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大規模修繕工事の件で厳しいクレームが来ております

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

このサイトで「大規模修繕工事を実施中で住民より厳しいクレームが来ております(3月28日付)」で質問させていただき、皆様のアドバイスに従い対応し無事に収束しましたこと、皆様に深く感謝致します。

さて、大規模修繕工事が6月にほぼ終わり、今月は定期総会があります事から議案書を配布しましたところ、複数の住民から大規模修繕結果に関して以下のような質問状がきております。

(1)自動ドア化箇所が計画では1箇所であったものが、2箇所に増えている。
⇨理事会で議論し利便性向上のために追加したものです問題ありません。
(2)EV充電設備の設置
⇨工事業者より国からの1/2補助金があり、資産価値向上のため理事会で決議しましたので問題ありません。
(3)通り抜け通路の舗装化(砂利舗装からコンクリート舗装に変更)
⇨駐車場スペースを通路に変更(総会で特別決議で可決)しましたが、理事会決議で決議しコンクリート舗装に変更しましたので問題ありません。
(4)廊下の床材(合成樹脂製?)は汚損部だけの交換を全面交換に変更。
⇨全体的に汚れていることから、理事会決議で全面張り替えに変更しましたので問題ありません。
(5)共用部の照明は修繕計画に無かったにもかかわらず、全てLED化された。
⇨省エネのため、理事会決議でLED化を実施したもので問題ありません。
(6)植栽関係の植替え工事を実施しているが、これも当初の修繕契約に無く問題である。
⇨植栽の枯れ等で劣化した部分の更新であり、理事会決議で問題ありません。
(7)上記追加工事については今回の総会で提案し、総会の決議で了承が必要。
⇨大規模修繕工事の些細な変更であり、理事会決議だけで問題ありません。
(8)上記追加工事で予算をオーバーしているにも関わらず、今回の総会で報告し了承を得ないのは問題である。
⇨予備費を含めれば予算内に入っている事から総会で承認決議を取る必要はありません。

質問に対し、上記の様に「変更は理事会決議だけで問題ありません」との回答書を送りましたが、住民からはこの回答に納得出来ないので、総会で更なる説明を要求し、場合によっては提訴すると言われています。

この様な場合は、総会での厳しい追及にどの様に対応すればよろしいのでしょうか?
ご意見を宜しくお願い致します。

みんなの回答

管理会社に騙された理事会の責任ですので、総会で丁寧に説明しましょう。

あなた方が管理会社に騙され予算金額目一杯まで浪費させられた結果かもしれませんが、大規模修繕の様な大きな金額の工事になると、色々と難癖をつけてくるモンスター・クレマーは必ずいます。

どっちみち、モンスター・クレーマーには、丁寧、詳細に回答し、総会承認を受けるように誠心誠意努力しても拉致があかないので、理事会決議で問題ありませんと言うしかありません。

モンスター・クレマーがそれを不満として、自腹を切って提訴してくる可能性はは100%ありませんのでご安心下さい。

白熊さん、ご返答有難うございます。
確かに提訴してくる可能性は無いでしょうから、
理事会決議との説明だけでよいかもしれませんね。

恐らく理事会決議で問題ありませんという表現にカチンときたのでは無いかと思われますが、総会で相手に質問してもらい、理事会決議で問題ありませんなどと言わずに丁寧、詳細に回答し、総会承認を受けるようにしてはいかがですか。

Okさん、ご返答有難うございます。
総会で丁寧に説明し総会承認を得たいと思います。

総会で承認を受けていない工事を行ったのなら、修繕積立金の使用は問題です。
取り崩しの議決がされていないようですが、そうならば問題視されてもしかたないと思います。

実際はどうなのでしょうか?
 
1,2,5=総会決議すべき工事です。
6=通常修繕の範囲なので、大規模修繕の費用から外した方が良いと思います。 そうすれば理事会決定で問題無くなる。
7=些細な変更の範囲を超えていると思います。 
8=承認を受けていない工事をやった結果で予算オーバーしてるので問題です。
 
予備費はタイル修繕など確定見積もりが出来ない修繕に使うものです。

総括すると厳しい追及を受けてもしかたないかな~と思えてきました。
もう工事が終わってる事だし、乗り切るにはルーズであったことを謝罪して事後承認を求める総会にしてはいかがでしょうか?
議案書配布済みなので、これからこの方向転換をするのも問題ですが、しないよりはまし。

又はやり直しのために総会を延期する。

ヨコオさん、ご返答有難うございます。
総会で丁寧に説明し承認を得たいと思います。

特に「EV充電設備」は普通修繕でも大規模修繕でも無いし理事会決議では相当に無理があり、必要性が問われるでしょう。 
例えば、現在EVが何台あり将来何台まで増える見込みなのか? ・・とか。

EVよりディスポーザーや宅配ボックス(クリーニングボックス)が優先と言われそうです!

予算オーバーしてまでやった理由が知りたいところです。

いったい管理会社は何やってるのか?
助言もしなかったのか?
助言はあったが無視したのか?
・・・との方向に行くかもしれません?

詳細はよく分かりませんが、(2)の補助金によるEVスタンド設置は大規模修繕とは無関係ですので、別議案で決議するべき内容だったと思います。

ただ議案書を出してしまったのであれば、どうしようもないと思いますので、総会で丁寧に説明して理解を得るしかないと思います。

丁寧に説明すれば、総会の手続き不備で、あえて提訴までしてくることは無いのではと思います。

asaka50さん、ご返答有難うございます。
総会で丁寧に説明したいと思います。

状況と工事内容が良く分からないのですが、基本的には理事会メンバーが工事業者からキックバックを貰っていなければ提訴される心配は無いと思います。
ただ、工事業者からコンサル、管理会社への
キックバックが明るみになった場合は、善管注意義務違反で訴えられる可能性はありますので注意が必要です。

それと大規模修繕で工事内容の増減は普通なので、予算内で有れば、総会て承認を受ける必要は無いと思います。
ただ結果的に予備費を使ってしまった場合は、事後でも総会に報告すべきです。

竜巻さん、ご返答有難うございます。
予備費まで使ってしまったので総会では口頭で報告します。

工事項目だけ説明されておられますが、状況と工事内容が分からなければ、それが妥当かどうか判断するのは難しいでしょう。
指摘されてからおろおろして、自分たちは悪くないを前提に後から他人に申し開き方を相談するのではなく、承認された工事内容から変更するのであれば、その時点で十分妥当性を検証している必要があります。今更遅いと思いますが、その姿勢が欠けていたように思います。

ところでこれらの工事は本当に理事会自らが判断して変更したのでしょうか?これはあくまでももしかしてですが、あとから工事業者が追加工事やスペックアップを提案して来てそのまま飲んだものでは無いでしょうか?失礼ながらお話の調子から、ご自分たちからこれらを言い出すようには見えないんです。外れていたらごめんなさい。
もしそうなら、まあ、事の顛末を包み隠さず説明して理解を求めるしかないでしょう。それ以上は何も言えません。

ちなみにうちのマンションでは、最初の大規模修繕では、理事会は管理会社に頼んで競争入札したと胸を張っていましたが、落札したのはギリギリ予算内に収まったある1社でした。私は管理会社主導の談合だと思っています。工事期間中、工事幕の最上部にグループ企業でもないのに管理会社の系列のロゴがでかでかと表示されていました。工事が終わりに差し掛かると、業者から追加工事提案があり、理事会は承認したようですが、さして汚くもない箇所の化粧直し等、とても必要とは思えないものでした。そして不可思議なのがその額、ほぼぴったり剰余金に一致していたことです。これでマンションの修繕積立金はスッカラカンになりました。修繕予算も剰余金も管理会社がリークしたと思っています。もちろん管理会社は高額のキックバックを受け取っているに違いないと思っています。
幸か不幸か、うちのマンションでは裁判沙汰にはなりませんでしたけどとても褒められたものではありません。

もし興味があったら
クローズアップ現代 マンション 談合 管理会社
などで検索してみて下さい。
決して他人事ではなく、むしろ一般的な姿と認識する必要があると思います。

管理会社に毟られっ放しさん、ご返答有難うございます。
クローズアップ現代を検索してみます。

工事項目だけ説明されておられますが、状況と工事内容が分からなければ、それが妥当かどうか判断するのは難しいでしょう。
指摘されてからおろおろして、自分たちは悪くないを前提に後から他人に申し開き方を相談するのではなく、承認された工事内容から変更するのであれば、その時点で十分妥当性を検証している必要があります。今更遅いと思いますが、その姿勢が欠けていたように思います。

ところでこれらの工事は本当に理事会自らが判断して変更したのでしょうか?これはあくまでももしかしてですが、あとから工事業者が追加工事やスペックアップを提案して来てそのまま飲んだものでは無いでしょうか?失礼ながらお話の調子から、ご自分たちからこれらを言い出すようには見えないんです。外れていたらごめんなさい。
もしそうなら、まあ、事の顛末を包み隠さず説明して理解を求めるしかないでしょう。それ以上は何も言えません。

ちなみにうちのマンションでは、最初の大規模修繕では、理事会は管理会社に頼んで競争入札したと胸を張っていましたが、落札したのはギリギリ予算内に収まったある1社でした。私は管理会社主導の談合だと思っています。工事期間中、工事幕の最上部にグループ企業でもないのに管理会社の系列のロゴがでかでかと表示されていました。工事が終わりに差し掛かると、業者から追加工事提案があり、理事会は承認したようですが、さして汚くもない箇所の化粧直し等、とても必要とは思えないものでした。そして不可思議なのがその額、ほぼぴったり剰余金に一致していたことです。これでマンションの修繕積立金はスッカラカンになりました。修繕予算も剰余金も管理会社がリークしたと思っています。もちろん管理会社は高額のキックバックを受け取っているに違いないと思っています。
幸か不幸か、うちのマンションでは裁判沙汰にはなりませんでしたけどとても褒められたものではありません。

もし興味があったら
クローズアップ現代 マンション 談合 管理会社
などで検索してみて下さい。
決して他人事ではなく、むしろ一般的な姿と認識する必要があると思います。

管理会社に毟られっ放しさん、ご返答有難うございます。
クローズアップ現代を検索してみます。

恐らく理事会決議で問題ありませんという表現にカチンときたのでは無いかと思われますが、総会で相手に質問してもらい、理事会決議で問題ありませんなどと言わずに丁寧、詳細に回答し、総会承認を受けるようにしてはいかがですか。

Okさん、ご返答有難うございます。
総会で丁寧に説明し総会承認を得たいと思います。

総会で承認を受けていない工事を行ったのなら、修繕積立金の使用は問題です。
取り崩しの議決がされていないようですが、そうならば問題視されてもしかたないと思います。

実際はどうなのでしょうか?
 
1,2,5=総会決議すべき工事です。
6=通常修繕の範囲なので、大規模修繕の費用から外した方が良いと思います。 そうすれば理事会決定で問題無くなる。
7=些細な変更の範囲を超えていると思います。 
8=承認を受けていない工事をやった結果で予算オーバーしてるので問題です。
 
予備費はタイル修繕など確定見積もりが出来ない修繕に使うものです。

総括すると厳しい追及を受けてもしかたないかな~と思えてきました。
もう工事が終わってる事だし、乗り切るにはルーズであったことを謝罪して事後承認を求める総会にしてはいかがでしょうか?
議案書配布済みなので、これからこの方向転換をするのも問題ですが、しないよりはまし。

又はやり直しのために総会を延期する。

ヨコオさん、ご返答有難うございます。
総会で丁寧に説明し承認を得たいと思います。

特に「EV充電設備」は普通修繕でも大規模修繕でも無いし理事会決議では相当に無理があり、必要性が問われるでしょう。 
例えば、現在EVが何台あり将来何台まで増える見込みなのか? ・・とか。

EVよりディスポーザーや宅配ボックス(クリーニングボックス)が優先と言われそうです!

予算オーバーしてまでやった理由が知りたいところです。

いったい管理会社は何やってるのか?
助言もしなかったのか?
助言はあったが無視したのか?
・・・との方向に行くかもしれません?

詳細はよく分かりませんが、(2)の補助金によるEVスタンド設置は大規模修繕とは無関係ですので、別議案で決議するべき内容だったと思います。

ただ議案書を出してしまったのであれば、どうしようもないと思いますので、総会で丁寧に説明して理解を得るしかないと思います。

丁寧に説明すれば、総会の手続き不備で、あえて提訴までしてくることは無いのではと思います。

asaka50さん、ご返答有難うございます。
総会で丁寧に説明したいと思います。

あなた方が管理会社に騙され予算金額目一杯まで浪費させられた結果かもしれませんが、大規模修繕の様な大きな金額の工事になると、色々と難癖をつけてくるモンスター・クレマーは必ずいます。

どっちみち、モンスター・クレーマーには、丁寧、詳細に回答し、総会承認を受けるように誠心誠意努力しても拉致があかないので、理事会決議で問題ありませんと言うしかありません。

モンスター・クレマーがそれを不満として、自腹を切って提訴してくる可能性はは100%ありませんのでご安心下さい。

白熊さん、ご返答有難うございます。
確かに提訴してくる可能性は無いでしょうから、
理事会決議との説明だけでよいかもしれませんね。

状況と工事内容が良く分からないのですが、基本的には理事会メンバーが工事業者からキックバックを貰っていなければ提訴される心配は無いと思います。
ただ、工事業者からコンサル、管理会社への
キックバックが明るみになった場合は、善管注意義務違反で訴えられる可能性はありますので注意が必要です。

それと大規模修繕で工事内容の増減は普通なので、予算内で有れば、総会て承認を受ける必要は無いと思います。
ただ結果的に予備費を使ってしまった場合は、事後でも総会に報告すべきです。

竜巻さん、ご返答有難うございます。
予備費まで使ってしまったので総会では口頭で報告します。

管理会社に騙された理事会の責任ですので、総会で丁寧に説明しましょう。

回答がありません。