←トップへ戻る

修繕積立金値上げのプロセス

その他

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

先日の定時総会で管理会社主導による修繕積立金の大幅値上げが可決されました。2ヶ月前に議案の通知があり、有志による説明会の開催も拒否されたうえでのスピード可決でした。このため、例年通り総会出席者はまばらで、賛成票の大半が議決権行使書によるものでした。議決権行使書で賛成票を投じた組合員の中には、議案の中身すら把握せず、取り合えず全部〇を付けて提出した方(自分も今まではそうでした)が相当数いることも確認されています。組合員の無関心と大規模マンションの横の繋がりの薄さに見事つけ込まれた格好となりました。
そこでご質問です。上記決定を覆すために、どのような方策が考えられるでしょうか。ご教授お願いいたします。

みんなの回答

ご質問の値上げのプロセスには問題無いと思います。 
少々性急な感じがしますが、批判を恐れず逃げないで嫌われる値上げをしたその理事会は責任を果たしていると思います。

よって覆す必要も無いと思います。

新築や中古マンションのチラシを見てますが、全部が修繕積立金不足です。 
いずれ値上げが必須で大規模修繕のために数十万円の一時金を集める可能性もあります。
そうしないと工事範囲を縮小するしかないので、劣化を抱えたままのマンションになります。 
実際に交換すべきタイルを残したままで終わったり、やりたかった改良工事が出来ないままのマンションが多いのが現状です。 
見栄えが悪いだけで価値が下がりますから、今転売の予定が無くても何が起こるか分らないので資産価値は維持または向上を目指した方が良いと思います。

実例としては複層ガラスサッシに変えたら、ひどかった結露が全く無くなり冬場の北側の部屋が北極では無くなりました。
冷暖房効率も改善されて居住者にも良い結果になったので、当方は修繕をやった経験から値上げには賛成です。 

ビックフライオオタニサンさんが反対するのは年金生活であるとか、最低限の修繕で良いと考えており理事さん達と意見が合わないのでしょうが、他に何か理論的な根拠はあるのでしょうか?

占有部の面積で平米あたりおいくらになりましたか? 

専門家の30%高いとの意見は国交省のガイドラインと比べてみて下さい。 6ページからです。
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

積立金の金額は、「これから必要となる金額」に基づいて決まります(あるべき論としては)から、
まずはこれから必要となる金額=「長期修繕計画上の費用額」が相場に照らして妥当なものかどうかを、
その工事を取り扱う業者のHPなども確認しながら、ひとつひとつ検証してください。

特に金額の大きな配管更新や大規模修繕、エレベーター修繕、
立体駐車場更新といった工事については、どういう工法を想定しているのかも確認の上、
より安い工法がないかを探してみることも必要でしょう。

これが終わったら、現実的に見て「費用見込みを下げられる可能性が高いポイント」を確定し、
長期修繕上のその部分の金額を安いものに差し替えてみる。
見つけた中で一番安い金額を差し込むのではなく、ある程度リアリティのある金額としてください。

そうしたら、あらためて30年間の費用総額を360(30年×12ヶ月)で割り、
さらに戸数で割ってみる。それが「あるべき積立金の金額」のひとつの案、ということになります。
そうしたら「あるべき積立金」と「値上げ後の積立金」を比べて、後者が高いことを確認します。
ここまでやって初めて「高い」と言えるのです。本当は。

「あるべき積立金」を根拠に値下げ検討の提議を行い、作成した案をプロに検分してもらった上で、
修繕計画の差し替えを行って積立金を値下げする。結局これしかないでしょう。
それが面倒だ、できないというなら、結局は管理会社なりコンサルなりに丸投げするしかありませんし、
その結果としていくらと出てきたところで文句は言えません。

「高い」「下げろ」と文句を言う以上は、「何に対していくら高いのか」
「どうやって下げるのか」を明確に説明できなきゃいけないと私は思います。
決して楽じゃありませんが、頑張ってください。

ご質問文を読む限りでは、値上げプロセスの手続きに問題は無いと思います。丁寧さに欠けた印象はありますが。
今回の決定はひとまず受け入れた上で、ビッグフライオオタニ…さんが次期役員に立候補して正しいと思う3割削減した長期修繕計画を作り直し、それに基づいた適切な積立金徴収額を算出して、修繕積立金の「値下げ案」を総会に上程、可決されれば「覆す」ことができる方策と思います。

知人のマンションで過剰に徴収した管理費・修繕積立金を組合員に返還した話を聞いたことがあります。看板収入が多く組合員の負担金に頼らなくても運営が可能という特殊な背景のマンションですが、一旦承認された徴収額も、本当に過剰な金額ならば軌道修正ができるという一例です。
しかし一般的なマンションは組合員の皆さんから徴収する修繕積立金だけが大規模修繕の原資というところが多いと思います。
今回の値上げの是非をよく分析して下さい。修繕積立金は貴マンションの資産価値を上げるものですから過剰な工事・割高な工事をしない限り組合員の皆さんは損したことになりません。無関心や横のつながりの薄さを改善しながら適切な額に軌道修正して下さい。

修繕積立金の大幅値上げと言っても、必要な値上げなら受け入れざるを得ないとおもいます。
今後は、当該修繕積立金の使い途に目を光らせることの方が重要では無いでしょうか。管理会社は手数料を稼ぐために無駄な修繕を提案して来ることが多々あります。可能なら、無駄な出費を避けるためには、修繕は管理会社に頼らずに、管理組合(修繕委員会)が計画実施するようにすべきではないかと思います。

ご指摘どうり、必要な値上げなら受け入れるしかありませんが、値上げの根拠として提示された長期修繕計画改定案は、専門家の見解では少なくとも30%は水増しされているものでした。そもそも内容が妥当なものであれば、説明会等を開催し、十分周知徹底を図ったうえで可決するのが道理かと思います。残念ながら今回のような誠意のないスピード可決も法的に問題のないことは承知しています。だからこそ、それを合法的に覆す方策を種々ご教授いただければ、と思っております。

管理組合が正規の手続きで修繕積立金の値上げを総会に提案し、可決されましたものであれば、何ら問題ない筈です。
賛成票の大半が議決権行使書によるものであっても、組合員が自分の責任で行使したものであれば手続き上問題有りません。
それでも問題視するのであれば、区分所有者の1/5以上の署名を集めた上で、臨時総会の開催を要求するしかありません。

なぜ覆さなければいけないのですか?
皆さんが必要と判断したのですから、不正がなかったら対抗する理由はないでしょう。
議決権の中身を疑っても想像にすぎないでしょう。

修繕積立金の値上げが管理組合に害を及ぼすという理由はないと思います。
修繕積立金を取り崩すときには総会決議となります。
不用、不適切な取り崩しをしないようにすればいいことです。
それは総会での承認が必要になりますから、チェックができるのではないですか。
値上げが承認されたことと、使用に無関心ということとは別問題だと思います。

修繕積立金が多ければ多いほど、将来に対して対策が取られているということでしょう。
優良なマンションとして評価されるかもしれません。

確かに生活者にとっては値上げは嫌なものですが、必要なものは手当てしておかなければいけないと思います。

皆さんが無関心なことはどうにも仕方のないことです。
今回は、管理委託費の値上げではなく、修繕積立金の値上げですから
組合の損失になることではありません。
今後の備えということでしたら、よくこのような議案を
理事会が思い切って出してくれたと考えてはいかがでしょうか。

修繕積立金については長期修繕計画に基づいて算出するものですから
値上げの根拠は、明確に説明すべきだったと思います。

議案書に説明はなかったのですか?

もう一度値下げを決議するしかないと思います。
でも大きなマンションですと必ず管理会社のお仲間が居ます。取引先だったり親子関係の会社勤務、グループ企業の会社勤務、あるいはその家族、色々です。そういう人々に阻止されないだけの団結が必要です。とても難しいことです。値上げすると言ってるからにはたぶん修繕計画書があると思いますが、これは管理会社が作りそれをノーチェックで理事会が是認したものでしょう。うちのマンションでもそうでした。この先管理会社がすることは、そういう人々とグルになって、値上げした修繕積立金を残さず吸い取ることです。相見積もりの意見は徹底的に潰して来ます。議事録にも相見積もり案が出たが却下した、などということはそれが事実であっても書きません。この辺、消費者対管理会社という図式では、今の法制度下ではどうやったってマンションがむしり取られる図式になり、これを避けるのはものすごく難しいと思います。うちのマンションではあることがきっかけで管理会社に発注していた工事が相場の倍と分かりました。それまで相見積もりもほとんどなく発注してきましたが、大半がそんな感じだと思います。それにより積立金を値上げされ、ぜんぶ吸い取られる図式が垣間見えました。ところが残念なことに区分所有者の反応はそんなには敏感じゃないんですねえ。

なぜ覆さなければいけないのですか?
皆さんが必要と判断したのですから、不正がなかったら対抗する理由はないでしょう。
議決権の中身を疑っても想像にすぎないでしょう。

修繕積立金の値上げが管理組合に害を及ぼすという理由はないと思います。
修繕積立金を取り崩すときには総会決議となります。
不用、不適切な取り崩しをしないようにすればいいことです。
それは総会での承認が必要になりますから、チェックができるのではないですか。
値上げが承認されたことと、使用に無関心ということとは別問題だと思います。

修繕積立金が多ければ多いほど、将来に対して対策が取られているということでしょう。
優良なマンションとして評価されるかもしれません。

確かに生活者にとっては値上げは嫌なものですが、必要なものは手当てしておかなければいけないと思います。

皆さんが無関心なことはどうにも仕方のないことです。
今回は、管理委託費の値上げではなく、修繕積立金の値上げですから
組合の損失になることではありません。
今後の備えということでしたら、よくこのような議案を
理事会が思い切って出してくれたと考えてはいかがでしょうか。

修繕積立金については長期修繕計画に基づいて算出するものですから
値上げの根拠は、明確に説明すべきだったと思います。

議案書に説明はなかったのですか?

管理組合が正規の手続きで修繕積立金の値上げを総会に提案し、可決されましたものであれば、何ら問題ない筈です。
賛成票の大半が議決権行使書によるものであっても、組合員が自分の責任で行使したものであれば手続き上問題有りません。
それでも問題視するのであれば、区分所有者の1/5以上の署名を集めた上で、臨時総会の開催を要求するしかありません。

修繕積立金の大幅値上げと言っても、必要な値上げなら受け入れざるを得ないとおもいます。
今後は、当該修繕積立金の使い途に目を光らせることの方が重要では無いでしょうか。管理会社は手数料を稼ぐために無駄な修繕を提案して来ることが多々あります。可能なら、無駄な出費を避けるためには、修繕は管理会社に頼らずに、管理組合(修繕委員会)が計画実施するようにすべきではないかと思います。

ご指摘どうり、必要な値上げなら受け入れるしかありませんが、値上げの根拠として提示された長期修繕計画改定案は、専門家の見解では少なくとも30%は水増しされているものでした。そもそも内容が妥当なものであれば、説明会等を開催し、十分周知徹底を図ったうえで可決するのが道理かと思います。残念ながら今回のような誠意のないスピード可決も法的に問題のないことは承知しています。だからこそ、それを合法的に覆す方策を種々ご教授いただければ、と思っております。

ご質問文を読む限りでは、値上げプロセスの手続きに問題は無いと思います。丁寧さに欠けた印象はありますが。
今回の決定はひとまず受け入れた上で、ビッグフライオオタニ…さんが次期役員に立候補して正しいと思う3割削減した長期修繕計画を作り直し、それに基づいた適切な積立金徴収額を算出して、修繕積立金の「値下げ案」を総会に上程、可決されれば「覆す」ことができる方策と思います。

知人のマンションで過剰に徴収した管理費・修繕積立金を組合員に返還した話を聞いたことがあります。看板収入が多く組合員の負担金に頼らなくても運営が可能という特殊な背景のマンションですが、一旦承認された徴収額も、本当に過剰な金額ならば軌道修正ができるという一例です。
しかし一般的なマンションは組合員の皆さんから徴収する修繕積立金だけが大規模修繕の原資というところが多いと思います。
今回の値上げの是非をよく分析して下さい。修繕積立金は貴マンションの資産価値を上げるものですから過剰な工事・割高な工事をしない限り組合員の皆さんは損したことになりません。無関心や横のつながりの薄さを改善しながら適切な額に軌道修正して下さい。

もう一度値下げを決議するしかないと思います。
でも大きなマンションですと必ず管理会社のお仲間が居ます。取引先だったり親子関係の会社勤務、グループ企業の会社勤務、あるいはその家族、色々です。そういう人々に阻止されないだけの団結が必要です。とても難しいことです。値上げすると言ってるからにはたぶん修繕計画書があると思いますが、これは管理会社が作りそれをノーチェックで理事会が是認したものでしょう。うちのマンションでもそうでした。この先管理会社がすることは、そういう人々とグルになって、値上げした修繕積立金を残さず吸い取ることです。相見積もりの意見は徹底的に潰して来ます。議事録にも相見積もり案が出たが却下した、などということはそれが事実であっても書きません。この辺、消費者対管理会社という図式では、今の法制度下ではどうやったってマンションがむしり取られる図式になり、これを避けるのはものすごく難しいと思います。うちのマンションではあることがきっかけで管理会社に発注していた工事が相場の倍と分かりました。それまで相見積もりもほとんどなく発注してきましたが、大半がそんな感じだと思います。それにより積立金を値上げされ、ぜんぶ吸い取られる図式が垣間見えました。ところが残念なことに区分所有者の反応はそんなには敏感じゃないんですねえ。

積立金の金額は、「これから必要となる金額」に基づいて決まります(あるべき論としては)から、
まずはこれから必要となる金額=「長期修繕計画上の費用額」が相場に照らして妥当なものかどうかを、
その工事を取り扱う業者のHPなども確認しながら、ひとつひとつ検証してください。

特に金額の大きな配管更新や大規模修繕、エレベーター修繕、
立体駐車場更新といった工事については、どういう工法を想定しているのかも確認の上、
より安い工法がないかを探してみることも必要でしょう。

これが終わったら、現実的に見て「費用見込みを下げられる可能性が高いポイント」を確定し、
長期修繕上のその部分の金額を安いものに差し替えてみる。
見つけた中で一番安い金額を差し込むのではなく、ある程度リアリティのある金額としてください。

そうしたら、あらためて30年間の費用総額を360(30年×12ヶ月)で割り、
さらに戸数で割ってみる。それが「あるべき積立金の金額」のひとつの案、ということになります。
そうしたら「あるべき積立金」と「値上げ後の積立金」を比べて、後者が高いことを確認します。
ここまでやって初めて「高い」と言えるのです。本当は。

「あるべき積立金」を根拠に値下げ検討の提議を行い、作成した案をプロに検分してもらった上で、
修繕計画の差し替えを行って積立金を値下げする。結局これしかないでしょう。
それが面倒だ、できないというなら、結局は管理会社なりコンサルなりに丸投げするしかありませんし、
その結果としていくらと出てきたところで文句は言えません。

「高い」「下げろ」と文句を言う以上は、「何に対していくら高いのか」
「どうやって下げるのか」を明確に説明できなきゃいけないと私は思います。
決して楽じゃありませんが、頑張ってください。

ご質問の値上げのプロセスには問題無いと思います。 
少々性急な感じがしますが、批判を恐れず逃げないで嫌われる値上げをしたその理事会は責任を果たしていると思います。

よって覆す必要も無いと思います。

新築や中古マンションのチラシを見てますが、全部が修繕積立金不足です。 
いずれ値上げが必須で大規模修繕のために数十万円の一時金を集める可能性もあります。
そうしないと工事範囲を縮小するしかないので、劣化を抱えたままのマンションになります。 
実際に交換すべきタイルを残したままで終わったり、やりたかった改良工事が出来ないままのマンションが多いのが現状です。 
見栄えが悪いだけで価値が下がりますから、今転売の予定が無くても何が起こるか分らないので資産価値は維持または向上を目指した方が良いと思います。

実例としては複層ガラスサッシに変えたら、ひどかった結露が全く無くなり冬場の北側の部屋が北極では無くなりました。
冷暖房効率も改善されて居住者にも良い結果になったので、当方は修繕をやった経験から値上げには賛成です。 

ビックフライオオタニサンさんが反対するのは年金生活であるとか、最低限の修繕で良いと考えており理事さん達と意見が合わないのでしょうが、他に何か理論的な根拠はあるのでしょうか?

占有部の面積で平米あたりおいくらになりましたか? 

専門家の30%高いとの意見は国交省のガイドラインと比べてみて下さい。 6ページからです。
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

回答がありません。