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支払い

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

修繕工事完了.立ち会い引き渡し後に、重大な瑕疵が発覚しました、支払いが一週間に控えています、支払い履行.保留の判断 一般論で教えて下さい。

みんなの回答

業者が悪意をもって行った瑕疵(いわゆる手抜き)であれば全額支払わない。
業者の善意の瑕疵(うっかりミス、勘違い)であれば、それを直すのに必要な金額プラスアルファの保証金相当を支払い留保することを業者と約し、瑕疵の治癒について期日を含め制約させます。(判例は全額留保ですから必ず合意すると思います)
エレベーターの更新や給水ポンプの更新などでは、機器の停止が広範囲に住民の生活に迷惑を及ぼす場合もあり、慰謝料・迷惑料などを交渉する必要があるかもしれません。

一般論で支払いません。

瑕疵の内容、程度と契約書の内容を確認して、判断することになります。

重大な瑕疵の内容によるのではないでしょうか?

1.マンションの修繕工事に係る契約は、請負契約である。請負契約は、請負人が「仕事を完成することを約し」、注文者が「その仕事の結果に対してその報酬を支払うことを約することによって、その効力が生ずる。」(民法632条)ものです。工事完成・引渡後に工事に瑕疵があることを注文者であるマンション側が知ったとの事実関係を前提にすると、請負人に瑕疵担保責任(無過失責任)が生じ、マンション側は、請負人に対し、瑕疵修補請求権、損害賠償請求権及び契約解除権(契約の目的を達成できない場合)を取得する。
2.注文者であるマンション側は工事の瑕疵を理由として、請負人に対し、瑕疵の修補の代え又は修補とともに損害賠償を請求することができ(民法634条2項)、注文者の損害賠償請求権と請負人の報酬請求権とは同時履行の関係に立つとされている(同条2項第2文)。
 この点について、最高裁平成9年2月14日民集51巻2号237頁は、「請負契約の目的物に瑕疵がある場合、注文者は、信義則に反する場合を除き、請負人から瑕疵の修補に代わる損害の賠償を受けるまでは、報酬全額の支払を拒むことができ、これについて履行遅滞の責任を負わない。」とした。この事件は、約1184万円の工事残代金に対し、約132万円の損害賠償請求権が存在する事案。最高裁は、当事者の交渉経過、交渉態度(請負人が誠実さに欠けていた)を考慮して、注文者が報酬全額について同時履行を主張することは信義則に反しないとした(内田貴・民法Ⅱ債権各論267頁)。

契約書の内容を確認して、判断します。

1.マンションの修繕工事に係る契約は、請負契約である。請負契約は、請負人が「仕事を完成することを約し」、注文者が「その仕事の結果に対してその報酬を支払うことを約することによって、その効力が生ずる。」(民法632条)ものです。工事完成・引渡後に工事に瑕疵があることを注文者であるマンション側が知ったとの事実関係を前提にすると、請負人に瑕疵担保責任(無過失責任)が生じ、マンション側は、請負人に対し、瑕疵修補請求権、損害賠償請求権及び契約解除権(契約の目的を達成できない場合)を取得する。
2.注文者であるマンション側は工事の瑕疵を理由として、請負人に対し、瑕疵の修補の代え又は修補とともに損害賠償を請求することができ(民法634条2項)、注文者の損害賠償請求権と請負人の報酬請求権とは同時履行の関係に立つとされている(同条2項第2文)。
 この点について、最高裁平成9年2月14日民集51巻2号237頁は、「請負契約の目的物に瑕疵がある場合、注文者は、信義則に反する場合を除き、請負人から瑕疵の修補に代わる損害の賠償を受けるまでは、報酬全額の支払を拒むことができ、これについて履行遅滞の責任を負わない。」とした。この事件は、約1184万円の工事残代金に対し、約132万円の損害賠償請求権が存在する事案。最高裁は、当事者の交渉経過、交渉態度(請負人が誠実さに欠けていた)を考慮して、注文者が報酬全額について同時履行を主張することは信義則に反しないとした(内田貴・民法Ⅱ債権各論267頁)。

重大な瑕疵の内容によるのではないでしょうか?

瑕疵の内容、程度と契約書の内容を確認して、判断することになります。

契約書の内容を確認して、判断します。

一般論で支払いません。

業者が悪意をもって行った瑕疵(いわゆる手抜き)であれば全額支払わない。
業者の善意の瑕疵(うっかりミス、勘違い)であれば、それを直すのに必要な金額プラスアルファの保証金相当を支払い留保することを業者と約し、瑕疵の治癒について期日を含め制約させます。(判例は全額留保ですから必ず合意すると思います)
エレベーターの更新や給水ポンプの更新などでは、機器の停止が広範囲に住民の生活に迷惑を及ぼす場合もあり、慰謝料・迷惑料などを交渉する必要があるかもしれません。

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