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管理費等の口座引落

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理費等の口座引落の質問です。
当マンションでは、管理費等の口座引落日は、毎月10日に当月分を引き落としていましたが、管理会社の変更により、前月27日に翌月分を引き落とすことに変更されました。
管理規約には「当月分は当月の10日までに一括して徴収する」と記載があります。
管理会社に引落日を毎月10日に変更するように依頼しておりますが、社内で全て27日で引落をしているので、1組合だけ他の日にすることはできないと言われました。

規約の変更は必要でしょうか?
規約を変更せずにこのまま徴収し続けることは可能でしょうか?

宜しくお願いいたします。

みんなの回答

厳密に言えば管理規約の変更は必要です。

区分所有法によれば、
(規約の設定、変更及び廃止)
第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

つまり総会で3/4以上の決議が必要です。
管理会社の変更は総会で普通決議、1/2以上で可決できるのですが、そちらの指摘された条件により、別の引落日の会社に変更する場合は、3/4以上の決議が必要となり、管理会社が交代されにくくなっています。

しかし標準管理規約では、

第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から口座振替の方法により第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は別に定める徴収日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。

となっており、また標準管理規約の解説にはこうあります。
第60条関係
①略
② 徴収日を別に定めることとしているのは、管理業者や口座(金融機関)の変更等に伴う納付期日の変更に円滑に対応できるようにするためである。

この「別に定める徴収日」は細則等で定めることができるようになっています。
こうなっていれば、細則の変更は1/2の決議で可能ですので、全体としては、管理会社の変更は1/2の決議で可能ということになります。

たぶんそちらの管理規約はマンション購入時からのものと思いますが、購入者は標準管理規約とどこがどう?どうして違うか?なんてところをチェックできませんよね?だから機械的に承認してしまっているのです。管理規約というのは管理会社が自社に縛るために曲げられていることが多いのですが、この辺、消費者を守る法的規制、「自由度を下げるだけで区分所有者に何の恩恵もないような条項は定めてあっても無効」が必要と思いますが、なかなかそうなりそうにありません。公序良俗に反する条項は他の法律により無効ですけど、このケースは微妙なんですよね。またその後の管理規約改正も自社へ利益誘導のため色んな毒が仕込まれたり薬が除けられたりします。標準管理規約改正があっても、自社に不都合なものは区分所有者には伝えません。本当に伏魔殿です。対策はマンション自身では難しく、区分所有者を保護するには、必要重要事項の説明を義務付ける等の法規制、その上で標準管理規約改正とその趣旨の説明を必要重要事項に定める、等の措置が必要と思いますがやはり当局の腰は重いようです。

まあでも、このまま押し切って丸く収まるならそれでもいいかもしれません。
でも3/4の議決が可能なら、27日に変更するのではなく標準規約のようにすることをお勧めします。
管理規約を守らないという前例を作ってしまうと、いつどこでどんな場合に管理規約を無視した管理が起こるか分かりませんので。

管理会社をリプレイスされたとのことですので、重要事項説明会かリプレイスの際の総会で新規契約の議案で引き落とし日の説明があった筈です。
また、管理規約に「当月分は当月の10日までに一括して徴収する」と記載があるなら、前月27日に翌月分を引き落とすことに変更しても何ら問題はありません。

規約は改正しておいた方がいいと思います。
現在お住いの方々は、管理会社変更に伴い引き落とし日が変わったことはわかるでしょうけれど、今後入居される方は、仲介業者から規約を渡されることになり、トラブルも起きるかもしれません。
私のところは規約改正時に、管理費の徴収については「毎月指定した納付日に」という文言に変えました。

毎月10日に当分を引き落とすという管理規約は、管理組合の都合でそのように取り決められたわけではないと思います。
当初デベロッパーが指定した管理会社の都合に合わせてそのように規定されているのだと思います。
管理会社の変更が普通決議によって行われるとなっているのであれば、管理会社の都合で規定されている管理理規約の内容は自動的に新しい管理会社の申し出を承認した管理組合の都合に合わせて読み替えてしかるべきです。
こんなところにもデベロッパーが指定する管理会社が作成する原始規約(マンション販売時の規約)の落とし穴が隠されているのです。「他社に管理を変更すると管理費の支払いが規約違反になりますので、特別決議が必要ですが、それでも変更するのですか・・・・」
以前は管理会社の名前が規約に書いてあり、規約変更しないと解約できないと主張したケースまでありました。
変更するにしても引き落とし日は「管理組合の指定の期日」とすべきです。再度のリプレイスに備えて。

管理(すが さとし)様

早速のご回答、ご丁寧にありがとうございました。

規約は改正しておいた方がいいと思います。
現在お住いの方々は、管理会社変更に伴い引き落とし日が変わったことはわかるでしょうけれど、今後入居される方は、仲介業者から規約を渡されることになり、トラブルも起きるかもしれません。
私のところは規約改正時に、管理費の徴収については「毎月指定した納付日に」という文言に変えました。

管理会社をリプレイスされたとのことですので、重要事項説明会かリプレイスの際の総会で新規契約の議案で引き落とし日の説明があった筈です。
また、管理規約に「当月分は当月の10日までに一括して徴収する」と記載があるなら、前月27日に翌月分を引き落とすことに変更しても何ら問題はありません。

毎月10日に当分を引き落とすという管理規約は、管理組合の都合でそのように取り決められたわけではないと思います。
当初デベロッパーが指定した管理会社の都合に合わせてそのように規定されているのだと思います。
管理会社の変更が普通決議によって行われるとなっているのであれば、管理会社の都合で規定されている管理理規約の内容は自動的に新しい管理会社の申し出を承認した管理組合の都合に合わせて読み替えてしかるべきです。
こんなところにもデベロッパーが指定する管理会社が作成する原始規約(マンション販売時の規約)の落とし穴が隠されているのです。「他社に管理を変更すると管理費の支払いが規約違反になりますので、特別決議が必要ですが、それでも変更するのですか・・・・」
以前は管理会社の名前が規約に書いてあり、規約変更しないと解約できないと主張したケースまでありました。
変更するにしても引き落とし日は「管理組合の指定の期日」とすべきです。再度のリプレイスに備えて。

管理(すが さとし)様

早速のご回答、ご丁寧にありがとうございました。

厳密に言えば管理規約の変更は必要です。

区分所有法によれば、
(規約の設定、変更及び廃止)
第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

つまり総会で3/4以上の決議が必要です。
管理会社の変更は総会で普通決議、1/2以上で可決できるのですが、そちらの指摘された条件により、別の引落日の会社に変更する場合は、3/4以上の決議が必要となり、管理会社が交代されにくくなっています。

しかし標準管理規約では、

第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から口座振替の方法により第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は別に定める徴収日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。

となっており、また標準管理規約の解説にはこうあります。
第60条関係
①略
② 徴収日を別に定めることとしているのは、管理業者や口座(金融機関)の変更等に伴う納付期日の変更に円滑に対応できるようにするためである。

この「別に定める徴収日」は細則等で定めることができるようになっています。
こうなっていれば、細則の変更は1/2の決議で可能ですので、全体としては、管理会社の変更は1/2の決議で可能ということになります。

たぶんそちらの管理規約はマンション購入時からのものと思いますが、購入者は標準管理規約とどこがどう?どうして違うか?なんてところをチェックできませんよね?だから機械的に承認してしまっているのです。管理規約というのは管理会社が自社に縛るために曲げられていることが多いのですが、この辺、消費者を守る法的規制、「自由度を下げるだけで区分所有者に何の恩恵もないような条項は定めてあっても無効」が必要と思いますが、なかなかそうなりそうにありません。公序良俗に反する条項は他の法律により無効ですけど、このケースは微妙なんですよね。またその後の管理規約改正も自社へ利益誘導のため色んな毒が仕込まれたり薬が除けられたりします。標準管理規約改正があっても、自社に不都合なものは区分所有者には伝えません。本当に伏魔殿です。対策はマンション自身では難しく、区分所有者を保護するには、必要重要事項の説明を義務付ける等の法規制、その上で標準管理規約改正とその趣旨の説明を必要重要事項に定める、等の措置が必要と思いますがやはり当局の腰は重いようです。

まあでも、このまま押し切って丸く収まるならそれでもいいかもしれません。
でも3/4の議決が可能なら、27日に変更するのではなく標準規約のようにすることをお勧めします。
管理規約を守らないという前例を作ってしまうと、いつどこでどんな場合に管理規約を無視した管理が起こるか分かりませんので。

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