いと思います。
このサイトのアドバイザーであるマンション管理士さんなら問題無いと思います。

竜巻さん、回答いただきありがとうございます。
やはりマンション管理士さんは必要と思います。

回答がありません。